Nákup nemovitosti v Ománu: freehold, daně a pobyt

Omán je klidnější alternativou k Dubaji: vstupní náklady při nákupu jsou nižší (3 % oproti 4 % plus poplatky), trh je rezortní a méně hektický a — což je pro mnoho kupujících rozhodující — vlastnictví v schválené zóně zakládá nárok na pobytové vízum pro vlastníka i nejbližší rodinu. V tomto průvodci se dozvíte, kde přesně může Slovák či Čech v Ománu kupovat, jak probíhá proces, kolik to celé stojí a na co si dát pozor.

Může cizinec v Ománu kupovat?

Ano, ale jen na vymezených místech. Občané SR/ČR mohou nabýt nemovitost výlučně v tzv. Integrated Tourism Complex (ITC) — vládou schválených rezortních zónách, mezi které patří například Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah či AIDA u Yiti.

V ITC získává cizinec plné vlastnictví (freehold) bytu, vily nebo pozemku s právem prodat, pronajmout, darovat i zdědit. Při nákupu pozemku v ITC platí povinnost dostavět do 4 let, jinak může stát pozemek vyprodejit.

Mimo ITC cizinec (s výjimkou občanů států GCC) vlastnit nemůže; pro investory existuje užívací právo (usufruct) až na 99 let. Vyloučeny jsou příhraniční, vojenské a památkové zóny. Občané EU nemají osobitné výjimky.

Dobrou zprávu pro jistotu kupujících: nový zákon o regulaci realitního trhu (královský dekrét 79/2025) sjednotil pravidla registrace, developmentu a sprostředkování.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervace jednotky a rezervační záloha — přibližně 5–10 % ceny.
2. Kupní smlouva (SPA) s developerem; u off-plan (nemovitostí ve výstavbě) se platí podle harmonogramu výstavby.
3. Registrace vlastnictví na Ministerstvu bydlení a urbanismu (MoHUP). Cizinec dokladuje pas, doklad o právním vstupu do země a někdy i doklad o původu prostředků; součástí je NOC/schválení ministerstva.
4. Registrační poplatek 3 % a vydání listu vlastnictví "Mulkiya" — obvykle 2–4 týdny od doplacení ceny.
5. Nákup na dálku je možný prostřednictvím plné moci (notářské ověření + legalizace + překlad); větší developeři běžně podepisují SPA elektronicky a registraci vyřídí jejich právník.

Poplatky a daně při nákupu

> Nelekejte se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — některé položky nese prodávající nebo developer a některé bývají již zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

Omán je nákladově jeden z nejjednoduších destinací:

• Registrační poplatek: 3 % z kupní ceny (platí kupující) — hlavní jednorázový náklad; stav k roku 2025/26, sazba je dlouhodobě stabilní.
• DPH: první prodej nové rezidenční nemovitosti developerem podléhá 5 % DPH (ověřte si, zda ji developer již zahrnuje v ceně); další prodej a pronájem rezidenčních nemovitostí jsou od DPH osvobozeny.
• Právník (doporučený, ne povinný): přibližně 0,5–1 % ceny.
• Provize makléře: u novostaveb ji zpravidla platí developer; na sekundárním trhu přibližně 2–3 %.

Celkem tedy počítejte přibližně 3–4 % nad kupní cenu u nákupu z druhé ruky; u novostavby od developera si ověřte, zda cena zahrnuje 5 % DPH z prvního prodeje — pokud ne, připočítejte ji. Kolková ani jiná převodní daň neexistuje. Kolková ani jiná převodní daň neexistuje.

Roční náklady vlastníka

Roční daň z nemovitosti v Ománu neexistuje. Běžné náklady vypadají takto:

• Service charges v ITC (poplatky za správu rezortu): v prémiovém Al Mouj přibližně 10–15 OMR/m² ročně; v ostatních rezortech zpravidla méně. Přesnou sazbu si vždy vyžádejte u konkrétního projektu.
• Energie a voda: přibližně 30–80 OMR měsíčně u bytu, v létě více kvůli klimatizaci.
• Při pronájmu se nájemní smlouva registruje na obci s poplatkem přibližně 3 % z ročného nájmu.

Pronájem a výnos

Vlastník v ITC smí pronajímat dlouhodobě i krátkodobě. V rezortech často funguje hotelový nebo rental pool program prostřednictvím operátora (typicky Hawana Salalah, Jebel Sifah) — nemovitost vám spravuje a pronajímá rezort a vy dostáváte podíl z příjmů. Krátkodobý pronájem na vlastní pěst podléhá pravidlům rezortu a turistické regulaci — ověřte u konkrétního projektu.

Zdanění: Omán zatím nemá daň z příjmů fyzických osob — příjem z pronájmu je 0 %. Od 1. 1. 2028 se zavádí 5 % daň z příjmů nad 42 000 OMR ročně (přibližně 100 000 €) — většiny běžných pronajímateľů se nedotkne. Daňové povinnosti mohou vzniknout na Slovensku či v Česku podle vaší daňové rezidence; doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.

Hrubé výnosy: Muskat přibližně 5–8 % ročně (byty vyšší než vily); čistý výnos po nákladech přibližně 3,5–5 %.

Pobyt a vízá

Toto je hlavní výhoda ITC zón: nákup v ITC dává vlastníkovi a nejbližší rodině nárok na rezidační vízo po dobu vlastnictví. O vízum je třeba požádat, nevzniká automaticky.

Pro větší investice existuje investorská rezidence (program obnovený od 31. 8. 2025 prostřednictvím Invest Oman): nemovitost za minimálně 250 000 OMR znamená 5-letý pobyt, od 500 000 OMR 10-letý pobyt; zahrnuje manžela/manželku, děti a závislé rodiče.

Turisticky: občané EU mohou do Ománu na 14 dní bez víza; od srpna 2026 existuje i bezplatné 14-denní turistické vízum (rozhodnutí ROP 109/2026), které se dá před uplynutím změnit na jiný typ turistického víza; na delší pobyt slouží eVisa prostřednictvím portálu Royal Oman Police (přibližně do 30 dní).

Financování

Místní hypotéky pro cizince existují — vybrané banky je poskytují u ITC projektů, typicky s vyšší akontací a sazbami přibližně 4–6 %. Převažující praxe je však hotovost nebo splátkový plán developera: splátky během výstavby, někdy i po předání, bez banky.

Alternativou je úvěr v slovenské nebo české bance zabezpečený domácí nemovitostí — ománskou nemovitost domácí banka nezastavi.

Jedna praktická poznámka k měně: rijál (OMR) je pevně navázán na americký dolar, počítejte proto s kurzovým rizikem EUR/USD.

Rizika a na co si dát pozor

• Kupujte výlučně v schválené ITC zóně — jen tam vzniká cizinci vlastnictví a nárok na pobyt. Status ITC si nechajte doložit.
• Escrow účet a licence developera. Podle zákona 79/2025 musí mít developer licenci a projektový vázaný (escrow) účet, z něhož čerpá podle fází výstavby, a musí registrovat smlouvy v realitním registru. Platby posílejte jen na escrow účet projektu.
• Likvidita. Trh je podstatně menší a méně likvidní než Dubaj — další prodej může trvat déle. Držte se etablovaných rezortů s fungující správou.
• Pozemky: platí povinnost dostavět do 4 let.
• Service charges a rental pool. Ověřte si předem výši poplatků a podmínky rental poolu — dělení příjmů, záruky, výluky pro vlastní užívání.
• Zpoždění off-plan projektů se vyskytuje — v SPA sledujte termíny dokončení a sankce.

Prodej v budoucnosti

Daň z výnosu při prodeji dnes neexistuje (0 %) ani pro nerezidenty. Od roku 2028 může výnos podléhat 5 % dani jen nad roční příjmový limit 42 000 OMR; zákon počítá s osvobozením hlavního bydlení (vlastnictví nejméně 2 roky) a jednorázovým celoživotním osvobozením další nemovitosti — detaily upřesní prováděcí předpisy.

Registrační poplatek 3 % platí nový kupující; prodávající řeší případnou provizi makléře. Pozor: prodejem zaniká pobytové právo vázané na vlastnictví.

Doma platí přibližně: na Slovensku osvobození od daně po 5 letech vlastnictví, v Česku po 10 letech — vždy podle daňové rezidence.

Časté otázky

Je vlastnictví v ITC "skutečný" freehold? Ano — plné vlastnictví zapsané na ministerstvu s listem vlastnictví Mulkiya; lze prodat, pronajmout i zdědit, i ve prospěch cizince.

Dostanu pobyt automaticky? Vlastnictví v ITC zakládá nárok na rezidační vízo pro vás a nejbližší rodinu po dobu vlastnictví; je třeba o něj požádat.

Musím do Ománu letět? Ne nutně — nákup lze vyříditi plnou mocí a registraci zajistí developer nebo právník.

Jaké daně zaplatím? Při nákupu 3 % registrace; u novostavby od developera navíc 5 % DPH z prvního prodeje (opětovný prodej je od DPH osvobozen). Žádná roční daň z nemovitosti; pronájem i prodej jsou dnes bez daně, od 2028 se 5 % daň týká jen příjmů nad 42 000 OMR ročně.

Mohu pronajímat, když v Ománu nežiji? Ano — nejčastěji prostřednictvím správcovského nebo hotelového programu přímo v rezortu.

Čím se Omán liší od Dubaje? Nižší vstupní náklady (3 % oproti 4 % plus poplatky), klidnější rezortní trh a pobyt přímo z vlastnictví v ITC; nevýhodou je menší likvidita a užší výběr projektů.

Další krok

Pokud vás Omán zaujal, radi s vámi bezplatně a nezávazně projdeme, který rezort a typ nemovitosti sedí vašemu záměru — ať už jde o investici s rental poolem, nebo o místo na zimování. Stačí se nám ozvat.

Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Ománu.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.