Zakup nieruchomości w Dominikanie: proces i podatki

Dominikana jest dla kupujących ze Słowacji i Czech jednym z najbardziej otwartych krajów Karaibów: cudzoziemcy mają od 1998 roku takie same prawa własności jak mieszkańcy lokalni, kupuje się pełną własność łącznie z gruntami, a w strefach turystycznych takich jak Punta Cana czy Cabarete przy dobrze zarządzanym wynajmie krótkoterminowym zwykle podawane są zyski brutto orientacyjnie 6–10% rocznie. Ponadto państwo oferuje system CONFOTUR, który może zaoszczędzić kupującemu podatek przy zakupie i roczny podatek od nieruchomości. Oto cały proces, koszty i zagrożenia w jednym miejscu.

Czy cudzoziemiec może kupować nieruchomości w Dominikanie?

Tak, bez ograniczeń. Od 1998 roku (dekret 21-98, który zniwelował starsze ograniczenia z 1945 roku) cudzoziemcy mają takie same prawa własności co Dominikanie — wystarczy ważny paszport. Kupuje się pełną własność (freehold) apartamentów, willi i gruntów łącznie z ziemią pod zabudowę; nie ma limitów liczby nieruchomości ani specjalnych zasad dla obywateli UE. Własność jest zarejestrowana w państwowym rejestrze tytułów (Registro de Títulos, system torrensowski) i właściciel otrzymuje certyfikat Certificado de Título.

Jedynym wyjątkiem: pas przybrzeżny w przybliżeniu 60 m od linii pływu jest dobrem publicznym. Grunt bezpośrednio na plaży nie jest zatem własnością — budynki tam stoją na koncesji. Przy ofercie "beachfront" zawsze sprawdzić, co to rzeczywista własność, a co tylko koncesja.

Proces zakupu krok po kroku

1. Oferta i rezerwacja, następnie umowa przedwstępna (Promesa de Venta) ze składką typowo 10%.
2. Przegląd prawny (due diligence) własnym prawnikiem: certyfikat tytułu, potwierdzenie obciążeń z rejestru, zaległości podatkowe (IPI), stan deslinde (wyznaczenie geodezyjne działki), w przypadku kondominium regulamin i opłaty, w projekcie CONFOTUR ważność decyzji.
3. Ostateczna umowa kupna (Contrato de Venta) podpisana przed notariuszem i zapłata ceny — zwykle przez escrow, przy off-plan przez fideicomiso.
4. Zapłata podatku od przeniesienia 3% organom podatkowymi (DGII) i złożenie wniosku do Registro de Títulos; nowy Certificado de Título na nazwisko kupującego wychodzi orientacyjnie w ciągu kilku tygodni do miesięcy.

Cały proces przy gotowej nieruchomości z czystym tytułem trwa orientacyjnie 1–3 miesiące; przy off-plan kieruje się harmonogramem budowy. Zakup na odległość jest powszechny — pełnomocnictwo z apostillą, podpisy załatwiamy przez prawnika, a klient nie musi przylatywać. Prawnik kupującemu jednocześnie załatwieniamieszczną numer podatkowy (RNC) niezbędny do rejestracji i podatków.

Opłaty i podatki przy zakupie

> Nie bójcie się tego spisu. Nie wszystko płaci kupujący — część pozycji ponosi sprzedawca lub deweloper, a niektóre są już wliczone w ogłaszaną cenę. To ponadto jednorazowe koszty przy zakupie, nie płatności regularne. Przy konkretnej ofercie wstępnie wyliczamy, dokładnie ile zapłacicie ponad cenę, aby zdecydować się z ostateczną liczbą.

• Podatek od przeniesienia: 3% z ceny lub oceny DGII. W projektach z zatwierdzeniem CONFOTUR kupujący jest od niego zwolniony.
• Prawnik: orientacyjnie 1–1,5% z ceny łącznie z due diligence i rejestracją.
• Notariusz i drobne opłaty: orientacyjnie 0,3–1%.
• Razem: bez CONFOTUR orientacyjnie 4–5,5% dodatkowo do ceny; z CONFOTUR orientacyjnie 1,5–2,5%.

Sprzedaż nowych apartamentów do zamieszkania nie podlega VAT (ITBIS), a prowizja agencji standardowo idzie na rachunek sprzedawcy lub dewelopera.

Czym jest CONFOTUR i ile zaoszczędzi

CONFOTUR to państwowy system wsparcia projektów turystycznych. Dla kupującego oznacza dwie konkretne oszczędności: zwolnienie od 3% podatku od przeniesienia przy zakupie i zwolnienie od rocznego podatku od nieruchomości (IPI) aż na 15 lat — okres biegu liczi się od projektu (według interpretacji od jego zatwierdzenia, tzn. ukończenia budowy), nie od waszego zakupu, dokładny koniec sprawdźcie w decyzji CONFOTUR. Przy apartamencie za 200 000 USD to razem oszczędność rzędu dziesiątków tysięcy USD. Dwie rzeczy jednak trzeba ustrzyc: decyzja CONFOTUR musi być rzeczywiście wydana (nie "w trakcie") i trzeba wiedzieć, do kiedy obowiązuje — korzyści się przy dalszej sprzedaży automatycznie nie przenoszą.

Roczne koszty właściciela

• Podatek od nieruchomości (IPI): 1% rocznie, ale tylko od kwoty powyżej progu w przybliżeniu 10,7 mln DOP (orientacyjnie 175 000–185 000 USD, próg waloryzuje się co roku); wartość poniżej progu jest niezapodatkowana. W projekcie CONFOTUR właściciel jest zwolniony z IPI aż na 15 lat.
• Opłaty zarządcy (HOA): w kondominiach orientacyjnie 80–300 USD miesięcznie w zależności od kurortu i usług — baseny, serwis plaży, ochrona; w dużych kurortach Punta Cany mogą być wyższe.
• Energie: prąd jest relatywnie drogi, a klimatyzacja zwiększa rachunki — przy aktywnym użytkowaniu apartamentu liczyć się trzeba orientacyjnie ze 100–300 USD miesięcznie.

Wynajem i zwrot

Cudzoziemiec może wynajmować bez ograniczeń. Wynajem krótkoterminowy (Airbnb) jest ogólnokrajowo legalny, bez licencji i bez limitu nocy — regulacja jest jednak zbliżająca się — MITUR w 2026 roku przygotował obowiązkową rejestrację jednostek w rejestrze RENATUR (wdrożenie z lipca 2026 jest na razie wstrzymane), liczyć się trzeba więc na przyszłość z obowiązkiem rejestracji. Rzeczywiste ograniczenia pochodzą z regulaminu kondominium: niektóre kurorty w Punta Cana i Cap Cane ograniczają wynajem nocny, dlatego przeczytaj regulamin przed zakupem.

Podatki: dochód nierezydenta z wynajmu opodatkowany jest potrąceniem orientacyjnie 27% z dochodu brutto (podatek ostateczny, bez odliczeń). Krótkoterminowe zakwaterowanie formalnie podlega również 18% VAT (ITBIS) — praktyka poboru przez platformy się zmienia, ustawienie zostaw miejscowemu księgowemu. W niektórych projektach CONFOTUR podawane jest też zwolnienie dochodów z wynajmu; zależy to od konkretnej decyzji CONFOTUR i trzeba to sprawdzić u prawnika.

W strefach turystycznych (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) przy dobrze zarządzanym wynajmie krótkoterminowym zwykle podawane są zyski brutto orientacyjnie 6–10% rocznie — silnie zależą od obłożenia i jakości zarządzania. Firmy zarządcze biorą orientacyjnie 15–25% z przychodów.

Pobyt i wizy

Sam zakup nieruchomości pobytu nie daje. Słowacy i Czesi podróżują bez wiz: turystyczne wjazd obowiązuje 30 dni i można go przedłużyć online albo opłatą przy odlocie aż na orientacyjnie 120 dni.

Kto chce więcej, ma trzy drogi. Rezydencja inwestycyjna: przyspieszona rezydencja stała przy inwestycji od 200 000 USD (depozyty, firma; sam zakup nieruchomości się niekoniecznie liczy automatycznie — rozwiązuje się przez spółkę lub projekt CONFOTUR i strukturę ustawisz prawnik). Po orientacyjnie 6 miesiącach rezydencji można wnioskować o obywatelstwo; obowiązkowy pobyt minimalny nie istnieje, a rezydencja odnawiasię raz na 4 lata. Pensionado: dla pobiorcowi renty od 1500 USD miesięcznie. Rentista: dla pasywnego dochodu od 2000 USD miesięcznie.

Finansowanie

Miestne banki (Banco Popular, BHD, Scotiabank) udzielają hipoteki cudzoziemcom, ale z wkładem własnym 30–50% i oprocentowaniem orientacyjnie 8–14% (kredyty w DOP i USD) — dla klientów z UE rzadko to jest korzystne.

Przy off-plan standardem jest finansowanie przez dewelopera: w trakcie budowy cena się spłaca w ratach 30–50% (zwykle bezoprocentowo), a resztę przy oddaniu. Poważne projekty biegną przez fideicomiso (ustawa 189-11) — pieniądze kupujących trzyma licencjonowany zarządca-trustee, co chroni wpłaty przed niewypłacalnością dewelopera. Klienci ze SR i CR najczęściej finansują zakup kredytem zabezpieczonym domową nieruchomością; dominikańskiej nieruchomości dom bank do zastawu nie weźmie.

Zagrożenia i na co uważać

• Tytuł. Kupuj tylko z prawidłowym Certificado de Título i ukończonym deslinde. Grunty tylko z tzw. constancia anotada (niewyznaczony udział) są ryzykowne — dotyczy to zwłaszcza starszych gruntów na północnym wybrzeżu w okolicy Cabarete i Sosúy.
• CONFOTUR. Sprawdź, że decyzja jest rzeczywiście wydana i do kiedy obowiązuje; korzyści się przy dalszej sprzedaży automatycznie nie przenoszą.
• Off-plan. Sprawdź dewelopera (ukończone projekty, fideicomiso lub escrow) i umowne kary za opóźnienie; nigdy nie płać na konto prywatne bez umowy.
• Pas przybrzeżny 60 m. Przy "beachfront" gruntach dowiedz się, co to rzeczywista własność, a co tylko koncesja.
• HOA. Przeczytaj regulamin — limity wynajmu, podwyżki opłat, fundusz napraw.
• Cena umowna. Zawsze własny niezależny prawnik; ceny w umowie nie podawaj sztucznie nisko, komplikuje to przyszły podatek od zysku.

Sprzedaż w przyszłości

Podatek od zysku (capital gains) wynosi 27% z różnicy między ceną sprzedaży a waloryzowaną ceną nabycia i płaci go również nieresydenci. Test czasowy nie istnieje — zwolnienie po X latach posiadania nie ma. Przy sprzedaży nowy kupujący zapłaci 3% podatek od przeniesienia (jeśli sam nie ma korzyści CONFOTUR); sprzedawca rozlicza się z podatkiem od zysku przez DGII. Repatriacja wpływów ze sprzedaży jest wolna, bank będzie żądać dokumentów pochodzenia — umowy kupna i zapłaconych podatków.

Częste pytania

Mogę jako Słowak czy Czech posiadać nieruchomość na własne nazwisko? Tak, w pełni i bez ograniczeń — na świadectwie własności (Certificado de Título) wpiszmy twoje nazwisko, wystarczy paszport.

Co mi naprawdę daje CONFOTUR? Zaoszczędzisz 3% podatek od przeniesienia przy zakupie i aż 15 lat nie płacisz roczny podatek IPI; przy apartamencie za 200 000 USD to razem oszczędność rzędu dziesiątków tysięcy USD.

Czy muszę przylatywać do podpisu? Nie, zakup przez pełnomocnictwo z apostillą jest powszechny; prawnik podpisze i zarejestruje za ciebie.

Mogę wynajmować przez Airbnb? Tak, licencja się nie wymaga; jedynymi limitami mogą być postanowienia twojego kurortu. Dochód nierezydenta opodatkowany jest potrąceniem orientacyjnie 27%.

Czy off-plan w Punta Cana jest bezpieczny? W projektach z fideicomiso (pieniądze trzyma licencjonowany trustee) i sprawdzonych developerów tak; kluczowe jest due diligence przed podpisom.

Zapłacę podatek, jeśli za kilka lat sprzedę? Tak, orientacyjnie 25–27% z zysku (cena sprzedaży minus waloryzowana cena nabycia); zwolnienie w czasie się nie pojawia.

Następny krok

Jeśli Karaiby cię pociągają, chętnie z tobą na bezpłatnej konsultacji przejdziemy budżet, odpowiednie lokalizacje, a także czy warto dla ciebie projekt CONFOTUR. Konsultacja cię do niczego nie zobowiązuje. Tymczasem możesz sobie obejrzeć aktualne oferty w Dominikanie.

Stan informacji: sierpień 2026. Informacje orientacyjne, nie porady prawne ani podatkowe.