Nákup nemovitosti v Itálii: proces, daně a na co si dát pozor

Itálie má pro kupující ze Slovenska a Česka dvě velké výhody, o kterých se málo hovoří. Při nákupu starší nemovitosti od soukromé osoby se daň nepočítá z tržní ceny, ale z katastrální hodnoty, která bývá výrazně nižší — a po 5 letech vlastnictví je zisk z prodeje úplně osvobozen od daně, i pro nerezidenty. Na druhé straně, zvláště na Sardinii je čstým problémem nelegální stavba, takže důkladná kontrola před podpisem je absolutní nutností. Zde je přehled celého procesu — sazby a specifika uvádíme se zaměřením na Sardinii.

Může cizinec v Itálii kupovat?

Ano. Občané EU, tedy Slováci i Češi, kupují v Itálii bez jakýchkoli omezení a se stejnými právy jako Italové — byty, vily i pozemky, v plném vlastnictví (piena proprietà, obdoba freeholdu). Leasehold se nepoužívá. Podmínka reciprocity se týká jen občanů mimo EU.

Jedinou administrativní nutností je codice fiscale — italské daňové číslo, které zdarma vydá Agenzia delle Entrate nebo italský konzulát. Bez něho nelze podepsat smlouvu, otevřít účet ani zaplatit daně, takže je to první praktický krok každého nákupu.

Proces nákupu krok za krokem

1. Proposta d'acquisto — písemná nabídka s malou zálohou. Pozor: po přijetí prodávajícím je závazná.
2. Compromesso / contratto preliminare — smlouva o budoucí smlouvě se zálohou caparra confirmatoria obvykle 10 – 20 %. Režim je přísný na obě strany: pokud odstoupí kupující, přichází o zálohu; pokud prodávající, vrací dvojnásobek. Doporučuje se registrace prelimináru; při nákupu ve výstavbě viz sekce o rizicích.
3. Právní a technická kontrola — katastr, břemena, stavební legalita, hypotéky prodávajícího. Kontrolu souladu stavby s povoleními je ideální mít hotovou ještě před podpisem prelimináru.
4. Rogito notarile — finální kupní list u notáře, úhrada zbytku ceny, předání klíčů; notář zapíše vklad do registru nemovitostí. Notář je nestranný veřejný činitel — vlastní zájmy si proto klient chrání vlastním právníkem.

Celý proces trvá obvykle 2 – 4 měsíce. Nákup na dálku je běžný přes notářské plnomocenství (procura), které se dá podepsat i doma s apostilou a úředním překladem.

Poplatky a daně při nákupu

> Nezlekněte se tohoto seznamu. Není všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jsou to navíc jednorázové náklady při nákupu, ne pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby ste se rozhodovali s finálním číslem.

• Starší nemovitost od soukromé osoby (druhý domov): registrační daň 9 % — ale z katastrální hodnoty (valore catastale), která bývá výrazně nižší než tržní cena, často o 30 – 60 %. K tomu fixní daně 50 € + 50 €.
• Novostavba od developera (do 5 let od kolaudace): DPH (IVA) 10 % z kupní ceny (22 % při luxusních kategoriích A/1, A/8, A/9) + 3× fixní daň 200 €.
• Zvýhodnění prima casa (2 % registrační daň / 4 % DPH) platí jen při přesunu trvalého bydliště do dané obce do 18 měsíců — při rekreačním nákupu se nepoužije.
• Notář: orientačně 1 – 2,5 % + DPH; právník orientačně 1 – 2 %; realitní provize v Itálii obvykle kolem 3 % + DPH z každé strany (pokud není dohodnuto jinak).

Celkem počítejte orientačně s 10 – 15 % navíc; při nákupu od soukromníka reálně méně díky zdanění z katastrální hodnoty.

Roční náklady vlastníka

• IMU — obecní daň z druhého domova: základní sazba 0,86 %, obec ji může upravit do 1,06 %. Počítá se z přepočítané katastrální hodnoty, ne z tržní ceny; při běžném apartmánu je to orientačně stovky až nižší tisíce eur ročně. Na hlavní bydliště (ne luxusní) se IMU neplatí.
• TARI (odpad): orientačně 200 – 400 € ročně podle plochy a obce.
• Condominio / správa resortu: podle vybavenosti orientačně 500 – 2 000+ € ročně, v resortech s bazénem a údržbou zeleně více.
• Energie a pojištění: běžná spotřeba; pojištění orientačně nižší stovky eur.

Pronájem a výnos

Cizinec smí pronajímat bez omezení. Krátkodobý turistický pronájem má však jasné administrativní podmínky: národní kód CIN (Codice Identificativo Nazionale, povinný od 1. 1. 2025, pokuty do 8 000 €), na Sardinii vedle něho také regionální kód IUN, uvádění kódů v každém inzerátu, hlášení hostů policii (Alloggiati Web) a povinné detektory plynu a CO spolu s hasicími přístroji.

Zdanění nerezidenta: cedolare secca (rovná daň) 21 % z hrubého nájmu při prvním pronajatém bytě, 26 % od druhého; od třetího pronajatého bytu jde od 1. 1. 2026 už o podnikání s povinnou registrací DPH (partita IVA). Náklady se v tomto režimu odpočítat nemohou; alternativou jsou progresivní sazby IRPEF. Obce navíc vybírají od hostů turistickou daň.

Důležitý fakt pro investiční plán: Sardinije je výrazně sezónní a obsazenost mimo červen – září je nízká, což je třeba zohlednit při odhadu výnosu. Konkrétní procenta výnosu negarantujeme.

Pobyt a víza

Nákup nemovitosti nedává žádné pobytové právo. Občané EU ho ale nepotřebují — v Itálii se mohou zdržovat neomezeně; při pobytu nad 3 měsíce se zapíší do evidence obyvatel obce (iscrizione anagrafica). Italský investor visa (od 250 000 €; nákup nemovitosti se nekvalifikuje) je určen jen občanům mimo EU.

Financování

Italské banky poskytují nerezidentům hypotéky obvykle jen do 50 – 60 % ceny, s přísným limitem splátek do cca 35 % příjmu a poměrně zdlouhavým procesem; některé banky nerezidenty financují vůbec. Při novostavbách je běžný splátkový kalendář developera během výstavby.

Prakticky nejjednodušší cestou pro slovenské a české klienty bývá úvěr domácí banky zajištěný nemovitostí doma (americká hypotéka) — v Itálii potom klient kupuje jako hotovostní kupující.

Rizika a na co si dát pozor

• Abusi edilizi — černé stavby a nepovolené úpravy jsou na Sardinii čstý problém: přístavby, uzavřené verandy, bazény či pokoje navíc bez povolení. Před podpisem prelimináru je nutná kontrola souladu stavby s povoleními a katastrem (conformità urbanistica e catastale).
• Pobřežní pásmo: sardský krajinný plán (Piano Paesaggistico Regionale) zakazuje novou stavbu do 300 m od moře a nelegální objemy v tomto pásmu nelze dodatečně legalizovat amnestií — hrozí sankce až demolice. Při vile u moře je kontrola legality klíčová.
• Ochrana při nákupu ve výstavbě (D.Lgs. 122/2005): developer musí nejpozději při preliminári odevzdat bankovní nebo pojistnou záruku (fideiussione) na všechny zálohy — při krachu developera ji ručitel vrátí do 30 dnů; bez záruky je smlouva napadnutelná jako neplatná. Při předání musí developer odevzdat 10leté pojištění proti závažným stavebním vadám (polizza decennale postuma). Nikdy neplaťte zálohy bez fideiussione.
• Další kontroly: certifikát užívateľnosti (agibilità), případná předkupní práva u zemědělských pozemků a dluhy na condominiu.

Prodej v budoucnosti

Zisk z prodeje do 5 let od nákupu podléhá dani 26 % (substitutivní daň — je třeba o ni požádat přímo při rogite u notáře; jinak se uplatní progresivní sazby). Po 5 letech vlastnictví je zisk z prodeje úplně osvobozen od daně — a platí to i pro nerezidenty. Náklady na nákup a dokladované rekonstrukce zdanitelný zisk snižují.

Časté otázky

Potřebuji na nákup nějaké povolení jako cizinec? Ne. Jako občan EU kupujete stejně jako Ital; stačí codice fiscale, který se vybavuje zdarma.

Musím být při podpisu v Itálii? Ne. Rogito se lze podepsat přes plnomocenství (procura) udělené právníkovi, s apostilou a překladem.

Proč se daň počítá z katastrální hodnoty? Při nákupu od soukromníka zákon umožňuje zdanit katastrální hodnotu, která je nižší než tržní cena — reálně tak zaplatíte méně než formálních 9 %. Při novostavbě s DPH se platí z plné ceny.

Mohu apartmán pronajímat přes Airbnb? Ano, po získání národního kódu CIN a sardského kódu IUN a splnění bezpečnostních požadavků; daň je 21 % při prvním bytě, 26 % při druhém; od třetího bytu jde již o podnikání s povinnou partita IVA.

Co mě chrání, když kupuji ve výstavbě? Zákonná bankovní záruka (fideiussione) na všechny zálohy a po dokončení 10leté pojištění proti stavebním vadám. Bez předložené záruky nic neplaťte.

Kdy mohu prodat bez daně? Po 5 letech od nákupu je zisk z prodeje osvobozen; při dřívějším prodeji se platí 26 % ze zisku.

Další krok

Pokud vás nákup v Itálii láká, radi s vámi bezplatně a nezávazně projdeme váš záměr — od výběru lokality přes rozpočet až po kontrolu konkrétní nemovitosti. Jedna konzultace vám ušetří hodiny hledání a ukáže, na co si dát pozor právě ve vašem případě. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Itálii.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, nikoli právní ani daňové poradenství.