Nákup nemovitosti v Bulharsku: proces, daně a na co si dát pozor

Bulharsko prošlo za poslední dva roky dvěma změnami, které nákup nemovitosti Slováky a Čechům zásadně zjednodušily: od 1. ledna 2025 je plným členem Schengenu a od 1. ledna 2026 platí eurem (kurz byl fixní 1 € = 1,95583 BGN). Na Slunečné pobřeží se tak cestuje na občanský průkaz a byt zaplatíte běžným SEPA převodem v eurech ze slovenského či českého účtu. Občané EU navíc kupují byty i domy na své jméno, bez povolení a bez zakládání firmy. V tomto průvodci projdeme celý proces, náklady i rizika, na která si dát pozor.

Může cizinec v Bulharsku kupovat?

Ano. Občané EU kupují byty i domy s pozemkem na své jméno a v plném vlastnictví — jde o obdobu freeholdu, bez povolení a bez potřeby založit firmu. Bulharská s. r. o. (tzv. EOOD/OOD) je nutná jen pro občany mimo EU, kteří chtějí vlastnit pozemek. Omezení zůstávají při zemědělské a lesní půdě — tam platí podmínky (například dlouhodobý pobyt v Bulharsku) i pro občany EU. Bytů a stavebních pozemků v rezortech se to však netýká.

Při bytě nadobýváte byt plus ideální podíl na společných částech a zpravidla i na pozemku. Důležitý detail: některé komplexy stojí na cizím pozemku jen s "právem stavby" (právo na stavbu). Právník proto musí ještě před podpisem ověřit, co přesně kupujete.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervační smlouva a rezervační poplatek — orientačně 2 000 – 5 000 €. Nemovitost se stáhne z nabídky.
2. Předběžná smlouva (předběžná dohoda) do 2 – 4 týdnů: cena, splátkový kalendář, termíny a sankce. Při nákupu ve výstavbě (off-plan) je klíčové navázat splátky na stavební milníky — Akty 14, 15 a 16.
3. Finální převod notářským aktem (notářský akt) u notáře v obvodě nemovitosti. Notář ověří vlastnictví i zatížení.
4. Zápis do registru nemovitostí (Agentura pro registraci) podává notář. Následuje daňová registrace nemovitosti na obci (do 2 měsíců) a registrace kupujícího-cizince v registru BULSTAT — obojí běžně vybaví právník.

Hotová nemovitost se dá převést za 4 – 8 týdnů. Nákup na dálku je přitom úplně běžný: stačí plná moc podepsaná u notáře na Slovensku nebo v Česku s apostilou a úředním překladem; celý proces potom vede bulharský právník.

Poplatky a daně při nákupu

> Neděste se toho seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby jste se rozhodovali s finálním číslem.

• Místní daň z nabytí: určuje ji obec v rozpětí 0,1 – 3 %. Burgas má 3 %, obec Nesebar (kam patří Slunečné pobřeží i Sveti Vlas) 3 % — počítá se z ceny ve smlouvě nebo z daňového ocenění, podle toho, co je vyšší.
• Notář: odstupňovaná sazba cca 0,1 – 1,5 % se zákonným stropem (řádově do 3 000 € + DPH).
• Zápis do registru: 0,1 %.
• Právník: orientačně 1 % (minimálně řádově 500 – 1 000 €) — důrazně doporučen.
• Novostavby od developera: cena zpravidla již obsahuje 20 % DPH — ověřte si to ve smlouvě.
• Provize agentury: při novostavbách ji typicky platí developer; při dalším prodeji (resale) bývá 2,5 – 3 %.

Spolu tvoří vedlejší náklady kupujícího orientačně 3,5 – 5 % z ceny.

Roční náklady vlastníka

• Daň z nemovitosti: 0,01 – 0,45 % z daňového ocenění, které bývá nižší než tržní cena — při běžném bytě řádově desítky až nižší stovky eur ročně.
• Poplatek za svoz odpadu: podobný řád, vyrubuje ho obec spolu s daní.
• Poplatek za správu rezortu (tzv. správní poplatek): v komplexech s bazénem, recepcí a hlídkou orientačně 5 – 15 €/m² ročně — při 60 m² bytě tedy cca 300 – 900 € ročně. Platí se i když byt nepoužíváte.
• Energie: podle spotřeby; při sezónním užívání nízké.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez omezení. Krátkodobý pronájem však vyžaduje kategorizaci, tedy registraci ubytování na obci, hlášení hostů (systém ESTI) a odvod místní ubytovací daně — orientačně 0,10 – 1,50 € za noc podle obce a kategorie.

Daň z příjmu z pronájmu pro nerezidenta je 10 % (jednotná sazba); u nerezidentů se zpravidla srážela z hrubého příjmu bez paušálních výdajů — přesný režim nastaví daňový poradce, mezi zdroji jsou rozdíly.

A výnosy? Hrubý výnos v Burgasu je cca 5 % ročně (Global Property Guide, 2025). Na Slunečném pobřeží může krátkodobý pronájem přinést více, sezona je však krátká (červen – září) a mimo ni je obsazenost minimální — s celoročním výnosem proto nepočítejte.

Pobyt a víza

Nákup nemovitosti sám o sobě pobyt nedává — pro občany EU ho však ani nepotřebují. V Bulharsku můžete být neomezeně; při pobytu nad 3 měsíce se registrujete na cizinecké policii (osvědčení o pobytu občana EU) a vlastnictví nemovitosti poslouží jako doklad adresy. Cestuje se na občanský průkaz, Bulharsko je v Schengenu. Investiční "zlaté" programy nejsou pro klienty ze SR a ČR relevantní.

Financování

Bulharské banky cizincům půjčují, ale opatrně: LTV orientačně 50 – 70 %, splatnost často do 20 let, sazby v eurech orientačně 3,5 – 5 % (2025) a spoustu dokladů o příjmu. V praxi proto většina klientů volí jednu ze tří cest:

• platba v hotovosti,
• splátkový plán developera — typicky 30 % při smlouvě a zbytek podle etap výstavby, často bez úroku do kolaudace,
• půjčka na Slovensku nebo v Česku zabezpečená domácí nemovitostí (americká hypotéka, půjčka na cokoliv) — bulharskou nemovitost totiž slovenská ani česká banka do zástavy zpravidla nevezme.

Rizika a na co si dát pozor

• Off-plan a Akty: platby vážte na stavební milníky — Akt 14 (hrubá stavba), Akt 15 (stavba dokončena), Akt 16 (kolaudace, povolení užívání). Poslední splátku uhraďte až po Aktu 16; bez něj se nemovitost nedá právně užívat.
• Ověření developera: vlastnictví pozemku, stavební povolení, zatížení a historie dokončených projektů. Vývojáři často financují stavbu hypotékou na pozemek — ve smlouvě musí být vyčlenění vašeho bytu od zástavního práva.
• Smlouva o správě: výše poplatku, jeho valorizace, případná povinnost pronajímat přes developera.
• Plná cena v listině: do notářské listiny uváděte plnou kupní cenu. Podhodnocování je starý zvyk trhu a riziko při budoucím prodeji.
• Slunečné pobřeží: velká nabídka starších komplexů znamená horší likviditu při prodeji a často zanedbávanou údržbu. Kvalita správcovské firmy je pro hodnotu nemovitosti klíčová.

Prodej v budoucnosti

Zisk z prodeje se zdaňuje sazbou 10 % z rozdílu cen. Existuje však osvobození: 1 obytná nemovitost ročně po více než 3 letech držby (a do 2 nemovitostí po 5 letech). Rezidenti EU/EHP — tedy i Slováci a Češi — si ho mohou uplaťovat stejně jako Bulhaři. Prodat se dá i na dálku přes plnou moc.

Časté otázky

Potřebuji jako Slovák nebo Čech bulharskou firmu? Ne. Občané EU kupují byt i dům s pozemkem na své jméno.

Musím při nákupu letět do Bulharska? Ne. Stačí plná moc s apostilou podepsaná doma u notáře; podpis převezme váš bulharský právník.

V jaké měně platím? V eurech — Bulharsko platí eurem od 1. 1. 2026. Převod jde běžně ze slovenského nebo českého účtu (SEPA).

Co je Akt 16? Kolaudační rozhodnutí. Až jím je stavba právně dokončena a obývatelná; do jeho vydání nedoplácejte poslední splátku.

Kolik mě byt ročně stojí, když v něm nebydlím? Daň a odpad řádově desítky až nižší stovky eur, správa rezortu cca 5 – 15 €/m² — spolu při 60 m² bytě orientačně 400 – 1 000 € ročně.

Mohu byt pronajímat přes Booking nebo Airbnb? Ano, ale byt musí mít kategorizaci (registraci) na obci, hlášení hostů a platí se ubytovací daň; z příjmu platíte v Bulharsku 10 % daň. Počítejte s krátkou sezónou.

Další krok

Každý komplex na pobřeží je jiný — od kvality správy až po to, zda stojí na vlastním pozemku. Pokud zvažujete nákup v Bulharsku, rádi vám na bezplatné konzultaci ukážeme, které projekty bychom koupili i sami, a odpovíme na otázky k vaší konkrétní situaci.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Bulharsku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, nikoli právní ani daňové poradenství.