Zakup nieruchomości w Egipcie: proces, podatki i na co zwrócić uwagę

Egipt jest jednym z niewielu krajów, gdzie obywatel ze Słowacji lub Czech może kupić apartament nad morzem na pełną własność, ubiegać się o odnawialny pobyt i jednocześnie płacić roczne koszty, które są niskie w porównaniu z UE. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna i Makadi Bay leżą poza Półwyspem Synaju, dlatego do nich nie stosują się tamtejsze ograniczenia dotyczące posiadania gruntów. W tym przewodniku znajdziesz cały proces zakupu, rzeczywiste opłaty i pułapki, którym można się wyrzec.

Czy cudzoziemiec może kupować w Egipcie?

Tak. Ustawa nr 230/1996 pozwala cudzoziemcom — w tym obywatelom SR i ČR, których obowiązują te same zasady co innych cudzoziemców, UE nie ma specjalnych wyjątków — posiadać nieruchomości w formie pełnej własności (freehold). Ustawa przewiduje jednak kilka ograniczeń:

• maksymalnie 2 nieruchomości na osobę (dekrety z lat 2024 – 2025 łagodzą ten limit dla kupujących płacących w obcej walucie z zagranicy), przeznaczone do zamieszkania dla siebie i rodziny,
• każda o maksymalnej powierzchni 4 000 m²,
• zakaz sprzedaży przez pierwsze 5 lat od nabycia (wyjątek może wydać premier),
• zakaz posiadania gruntów na Półwyspie Synaju — w Sharm el-Sheikhu możliwy jest zatem tylko długoterminowy najem (usufruct).

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna i Makadi Bay leżą poza Synajumem, dlatego cudzoziemiec kupuje tam freehold wraz z udziałem w gruncie. W Sahl Hasheesh głównym deweloperem destynacji jest Egyptian Resorts Company (ERC) i projekty rejestrowane są w zarządzie Sahl Hasheesh, co dodaje dodatkową warstwę kontroli. Formę własności — freehold versus długoterminowy usufruct — powinien zawsze potwierdzić prawnik bezpośrednio z umowy, nie słownie od sprzedawcy.

Ważna zmiana na horyzoncie: planowana nowelizacja z 2025 roku wymaga, aby cudzoziemiec płacił cenę zakupu przelewem bankowym z zagranicy w obcej walucie przez bank będący własnością państwa egipskiego. Płatności od samego początku kieruj przez oficjalne kanały bankowe, nigdy nie w gotówce.

Proces zakupu krok po kroku

1. Rezerwacja. Składa się zaliczka orientacyjnie 1 000 – 5 000 USD, która zaliczana jest na poczet ceny zakupu; przy rezygnacji bez powodu zazwyczaj przepadnie.
2. Przegląd prawny. Niezależny prawnik weryfikuje własność sprzedawcy, pozwolenia budowlane, a u dewelopera również to, czy jest właścicielem gruntu.
3. Umowa kupna (SPA). Zawierana w języku arabskim i angielskim; w projektach off-plan zawiera harmonogram płatności powiązany z kamieniami milowymi budowy.
4. Rejestracja umowy kupna w sądzie. W Egipcie zastępuje ona księgę wieczystą — poświadczona umowa kupna jest standardowym dokumentem prawnym do mieszkania. Poświadczenie umowy w sądzie zapewnia cudzoziemcowi, że apartament należy tylko do niego: może go używać, wynajmować i dalej przenosić.
5. Dwie drogi do własności. Pierwsza to tawkil — notarialnie poświadczone pełnomocnictwo z konkretnymi uprawnieniami do nieruchomości (na przykład do jej sprzedaży lub przeniesienia); w praktyce często wykorzystuje się je przy dalszej sprzedaży apartamentów. Tawkil nie jest dokumentem własności i sam w sobie nie oznacza, że jesteś wpisany jako właściciel do rejestru państwowego, dlatego zawsze towarzyszy mu prawidłowa umowa kupna poświadczona w sądzie oraz sprawdzenie całego łańcucha dokumentów własności. Tę drogę wybiera większość naszych klientów — jest prostsza także przy przyszłej sprzedaży. Druga to Green Contract — oficjalna państwowa rejestracja własności (zarejestrowana umowa własności). Przy prawidłowej rejestracji daje mocną podstawę prawną i oficjalny zapis o własności, ale nie każdą nieruchomość da się w ten sposób łatwo zarejestrować, proces jest droższy i dłuższy, a przy sprzedaży niesie ze sobą szereg ograniczeń i wyższe obciążenie. Korzystają z niego głównie miejscowi, na przykład gdy chcą uzyskać kredyt hipoteczny w Egipcie. Polecamy pierwszą drogę.

W przypadku gotowej nieruchomości droga od podpisu do przekazania trwa orientacyjnie 2 – 4 miesiące; Green Contract trwa dłużej. Zakup na odległość jest możliwy: pełnomocnictwo (tawkil) załatwisz albo bezpośrednio w urzędzie w Egipcie podczas najbliższej podróży, albo zdalnie; podpisy i rejestrację umowy kupna w sądzie załatwi następnie prawnik.

Opłaty i podatki przy zakupie

> Do ceny dewelopera lub sprzedającego doliczana jest Kompleksowa obsługa Globeya. Obejmuje całą obsługę, również prawną — prawnika, kontrolę prawną i tłumaczenie umów. Płaci się ją raz, przy podpisaniu umowy, razem z wpłatą własną. Podatki i opłaty urzędowe nie są w niej zawarte — ich wysokość przy konkretnym projekcie podamy wcześniej, a wszystkie warunki omówimy wspólnie na konsultacji.

VAT przy zwykłym zakupie jednostki mieszkalnej od dewelopera standardowo nie jest rozliczany oddzielnie.

Roczne koszty właściciela

• Podatek od nieruchomości: 10% z czystej rocznej wartości czynszu po ustawowych odliczeniach. Od kwietnia 2026 (ustawa nr 3/2026) zwolnione z podatku jest główne mieszkanie rodziny z roczną wartością czynszu do 100 000 EGP (odpowiada wartości rynkowej około 8 mln EGP); w zwykłych apartamentach w Hurghadzie podatek wynosi zero lub bardzo mały, ponieważ obliczany jest od niskiej wartości czynszu po ustawowych odliczeniach. — w zwykłych apartamentach w Hurghadzie podatek wynosi zatem zero lub bardzo mały.
• Zarządzanie ośrodkiem (maintenance): orientacyjnie 8 – 15 USD/m² rocznie w zależności od ośrodka i zakresu usług; w Sahl Hasheesh doliczana jest również opłata wspólnotowa za zarządzanie destynacją.
• Energia: w porównaniu z UE tania — prąd, woda i internet kosztują przy zwykłym użytkowaniu apartamentu orientacyjnie 30 – 80 USD miesięcznie.

Wynajem i dochód

Cudzoziemiec ma prawo wynajmować swoją nieruchomość. Wynajem krótkoterminowy typu Airbnb jest w Hurghadzie legalny i regulacja jest na razie liberalna; jednak niektóre zamknięte ośrodki zakazują go lub ograniczają poprzez regulamin wewnętrzny, dlatego sprawdź zasady konkretnego kompleksu jeszcze przed zakupem.

Podatek dochodowy z wynajmu u nierezydenta: opodatkowany jest dochód egipski, przy wynajmie stosuje się ryczałtowe odliczenie 50% kosztów i reszta podlega stawce progresywnej orientacyjnie 10 – 27,5%. Jeśli wynajem powierzysz agencji zarządczej, planuj wynagrodzenie orientacyjnie 15 – 25% z przychodu brutto.

Co można zarobić? Według danych o wynajmie krótkoterminowym w Hurghadzie średnia obłożenie wynosi około 50% i Według danych o wynajmie krótkoterminowym w Hurghadzie średnie obłożenie wynosi mniej więcej 35 – 53% w zależności od źródła i roczny przychód brutto zwykłego ogłoszenia orientacyjnie 4 000 – 10 000 USD; studio zwykle mieści się raczej w dolnej połowie przedziału — wynik silnie zależy od lokalizacji i jakości zarządzania. — orientacyjnie, wynik silnie zależy od lokalizacji i jakości zarządzania. Szczyty sezonowe przypadają na październik i kwiecień.

Pobyt i wizy

Egypt należy do krajów, gdzie zakup nieruchomości otwiera drogę do pobytu. Właściciel ma prawo ubiegać się o odnawialny pobyt powiązany z nieruchomością:

• od wartości 50 000 USD — pobyt 1-roczny,
• od 100 000 USD — pobyt 3-letni,
• od 200 000 USD — 5-letni pobyt odnawialny.

Pobyt nie jest automatyczny — ubiegać się go trzeba z notarialnie poświadczoną umową lub Green Contract i odnowienie kosztuje orientacyjnie setki EGP. Obywatelstwo egipskie można uzyskać poprzez państwowy program inwestycyjny — przy nieruchomościach od 300 000 USD, jednak tylko w projektach państwowych (government-owned), nie przy zwykłym zakupie od prywatnego dewelopera. Na zwykłą wizytę wystarczy e-wiza na 30 dni (przedłużalna na miejscu); pobyt bez rezydentu jest ograniczony czasowo wizą.

Finansowanie

Miestne hipoteki dla cudzoziemców praktycznie nie są dostępne. Standardem jest płatność gotówką lub plany spłaty dewelopera: zazwyczaj zaliczka 10 – 40% i raty na 1 – 7 lat, często bez odsetek — cena je już uwzględnia. Klienci ze Słowacji i Czech zwykle finansują zakup kredytem zabezpieczonym nieruchomością krajową (hipoteka amerykańska lub refinansowanie); египetska nieruchomość nie będzie brana jako zabezpieczenie przez żaden słowacki ani czeski bank.

Ryzyka i na co zwrócić uwagę

• Pełnomocnictwo bez umowy. Tawkil sam w sobie nie jest dokumentem własności — zawsze towarzyszy mu prawidłowa umowa kupna poświadczona w sądzie oraz sprawdzenie całego łańcucha dokumentów własności.
• Grunt i pozwolenia. Sprawdź, czy developer jest właścicielem gruntu i posiada pozwolenie budowlane.
• Off-plan. Płać po kamieniach milowych budowy, nie dużą sumę na początku. Umowa powinna zawierać karę za opóźnienie i prawo do wycofania się przy długim opóźnieniu; przejrzyj ukończone projekty dewelopera.
• Płatności. Wyłącznie przelew bankowy — w przyszłości obowiązkowo w obcej walucie przez banki egipskie. Płatności gotówkowe bez dokumentów stanowią ryzyko także przy przyszłym udowodnianiu pochodzenia środków.
• Waluta. Funt egipski jest zmiennym — ceny i czynsze ustalane w USD lub EUR zmniejszają ryzyko walutowe.
• Prawnik. Zawsze niezależny, nie prawnik dewelopera.

Sprzedaż w przyszłości

Dla cudzoziemca formalnie obowiązuje 5-letni zakaz sprzedaży od nabycia (ustawa 230/1996); wyjątek może wydać premier. Przy samej sprzedaży sprzedawca płaci podatek przeniesienia 2,5% z brutto ceny sprzedaży; odrębny podatek od zysku (capital gains) się dodatkowo nie rozlicza przy sprzedaży nieruchomości mieszkalnej przez osobę fizyczną. Zysk można legalnie repatriować przez bank, jeśli zakup był prawidłowo udokumentowany przelewami bankowymi — dlatego warto płacić systematycznie przez konto już przy zakupie.

Często zadawane pytania

Czy dostanę dokument własności jak na Słowacji? Tak, mieszkanie jest Twoją własnością osobistą, tak samo jak na Słowacji. Księgę wieczystą zastępuje w Egipcie umowa kupna zarejestrowana w sądzie — poświadczona umowa kupna jest standardowym dokumentem prawnym do mieszkania. Większość naszych klientów wybiera drogę tawkil (pełnomocnictwo) wraz z umową kupna poświadczoną w sądzie; Green Contract, czyli oficjalna państwowa rejestracja własności, jest droższy i dłuższy, nie każdą nieruchomość da się w ten sposób łatwo zarejestrować, a korzystają z niego głównie miejscowi ze względu na kredyt hipoteczny. Polecamy pierwszą drogę.

Czy mogę kupić bez podróży do Egiptu? Tak. Pełnomocnictwo (tawkil) załatwisz albo bezpośrednio w urzędzie w Egipcie podczas najbliższej podróży, albo zdalnie; podpisy i rejestrację umowy kupna w sądzie załatwi następnie prawnik.

Ile zapłacę dodatkowo do ceny? Do ceny dewelopera lub sprzedającego doliczana jest Kompleksowa obsługa Globeya — obejmuje prawnika, kontrolę prawną i tłumaczenie umów. Płaci się ją przy podpisaniu umowy, razem z wpłatą własną. Podatki i opłaty urzędowe przy konkretnym projekcie podamy wcześniej, a wszystkie warunki omówimy wspólnie na konsultacji.

Jakie są roczne koszty na apartament? Maintenance orientacyjnie 8 – 15 USD/m² rocznie plus tania energia; podatek od nieruchomości wynosi zwykle zero lub minimalny.

Czy mogę wynajmować przez Airbnb? Tak, jest to legalne i powszechne; sprawdź jednak wewnętrzne zasady konkretnego ośrodka.

Czy zakup da mi pobyt? Tak, odnawialną rezydencję — od 50 000 USD na 1 rok, od 100 000 USD na 3 lata, od 200 000 USD na 5 lat.

Następny krok

Jeśli rozważasz zakup nad Morzem Czerwonym, chętnie w bezpłatnej konsultacji przejdziemy z tobą budżet, cele i konkretne projekty, które im odpowiadają. Nie zobowiązuje cię to do niczego — odejdziesz z jaśniejszym obrazem, czy Egipt ma dla ciebie sens. Tymczasem możesz zobaczyć aktualne oferty w Egipcie.

Stan informacji: sierpień 2026. Informacje orientacyjne, nie porada prawna ani podatkowa.