Kúpa nehnuteľnosti v Gruzínsku: nízke dane a rýchly prevod

Gruzínsko je pre kupujúcich zo Slovenska a Česka nezvyčajne priateľská krajina: cudzinec tu kupuje byt do plného vlastníctva prakticky bez obmedzení, zápis do štátneho registra trvá 1 – 4 pracovné dni a transakčné náklady patria k najnižším v Európe — orientačne pod 1 % z ceny. K tomu môžu občania EÚ v krajine pobývať až 365 dní bez víz. Poďme si prejsť, ako kúpa funguje, čo stojí a na čo si dať pozor.

Môže cudzinec v Gruzínsku kupovať?

Áno, prakticky bez obmedzení. Cudzinci vrátane občanov SR a ČR kupujú byty, domy, komerčné priestory aj nepoľnohospodárske pozemky do plného vlastníctva (freehold), zapísaného v štátnom registri NAPR. Neexistuje podmienka reciprocity, pobytu ani osobitného povolenia.

Jediný zákaz sa týka poľnohospodárskej pôdy — jej kúpu cudzincom, zahraničným firmám aj gruzínskym firmám s cudzou účasťou zakazuje priamo ústava; riešením je len dlhodobý nájom do 49 rokov. Pri kúpe domu so záhradou preto vždy overte, či pozemok nie je vedený ako poľnohospodársky. Leasehold sa pri bytoch nepoužíva; v Batumi však časť projektov funguje ako aparthotel — jednotka je vo vlastníctve, ale s hotelovým režimom užívania, preto si štatút overte v zmluve.

Proces kúpy krok za krokom

1. Rezervácia jednotky a rezervačný poplatok (bežne 500 – 2 000 USD); pri kúpe vo výstavbe (off-plan) podpis kúpnej zmluvy s developerom so splátkovým kalendárom.
2. Kúpna zmluva stačí v jednoduchej písomnej forme — notár nie je povinný. Strany ju môžu podpísať priamo v Dome justície (Public Service Hall) pred úradníkom NAPR. Notárske overenie sa odporúča pri zložitejších prípadoch: splátky, kúpa na diaľku, záložné právo.
3. Zápis vlastníctva do registra NAPR: štandardne do 4 pracovných dní za poplatok orientačne 50 – 75 GEL; zrýchlene do 1 dňa, resp. na počkanie, orientačne za 200 – 270 GEL. Register je online a verejný — ktokoľvek si vie overiť vlastníka a ťarchy.
4. Kúpa na diaľku je bežná: splnomocnenie overené gruzínskym notárom, gruzínskym konzulátom alebo doma s apostilou a prekladom; miestny právnik potom podpíše a zaregistruje prevod.
5. Pri hotovej nehnuteľnosti sa dá celý obchod uzavrieť za pár dní. Pri off-plan sa vlastníctvo jednotky (alebo podiel) zapisuje podľa zmluvy — často až po úplnom zaplatení; dovtedy je nárok len zmluvný, preto je kvalita developera kľúčová.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

• Prevodová daň ani kolkovné neexistujú — 0 %.
• Registračný poplatok NAPR: orientačne 50 – 270 GEL (cca 17 – 90 €) podľa rýchlosti.
• Notár (dobrovoľný): orientačne 100 – 300 GEL; právnik na previerku: orientačne 500 – 1 500 USD alebo hodinovo.
• Pri kúpe od developera je DPH už súčasťou katalógovej ceny — kupujúci nič navyše neplatí. Pri kúpe od súkromnej osoby DPH nie je.

Celkové transakčné náklady sú tak jedny z najnižších v Európe — orientačne pod 1 % z ceny.

Ročné náklady vlastníka

Daň z nehnuteľnosti platí len vlastník, ktorého ročný príjem domácnosti presiahne 40 000 GEL; pri nerezidentoch sa v praxi posudzuje príjem z gruzínskych zdrojov (orientačne — potvrďte s miestnym účtovníkom). Sadzby: pri príjme 40 000 – 100 000 GEL je to 0,05 – 0,2 % z trhovej hodnoty, nad 100 000 GEL 0,8 – 1 %. Kto v Gruzínsku príjem nemá, daň typicky neplatí vôbec.

Priebežné náklady sú nízke: správa komplexu v Batumi vyjde orientačne na 0,5 – 1,5 USD/m² mesačne podľa služieb (v aparthoteloch viac) a energie orientačne na 30 – 80 USD mesačne pri bežnom užívaní bytu.

Prenájom a výnos

Cudzinec smie prenajímať bez licencie. Pri dlhodobom prenájme na bývanie sa registrujete na daňovom úrade (Revenue Service) a platíte paušálnu daň 5 % z hrubého nájmu bez odpočtov — platí aj pre nerezidentov a priznáva sa raz ročne — daňové priznanie sa podáva do 1. apríla nasledujúceho roka (pri prenájme firme daň zráža nájomca).

Krátkodobý prenájom (Airbnb, Booking) je daňovo sporná oblasť: 5 % z hrubého nájmu platí podľa viacerých zdrojov aj pri krátkodobom prenájme jednotlivcom; niektorí prevádzkovatelia s hotelovými službami sa registrujú ako individuálny podnikateľ so štatútom malého podniku a daňou 1 % z obratu, výklad Revenue Service však nie je jednotný — prenájom nehnuteľností je zo štatútu formálne vylúčený, preto nastavenie vždy potvrďte s miestnym účtovníkom. Osobitná licencia na krátkodobý prenájom sa zatiaľ nevyžaduje.

Hrubé výnosy v Batumi sa v ponukách bežne uvádzajú 6 – 10 %, reálne čísla však silno závisia od obsadenosti a sezóny. Garantované výnosy developerov berte opatrne a čítajte podmienky.

Pobyt a víza

Občania EÚ vrátane Slovákov a Čechov môžu v Gruzínsku pobývať bez víz až 365 dní na jeden vstup — na obyčajné užívanie bytu teda pobytové povolenie netreba.

Kúpa nehnuteľnosti navyše dáva nárok žiadať o krátkodobé pobytové povolenie vlastníka nehnuteľnosti: od 1. 3. 2026 je prah minimálne 150 000 USD trhovej hodnoty (do 28. 2. 2026 platilo 100 000 USD; kto stihol zápis vlastníctva skôr, posudzuje sa podľa starého prahu). Povolenie sa vydáva na 1 rok a obnovuje sa, kým vlastníctvo trvá; vzťahuje sa aj na manžela/-ku a deti. Pri väčších investíciách (od cca 300 000 USD) existuje aj trvalejšie investičné povolenie. Kúpa nevedie automaticky k občianstvu.

Financovanie

Gruzínske banky poskytujú hypotéky cudzincom-nerezidentom len obmedzene — žiadajú vyšší vklad, preukázateľný príjem a často miestne väzby; úroky v USD či GEL sú vyššie než na Slovensku. Prevládajúcou praxou pri novostavbách sú preto bezúročné splátkové plány developera: typicky 20 – 30 % vklad a zvyšok v mesačných splátkach 2 – 5 rokov, často do dokončenia. Alternatívou pre klientov zo SR/ČR je úver v domácej banke zabezpečený nehnuteľnosťou doma — v Gruzínsku sa potom platí „v hotovosti".

Riziká a na čo si dať pozor

• Splátkový plán: byt sa zapisuje na kupujúceho spravidla až po úplnom zaplatení — pri bankrote developera hrozí strata zaplateného. Preverte vlastníctvo pozemku, stavebné povolenie, dokončené projekty a financovanie developera; escrow účty nie sú štandardom.
• Prevís ponuky v Batumi: veľká nová výstavba znamená riziko horšieho ďalšieho predaja a nižšej obsadenosti — vyberajte lokalitu a kvalitu, nie len cenu za m².
• „White frame" (biely rám): novostavby sa štandardne odovzdávajú bez podláh, dverí a kuchyne; dokončenie stojí orientačne 200 – 400 USD/m² navyše — rátajte s tým v rozpočte.
• Aparthotel vs. bytový štatút: v aparthoteli môžu byť povinné hotelové služby a obmedzené vlastné užívanie — čítajte zmluvu.
• Ťarchy a vlastník: overte ich vo verejnom registri NAPR (online) tesne pred podpisom.
• Kategória pozemku: poľnohospodársky pozemok cudzinec nekúpi — pri vilách so záhradou ju overte.
• Kurzové riziko: ceny sa dohadujú v USD, príjmy z prenájmu sú v GEL/USD.

Predaj v budúcnosti

Ak fyzická osoba vlastní nehnuteľnosť viac ako 2 roky, zisk z predaja je od dane z príjmu úplne oslobodený. Pri predaji do 2 rokov sa zisk — rozdiel medzi predajnou a kúpnou cenou — zdaňuje 5 %. Žiadna prevodová daň pri predaji nie je; kupujúci platí len registráciu. Výnos z predaja možno voľne previesť do zahraničia, Gruzínsko nemá devízové obmedzenia.

Časté otázky

Môžem ako Slovák alebo Čech kúpiť byt bez obmedzení? Áno, byty a domy bez akéhokoľvek povolenia; zakázaná je len poľnohospodárska pôda.

Ako dlho trvá prevod vlastníctva? Zápis v registri NAPR trvá 1 – 4 pracovné dni; celý obchod pri hotovom byte aj do týždňa.

Aké dane zaplatím pri kúpe? Žiadne — len registračný poplatok orientačne 50 – 270 GEL; DPH pri novostavbe je už v cene.

Musím tam byť osobne? Nie, kúpa sa bežne rieši splnomocnením s apostilou cez miestneho právnika.

Dostanem kúpou pobyt? Ako občan EÚ môžete aj tak zostať 365 dní bez víz; pobytové povolenie z vlastníctva vyžaduje od 1. 3. 2026 nehnuteľnosť za minimálne 150 000 USD.

Kedy predám bez dane? Po 2 rokoch vlastníctva je zisk oslobodený; skôr sa zdaňuje 5 %.

Ďalší krok

Ak vás Gruzínsko zaujalo, radi s vami nezáväzne prejdeme rozpočet, výber projektu aj celý priebeh kúpy — konzultácia je bezplatná. Napíšte nám, čo hľadáte, a ozveme sa vám.

Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Gruzínsku.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.