Nákup nemovitosti v Maďarsku: proces, daně a na co si dát pozor

Maďarsko je pro Slováky i Čechy trh doslova za rohem — a pro občany EU i jeden z nejvíce otevřených. Obytné nemovitosti tu kupují stejně jako Maďaři: na vlastní jméno, v plném vlastnictví a bez jakéhokoliv povolení. Celostátní daň z nemovitostí navíc neexistuje. Proces má však své specifika — od povinného maďarského právníka přes přísnou zálohu "foglaló" až po přísněji regulaci krátkodobého pronájmu v Budapešti. Zde je všechno, co potřebujete vědět, než podepíšete smlouvu.

Může cizinec v Maďarsku kupovat?

Ano. Občané EU/EHP kupují obytné nemovitosti stejně jako Maďaři — na vlastní jméno, v plném vlastnictví, bez povolení. Povolení okresního úřadu (kormányhivatal) potřebují jen občané mimo EU: poplach je přibližně 50 000 HUF, vybavení obvykle trvá 30 – 60 dní a zamítá se zřídka. Zemědělská a lesní půda je prakticky nedostupná pro všechny cizince — i pro většinu Maďarů bez zemědělské kvalifikace.

Důležitá novinka: od 1. 7. 2025 platí zákon o ochraně místní identity. Obce mohou zavést předkupní právo obce, podmínky pro přihlášení pobytu či "usazovací" daň. Přijalo jej již přes 200 obcí, hlavně v aglomeraci Budapešti a u Balaton, a týká se všech "přistěhovalců" včetně Maďarů z jiných obcí. Před nákupem mimo Budapešť je proto vždy třeba ověřit, zda konkrétní obec omezení nezavedla. V samotné Budapešti zatím nákup bytu občanům EU nic neomezuje.

Proces nákupu krok za krokem

1. Výběr a ověření: právník stáhne list vlastnictví (tulajdoni lap) — vlastník, zátěže, exekuce.
2. Kupní smlouva: ze zákona ji musí napsat a kontrasignovat maďarský právník (ügyvéd), jinak ji katastr nepřijme. Právníka si zpravidla vybírá a platí kupující.
3. Záloha "foglaló": typicky 10 % při podpisu. Její právní režim je přísný — pokud odstoupí kupující, záloha propadá; pokud prodávající, vrací dvojnásobek.
4. Doplatek podle smlouvy: u novostavby podle etap stavby, u hotového bytu obvykle do 30 – 60 dní, často přes právníkovu úschovu.
5. Zápis do katastra (földhivatal) podá právník; daňový úřad (NAV) poté vyměří převodní daň platebním výměrem.

U hotového bytu trvá celý proces přibližně 1 – 2 měsíce. Nákup na dálku je možný přes plnou moc s apostilou (nebo podepsaný na maďarském konzulátu) s úředním překladem; novostavby se běžně podepisují písemně.

Poplatky a daně při nákupu

> Nelekejte se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají již zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

• Převodní daň (illeték): 4 % z tržní hodnoty do 1 mld. HUF, 2 % nad ní. Platí se až výměrem NAV po zápisu, ne v hotovosti při podpisu.
• Novostavba od developera: cena zahrnuje DPH. Snížená sazba 5 % platí pro byty do 150 m² a domy do 300 m² (prodloužena do konce 2026; u stavebního povolení vydaného do konce 2026 se dá uplatnit na prodeje až do konce 2030); nad tyto limity je sazba 27 %. U nových bytů do 15 mil. HUF se převodní daň neplatí, nad tím existují částečné úlevy — přibližně, přesný výpočet potvrdí právník.
• Právník: přibližně 0,5 – 1,5 % z ceny, typicky okolo 1 %.
• Katastr: drobný správní poplatek, řádu 10 000 – 20 000 HUF.
• Provize realitní kanceláře: platí zpravidla prodávající (3 – 5 % + DPH); kupující platí jen vlastního vyhledávacího agenta, pokud si jej najme.

Celkem tvoří vedlejší náklady kupujícího u staršího bytu přibližně 5 – 6 % (z toho většinu tvoří 4 % daň), u novostavby s úlevou méně.

Roční náklady vlastníka

• Celostátní daň z nemovitostí neexistuje. Některé obce a městské části však vyrubují místní daň ze stavby (építményadó), typicky na byty, které nejsou trvalým bydlištěm vlastníka. Sazby se liší podle městské části — řádu stovky až přibližně 2 000 HUF/m² ročně; je třeba ověřit v konkrétním obvodu.
• Společné náklady bytového domu (közös költség): podle budovy a služeb, u běžného budapešťanského bytu přibližně 15 000 – 40 000 HUF měsíčně; v novostavbách s výtahem, garáží a recepcí více.
• Energie: podle spotřeby.

Pronájem a výnos

Cizinec-vlastník smí pronajímat. U dlouhodobého pronájmu je daň z příjmu 15 % — základem je příjem minus skutečné náklady nebo paušál 10 %; sociální pojistné se z běžného dlouhodobého pronájmu fyzické osoby zpravidla neplatí. Nerezident zdaňuje nájmy z maďarské nemovitosti v Maďarsku (SR i ČR mají s Maďarskem smlouvy o zamezení dvojitého zdanění). Hrubý výnos z dlouhodobého pronájmu v Budapešti je přibližně okolo 5 % (Global Property Guide, 2025).

Krátkodobý pronájem v Budapešti je regulačně riskantní: od 1. 1. 2025 platí moratorium na nové registrace krátkodobého ubytování v celé Budapešti (do konce 2026), VI. obvod (Terézváros) jej od 1. 1. 2026 úplně zakázal a další centrální obvody zvažují stropy. Existující licence platí; paušální daň pro soukromé ubytování je v Budapešti 150 000 HUF na pokoj a rok (mimo Budapešť 38 400 HUF), plus registrace NTAK a místní ubytovací daň.

Pobyt a vízá

Nákup nemovitosti pobyt nezakládá. Občané EU jej však nepotřebují: při pobytu nad 3 měsíce stačí registrační karta pro občany EU (bezplatná formalita) a nemovitost poslouží jako doklad bydliště. Pro občany mimo EU existuje program "hostující investor" (investice 250 000 € do realitního fondu; přímý nákup nemovitosti za 500 000 € byl ze zákona vypuštěn a pobyt nezakládá) — pro klienty ze SR a ČR je irelevantní.

Financování

Maďarské banky financují především žadatele s příjmem v Maďarsku; nerezident bez maďarského příjmu dostane hypotéku obtížně a s nižším LTV. Běžná praxe klientů ze SR a ČR:

• hotovost,
• splátkový kalendář developera u novostavby — typicky 10 – 20 % při smlouvě, zbytek podle etap nebo při předání,
• úvěr na Slovensku či v Česku zajištěný domácí nemovitostí — maďarský byt slovenská ani česká banka do zálohy zpravidla nepřijme.

Státně zvýhodněné úvěry (například Otthon Start se 3 % sazbou od září 2025) jsou určeny domácím kupujícím; pro zahraniční klienta znamenají hlavně růst cen a konkurenci při nákupu.

Rizika a na co si dát pozor

• Krátkodobý pronájem: regulace se zpřísňuje (moratorium, zákaz v VI. obvodu) — obchodní plán postavený na Airbnb v Budapešti je riskantní. Dlouhodobý pronájem je bezpečnější předpoklad.
• List vlastnictví: zátěže, záložní práva bank, věcná břemena, probíhající zápisy — kontroluje právník; bez jeho kontrasignátu smlouva neplatí.
• Novostavby: úschova či banková garancia není automatická. Ověřte financování developera, harmonogram, smluvní pokuty za prodlení a kolaudaci (használatbavételi engedély) před doplatkem; ověřte, zda platí 5 % DPH.
• Zákon o ochraně místní identity: při nákupu mimo Budapešť ověřte předkupní právo obce a podmínky přihlášení pobytu — mohou převod prodloužit nebo zablokovat.
• Ceny: v Budapešti po roce 2025 rychle rostly (i vlivem programu Otthon Start) — nepreplácejte bez porovnání cen za m² v obvodu.
• Rezerva na daň: převodní daň vyrubuje NAV dodatečně — rezervujte si na ni 4 % nad kupní cenu.

Prodej v budoucnosti

Zisk z prodeje zdaňuje i nerezident v Maďarsku sazbou 15 %, základ se však snižuje podle doby držby: v roce nákupu a v 1. roce po něm se zdaňuje 100 % zisku, poté 90 %, 60 %, 30 % a od 5. roku po nabytí 0 % — po 5 letech je prodej bez daně. Odečíst lze nabývací náklady, poplatky i prokázané investice do bytu.

Časté otázky

Potřebuji jako Slovák nebo Čech povolení na nákup? Ne. Občané EU kupují obytné nemovitosti bez povolení; povolení se týká jen občanů mimo EU.

Musím být při nákupu osobně v Budapešti? Ne. Stačí plná moc s apostilou (nebo podpis na konzulátu) a maďarský právník podepíše za vás.

Proč potřebuji maďarského právníka? Ze zákona — katastr zapíše jen smlouvu napsanou a kontrasignovanou maďarským právníkem. Honorář je přibližně 1 % z ceny.

Mohu byt pronajímat přes Airbnb? V Budapešti do konce 2026 nezískáte novou registraci a VI. obvod krátkodobý pronájem od 2026 zakázal. Dlouhodobý pronájem je bez omezení, daň 15 %.

Platí se v Maďarsku roční daň z nemovitostí? Celostátní ne. Některé obvody vyrubují místní daň ze stavby na byty, které nejsou trvalým bydlištěm — je třeba ověřit podle obvodu.

Co je foglaló? Záloha (typicky 10 %) s přísným režimem: pokud cúvnete vy, propadá; pokud prodávající, vrací vám dvojnásobek.

Další krok

Volba správného obvodu a ověření listu vlastnictví rozhodují o tom, zda bude nákup v Maďarsku hladký. Pokud o něm uvažujete, na bezplatné konzultaci s vámi projdeme vaši situaci a řekneme vám upřímně, co bychom na vašem místě udělali.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Maďarsku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.