Kúpa nehnuteľnosti v Maďarsku: proces, dane a na čo si dať pozor

Maďarsko je pre Slovákov aj Čechov trh doslova za rohom — a pre občanov EÚ aj jeden z najotvorenejších. Obytné nehnuteľnosti tu kupujú rovnako ako Maďari: na vlastné meno, v plnom vlastníctve a bez akéhokoľvek povolenia. Celoštátna daň z nehnuteľnosti navyše neexistuje. Proces má však svoje špecifiká — od povinného maďarského advokáta cez prísnu zálohu „foglaló“ až po sprísňujúcu sa reguláciu krátkodobého prenájmu v Budapešti. Tu je všetko, čo potrebujete vedieť, kým podpíšete zmluvu.

Môže cudzinec v Maďarsku kupovať?

Áno. Občania EÚ/EHP kupujú obytné nehnuteľnosti rovnako ako Maďari — na vlastné meno, v plnom vlastníctve, bez povolenia. Povolenie župného úradu (kormányhivatal) potrebujú len občania mimo EÚ: poplatok je orientačne 50 000 HUF, vybavenie zvyčajne trvá 30 – 60 dní a zamieta sa zriedka. Poľnohospodárska a lesná pôda je prakticky nedostupná pre všetkých cudzincov — aj pre väčšinu Maďarov bez farmárskej kvalifikácie.

Dôležitá novinka: od 1. 7. 2025 platí zákon o ochrane miestnej identity. Obce môžu zaviesť predkupné právo obce, podmienky pre prihlásenie pobytu či „usadzovaciu“ daň. Prijalo ho už vyše 200 obcí, hlavne v aglomerácii Budapešti a pri Balatone, a týka sa všetkých „prisťahovalcov“ vrátane Maďarov z iných obcí. Pred kúpou mimo Budapešti preto vždy treba overiť, či konkrétna obec obmedzenia nezaviedla. V samotnej Budapešti zatiaľ kúpu bytu občanom EÚ nič neobmedzuje.

Proces kúpy krok za krokom

1. Výber a preverenie: právnik stiahne list vlastníctva (tulajdoni lap) — vlastník, ťarchy, exekúcie.
2. Kúpna zmluva: zo zákona ju musí spísať a kontrasignovať maďarský advokát (ügyvéd), inak ju kataster neprijme. Advokáta si spravidla vyberá a platí kupujúci.
3. Záloha „foglaló“: typicky 10 % pri podpise. Jej právny režim je prísny — ak odstúpi kupujúci, záloha prepadá; ak predávajúci, vracia dvojnásobok.
4. Doplatok podľa zmluvy: pri novostavbe podľa etáp výstavby, pri hotovom byte zvyčajne do 30 – 60 dní, často cez advokátsku úschovu.
5. Zápis do katastra (földhivatal) podá advokát; daňový úrad (NAV) potom vyrubí prevodovú daň platobným výmerom.

Pri hotovom byte trvá celý proces orientačne 1 – 2 mesiace. Kúpa na diaľku je možná cez splnomocnenie s apostilou (alebo podpísané na maďarskom konzuláte) s úradným prekladom; novostavby sa bežne podpisujú korešpondenčne.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

• Prevodová daň (illeték): 4 % z trhovej hodnoty do 1 mld. HUF, 2 % nad ňu. Platí sa až výmerom NAV po zápise, nie v hotovosti pri podpise.
• Novostavba od developera: cena zahŕňa DPH. Znížená sadzba 5 % platí pre byty do 150 m² a domy do 300 m² (predĺžená do konca 2026; pri stavebnom povolení vydanom do konca 2026 sa dá uplatniť na predaje až do konca 2030); nad tieto limity je sadzba 27 %. Pri nových bytoch do 15 mil. HUF sa prevodová daň neplatí, nad tým existujú čiastočné úľavy — orientačne, presný výpočet potvrdí advokát.
• Advokát: orientačne 0,5 – 1,5 % z ceny, typicky okolo 1 %.
• Kataster: drobný správny poplatok, rádovo 10 000 – 20 000 HUF.
• Provízia realitnej kancelárie: platí spravidla predávajúci (3 – 5 % + DPH); kupujúci platí len vlastného vyhľadávacieho agenta, ak si ho najme.

Spolu tvoria vedľajšie náklady kupujúceho pri staršom byte orientačne 5 – 6 % (z toho väčšinu tvorí 4 % daň), pri novostavbe s úľavou menej.

Ročné náklady vlastníka

• Celoštátna daň z nehnuteľnosti neexistuje. Niektoré obce a mestské časti však vyrubujú miestnu daň zo stavby (építményadó), typicky na byty, ktoré nie sú trvalým bydliskom vlastníka. Sadzby sa líšia podľa mestskej časti — rádovo stovky až približne 2 000 HUF/m² ročne; treba overiť v konkrétnom obvode.
• Spoločné náklady bytového domu (közös költség): podľa budovy a služieb, pri bežnom budapeštianskom byte orientačne 15 000 – 40 000 HUF mesačne; v novostavbách s výťahom, garážou a recepciou viac.
• Energie: podľa spotreby.

Prenájom a výnos

Cudzinec-vlastník smie prenajímať. Pri dlhodobom prenájme je daň z príjmu 15 % — základom je príjem mínus skutočné náklady alebo paušál 10 %; sociálne odvody sa z bežného dlhodobého prenájmu fyzickej osoby spravidla neplatia. Nerezident zdaňuje nájmy z maďarskej nehnuteľnosti v Maďarsku (SR aj ČR majú s Maďarskom zmluvy o zamedzení dvojitého zdanenia). Hrubý výnos z dlhodobého prenájmu v Budapešti je orientačne okolo 5 % (Global Property Guide, 2025).

Krátkodobý prenájom v Budapešti je regulačne rizikový: od 1. 1. 2025 platí moratórium na nové registrácie krátkodobého ubytovania v celej Budapešti (do konca 2026), VI. obvod (Terézváros) ho od 1. 1. 2026 úplne zakázal a ďalšie centrálne obvody zvažujú stropy. Existujúce licencie platia; paušálna daň pre súkromné ubytovanie je v Budapešti 150 000 HUF na izbu a rok (mimo Budapešti 38 400 HUF), plus registrácia NTAK a miestna ubytovacia daň.

Pobyt a víza

Kúpa nehnuteľnosti pobyt nezakladá. Občania EÚ ho však nepotrebujú: pri pobyte nad 3 mesiace stačí registračná karta pre občanov EÚ (bezplatná formalita) a nehnuteľnosť poslúži ako doklad bývania. Pre občanov mimo EÚ existuje program „hosťujúci investor“ (investícia 250 000 € do realitného fondu; priama kúpa nehnuteľnosti za 500 000 € bola zo zákona vypustená a pobyt nezakladá) — pre klientov zo SR a ČR je irelevantný.

Financovanie

Maďarské banky financujú najmä žiadateľov s príjmom v Maďarsku; nerezident bez maďarského príjmu dostane hypotéku ťažko a s nižším LTV. Bežná prax klientov zo SR a ČR:

• hotovosť,
• splátkový kalendár developera pri novostavbe — typicky 10 – 20 % pri zmluve, zvyšok podľa etáp alebo pri odovzdaní,
• úver na Slovensku či v Česku zabezpečený domácou nehnuteľnosťou — maďarský byt slovenská ani česká banka do zálohy spravidla neprijme.

Štátne zvýhodnené úvery (napríklad Otthon Start s 3 % sadzbou od septembra 2025) sú určené domácim kupujúcim; pre zahraničného klienta znamenajú hlavne rast cien a konkurenciu pri kúpe.

Riziká a na čo si dať pozor

• Krátkodobý prenájom: regulácia sa sprísňuje (moratórium, zákaz v VI. obvode) — biznis plán postavený na Airbnb v Budapešti je rizikový. Dlhodobý prenájom je bezpečnejší predpoklad.
• List vlastníctva: ťarchy, záložné práva bánk, vecné bremená, prebiehajúce zápisy — kontroluje advokát; bez jeho kontrasignácie zmluva neplatí.
• Novostavby: úschova či banková garancia nie je automatická. Preverte financovanie developera, harmonogram, zmluvné pokuty za omeškanie a kolaudáciu (használatbavételi engedély) pred doplatkom; overte, či platí 5 % DPH.
• Zákon o ochrane miestnej identity: pri kúpe mimo Budapešti overte predkupné právo obce a podmienky prihlásenia pobytu — môžu prevod predĺžiť alebo zablokovať.
• Ceny: v Budapešti po roku 2025 rýchlo rástli (aj vplyvom programu Otthon Start) — nepreplácajte bez porovnania cien za m² v obvode.
• Rezerva na daň: prevodovú daň vyrubuje NAV dodatočne — rezervujte si na ňu 4 % nad kúpnu cenu.

Predaj v budúcnosti

Zisk z predaja zdaňuje aj nerezident v Maďarsku sadzbou 15 %, základ sa však znižuje podľa dĺžky držby: v roku kúpy a v 1. roku po nej sa zdaňuje 100 % zisku, potom 90 %, 60 %, 30 % a od 5. roku po nadobudnutí 0 % — po 5 rokoch je predaj bez dane. Odpočítať možno nadobúdacie náklady, poplatky aj preukázané investície do bytu.

Časté otázky

Potrebujem ako Slovák alebo Čech povolenie na kúpu? Nie. Občania EÚ kupujú obytné nehnuteľnosti bez povolenia; povolenie sa týka len občanov mimo EÚ.

Musím byť pri kúpe osobne v Budapešti? Nie. Stačí splnomocnenie s apostilou (alebo podpis na konzuláte) a maďarský advokát podpíše za vás.

Prečo potrebujem maďarského advokáta? Zo zákona — kataster zapíše len zmluvu spísanú a kontrasignovanú maďarským advokátom. Honorár je orientačne 1 % z ceny.

Môžem byt prenajímať cez Airbnb? V Budapešti do konca 2026 nezískate novú registráciu a VI. obvod krátkodobý prenájom od 2026 zakázal. Dlhodobý prenájom je bez obmedzení, daň 15 %.

Platí sa v Maďarsku ročná daň z nehnuteľnosti? Celoštátna nie. Niektoré obvody vyrubujú miestnu daň zo stavby na byty, ktoré nie sú trvalým bydliskom — treba overiť podľa obvodu.

Čo je foglaló? Záloha (typicky 10 %) s prísnym režimom: ak cúvnete vy, prepadá; ak predávajúci, vracia vám dvojnásobok.

Ďalší krok

Výber správneho obvodu a preverenie listu vlastníctva rozhodujú o tom, či bude kúpa v Maďarsku hladká. Ak o nej uvažujete, na bezplatnej konzultácii s vami prejdeme vašu situáciu a povieme vám na rovinu, čo by sme na vašom mieste urobili.

Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Maďarsku.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.