Nákup nemovitosti v Chorvatsku: proces, daně a pronájem

Chorvatsko je pro české a slovenské kupující nejpřirozenější zahraniční destinací: Jadran na dosah autem, žádná vízum ani hranice, platí se eurem a nemovitost kupujete za úplně stejných podmínek jako Chorvat. Současně má chorvatský trh svá specifika — pozemkové knihy, přímorské pásmo, nová pravidla pro turistický pronájem — která rozhodují o tom, zda bude nákup bezproblémový. Tento průvodce shrnuje všechno podstatné na jednom místě.

Může cizinec v Chorvatsku kupovat?

Ano, a jednodušeji, než si většina lidí myslí. Občané EU včetně Slováků a Čechů kupují nemovitosti v Chorvatsku za stejných podmínek jako Chorvati — bez povolení ministerstva a bez podmínky reciprocity. Vlastnictví je plné (ekvivalent freeholdu), žádný leasehold se nepoužívá. Bez omezení jsou byty, domy i stavební pozemky a od 1. 7. 2023 mohou občané EU kupovat i zemědělskou půdu, protože moratorium skončilo.

Existuje jedna výjimka, která platí pro všechny včetně Chorvatů: takzvané pomorsko dobro — přímorské pásmo, tedy pláže, molo a pobřežní pás — se vlastnit nedá, jen používat na základě koncese. A u bytů je důležité, aby byla budova rozdělena na jednotky, tedy právně rozdělena. Bez toho se byt nedá zapsat do katastru.

Proces nákupu krok za krokem

1. OIB (daňové číslo). Prvním krokem je vybavení chorvatského daňového čísla OIB — na finanční správě nebo přes zástupce. Je zdarma a trvá to od chvíle na chvíli po pár dní.
2. Právní přezkum. Základem je výpis z pozemkové knihy (vlasnički list), který je jediným důkazem vlastnictví. Kontrolují se zatížení, stavební povolení (građevinska dozvola), užívací povolení (uporabna dozvola) a energetický certifikát.
3. Předběžná smlouva. Předúmluva se uzavírá se zálohou kauce, obvykle 10 % z ceny. Funguje oboustranně: pokud se kupující vzdá, záloha padá; pokud se vzdá prodávající, vrací dvojnásobek.
4. Hlavní kupní smlouva. Připravuje ji právník, notář ověřuje podpis prodávajícího — plná notářská forma není povinná. Prodávající vydá tabelární prohlášení, tedy souhlas se zápisem vlastnictví na kupujícího.
5. Zápis do pozemkové knihy. Návrh na zápis do zemljišne knjige u soudu je třeba podat co nejdříve. Převodní daň se platí do 15 dní od doručení rozhodnutí finanční správy — prodej přitom finanční správě hlásí sám notář.

Celý proces trvá občanu EU orientačně 2 až 8 týdnů od podpisu po zápis. Nákup na dálku je úplně běžný: stačí plná moc ověřená českým nebo slovenským notářem s apostilou, případně vybavená na chorvatské ambasádě.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezděste se tohoto seznamu. Není všechno placeno kupujícím — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to mimo toho jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám dopředu spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby jste se rozhodovali s finálním číslem.

Chlorvatsko má přehledný systém — platí se vždy buď převodní daň, nebo DPH, nikdy ne obojí najednou:

• Převodní daň 3 % z tržní ceny platí kupující u starších nemovitostí.
• Novostavba od developera (plátce DPH): DPH 25 % je už zahrnuta v ceníkové ceně a převodní daň se potom neplatí.
• Právník: orientačně 0,5 až 1,5 % z ceny.
• Realitní provize: orientačně 2 až 3 % + DPH. V Chorvatsku ji často platí i kupující (dohodou bývá rozdělena), proto si tento bod je třeba předem ujasnit — nejlépe písemně.
• Notář a soudní poplatek za zápis: řádově desítky až nižší stovky eur.

Celkem: u starší nemovitosti počítejte orientačně se 4 až 7 % navíc k ceně; u novostavby s DPH v ceně jsou vedlejší náklady orientačně 1 až 4 %.

Roční náklady vlastníka

Od 1. 1. 2025 platí v Chorvatsku nová roční daň z nemovitostí (porez na nekretnine): 0,60 až 8,00 €/m² užitné plochy ročně, přičemž konkrétní sazbu určuje obec. Rekreační byty cizinců jí podléhají; osvobozeno je trvalé bydlení a dlouhodobý pronájem minimálně 10 měsíců v roce. Turistické obce na pobřeží bývají mít horní sazby, i 8 €/m².

K tomu je třeba přidat komunální poplatek obci (komunalna naknada), který se platí měsíčně podle metrů čtverečních a činí řádově desítky eur, v bytových domech rezervu oprav (pričuva) a v rezortech poplatky za správu či bazén — podle projektu orientačně stovky až nižší tisíce eur ročně. Energie a voda vycházejí při běžném užívání orientačně 100 až 200 € měsíčně.

Pronájem a výnos

Občan EU smí svou chorvatskou nemovitost pronajímát, avšak krátkodobý turistický pronájem má jasná pravidla: potřebujete kategorizaci (rješenje o kategorizaciji) od županské správy, registraci hostů v systému eVisitor a vybírání pobytové daně. Fyzická osoba může takto pronajímát do 10 pokojů nebo 20 lůžek.

Pravidla se navíc zpřísňují. Od 1. 1. 2025 potřebuje nový pronajímající v bytovém domě písemný souhlas dvou třetin spoluvlastníků (udělený na minimálně 5 let) a od poloviny 2026 musí mít každá jednotka registrační číslo — bez něho ji Booking ani Airbnb nesmí inzerovat. Kdo s pronájmem počítá, měl by si tato pravidla ověřit ještě před nákupem.

Zdanění je pro nerezidenta z EU příznivé: při turistickém pronájmu se platí paušální daň na lůžko, kterou určuje obec podle vyspělosti destinace — 20 až 300 €/lůžko/rok, přičemž nejvyšší pásmo 100 až 300 € platí pro top pobřežní destinace. K tomu se přidává malý členský poplatek turistickému svazu. Paušál platí do tržeb 60 000 € ročně (limit zvýšený od 1. 1. 2025 ze 40 000 €) a od 1. 1. 2025 jsou nerezidenti z EU postaveni na roveň místním pronajímajícím. Při dlouhodobém pronájmu fyzické osoby se platí daň 12 % z příjmu snížená o 30 % paušálních výdajů, efektivně tedy 8,4 %.

Jedno realistické varování: výnos je na Jadrane silně sezónní (červen až září) a konkrétní procento závisí na lokalitě a obsazenosti. Garantovaná čísla neexistují — a kdo je slibuje, tomu nevěřte.

Pobyt a vízum

Nákup nemovitosti nedává žádné zvláštní pobytové právo a Chorvatsko nemá „zlatá vízum". Pro Slovensko a Česko je to však nepodstatné: Chorvatsko je v EU, Schengenu i eurozóně, takže vstup je volný a pobyt nad 90 dní si stačí zaregistrovovat (prijava privremenog boravka) — při vlastní nemovitosti je to formalita.

Financování

Chhorvatské banky (Zagrebačka banka, PBZ a jiné) půjčují i nerezidentům z EU, avšak za přísnějších podmínek: LTV orientačně 50 až 70 %, tedy vlastní prostředky 30 až 40 %, sazba bývá o něco vyšší než pro místní a splatnost 15 až 25 let; zahraniční příjem banky při posouzení snižuje.

V praxi proto většina klientů volí jinou cestu: platbu hotovostí, splátkový plán developera během výstavby, nebo úvěr v české či slovenské bance zajištěný domácí nemovitostí (americká hypotéka nebo refinancování) — často je to nejjednodušší řešení.

Rizika a na co si dát pozor

• Pozemková kniha vs. katastr. Nesrovnalosti mezi evidencemi, nevyřešená dědictví či více spoluvlastníků jsou v Chorvatsku skutečný problém. Kupujte jen s čistým výpisem.
• Nelegální a následně legalizované stavby (ozakonjenje). Vždy žádejte stavební i užívací povolení. Bez uporabní dozvoly hrozí problémy s přihlášením, pronájmem i dalším prodejem.
• Pomorsko dobro. Pozemek „první řada u moře" může částečně spadat do nevlastnitelného přímorského pásu — hranici je třeba ověřit.
• Off-plan projekty. Chorvatsko nemá povinný vázaný účet ani právní bankovní garanci pro kupující. Klíčová je proto prověrka developera (historie, financování, právní stavební povolení), platby po etapách podle postupu stavby a zápis předběžného pořadí (predbilježba) do pozemkové knihy. Pokud se dá, žádejte bankovní garanci na zálohy.
• Provize a právník. Kdo platí provizi agentury, si dejte písemně předem. A vlastního právníka mějte vždy — ne právníka prodávajícího či agentury.

Prodej v budoucnosti

Zisk z prodeje zdaňuje Chorvatsko i nerezidenty sazbou 24 % (stav 2026) — ale jen pokud prodáváte do 2 let od nabytí. Po 2 letech držby je zisk fyzické osoby od daně osvobozen; osvobozen je i prodej vlastního trvalého bydliště. Pozor na jedno pravidlo: pokud prodáváte více než 3 nemovitosti stejného druhu za 5 let, bere se to jako obchodování a zdaňuje se bez ohledu na délku držby. Mezi ČR/SR a Chorvatskem platí smlouva o zamezení dvojitého zdanění: zisk se zdaní v Chorvatsku a doma se zohlední podle smlouvy.

Časté otázky

Potřebuji na nákup chorvatské občanství nebo pobyt? Ne. Stačí platný doklad a OIB (daňové číslo), které se dá vybalit i na dálku přes zástupce.

Koupím novostavbu bez další daně? V ceně od developera je už DPH 25 %; převodní daň 3 % se potom neplatí. Počítejte jen s právníkem, zápisem a případnou provizí.

Mohu byt přes léto pronajímát turistům? Ano, po kategorizaci a registraci. V bytovém domě potřebujete od roku 2025 souhlas 2/3 spoluvlastníků a od poloviny 2026 registrační číslo jednotky na inzerci.

Kolik je roční daň z nemovitosti? 0,60 až 8 €/m² ročně podle obce; rekreační nemovitosti na pobřeží bývají v horní části pásma. Osvobozen je celoroční dlouhodobý pronájem (minimálně 10 měsíců).

Dá se koupit na dálku? Ano, běžně — plná moc s notářským ověřením a apostilou, právník podepíše a zapíše za vás.

Kdy prodám bez daně ze zisku? Po 2 letech držby (fyzická osoba, maximálně 3 nemovitosti za 5 let); při dřívějším prodeji se zisk zdaňuje sazbou 24 %.

Další krok

Pokud zvažujete nákup u Jadranu, rád s vámi projdeme konkrétní lokalitu, rozpočet i právní kroky na bezplatné konzultaci. Bez závazků — odnesiete si jasnou představu, zda a jak má nákup ve vaší situaci smysl.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Chorvatsku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.