Nákup nemovitosti v Dominikánské republice: proces a daně

Dominikánská republika je pro kupující ze Slovenska a Česka jednou z nejotevřenějších zemí Karibiku: cizinci zde mají od roku 1998 stejná vlastnická práva jako domácí, kupuje se úplné vlastnictví včetně pozemků a v turistických zónách jako Punta Cana nebo Cabarete se při dobře spravovaném krátkodobém pronájmu běžně uvádějí hrubé výnosy přibližně 6 – 10 % ročně. Navíc stát nabízí režim CONFOTUR, který může kupujícímu ušetřit daň při nákupu i roční daň z nemovitosti. Zde je celý proces, náklady a rizika pohromadě.

Může cizinec v Dominikánské republice kupovat?

Ano, bez omezení. Od roku 1998 (dekrét 21-98, který zrušil starší omezení z roku 1945) mají cizinci stejná vlastnická práva jako Dominikánci — stačí platný pas. Kupuje se úplné vlastnictví (freehold) bytů, vil i pozemků včetně půdy pod stavbou; neexistují limity počtu nemovitostí ani zvláštní pravidla pro občany EU. Vlastnictví je zapsáno ve státním rejstříku titulů (Registro de Títulos, torrensovský systém) a vlastník dostane certifikát Certificado de Título.

Jedinou výjimkou je pobřežní pás přibližně 60 m od přílivové čáry, který je veřejnou doménou. Pozemek přímo na pláži se tedy nevlastní — stavby tam stojí na koncesích. U nabídek "beachfront" si proto vždy ověřte, co je skutečné vlastnictví a co jen koncese.

Proces nákupu krok za krokem

1. Nabídka a rezervace, poté smlouva o budoucím nákupu (Promesa de Venta) se zálohou typicky 10 %.
2. Právní prověrka (due diligence) vlastním právníkem: certifikát titulu, potvrzení o závazcích z rejstříku, daňové nedoplatky (IPI), stav deslinde (geodetické vymezení parcely), u kondominia stanovy a poplatky, u CONFOTUR projektu platnost rozhodnutí.
3. Závěrečná kupní smlouva (Contrato de Venta) podepsaná před notářem a úhrada ceny — běžně přes escrow, u off-plan přes fideicomiso.
4. Zaplacení převodní daně 3 % daňovému úřadu (DGII) a podání na Registro de Títulos; nový Certificado de Título na jméno kupujícího vyjde přibližně za několik týdnů až měsíců.

Celý proces u hotové nemovitosti s čistým titulkem trvá přibližně 1 – 3 měsíce; u off-plan se řídí harmonogramem výstavby. Nákup na dálku je běžný — plná moc s apostilou, podpisy vyřeší právník a klient nemusí přiletět. Právník kupujícímu také vyřeší místní daňové číslo (RNC) potřebné na zápis a daně.

Poplatky a daně při nákupu

> Nelekajtese tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jedná se navíc o jednorázové náklady při nákupu, ne o pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby ste se rozhodovali s finální cifrou.

• Převodní daň: 3 % z ceny nebo odhadu DGII. U projektů se schválením CONFOTUR je od ní kupující osvobozen.
• Právník: přibližně 1 – 1,5 % z ceny včetně due diligence a zápisu.
• Notář a drobné poplatky: přibližně 0,3 – 1 %.
• Celkem: bez CONFOTUR přibližně 4 – 5,5 % navíc k ceně; s CONFOTUR přibližně 1,5 – 2,5 %.

Prodej nových bytů na bydlení nepodléhá DPH (ITBIS) a provize agentury jde standardně na vrub prodávajícího nebo developera.

Co je CONFOTUR a kolik ušetří

CONFOTUR je státní režim podpory turistických projektů. Pro kupujícího znamená dvě konkrétní úspory: osvobození od 3 % převodní daně při nákupu a osvobození od roční daně z nemovitosti (IPI) až na 15 let — lhůta běží od projektu (podle výkladu od jeho schválení, resp. dokončení výstavby), ne od vaší kúpy, přesný konec si ověřte v rozhodnutí CONFOTUR. U bytu za 200 000 USD je to dohromady úspora řádově v desítkách tisíc USD. Dvě věci si však musíte ohlídat: rozhodnutí CONFOTUR musí být skutečně vydáno (ne "v procesu") a je třeba vědět, dokdy platí — benefity se při dalším prodeji automaticky nepřenášejí.

Roční náklady vlastníka

• Daň z nemovitosti (IPI): 1 % ročně, ale jen ze sumy nad práh přibližně 10,7 mil. DOP (přibližně 175 000 – 185 000 USD, práh se každoročně valorizuje); hodnota pod prahem je nezdaňovaná. U CONFOTUR projektu je vlastník od IPI osvobozen až na 15 let.
• Poplatky správcům (HOA): v kondominiích přibližně 80 – 300 USD měsíčně podle rezortu a služeb — bazény, pláž, ostraha; ve velkých rezortech Punta Cany mohou být vyšší.
• Energie: elektřina je relativně drahá a klimatizace zvyšuje účty — při aktivním užívání apartmánu počítejte přibližně s 100 – 300 USD měsíčně.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez omezení. Krátkodobý pronájem (Airbnb) je celoústředně legální, bez licence a bez limitu počtu nocí — regulace je však na spadnutí — MITUR v roce 2026 připravil povinnou registraci jednotek do rejstříku RENATUR (implementace z července 2026 je prozatím pozastavena), počítejte proto do budoucna s registrační povinností. Skutečná omezení pocházejí ze stanov kondominia: některé rezorty v Punta Cane a Cap Cane nočné pronájmy omezují, proto stanovy čtěte před nákupem.

Daně: nerezidentovi se příjem z pronájmu zdaňuje srážkou přibližně 27 % z hrubé nájemného (konečná daň, bez odčitů). Krátkodobé ubytování formálně podléhá i 18 % ITBIS (DPH) — praxe výběru přes platformy se vyvíjí, nastavení nechajte na místního účetního. U některých CONFOTUR projektů se uvádí i osvobození příjmů z pronájmu; závisí to na konkrétním rozhodnutí CONFOTUR a je třeba to ověřit právníkem.

V turistických zónách (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) se při dobře spravovaném krátkodobém pronájmu běžně uvádějí hrubé výnosy přibližně 6 – 10 % ročně — silně závislé na obsazenosti a kvalitě správy. Správcovské firmy si berou přibližně 15 – 25 % z tržeb.

Pobyt a víza

Samotný nákup nemovitosti pobyt nedává. Slováci a Češi cestují bez víz: turistický vstup platí 30 dní a lze jej prodloužit online nebo poplatkem při odletu až přibližně na 120 dní.

Kdo chce více, má tři možnosti. Investorská rezidence: zrychlená trvalá rezidence při investici od 200 000 USD (vklady, firma; samotný nákup nemovitosti se automaticky nemusí počítat — řeší se přes společnost nebo CONFOTUR projekt a strukturu nastaví právník). Po přibližně 6 měsících rezidence lze žádat o občanství; povinný minimální pobyt neexistuje a rezidence se obnovuje jednou za 4 roky. Pensionado: pro příjemce důchodu od 1 500 USD měsíčně. Rentista: pro pasivní příjem od 2 000 USD měsíčně.

Financování

Místní banky (Banco Popular, BHD, Scotiabank) hypotéky cizincům poskytují, ale s vlastním vkladem 30 – 50 % a úroky přibližně 8 – 14 % (úvěry v DOP i USD) — pro klienty z EU je to zřídka výhodné.

U off-plan je standardem financování developerem: během výstavby se v splátkách uhradí 30 – 50 % ceny (obvykle bezúročně) a zbytek při předání. Seriózní projekty běží přes fideicomiso (zákon 189-11) — peníze kupujících drží licencovaný správce-trustee, což chrání vklady před selháním developera. Klienti ze SR a ČR nejčastěji financují nákup úvěrem zajištěným domácí nemovitostí; domácí banka dominikánskou nemovitost do zálohy nebere.

Rizika a na co si dát pozor

• Titul. Kupujte jen s řádným Certificado de Título a dokončeným deslinde. Pozemky jen s tzv. constancia anotada (nevyčleněný podíl) jsou riskantní — týká se to zejména starších pozemků na severním pobřeží v okolí Cabarete a Sosúy.
• CONFOTUR. Ověřte, že rozhodnutí je skutečně vydáno a dokdy platí; benefity se při dalším prodeji automaticky nepřenášejí.
• Off-plan. Ověřte developera (hotové projekty, fideicomiso nebo escrow) a smluvní pokuty za prodlení; nikdy neplaťte na soukromý účet bez smlouvy.
• Pobřežní 60 m pás. U nabídek "beachfront" zjistěte, co je vlastnictví a co jen koncese.
• HOA. Přečtěte si stanovy — limity pronájmu, zvyšování poplatků, fond oprav.
• Smluvní cena. Vždy vlastní nezávislý právník; cenu ve smlouvě neuvádzejte umělě nízkou, komplikuje to budoucí daň ze zisku.

Prodej v budoucnosti

Daň ze zisku (capital gains) je 27 % z rozdílu mezi prodejní cenou a inflačně upravenou obstarávací cenou a platí i pro nerezidenty. Časový test neexistuje — osvobození po X letech držby není. Při prodeji zaplatí nový kupující 3 % převodní daň (pokud sám nemá CONFOTUR výhodu); prodávající řeší daň ze zisku přes DGII. Repatriace výnosů z prodeje je volná, banka si vyžádá doklady o původu — kupní smlouvu a zaplacené daně.

Časté otázky

Mohu jako Slovák či Čech vlastnit nemovitost na své jméno? Ano, plnohodnotně a bez omezení — na list vlastnictví (Certificado de Título) se zapíše vaše jméno, stačí pas.

Co mi reálně dává CONFOTUR? Ušetříte 3 % převodní daň při nákupu a až 15 let neplatíte roční daň IPI; u bytu za 200 000 USD je to dohromady úspora řádově v desítkách tisíc USD.

Musím přiletět na podpis? Ne, nákup přes plnou moc s apostilou je běžný; právník podepíše a zaregistruje za vás.

Smím pronajímat přes Airbnb? Ano, licence se nevyžaduje; jedinou limity mohou být ve stanovách vašeho rezortu. Příjem nerezidenta se zdaňuje srážkou přibližně 27 %.

Je off-plan v Punta Cane bezpečný? U projektů s fideicomiso (peníze drží licencovaný trustee) a ověřených developerů ano; klíčové je due diligence před podpisem.

Zaplatím daň, když za pár let prodám? Ano, přibližně 25 – 27 % ze zisku (prodejní cena mínus valorizovaná nákupní cena); osvobození časem nevzniká.

Další krok

Pokud vás Karibik láká, radi s vami na bezplatné konzultaci projdeme rozpočet, vhodné lokality i to, zda se pro vás vyplatí CONFOTUR projekt. Konzultace vás k ničemu nezavazuje. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Dominikánské republice.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, není právní ani daňové poradenství.