Nákup nemovitosti v Albánsku: postup, daně a na co si dát pozor

Albánsko patří mezi nejotevřenější evropské trhy pro zahraniční kupující: byty a domy si zde cizinec kupuje do plného vlastnictví na vlastní jméno, bez kvót a bez geografických omezení. Na pobřeží v okolí Durrësu a Golemu se hrubé výnosy z pronájmu v nabídkách běžně uvádějí kolem 5 – 7 % (orientačně) a vlastnictví nemovitosti je dokonce uznaným důvodem pro povolení k pobytu. Země má však i své specifika — především dědictví divoké výstavby — a ta rozhodují o tom, zda bude nákup bezpečný.

Může cizinec v Albánsku nakupovat?

Ano. Cizinec — včetně občanů SR a ČR — smí nakupovat byty, domy a další stavby kdekoli v Albánsku do plného vlastnictví (freehold) na vlastní jméno, bez kvót a bez geografických omezení. Práva jsou prakticky stejná jako u Albánců: nákup, prodej, pronájem i dědictví.

Omezení se týkají pozemků. Zemědělskou půdu si cizinec přímo koupit nemůže — řeší se to albánskou s.r.o. (založení orientačně 500 – 1 000 € a přibližně 2 týdny). U stavebních pozemků se mohou vyžadovat investiční podmínky. Zvláštní pozor si dejte na parcely v pobřežním pásmu do přibližně 200 m od moře — před nákupem vily s pozemkem si vždy nechajte ověřit katastrální klasifikaci.

Albánsko není v EU, takže občanství EU zde nedává zvláštní výhody — pravidla jsou ale pro všechny cizince stejně otevřená. Na nákup není třeba pobyt ani občanství: stačí pas a na daňové úkony albánské daňové číslo.

Postup nákupu krok za krokem

1. Rezervace nebo předběžná smlouva s developerem či prodávajícím; standardní záloha je přibližně 10 % (při nákupu během výstavby podle splátkového kalendáře).
2. Právní previerka (due diligence). Právník ověří v katastru (ASHK) vlastnický titul, zátěže, hypotéky, restitučních nároku a u novostavby stavební povolení. Toto je nejdůležitější krok celého nákupu — nepřeskakujte ho.
3. Notářská kupní smlouva. Notář smlouvu sepíše, ověří a zablokuje nemovitost v katastru; kupující platí cenu bankovním převodem (doporučeno, ne v hotovosti).
4. Zápis do katastru (ASHK). Notár podá smlouvu k registraci; nový elektronický list vlastnictví býva vydán do 2 – 4 týdnů. Celý obchod od dohody k zápisu trvá typicky 4 – 8 týdnů.
5. Nákup na dálku je možný přes plnomocnictví s apostilou a úředním překladem. Při nákupu během výstavby se smlouva s developerem uzavírá notářsky a konečný převod proběhne po kolaudaci a zápisu budovy.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezlekejte se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají již zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s konečným číslem.

• Převodní daň: platí ji dle zákona prodávající. U budov se počítá podle výměry (orientačně 100 – 2 000 leků/m², cca 1 – 20 €/m² podle obce); sazba 2 % z ceny se týká ostatních nemovitostí, například pozemků. Ve smlouvě si ověřte, že daň vyrovná prodávající před zápisem do katastru. U novostavby od developera se místo ní platí poplatek orientačně 6 €/m² plus malý komunální poplatek.
• Notář: orientačně 0,23 – 0,35 % z ceny (typicky 150 – 450 €), zahrnuje i podání do katastru.
• Katastr (ASHK): orientačně 80 – 100 €.
• Právník: doporučený, orientačně 500 – 1 500 €.
• Provize agenta: dle trhu 1 – 3 %; často ji platí prodávající — ověřte si to předem. Překlady a apostila vyjdou na 100 – 300 €.

Spolu kupující počítá orientačně s 3 – 5 % z ceny navíc.

Roční náklady majitele

• Daň ze staveb se platí podle výměry a lokality — orientačně 0,9 – 2,1 €/m² ročně; Durrës patří k vyšší sazbě kolem 2 €/m². U druhé a další rezidenční nemovitosti se daň zdvojnásobuje.
• Odvoz odpadu: orientačně 10 – 50 € ročně.
• Správa domu nebo resortu: běžný bytový dům orientačně 10 – 30 € měsíčně; v resortech s bazénem a strážením více, podle smlouvy se správcem — sazbu si vyžádejte písemně ještě před nákupem.
• Energie: elektřina a voda jsou v porovnání se SR/ČR levné — při běžném užívání orientačně desítky eur měsíčně.

Pronájem a výnos

Cizinec pronajímat smí, krátkodobě i dlouhodobě. Celostátně zatím neexistuje licence, minimální délka pobytu ani strop počtu nocí pro krátkodobý pronájem; příjem však musí být zaregistrován z daňového hlediska.

Daň z příjmu z pronájmu je 15 % z hrubého nájmu a platí i pro nerezidenty. Slovensko i Česko mají s Albánskem smlouvy o zamezení dvojího zdanění — příjem se hlásí primárně v Albánsku.

Hrubé výnosy na pobřeží Durrës/Golem se v nabídkách běžně uvádějí kolem 5 – 7 % (orientačně). Počítejte s výraznou sezónností — mimo léta je poptávka po krátkodobém pronájmu slabá.

Pobyt a vízumy

Občané SR a ČR mohou v Albánsku pobývat bez víz 90 dní v rámci 180 dní. Albánsko není v Schengenu, takže tyto dny se nepočítají do schengenského limitu.

Vlastnictví nemovitosti je uznaný důvod pro povolení k pobytu — bez zákonného minima investice. Podmínkou je vlastnit minimálně 50 % nemovitosti a nejméně 20 m² obytné plochy na člena rodiny. Povolení se vydává na 1 rok a obnovuje se; právo pracovat nedává. Program "zlatých víz" za investici Albánsko nemá.

Financování

Albánské banky poskytují nerezidentům hypotéky jen výjimečně a s přísnými podmínkami: akontace orientačně 30 – 40 %, doložení příjmu a strop LTV přibližně 70 % u úvěrů v cizí měně.

Běžná praxe klientů ze SR a ČR je proto hotovost nebo splátkový plán developera během výstavby — typicky záloha plus splátky do předání, u některých developerů i bezúročné splátky krátce po předání. Alternativou je úvěr zabezpečený nemovitostí doma (tzv. americká hypotéka) v české či slovenské bance a platba převodem.

Rizika a na co si dát pozor

• Nelegální a nezlegalizované stavby — dědictví divoké výstavby po roce 1990. Neregistrovaná stavba se nedá prodat notářským aktem, financovat bankou ani legálně pronajímat; soudy nařizují i demolice. Vždy vyžadujte list vlastnictví z ASHK a stavební povolení.
• Restituce pozemků z doby komunistických vyvlastnění — musejí být součástí právní previerky.
• Nákup během výstavby (off-plan): povinná úschova peněz (escrow) neexistuje. Plaťte jen podle notářsky uzavřené smlouvy, milníky navažte na průběh výstavby a ověřte si historii a financování developera.
• Podhodnocená cena ve smlouvě: místní praxe uvádět nižší cenu. Nepristupujte na to — komplikuje pozdější prodej (vyšší papírový zisk znamená vyšší daň) a odporuje předpisům. Od 1. 1. 2026 platí navíc nové úřední referenční ceny podle regionů.
• Hotovostní platby v eurech: trvejte na bankovním převodu s doklady — kvůli AML pravidlům i vlastní ochraně.

Prodej v budoucnosti

Zisk z prodeje (rozdíl mezi prodejní a nabytou cenou) se u fyzické osoby včetně nerezidenta zdaňuje sazbou 15 %. Časový test na osvobození po určitém počtu let držby albánské právo nezná.

Existuje dočasná výjimka: zákon 85/2025 o přecenění nemovitostí umožňuje přecenit majetek na tržní hodnotu se zdaněním rozdílu jen 5 % — žádosti se podávají do 31. 12. 2026 (neodkládejte je na konec roku) a daň se platí do 31. 12. 2026; pokud katastr žádosť do té doby nezpracuje, daň lze zaplatit do 31. 3. 2027. U staršího majetku se vyplatí konzultace. Výtěžek z prodeje lze převést do zahraničí bankou s doklady o nabytí.

Časté otázky

Bude byt opravdu zapsán na mě, i když nejsem Albánec? Ano — byty a domy kupujete do plného vlastnictví na vlastní jméno, se zápisem v katastru ASHK.

Musím při nákupu přiletět? Ne, lze koupit přes plnomocnictví s apostilou; doporučujeme však aspoň jednou absolvovat prohlídku.

V jaké měně se platí? Ceny se na trhu běžně uvádějí v eurech a platba převodem v EUR je standard.

Dostanu nákupem pobyt? Nákup dává nárok žádat o roční obnovitelné povolení k pobytu; na běžné pobyty stačí bezvízových 90 dní v rámci 180.

Mohu byt pronajímat turistům? Ano, bez celostátní licence; příjem se zdaňuje 15 % z hrubého nájmu.

Co mě ochránit před nákupem nelegální stavby? Výpis z katastru ASHK, stavební povolení a kolaudace — bez těchto dokladů nekupujte, žádná cena není dostatečně nízká.

Další krok

Pokud vás Albánsko zaujalo, radi s vámi bezplatně projdeme konkrétní lokality a to, jak si postrážit právní previerku. Konzultace je nezávazná a k ničemu vás nezavazuje. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Albánsku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, nikoli právní ani daňové poradenství.