Zakup nieruchomości w Dubaju i ZEA: proces, podatki i wizy

Zjednoczone Emiraty Arabskie należą do nielicznych krajów, w których właściciel nieruchomości nie płaci żadnego rocznego podatku od nieruchomości, żadnego podatku dochodowego od dochodu z wynajmu i żadnego podatku od zysku ze sprzedaży. Dodajcie do tego możliwość załatwienia całego zakupu z odległości i bezwizowy wjazd na 90 dni — i jasne jest, dlaczego Dubaj i Abu Dhabi coraz częściej pojawiają się w planach słowackich i czeskich kupujących. W tym przewodniku przejdziemy przez cały proces zakupu, rzeczywiste koszty i ryzyka, które warto poznać z wyprzedzeniem.

Czy cudzoziemiec może kupować w ZEA?

Tak. Obywatele Słowacji i Czech mogą kupować nieruchomości w ZEA bez pobytów, sponsora czy lokalnego rachunku bankowego. Jedyne istotne ograniczenie to terytorialne — kupować można tylko w wyznaczonych strefach:

• Dubaj ma ponad 40 stref freehold (Dubai Marina, Downtown, Palm Jumeirah, Business Bay, JVC, Dubai Hills i inne). Cudzoziemiec w nich uzyskuje pełną, nieograniczoną czasowo własność (freehold) z prawem sprzedaży, wynajmu i przekazania spadkobiercom. Poza strefami freehold cudzoziemcy mogą tylko długoterminowy leasehold lub użytkownictwo na 10–99 lat.
• Abu Dhabi pozwala od 2019 roku na pełną własność freehold w dziewięciu i więcej strefach inwestycyjnych (Yas Island, Saadiyat Island, Al Reem Island, Al Raha Beach i inne). Poza strefami inwestycyjnymi cudzoziemcy nie mogą kupować.

Obywatele UE nie mają żadnych szczególnych wyjątków — stosują się do nich te same zasady co do pozostałych cudzoziemców. W praktyce jednak nie stanowi to przeszkody: projekty developerskie sprzedawane zagranicznym klientom praktycznie zawsze znajdują się w strefach freehold i mieszkania oraz wille kupuje się w ten sam sposób.

Proces zakupu krok po kroku

1. Rezerwacja. Podpisywana jest formularz rezerwacyjny i wnoszony jest depozyt — w przypadku off-plan (nieruchomości w budowie) orientacyjnie 5–20% zgodnie z harmonogramem spłat dewelopera, w przypadku gotowej nieruchomości około 10%.
2. Umowa. W przypadku off-plan podpisywana jest SPA (Sales and Purchase Agreement) i sprzedaż musi być zarejestrowana w systemie Oqood w Dubai Land Department (DLD) — właśnie ta rejestracja powoduje powstanie roszczenia prawnego do jednostki. W przypadku gotowej nieruchomości podpisywana jest MOU (Form F), deweloper wydaje NOC i przeniesienie odbywa się w powierniczym biurze DLD.
3. Akt własności. Po przeniesieniu DLD wydaje akt własności; w przypadku off-plan po ukończeniu budowy i zapłaceniu ceny.
4. Jak długo to trwa. Zakup gotowej nieruchomości zajmuje 2–6 tygodni; w przypadku off-plan podlega harmonogramowi budowy.
5. Zakup z odległości. Jest powszechny — albo pełną mocą (notarialnie poświadczoną, superlegalizowaną/apostilowaną, z tłumaczeniem), albo elektronicznie za pośrednictwem aplikacji DLD. Klient nie musi w ogóle być w ZEA.

Opłaty i podatki przy zakupie

> Nie bójcie się tej listy. Nie wszystko płaci kupujący — część pozycji ponosi sprzedawca lub deweloper, a niektóre mogą być już wliczone w podaną cenę. Są to ponadto jednorazowe koszty przy zakupie, a nie regularne płatności. Przy konkretnej ofercie z wyprzedzeniem obliczymy, ile dokładnie zapłacicie ponad cenę, abyście podejmowali decyzję z ostateczną liczbą.

• Dubaj: opłata przeniesienia DLD 4% z ceny (w praktyce płaci ją kupujący; w przypadku off-plan płacona jest przy rejestracji w Oqood) plus opłaty administracyjne — akt własności AED 580 i biuro powiernicze AED 2 100–4 200.
• Abu Dhabi: opłata przeniesienia 2%.
• Prowizja pośrednika: przy zakupie od dewelopera zazwyczaj płaci ją deweloper, kupujący zatem nic nie płaci; na rynku wtórnym typowo 2% + 5% VAT.
• Hipoteka: rejestracja kosztuje 0,25% kredytu + AED 290.
• VAT: nieruchomości mieszkalne są bez VAT (pierwsza sprzedaż 0%, kolejne sprzedaże zwolnione); 5% VAT dotyczy tylko pomieszczeń komercyjnych.

Razem liczycie orientacyjnie 5–8% ponad cenę zakupu w Dubaju; w Abu Dhabi mniej. W ZEA nie ma opłaty od stron ani rocznego podatku majątkowego.

Roczne koszty właściciela

Zaden roczny podatek od nieruchomości nie jest płacony. Jednak należy liczyć się z następującymi pozycjami:

• Service charges (opłaty za zarządzanie i utrzymanie): w mieszkaniach orientacyjnie AED 12–30 za stopę kwadratową rocznie (luksusowe wieżowce więcej), w willach AED 4–8. W mieszkaniu o powierzchni 70 m² to wynosi orientacyjnie AED 9 000–23 000 rocznie.
• Housing fee (Dubaj): 5% z rocznej wartości wynajmu, rozliczane miesięcznie przez rachunek za energię (DEWA). Płaci ją ten, kto mieszka w mieszkaniu — najemca, ewentualnie właściciel.
• Energia i chłodzenie (DEWA + chiller): orientacyjnie AED 500–1 500 miesięcznie w zależności od zużycia i sezonu.

Wynajem i zwrot

Cudzoziemiec może wynajmować bez ograniczeń. Najem długoterminowy jest w Dubaju rejestrowany w systemie Ejari, w Abu Dhabi w systemie Tawtheeq.

Wynajem krótkoterminowy (pobyty poniżej 6 miesięcy) wymaga w Dubaju pozwolenia "holiday home" od DET (poprzednio DTCM): rejestracja kosztuje ok. AED 1 520 plus roczna opłata w zależności od liczby sypialni, razem orientacyjnie AED 1 900–2 800 rocznie, do tego Tourism Dirham AED 10–15 za sypialnię i noc. Całość można rozwiązać również za pośrednictwem licencjonowanego operatora, który zarządza wynajmem za Was.

Opodatkowanie: ZEA nie opodatkowuje dochód osób fizycznych z wynajmu (0%); 9% podatek korporacyjny nie dotyczy prywatnego dochodu z inwestycji osób fizycznych z nieruchomości. Jednak zobowiązania podatkowe mogą powstać w kraju Waszej rezydencji podatkowej — Słowacja i Czechy mają umowę z ZEA w sprawie unikania podwójnego opodatkowania. Konkretną sytuację zalecamy omówić z doradcą podatkowym.

Zwroty brutto w Dubaju kształtują się orientacyjnie na poziomie 5–8% rocznie w zależności od lokalizacji i segmentu — mniejsze mieszkania osiągają wyższe zwroty, segment luksusowy niższe.

Pobyt i wizy

Sam zakup nieruchomości nie daje automatycznie pobytu — trzeba ubiegać się o wizę. Opcje są zróżnicowane w zależności od wartości inwestycji:

• Turystycznie: obywatele SR/ČR mają bezwizowy wjazd na 90 dni w dowolnym okresie 180 dni.
• Wiza inwestycyjna (Dubaj): od kwietnia 2026 nie obowiązuje już minimalna wartość AED 750 000 — jedyny właściciel gotowej nieruchomości w strefie freehold może ubiegać się o 2-letnią odnawialną wizę niezależnie od ceny (przy współwłaścictwie udział każdego wnioskodawcy musi wynosić co najmniej AED 400 000).
• Złota wiza na 10 lat: nieruchomość — spokojnie również wiele jednostek razem — o wartości co najmniej AED 2 000 000 (orientacyjnie 500 000 €) według wyceny DLD. Uznawane są również nieruchomości z hipoteką i off-plan od zarejestrowanych deweloperów (w przypadku hipoteki potrzebne NOC banku); od 2026 roku ponadto nie ma znaczenia, ile z ceny już zapłaciliście — liczy się tylko wycena DLD co najmniej AED 2 miliony. Wiza obejmuje również rodzinę i nie wymaga stałego pobytu w ZEA.

Finansowanie

Nierezydent może uzyskać hipotekę bezpośrednio w banku w ZEA: LTV wynosi typowo 50–60% (w przypadku off-plan raczej 50%), stawki orientacyjnie 4–6% i trzeba doložić przychody.

Najczęstszą praktyką w przypadku off-plan jest jednak harmonogram spłat dewelopera — na przykład 60/40 lub 1% miesięcznie, czasami również ze spłatami po odbiorze. Funkcjonuje bez banku i bez odsetek.

Trzecia droga: kredyt w słowackim lub czeskim banku zabezpieczony domową nieruchomością ("hipoteka amerykańska") — nieruchomość w ZEA bank lokalny bowiem nie hipotekuje bezpośrednio.

Zagrożenia i na co uważać

• Escrow jest podstawą. Off-plan kupujcie tylko w projektach zarejestrowanych w RERA z konto powierniczym: pieniądze kupujących mogą iść tylko na budowę danego projektu i są wypłacane w zależności od etapów budowy. Poproście o numer konta escrow i płaćcie wyłącznie na to konto.
• Historia dewelopera. Sprawdzcie ukończone i oddane na czas projekty i rejestrację sprzedaży w Oqood — bez tego nie macie roszczenia prawnego do jednostki.
• Licencja pośrednika. Pośrednik musi mieć licencję RERA.
• Opóźnienie budowy się zdarza — śledźcie terminy, kary i rekompensaty bezpośrednio w SPA.
• Rynek wtórny: sprawdzcie zaległości service charges — NOC dewelopera jest warunkiem przeniesienia.
• Service charges różnią się między projektami nawet kilkakrotnie, pytajcie o nie przed rezerwacją. Obliczajcie również cykliczność rynku i w niektórych dzielnicach ryzyko nadwyżki podaży.

Sprzedaż w przyszłości

ZEA nie mają podatku od zysku ze sprzedaży (0% podatek od zysków kapitałowych) nawet dla nierezydentów; przy przeniesieniu ponownie płaci się 4% opłatę DLD, którą zazwyczaj płaci nowy kupujący. Nieruchomość off-plan można zwyke sprzedać jeszcze przed ukończeniem (tzw. assignment) — deweloper może wymagać spłacenia określonego procentu ceny i opłaty.

Opodatkowanie zysku może powstać w domu: orientacyjnie na Słowacji przychód ze sprzedaży jest zwolniony po 5 latach posiadania, w Czechach po 10 latach (przy nabyciu od 2021) — zawsze zgodnie z Waszą rezydencją podatkową.

Często zadawane pytania

Czy nieruchomość będzie naprawdę moja, czy tylko "na 99 lat"? W strefie freehold macie pełną, nieograniczoną czasowo własność zarejestrowaną w DLD — możecie sprzedać, wynająć i przekazać spadkobiercom.

Czy muszę lecieć do Dubaju przy zakupie? Nie. Rezerwacja, umowa i rejestracja mogą być załatwione z odległości pełną mocą lub elektronicznie.

Jakie podatki będę płacić w ZEA? Przy zakupie 4% (Dubaj), resp. 2% (Abu Dhabi). Potem żaden roczny podatek, żaden podatek z wynajmu, żaden podatek ze zysku przy sprzedaży. Zobowiązania mogą powstać na Słowacji lub w Czechach.

Dostanę pobyt za zakup? O 2-letnią wizę możecie jako jedyny właściciel gotowej nieruchomości ubiegać się bez wartości minimalnej (od kwietnia 2026), od AED 2 milionów o 10-letnią Złotą wizę również dla rodziny.

Czy pieniądze przy off-plan są w bezpieczeństwie? W projektach RERA idą na konto escrow i deweloper je czerpie tylko zgodnie z postępem budowy.

Co w przypadku dziedziczenia? Nieruchomość jest dziedziczna; zaleca się testament zarejestrowany w ZEA (na przykład DIFC Wills), w przeciwnym razie na dziedziczenie mogą mieć zastosowanie przepisy lokalne.

Następny krok

Jeśli rozważacie zakup w Dubaju czy Abu Dhabi, chętnie bezpłatnie i niewiążąco przejdziemy z Wami Wasz zamiar — od wyboru lokalizacji przez harmonogram spłat aż do wiz. Skontaktujcie się z nami i zaoszczędzicie sobie tygodni własnych poszukiwań.

Tymczasem możecie obejrzeć aktualne oferty w Zjednoczonych Emiratach Arabskich.

Stan informacji: sierpień 2026. Informacje orientacyjne, nie porada prawna ani podatkowa.