Nákup nemovitosti v Egyptě: proces, daně a na co si dát pozor

Egypt je jednou z mála zemí, kde si občan Slovenska či Česka může koupit apartmán u moře do plného vlastnictví, požádat si díky němu o obnovitelný pobyt a přitom platit roční náklady, které jsou ve srovnání s EU nízké. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna i Makadi Bay navíc leží mimo Sinajský poloostrov, takže se na ně nevztahují tamní omezení vlastnictví pozemků. V tomto průvodci najdete celý proces nákupu, reálné poplatky i propasti, kterým se dá vyhnout.

Může cizinec v Egyptě kupovat?

Ano. Zákon č. 230/1996 umožňuje cizincům — včetně občanů SR a ČR, pro které platí stejná pravidla jako pro ostatní cizince, EU nemá zvláštní výjimky — vlastnit nemovitosti formou plného vlastnictví (freehold). Zákon přitom stanovuje několik omezení:

• maximálně 2 nemovitosti na osobu (dekrety z let 2024 – 2025 tento strop pro kupující platící v cizí měně ze zahraničí zmírňují), určené na bydlení pro sebe a rodinu,
• každá s plochou nejvýše 4 000 m²,
• zákaz prodeje během prvních 5 let od nabytí (výjimku může udělit premiér),
• zákaz vlastnictví pozemků na Sinajském polostrově — v Šarm al-Šajchu je proto možný jen dlouhodobý pronájem (usufruct).

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna a Makadi Bay jsou mimo Sinaj, takže tam cizinec kupuje freehold včetně podílu na pozemku. V Sahl Hasheesh je hlavním vývojářem destinace Egyptian Resorts Company (ERC) a projekty se registrují u správy Sahl Hasheesh, což přidává další vrstvu kontroly. Formu vlastnictví — freehold versus dlouhodobý usufruct — by měl vždy potvrdit právník přímo ze smlouvy, ne prodávající ústně.

Důležitá změna na obzoru: připravovaná novela z roku 2025 vyžaduje, aby cizinec platil kupní cenu bankovním převodem ze zahraničí v cizí měně přes státem vlastněnou egyptskou banku. Platby proto od začátku směřujte přes oficiální bankovní kanály, nikdy ne v hotovosti.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervace. Skládá se záloha přibližně 1 000 – 5 000 USD, která se započítá do kupní ceny; při odstoupení bez důvodu obvykle propadá.
2. Právní kontrola. Nezávislý právník ověří vlastnictví prodávajícího, stavební povolení a u vývojáře i to, zda vlastní pozemek.
3. Kupní smlouva (SPA). Uzavírá se v arabštině a angličtině; u off-plan projektu obsahuje splátkový kalendář vázaný na milníky výstavby.
4. Soudní ověření podpisu. Tzv. "signature validity" (Saha Tawqi'), případně silnější rozsudek Saha wa Nafaz ("platnost a vykonatelnost") na soudu v Hurgádě potvrdí pravost podpisů. Je to běžný standard ochrany, dokud není k dispozici Green Contract.
5. Green Contract. Finální, státem registrovaný list vlastnictví a nejsilnější důkaz vlastnictví. Vydává se až po dokončení budovy a jen když má registraci i samotná budova. Zákonná lhůta neexistuje — registrovat lze kdykoliv později.

U hotové nemovitosti trvá cesta od podpisu po převzetí přibližně 2 – 4 měsíce; Green Contract trvá déle. Nákup na dálku je běžný přes zmocnění (tawkeel) — musí být specifické, tedy uvádět konkrétní nemovitost, prodávajícího a cenový limit, a musí být vystaveno na egipetském konzulátu. Obecná zmocnění egyptští notáři neakceptují.

Poplatky a daně při nákupu

> Nelekejte se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo vývojář a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

Vstupní náklady jsou v Egyptě nižší, než mnozí očekávají — zejména proto, že transferovou daň nese druhá strana:

• Transferová daň 2,5 % z ceny je ze zákona povinností prodávajícího — zákon č. 196/2008 zakazuje ji přenést na kupujícího.
• Právník: přibližně 1 – 3 % z ceny nebo paušální suma.
• Soudní ověření a překlady: řádově stovky USD.
• Registrace Green Contractu: poplatek je zákonem omezen — nízké tisíce EGP plus administrativa.
• Celkem navíc k ceně: přibližně 2 – 5 % včetně případné provize agentury; u novostaveb provizi obvykle platí vývojář.

DPH se při běžném nákupu bytové jednotky od vývojáře standardně zvlášť neúčtuje.

Roční náklady vlastníka

• Daň z nemovitosti: 10 % z čisté roční pronájem hodnoty po zákonných slevách. Od dubna 2026 (zákon č. 3/2026) je od daně osvobozeno hlavní bydliště rodiny s roční pronájem hodnotou do 100 000 EGP (odpovídá tržní hodnotě přibližně 8 mil. EGP); u běžných apartmánů v Hurgádě je daň stejně nulová nebo velmi nízká, protože se počítá z nízké pronájem hodnoty po zákonných slevách.
• Správa rezortu (maintenance): přibližně 8 – 15 USD/m² ročně podle rezortu a rozsahu služeb; v Sahl Hasheesh se připočítává i komunitní poplatek za správu destinace.
• Energie: ve srovnání s EU levné — elektrika, voda a internet vyjdou při běžném užívání apartmánu přibližně na 30 – 80 USD měsíčně.

Pronájem a výnos

Cizinec smí svou nemovitost pronajímать. Krátkodobý pronájem typu Airbnb je v Hurgádě legální a regulace je zatím volná; některé uzavřené rezorty jej však interním řádem zakazují nebo omezují, proto si pravidla konkrétního komplexu ověřte ještě před nákupem.

Daň z příjmu z pronájmu u nerezidenta: zdaňuje se египетský příjem, u pronájmu se uplatní paušální odpočet 50 % nákladů a zbytek podléhá progresivní sazbě přibližně 10 – 27,5 %. Pokud pronájem svěříte správcovské agentuře, počítejte s odměnou přibližně 15 – 25 % z hrubého příjmu.

A co se dá vydělat? Podle údajů o krátkodobém pronájmu v Hurgádě se průměrná obsazenost pohybuje přibližně mezi 35 – 53 % podle zdroje a roční hrubý příjem běžného inzerátu řádově 4 000 – 10 000 USD; studio bývá spíše v dolní polovině rozpětí — výsledek silně závisí na lokalitě a kvalitě správy. Sezónní špičky jsou říjen a březen.

Pobyt a víza

Egypt patří mezi země, kde nákup nemovitosti otevírá cestu k pobytu. Vlastník má nárok žádat o obnovitelný pobyt vázaný na nemovitost:

• od hodnoty 50 000 USD — 1-letý pobyt,
• od 100 000 USD — 3-letý pobyt,
• od 200 000 USD — 5-letý obnovitelný pobyt.

Pobyt není automatický — žádá se s notářsky ověřenou smlouvou nebo Green Contractem a obnovení stojí řádově stovky EGP. Egyptské občanství je možné získat přes státní investiční program — u nemovitostí od 300 000 USD, avšak jen v státních (government-owned) projektech, ne při běžném nákupu od soukromého vývojáře. Na běžnou návštěvu stačí e-vízum na 30 dní (prodloužitelné na místě); pobyt bez rezidence je časově omezen vízem.

Financování

Místní hypotéky pro cizince prakticky nejsou dostupné. Standardem je platba v hotovosti nebo splátkové plány vývojáře: obvykle záloha 10 – 40 % a splátky na 1 – 7 let, často bezúročné — cena je již zohledňuje. Klienti ze Slovenska a Česka běžně financují nákup půjčkou zajištěnou domácí nemovitostí (americká hypotéka nebo refinancování); egyptskou nemovitost slovenská ani česká banka do zálohy nezoberie.

Rizika a na co si dát pozor

• Nákup jen přes zmocnění. Nejčastější pasca: nákup přes tawkeel bez smlouvy a soudního ověření. Zmocnění se dá odvolat — vždy trvejte na kupní smlouvě se soudním ověřením, ideálně na Green Contractu.
• Pozemek a povolení. Ověřte, zda vývojář vlastní pozemek a má stavební povolení; Green Contract na jednotku je možný jen když jej má budova.
• Off-plan. Plaťte podle milníků výstavby, ne velkou sumu dopředu. Do smlouvy patří penále za zpoždění a právo odstoupit při dlouhém sklouznutí; podívejte se na hotové projekty vývojáře.
• Platby. Výhradně bankovním převodem — v budoucnu povinně v cizí měně přes egyptské banky. Hotovostní platby bez dokladů jsou rizikem i při budoucím dokazování původu peněz.
• Měna. Egyptská libra je volatilní — ceny a nájmy dohodnuté v USD nebo EUR menové riziko snižují.
• Právník. Vždy nezávislý, ne právník vývojáře.

Prodej v budoucnosti

Pro cizince formálně platí 5-letý zákaz prodeje od nabytí (zákon 230/1996); výjimku může udělit premiér. Při samotném prodeji platí prodávající daň z transferu 2,5 % z hrubé prodejní ceny; samostatná daň ze zisku (capital gains) se při prodeji rezidenční nemovitosti fyzickou osobou navíc neúčtuje. Zisk je legálně repatriovatelný přes banku, pokud byl nákup řádně dokladován bankovními převody — proto se vyplatí platit disciplinovaně přes účet už při nákupu.

Časté otázky

Dostanu list vlastnictví jako na Slovensku? Ekvivalentem je Green Contract. Dokud není k dispozici (typicky u novostaveb), vlastnictví chrání kupní smlouva potvrzená soudem (signature validity / Saha wa Nafaz).

Můžu koupit bez cesty do Egypta? Ano, přes specifické zmocnění vystavené na egipetském konzulátu; podpisy a registraci vyřídí právník.

Kolik zaplatím navíc k ceně? Přibližně 2 – 5 % (právník, soudní ověření, registrace). Transferovou daň 2,5 % platí prodávající.

Jaké jsou roční náklady na apartmán? Maintenance přibližně 8 – 15 USD/m² ročně plus levné energie; daň z nemovitosti je obvykle nulová nebo minimální.

Smím pronajímать přes Airbnb? Ano, je to legální a běžné; ověřte si však interní pravidla konkrétního rezortu.

Dá mi nákup pobyt? Ano, obnovitelnou rezidenci — od 50 000 USD na 1 rok, od 100 000 USD na 3 roky, od 200 000 USD na 5 let.

Další krok

Pokud zvažujete nákup u Červeného moře, radi s vámi na bezplatné konzultaci projdeme rozpočet, cíle i konkrétní projekty, které jim odpovídají. Nezavazuje vás to k ničemu — odejdete s jasnějším obrazem, zda Egypt má pro vás smysl. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Egyptě.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.