Kúpa nehnuteľnosti v Thajsku: proces, dane a na čo si dať pozor

Thajsko je jednou z mála ázijských krajín, kde môže cudzinec — vrátane Slováka či Čecha — vlastniť byt v plnom vlastníctve zapísanom v katastri, rovnocenne s miestnymi. V letoviskách ako Pattaya a Jomtien sa pri dlhodobom prenájme bežne uvádzajú hrubé výnosy okolo 5 – 7 % (orientačne) a kúpa na diaľku je tu bežnou praxou. Pravidlá sú však špecifické a oplatí sa ich poznať skôr, ako pošlete rezervačný poplatok.

Môže cudzinec v Thajsku kupovať?

Áno — ale len byty v kondomíniách (condo). Cudzinec môže vlastniť byt vo freeholde, teda v plnom vlastníctve zapísanom v katastri, pokiaľ podiel cudzincov v danej budove nepresiahne 49 % celkovej podlahovej plochy. Táto „foreign quota" vychádza zo zákona o kondomíniách z roku 1979 (pôvodne 40 %), na dnešných 49 % bola zvýšená novelou v roku 1999 a napriek návrhom na zvýšenie na 75 % zostáva v platnosti.

Ak je kvóta v budove vyčerpaná, byt sa dá kúpiť len na leasehold — registrovaný nájom najviac na 30 rokov. Sľubované predĺženia „30+30+30" sú iba zmluvný prísľub, nie zákonný nárok; rozsudok Najvyššieho súdu z roku 2025 reťazené predĺženia navyše spochybnil.

Pozemky a domy s pozemkom cudzinec vlastniť nemôže. Obchádzanie zákazu cez thajskú firmu s nastrčenými spoločníkmi (nominees) je nezákonné a úrady takéto konštrukcie od roku 2023 aktívne preverujú. Pre občanov EÚ neplatia žiadne výnimky — pravidlá sú rovnaké pre všetkých cudzincov.

Proces kúpy krok za krokom

1. Rezervácia. Zaplatíte rezervačný poplatok orientačne 50 000 – 200 000 THB a byt sa stiahne z ponuky.
2. Kúpna zmluva (SPA). Podpisuje sa do 2 – 4 týždňov; pri kúpe vo výstavbe (off-plan) sa platí v splátkach podľa fáz výstavby priamo developerovi.
3. Prevod peňazí zo zahraničia. Kúpna cena musí prísť do Thajska v cudzej mene zo zahraničia s účelom platby „purchase of condominium". Banka vystaví FET formulár (Foreign Exchange Transaction, pri sumách nad približne 50 000 USD) — bez neho kataster freehold na cudzinca nezapíše.
4. Prevod na katastri (Land Office). Zaplatia sa poplatky, prevod sa podpisuje pred úradníkom a kupujúci dostáva vlastnícky titul k jednotke (kondomíniový titul Or. Chor. 2). Samotný prevod trvá jeden deň; hotová novostavba sa prepisuje po kolaudácii.
5. Kúpa na diaľku je bežná — vybavíte ju plnomocenstvom na katastrálnom tlačive (Tor Dor 21) s overenými podpismi, zvyčajne prostredníctvom miestneho právnika.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

• Prevodový poplatok: 2 % z odhadnej alebo kúpnej ceny (z vyššej z nich). Pri novostavbe smie developer preniesť na kupujúceho najviac polovicu (1 %), pri ďalšom predaji sa poplatok bežne delí dohodou.
• Specific Business Tax 3,3 % platí predávajúci, ak nehnuteľnosť vlastnil menej ako 5 rokov; inak sa platí kolkovné 0,5 %. Nikdy sa neplatí oboje naraz.
• Zrážková daň predávajúceho: firma 1 %, fyzická osoba podľa progresívnej tabuľky z odhadnej ceny a počtu rokov držby.
• Kupujúci novostavby reálne počíta s približne 1 % prevodového poplatku, jednorazovým sinking fundom (orientačne 500 – 1 000 THB/m²), zálohou na správu a prípojkami meračov. Právnik stojí orientačne 30 000 – 60 000 THB.

Celkové transakčné náklady obchodu bývajú 2,5 – 6,5 % (orientačne) podľa toho, kto ktorú položku znáša.

Ročné náklady vlastníka

• Daň z pozemkov a budov: rezidenčné sadzby orientačne 0,02 – 0,1 % z úradnej hodnoty ročne; nevyužívaná alebo komerčná nehnuteľnosť viac, od 0,3 %.
• Správa budovy (CAM fee): orientačne 25 – 100 THB/m² mesačne; v Pattayi a Jomtiene je pri strednej triede typická sadzba 35 – 70 THB/m²/mesiac.
• Energie: elektrina orientačne 4 – 5 THB/kWh, voda je lacná, internet približne 300 – 600 THB mesačne.

Prenájom a výnos

Cudzinec byt prenajímať smie, ale len na 30 dní a viac. Kratšie pobyty v štýle Airbnb vyžadujú hotelovú licenciu podľa Hotel Act, ktorú bežné kondomínium nezíska — hrozí pokuta 20 000 THB plus 10 000 THB za každý deň porušenia.

Daň z príjmu z prenájmu u nerezidenta je zrážková daň 15 % z hrubého nájmu. Alternatívou je podať daňové priznanie s paušálnym odpočtom 30 % nákladov a progresívnou sadzbou — to býva výhodnejšie. Česká republika má s Thajskom zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia; Slovensko zmluvu o zamedzení dvojitého zdanenia s Thajskom nemá — slovenskí vlastníci by preto mali daňový dopad (možné dvojité zdanenie) vopred prebrať s daňovým poradcom.

Hrubé výnosy pri dlhodobom prenájme v Pattayi sa bežne uvádzajú okolo 5 – 7 % (orientačne); čistý výnos po nákladoch je citeľne nižší.

Pobyt a víza

Kúpa nehnuteľnosti v Thajsku nedáva žiadne pobytové právo. Občania SR a ČR majú bezvízový vstup na 60 dní s možnosťou predĺženia o 30 dní za 1 900 THB. Pozor: kabinet 19. 5. 2026 schválil skrátenie bezvízového pobytu na 30 dní a zmena začne platiť 15 dní po publikácii v úradnom vestníku — pred cestou si overte aktuálny stav.

Dlhodobé možnosti:

• DTV — 5 rokov, 180 dní na jeden vstup, určené pre vzdialene pracujúcich,
• LTR — 10 rokov; investícia od 500 000 USD napríklad do nehnuteľnosti plus ďalšie podmienky,
• Thailand Privilege — platené členstvo na 5 – 20 rokov,
• dôchodkové vízum O — od 50 rokov, vklad 800 000 THB v thajskej banke.

Financovanie

Miestnu hypotéku cudzinec prakticky nedostane — výnimkami sú banky UOB a ICBC s prísnymi podmienkami a MBK Guarantee (LTV približne 50 %, vyšší úrok). Štandardom je hotovosť alebo splátkový plán developera počas výstavby: typicky záloha plus splátky a zvyšok pri odovzdaní. Niektorí developeri ponúkajú aj krátke financovanie po odovzdaní, obvykle najviac na približne 50 % ceny.

Reálna cesta pre Slovákov a Čechov: úver zabezpečený nehnuteľnosťou doma (tzv. americká hypotéka) a odoslanie peňazí do Thajska prevodom — zároveň tým splníte podmienku FET.

Riziká a na čo si dať pozor

• Off-plan bez úschovy (escrow). Splátky idú priamo developerovi, povinná úschova neexistuje — pri krachu developera je kupujúci nezaistený veriteľ. Preverte históriu developera, financovanie projektu, stavebné povolenie a schválenú EIA. Od januára 2025 platia nové pravidlá úradu OCPB, ktoré chránia zálohy kupujúcich.
• Leasehold. Predĺženia po 30 rokoch nie sú právne vymáhateľné — kupujte leasehold len s vedomím tohto limitu.
• Foreign quota. Pred rezerváciou si nechajte písomne potvrdiť voľnú kvótu v budove.
• FET dokumentácia. Odkladajte si všetky potvrdenia o prevodoch — bez nich sa nedá zapísať freehold ani neskôr vyviezť peniaze z krajiny.
• Thajská firma na kúpu domu či pozemku s nominee spoločníkmi je nezákonná konštrukcia — úrady ju aktívne preverujú.

Predaj v budúcnosti

Pri predaji platí predávajúci prevodový poplatok (podiel dohodou), SBT 3,3 %, ak predáva do 5 rokov od nadobudnutia (potom kolkovné 0,5 %), a zrážkovú daň počítanú progresívne z úradnej odhadnej ceny podľa počtu rokov držby — nie z reálneho zisku. Pri bežných bytoch vychádza orientačne 1 – 3 % z ceny. Samostatná daň z kapitálového zisku pre fyzické osoby neexistuje — zrážka na katastri je v praxi konečná. Výťažok z predaja sa dá poslať do zahraničia, ak je pôvodný nákup doložený FET dokladmi.

Časté otázky

Bude byt naozaj napísaný na mňa? Áno — pri freeholde v rámci 49 % kvóty ste ste vlastníkom zapísaným na kondomíniovom titule jednotky (Or. Chor. 2), rovnocenne s Thajčanom, rovnocenne s Thajčanom.

Musím pri kúpe letieť do Thajska? Nie, kúpa cez splnomocnenie na diaľku je bežná; peniaze však musia prísť z vášho zahraničného účtu.

Môžem kúpiť vilu s pozemkom? Pozemok nie. Vila sa rieši leaseholdom pozemku (najviac 30 rokov registrovane) plus vlastníctvom stavby — treba rozumieť limitom tohto riešenia.

Smiem byt prenajímať cez Airbnb? Legálne len od 30 dní vyššie; kratšie prenájmy vyžadujú hotelovú licenciu a hrozia pokuty.

Dá sa kúpiť na splátky? Áno, počas výstavby splátkovým plánom developera; banková hypotéka pre cudzinca je výnimočná.

Získam kúpou pobyt? Nie. Pobyt riešia víza — turistický bezvízový pobyt, DTV, LTR, Thailand Privilege alebo dôchodkové vízum.

Ďalší krok

Ak zvažujete kúpu bytu v Thajsku, radi s vami bezplatne prejdeme, či vo vašej situácii dáva zmysel freehold alebo leasehold a ako správne nastaviť platby zo zahraničia. Konzultácia je nezáväzná a k ničomu vás nezaväzuje. Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Thajsku.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.