Nákup nemovitosti v Thajsku: proces, daně a na co si dát pozor

Thajsko je jednou z mála asijských zemí, kde může cizinec — včetně Slováka či Čecha — vlastnit byt v plném vlastnictví zapsaném v katastru, rovnocenně s místními. V letoviscích jako Pattaya a Jomtien se při dlouhodobém pronájmu běžně uvádějí hrubé výnosy kolem 5 – 7 % (orientačně) a nákup na dálku je zde běžnou praxí. Pravidla jsou však specifická a vyplatí se je znát dříve, než pošlete rezervační poplatek.

Může cizinec v Thajsku nakupovat?

Ano — ale jen byty v kondomíniích (condo). Cizinec může vlastnit byt ve freeholdu, tedy v plném vlastnictví zapsaném v katastru, pokud podíl cizinců v dané budově nepřesáhne 49 % celkové podlahové plochy. Tato "foreign quota" vychází ze zákona o kondomíniích z roku 1979 (původně 40 %), na dnešních 49 % byla zvýšena novelou v roce 1999 a přestože existují návrhy na zvýšení na 75 %, zůstává v platnosti.

Je-li kvóta v budově vyčerpána, byt se dá koupit jen na leasehold — registrovaný pronájem maximálně na 30 let. Slibovaná prodloužení "30+30+30" jsou pouze smluvní slib, nikoli právní nárok; rozsudek Nejvyššího soudu z roku 2025 zřetězená prodloužení navíc zpochybnil.

Pozemky a domy s pozemkem cizinec vlastnit nesmí. Obcházení zákazu prostřednictvím thajské firmy s dosazenými společníky (nominees) je nezákonné a úřady takové konstrukce od roku 2023 aktivně prověřují. Pro občany EU neplatí žádné výjimky — pravidla jsou stejná pro všechny cizince.

Proces nákupu krok za krokem

1. Rezervace. Zaplatíte rezervační poplatek orientačně 50 000 – 200 000 THB a byt se stáhne z nabídky.
2. Kupní smlouva (SPA). Podepisuje se do 2 – 4 týdnů; při nákupu ve výstavbě (off-plan) se platí ve splátkách podle fází výstavby přímo vývojáři.
3. Převod peněz ze zahraničí. Kupní cena musí přijít do Thajska v cizí měně ze zahraničí s účelem platby "purchase of condominium". Banka vydá FET formulář (Foreign Exchange Transaction, při sumách nad přibližně 50 000 USD) — bez něj kataster freehold na cizince nezapíše.
4. Převod na katastru (Land Office). Zaplatí se poplatky, převod se podepisuje před úředníkem a kupující dostává vlastnický titul k jednotce (kondominiový titul Or. Chor. 2). Samotný převod trvá jeden den; hotová novostavba se přepíše po kolaudaci.
5. Nákup na dálku je běžný — vybavíte si jej plnomocenstvím na katastrálním formuláři (Tor Dor 21) s ověřenými podpisy, obvykle prostřednictvím místního právníka.

Poplatky a daně při nákupu

> Neděste se tohoto seznamu. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo vývojář a některé bývají už zahrnuty v inzerovanou cenu. Jedná se navíc o jednorázové náklady při nákupu, nikoli pravidelné platby. Při konkrétní nabídce vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, aby jste se rozhodovali s finálním číslem.

• Převodní poplatek: 2 % z odhadní nebo kupní ceny (z vyšší z nich). Při novostavbě smí vývojář převést na kupujícího maximálně polovinu (1 %), při dalším prodeji se poplatek běžně dělí dohodou.
• Specific Business Tax 3,3 % platí prodávající, pokud nemovitost vlastnil méně než 5 let; jinak se platí kolková daň 0,5 %. Nikdy se neplatí obojí najednou.
• Srážková daň prodávajícího: firma 1 %, fyzická osoba podle progresivní tabulky z odhadní ceny a počtu let držby.
• Kupující novostavby reálně počítá s přibližně 1 % převodním poplatkem, jednorázovým sinking fundem (orientačně 500 – 1 000 THB/m²), zálohou na správu a přípojkami měřidel. Právník stojí orientačně 30 000 – 60 000 THB.

Celkové transakční náklady obchodu bývají 2,5 – 6,5 % (orientačně) podle toho, kdo kterou položku nese.

Roční náklady vlastníka

• Daň z pozemků a staveb: rezidenční sazby orientačně 0,02 – 0,1 % z úřední hodnoty ročně; nevyužívaná nebo komerční nemovitost více, od 0,3 %.
• Správa budovy (CAM fee): orientačně 25 – 100 THB/m² měsíčně; v Pattayi a Jomtien je u střední třídy typická sazba 35 – 70 THB/m²/měsíc.
• Energie: elektřina orientačně 4 – 5 THB/kWh, voda je levná, internet přibližně 300 – 600 THB měsíčně.

Pronájem a výnos

Cizinec byt pronajímat smí, ale jen na 30 dní a více. Kratší pobyty ve stylu Airbnb vyžadují hotelovku podle Hotel Act, kterou běžné kondominium nezíská — hrozí pokuta 20 000 THB plus 10 000 THB za každý den porušení.

Daň z příjmu z pronájmu u nerezidenta je srážková daň 15 % z hrubého nájmu. Alternativou je podat daňové přiznání s paušálním odpočtem 30 % nákladů a progresivní sazbou — to bývá výhodnější. Česká republika má s Thajskem smlouvu o zamezení dvojího zdanění; Slovensko smlouvu o zamezení dvojího zdanění s Thajskem nemá — slovenští vlastníci by proto měli daňový dopad (možné dvojí zdanění) předem projednat s daňovým poradcem.

Hrubé výnosy při dlouhodobém pronájmu v Pattayi se běžně uvádějí kolem 5 – 7 % (orientačně); čistý výnos po nákladech je citelně nižší.

Pobyt a vízum

Nákup nemovitosti v Thajsku nedává žádné pobytové právo. Občané SR a ČR mají bezviznový vstup na 60 dní s možností prodloužení o 30 dní za 1 900 THB. Pozor: kabinet 19. 5. 2026 schválil zkrácení bezviznového pobytu na 30 dní a změna začne platit 15 dní po publikaci v úředním věstníku — před cestou si ověřte aktuální stav.

Dlouhodobé možnosti:

• DTV — 5 let, 180 dní na jeden vstup, určeno pro vzdáleně pracující,
• LTR — 10 let; investice od 500 000 USD například do nemovitosti plus další podmínky,
• Thailand Privilege — placené členství na 5 – 20 let,
• důchodkové vízum O — od 50 let, vklad 800 000 THB v thajské bance.

Financování

Místní hypotéku cizinec prakticky nedostane — výjimkami jsou banky UOB a ICBC s přísnými podmínkami a MBK Guarantee (LTV přibližně 50 %, vyšší úrok). Standardem je hotovost nebo splátkový plán vývojáře během výstavby: typicky záloha plus splátky a zbytek při předání. Někteří vývojáři nabízejí i krátké financování po předání, obvykle maximálně přibližně na 50 % ceny.

Reálná cesta pro Slováky a Čechy: úvěr zajištěný nemovitostí doma (tzv. americká hypotéka) a odeslání peněz do Thajska převodem — zároveň tím splníte podmínku FET.

Rizika a na co si dát pozor

• Off-plan bez úschovy (escrow). Splátky jdou přímo vývojáři, povinná úschova neexistuje — při krachu vývojáře je kupující nezajištěný věřitel. Ověřte si historii vývojáře, financování projektu, stavební povolení a schválenou EIA. Od ledna 2025 platí nová pravidla úřadu OCPB, která chrání zálohy kupujících.
• Leasehold. Prodloužení po 30 letech nejsou právně vymáhatelná — kupujte leasehold jen s vědomím tohoto limitu.
• Foreign quota. Před rezervací si nechajte písemně potvrdit volnou kvótu v budově.
• FET dokumentace. Ukládejte si všechny potvrzení o převodech — bez nich se nedá zapsat freehold ani později vyvézt peníze z země.
• Thajská firma na nákup domu či pozemku s nominee společníky je nezákonná konstrukce — úřady ji aktivně prověřují.

Prodej v budoucnosti

Při prodeji platí prodávající převodní poplatek (podíl dohodou), SBT 3,3 %, pokud prodává do 5 let od nabytí (poté kolková daň 0,5 %), a srážkovou daň počítanou progresivně z úřední odhadní ceny podle počtu let držby — nikoli z reálného zisku. Při běžných bytech vychází orientačně 1 – 3 % z ceny. Samostatná daň z kapitálového zisku pro fyzické osoby neexistuje — srážka na katastru je v praxi konečná. Výtěžek z prodeje se dá poslat do zahraničí, pokud je původní nákup doložen FET doklady.

Časté otázky

Bude byt skutečně napsaný na mě? Ano — při freeholdu v rámci 49 % kvóty jste vlastníkem zapsaným na kondomíniovém titulu jednotky (Or. Chor. 2), rovnocenně s Thajcem.

Musím při nákupu letět do Thajska? Ne, nákup prostřednictvím plnomocenství na dálku je běžný; peníze však musí přijít z vašeho zahraniční účtu.

Mohu koupit vilu s pozemkem? Pozemek ne. Vila se řeší leaseholdem pozemku (maximálně 30 let registrovaně) plus vlastnictvím stavby — je třeba chápat limity tohoto řešení.

Smím byt pronajímat přes Airbnb? Legálně jen od 30 dní výše; kratší pronájmy vyžadují hotelovku a hrozí pokuty.

Dá se koupit na splátky? Ano, během výstavby splátkový plán vývojáře; banková hypotéka pro cizince je výjimečná.

Získám nákupem pobyt? Ne. Pobyt řeší vízum — turistický bezviznový pobyt, DTV, LTR, Thailand Privilege nebo důchodkové vízum.

Další krok

Pokud zvažujete nákup bytu v Thajsku, radi s vámi bezplatně projdeme, zda ve vaší situaci má smysl freehold nebo leasehold a jak správně nastavit platby ze zahraničí. Konzultace je nezávazná a k ničemu vás nezavazuje. Mezitím si můžete prohlédnout aktuální nabídky v Thajsku.

Stav informací: březen 2026. Orientační informace, nikoli právní ani daňové poradenství.