Nákup nemovitosti ve Španělsku: proces, daně a rizika

Španělsko je pro kupující ze Slovenska a Česka jednou z nejpřístupnějších zemí vůbec: občané EU zde nabývají nemovitosti za úplně stejných podmínek jako Španělé, v plném vlastnictví a bez jakýchkoli povolení. Proces je tak běžný, že nákup na dálku prostřednictvím plné moci je běžnou praxí — během celého nákupu nemusíte do Španělska ani jednou letět. Otázka tedy nezní, zda koupit můžete, ale kolik vás to bude stát nad rámec koupní ceny a na co si dát pozor. V tomto průvodci to projdeme krok za krokem; daňové sazby uvádíme pro Andalúzii, kam patří Costa del Sol.

Může cizinec ve Španělsku nakupovat?

Ano, bez omezení. Slováci i Češi nakupují byty, domy i pozemky v plném vlastnictví (plena propiedad, obdoba vlastnictví); leasehold se ve Španělsku nepoužívá. Jedinou administrativní podmínkou je NIE (Número de Identificación de Extranjero) — daňové identifikační číslo cizince, bez kterého se nákup nedá dokončit. NIE vybavit právník prostřednictvím plné moci (trvá to 4 – 8 týdnů), případně si o něj požádáte na konzulátu nebo osobně ve Španělsku. Protože vybavení chvíli trvá, vyplatí se oň požádat hned na začátku hledání. Prakticky budete potřebovat i španělský bankovní účet.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervační smlouva a rezervační poplatek (obvykle 3 000 – 10 000 €) — nemovitost se stáhne z nabídky a přestane se nabízet dalším zájemcům.
2. Právní přezkoumání nemovitosti právníkem: výpis z katastru, zatížení, stavební povolení a dluhy vůči společenství vlastníků.
3. Contrato de arras (zálohová smlouva) — obvykle 10 % z ceny. Režim je přísný na obě strany: pokud odstoupí kupující, o zálohu přichází; pokud odstoupí prodávající, vrací dvojnásobek. U novostaveb se místo arras podpisuje kupní smlouva s developerem se splátkový kalendářem.
4. Escritura de compraventa — podpis kupní listiny u notáře, úhrada zbytku ceny bankovním šekem nebo převodem, převzetí klíčů a zápis do katastru (Registro de la Propiedad).

Při hotové nemovitosti trvá cesta od nabídky po klíče obvykle 8 – 12 týdnů. Nákup na dálku funguje jednoduše: klient udělí právníkovi notářskou plnou moc (poder), která se dá podepsat i doma s apostilou. Při nákupu ve výstavbě (off-plan) se escritura podepisuje až při dokončení a kolaudaci.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezlekněte se tohoto seznamu. Není všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zařazeny do inzerované ceny. Jde o jednorázové náklady při nákupu, ne běžné platby. Při konkrétní nabídce vám vopred spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

Kupní cena není konečná suma — v Andalúzii k ní treba připočítat:

• Novostavba od developera: DPH (IVA) 10 % + kolkovné AJD 1,2 %.
• Starší nemovitost (resale): transferová daň ITP 7 % — jednotná sazba, která se počítá z kupní ceny nebo z úřední referenční hodnoty katastru podle toho, která je vyšší.
• Notář + katastr: orientačně 0,5 – 1,5 % dohromady.
• Právník: obvykle kolem 1 % + DPH.

Spolu si tedy nad kupní cenu připravte orientačně 10 – 12 % při starší nemovitosti a 12 – 14 % u novostavby.

Roční náklady vlastníka

I po nákupu je třeba počítat s pravidelnými výdaji — při plánování rozpočtu s nimi počítejte od začátku:

• IBI (obecní daň z nemovitosti): 0,4 – 1,1 % z katastrální hodnoty, která je výrazně nižší než tržní cena. Při běžném apartmánu na Costa del Sol to vychází orientačně na stovky eur ročně.
• Daň z imputovaného příjmu nerezidenta: i když nemovitost nepronajímáte, stát ji zdaňuje jako fiktivní příjem — 19 % z 1,1 % (resp. 2 %) katastrální hodnoty. Podává se jedenkrát ročně formulářem Modelo 210.
• Comunidad — poplatky společenství vlastníků či resortu: podle vybavení orientačně 50 – 400 € měsíčně, v luxusních resortech i více.
• Odvoz odpadu (basura), energie a pojištění: orientačně nižší stovky eur ročně plus spotřeba.
• Daň z majetku: v Andalúzii je prakticky 100 % prominuta; celoštátní solidární daň se týká až majetku nad 3 mil. €.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez omezení a dlouhodobý pronájem nevyžaduje žádnou licenci. Jiná situace je při krátkodobém (turistickém) pronájmu: v Andalúzii vyžaduje registraci VUT/VFT v regionálním turistickém registru (Registro de Turismo de Andalucía). Od dubna 2025 navíc platí, že v bytovém domě potřebujete souhlas 3/5 společenství vlastníků a obce mohou turistické pronájmy v některých zónách omezit. Pokud nakupujete s investičním záměrem, konkrétní obec a konkrétní dům je proto třeba ověřit ještě před nákupem. Celoštátní jednotný registr krátkodobých pronájmů zrušil Nejvyšší soud rozhodnutím z 19. 5. 2026 (digitální jednotné okno a povinnost platforem hlásit data zůstaly v platnosti) — rozhodující je tedy andalúzská registrace.

Příjem z pronájmu se u nerezidenta z EU zdaňuje sazbou 19 % s možností odečtu poměrných nákladů, opět prostřednictvím formuláře Modelo 210. Výnosy závísí na lokalitě a obsazenosti; konkrétní čísla nezaručujeme.

Pobyt a vízum

Nákup nemovitosti nedává žádné pobytové právo — ale jako občan EU ho ani nepotřebujete. Slováci a Češi mohou ve Španělsku pobývat neomezeně; při pobytu nad 90 dnů se registrují (certificado de registro de ciudadano de la UE). „Golden visa", tedy pobyt za investici od 500 000 €, Španělsko zrušilo k 3. 4. 2025 — občanů EU se to ale ani tak netýkalo.

Financování

Španělské banky poskytují nerezidentům z EU hypotéky obvykle do 60 – 70 % z ceny, přičemž vycházejí z nižší hodnoty mezi kupní cenou a bankovním odhadem. Vlastní zdroje tedy potřebujete na 30 – 40 % ceny plus nákupní náklady. Banka bude vyžadovat doklady o příjmech, daňová přiznání a výpisy z účtů, obvykle s překladem.

Při projektech ve výstavbě je běžný splátkový kalendář developera: orientačně 20 – 40 % ceny se platí během výstavby a zbytek při převzetí — ten se dá pokrýt hypotékou. Alternativou je úvěr české či slovenské banky zajištěný nemovitostí doma (tzv. americká hypotéka); ve Španělsku potom vystupujete jako kupující za hotovost.

Rizika a na co si dát pozor

• Nákup ve výstavbě: zákon (Ley 20/2015) ukládá developerovi povinnost krýt všechny zálohy bankovní zárukou nebo pojištěním a přijímat je až po získání stavebního povolení. Vždy si vyžádejte individuální bankovní záruku (aval) na každou platbu a plaťte jen na speciální účet developera.
• Legalita stavby: u novostaveb ověřit licenci prvního obsazení (licencia de primera ocupación), u starších domů legalitu stavby — týká se zejména venkovských domů na nezastavitelné půdě.
• Nezávislý právník: kupujte jen s vlastním právníkem, ne s právníkem developera.
• Referenční hodnota katastru: daň se může vymáhat z ní, pokud je vyšší než kupní cena — právník ji umí zjistit předem, takže vás výměra nepřekvapí.
• Dluhy vázající se na nemovitost: závazky vůči společenství vlastníků či nezaplacená IBI přecházejí částečně na kupujícího — přezkoumání je nutné.

Prodej v budoucnosti

Nerezident platí daň ze zisku 19 % — z rozdílu mezi prodejní a pořizovací cenou včetně prokázaných nákladů a investic. Kupující je při prodeji povinen srážet 3 % z prodejní ceny a odvést je daňovému úřadu jako záloha (Modelo 211); prodávající potom do 4 měsíců vyúčtuje skutečnou daň (Modelo 210) a eventuální přeplatek mu úřad vrátí. K tomu se platí obecní daň plusvalía municipal z nárůstu hodnoty pozemku — orientačně 0,5 – 3 % z hodnoty; při prodeji se ztrátou se neplatí. Důležité: neexistuje časový test, daň ze zisku se platí bez ohledu na délku vlastnictví.

Časté otázky

Potřebuji NIE ještě před rezervací? Ne, ale požádejte o něj co nejdříve — bez NIE nelze podepsat escrituru a vybavení může trvat týdny až měsíce.

Musím být při nákupu osobně ve Španělsku? Ne. Běžně se kupuje prostřednictvím plné moci udělené právníkovi, kterou se dá podepsat doma s apostilou.

Kolik si mám připravit navíc nad kupní cenu? Orientačně 10 – 14 % podle toho, zda jde o novostavbu (DPH 10 % + AJD 1,2 %) nebo starou nemovitost (ITP 7 %).

Jsou moje peníze při nákupu ve výstavbě v bezpečí? Zálohy musí být ze zákona kryty bankovní zárukou nebo pojištěním — vždy žádejte doklad o záruce ke každé platbě.

Mohu byt pronajímat turistům? Ano, po registraci v andalúzském turistickém registru; v bytovém domě je od roku 2025 potřebný souhlas 3/5 vlastníků a některé obce pronájmy omezují — ověřuje se to při konkrétní nemovitosti.

Dostanu ve Španělsku hypotéku? Jako nerezident z EU obvykle do 60 – 70 % ceny; alternativou je splátkový plán developera nebo úvěr doma proti vlastní nemovitosti.

Další krok

Pokud o nákupu ve Španělsku uvažujete, rádi s vámi bezplatně a nezávazně projdeme váš záměr — od výběru lokality přes rozpočet až po daňové souvislosti. Konzultace vám ušetří hodiny vlastního hledání a ukáže, zda a jak váš plán dává smysl. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky ve Španělsku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.