Nákup nemovitosti v Gruzii: nízké daně a rychlý převod

Gruzie je pro kupující ze Slovenska a Česka neobvykle přátelská země: cizinec zde kupuje byt do plného vlastnictví prakticky bez omezení, zápis do státního registru trvá 1 – 4 pracovní dny a transakční náklady patří k nejnižším v Evropě — přibližně pod 1 % z ceny. K tomu mohou občané EU v zemi pobývat až 365 dní bez víz. Pojďme si projít, jak kúpa funguje, co stojí a na co si dát pozor.

Může cizinec v Gruzii nakupovat?

Ano, prakticky bez omezení. Cizinci včetně občanů SR a ČR nakupují byty, domy, komerční prostory i nezemědělské pozemky do plného vlastnictví (freehold), zapsané v státním registru NAPR. Neexistuje podmínka reciprocity, pobytu ani zvláštního povolení.

Jediny zákaz se týká zemědělské půdy — její nákup cizincům, zahraničním firmám i gruzínským firmám se zahraniční účastí zakazuje přímo ústavou; řešením je jen dlouhodobý pronájem do 49 let. Při nákupu domu se zahradou proto vždy ověřte, zda pozemek není veden jako zemědělský. Leasehold se u bytů nepoužívá; v Batumi však část projektů funguje jako aparthotel — jednotka je ve vlastnictví, ale s hotelovým režimem užívání, proto si statut ověřte v smlouvě.

Proces kúpy krok za krokem

1. Rezervace jednotky a rezervační poplatek (běžně 500 – 2 000 USD); při nákupu ve výstavbě (off-plan) podpis kupní smlouvy s vývojářem s harmonogramem splátek.
2. Kupní smlouva stačí v jednoduché písemné formě — notář není povinný. Strany ji mohou podepsat přímo v Domě spravedlnosti (Public Service Hall) před úředníkem NAPR. Notářské ověření se doporučuje v komplikovanějších případech: splátky, nákup na dálku, zástavní právo.
3. Zápis vlastnictví do registru NAPR: standardně do 4 pracovních dní za poplatek přibližně 50 – 75 GEL; zrychlené do 1 dne, resp. na počkání, přibližně za 200 – 270 GEL. Register je online a veřejný — kdokoli si může ověřit vlastníka a zátěže.
4. Nákup na dálku je běžný: plná moc ověřená gruzínským notárem, gruzínským konzulátem nebo doma s apostilou a překladem; místní právník potom podepíše a zaregistruje převod.
5. Při hotové nemovitosti se dá celý obchod uzavřít za pár dní. Při off-plan se vlastnictví jednotky (nebo podíl) zapisuje podle smlouvy — často až po úplné úhradě; do té doby je nárok jen smluvní, proto je kvalita vývojáře klíčová.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezlekejte se toho seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo vývojář a některé bývají již zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte mimo rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

• Převodní daň ani kolkovné neexistují — 0 %.
• Registrační poplatek NAPR: přibližně 50 – 270 GEL (cca 17 – 90 €) podle rychlosti.
• Notář (dobrovolný): přibližně 100 – 300 GEL; právník na přezkum: přibližně 500 – 1 500 USD nebo hodinově.
• Při nákupu od vývojáře je DPH již součástí katalogové ceny — kupující nic navíc neplatí. Při nákupu od soukromé osoby DPH není.

Celkové transakční náklady jsou tak jedny z nejnižších v Evropě — přibližně pod 1 % z ceny.

Roční náklady vlastníka

Daň z nemovitosti platí jen vlastník, jehož roční příjem domácnosti přesáhne 40 000 GEL; u nerezidentů se v praxi posuzuje příjem ze gruzínských zdrojů (přibližně — potvrďte s místním účetním). Sazby: při příjmu 40 000 – 100 000 GEL je to 0,05 – 0,2 % z tržní hodnoty, nad 100 000 GEL 0,8 – 1 %. Kdo v Gruzii příjem nemá, daň typicky neplatí vůbec.

Běžné náklady jsou nízké: správa komplexu v Batumi vyjde přibližně na 0,5 – 1,5 USD/m² měsíčně podle služeb (v aparthotelech více) a energie přibližně na 30 – 80 USD měsíčně při běžném užívání bytu.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez licence. Při dlouhodobém pronájmu na bydlení se zaregistrujete na finančním úřadu (Revenue Service) a platíte paušální daň 5 % z hrubého pronájmu bez odpočtů — platí i pro neresidenty a je hlášena jednou ročně — daňové přiznání se podává do 1. dubna následujícího roku (při pronájmu firmě daň srážení nájemce).

Krátkodobý pronájem (Airbnb, Booking) je daňově sporná oblast: 5 % z hrubého pronájmu platí podle několika zdrojů i při krátkodobém pronájmu jednotlivci; někteří provozovatelé s hotelovými službami se registrují jako jednotlivec podnikatel se statusem malého podniku a daní 1 % z obratu, výklad Revenue Service je však jednotný — pronájem nemovitostí je ze statusu formálně vyloučen, proto nastavení vždy potvrďte s místním účetním. Zvláštní licence na krátkodobý pronájem se zatím nevyžaduje.

Hrubé výnosy v Batumi se v nabídkách běžně uvádějí 6 – 10 %, reálná čísla však silně závisí na obsazenosti a sezóně. Garantované výnosy vývojářů berte opatrně a čtěte podmínky.

Pobyt a víza

Občané EU včetně Slováků a Čechů mohou v Gruzii pobývat bez víz až 365 dní na jeden vstup — na obvyklé užívání bytu tedy pobytu povolení není třeba.

Nákup nemovitosti navíc dává právo žádat o krátkodobé pobytu povolení vlastníka nemovitosti: od 1. 3. 2026 je práh minimálně 150 000 USD tržní hodnoty (do 28. 2. 2026 platilo 100 000 USD; kdo stihne zápis vlastnictví dříve, posuzuje se podle starého prahu). Povolení je vydáváno na 1 rok a obnovuje se, dokud vlastnictví trvá; vztahuje se i na manžela/-ku a děti. Při větších investicích (od přibližně 300 000 USD) existuje i trvaleší investiční povolení. Nákup nevede automaticky k občanství.

Financování

Gruzínské banky poskytují hypotéky cizincům-nerezidentům jen omezeně — vyžadují vyšší vklad, prokazatelný příjem a často místní vazby; úroky v USD či GEL jsou vyšší než na Slovensku. Převládající praxe u novostaveb jsou proto bezúročné splátkové plány vývojáře: typicky 20 – 30 % vklad a zbytek v měsíčních splátkách 2 – 5 let, často do dokončení. Alternativou pro klienty ze SR/ČR je úvěr v domácí bance zajištěný nemovitostí doma — v Gruzii se potom platí „v hotovosti".

Rizika a na co si dát pozor

• Splátkový plán: byt se zapisuje na kupujícího zpravidla až po úplné úhradě — při bankrotu vývojáře hrozí ztráta zaplacené částky. Ověřte vlastnictví pozemku, stavební povolení, dokončené projekty a financování vývojáře; escrow účty nejsou standardem.
• Přebytek nabídky v Batumi: velká nová výstavba znamená riziko horší další prodeje a nižší obsazenosti — vybírejte lokalitu a kvalitu, ne jen cenu za m².
• „White frame" (bílý rám): novostavby se standardně odevzdávají bez podlah, dveří a kuchyně; dokončení stojí přibližně 200 – 400 USD/m² navíc — rátejte s tím v rozpočtu.
• Aparthotel vs. bytový status: v aparthotelu mohou být povinné hotelové služby a omezené vlastní užívání — čtěte smlouvu.
• Zátěže a vlastník: ověřte je ve veřejném registru NAPR (online) těsně před podpisem.
• Kategorie pozemku: zemědělský pozemek cizinec nekupuje — u vil se zahradou ji ověřte.
• Kurzové riziko: ceny se dohadují v USD, příjmy z pronájmu jsou v GEL/USD.

Prodej v budoucnosti

Jestliže fyzická osoba vlastní nemovitost více než 2 roky, zisk z prodeje je od daně z příjmu zcela osvobozen. Při prodeji do 2 let se zisk — rozdíl mezi prodejní a nákupní cenou — zdaňuje 5 %. Žádná převodní daň při prodeji není; kupující platí jen registraci. Výnos z prodeje lze volně převést do zahraničí, Gruzie nemá devizová omezení.

Časté otázky

Mohu jako Slovák nebo Čech koupit byt bez omezení? Ano, byty a domy bez jakéhokoliv povolení; zakázáno je jen zemědělské půdě.

Jak dlouho trvá převod vlastnictví? Zápis v registru NAPR trvá 1 – 4 pracovní dny; celý obchod při hotovém bytě i do týdne.

Jaké daně zaplatím při nákupu? Žádné — jen registrační poplatek přibližně 50 – 270 GEL; DPH u novostavby je již v ceně.

Musím tam být osobně? Ne, nákup se běžně řeší plnou mocí s apostilou cez místního právníka.

Dostanu nákupem pobyt? Jako občan EU můžete i tak zůstat 365 dní bez víz; pobytu povolení z vlastnictví vyžaduje od 1. 3. 2026 nemovitost za minimálně 150 000 USD.

Kdy prodám bez daně? Po 2 letech vlastnictví je zisk osvobozen; dříve se zdaňuje 5 %.

Další krok

Jestliže vás Gruzie zaujala, radi s vámi nezávazně projdeme rozpočet, výběr projektu i celý průběh nákupu — konzultace je bezplatná. Napište nám, co hledáte, a ozveme se vám.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Gruzii.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, nikoliv právní ani daňové poradenství.