Koupě nemovitosti v Turecku: proces, daně a na co si dát pozor

Turecko patří mezi státy, kde Slováci a Češi nakupují nemovitosti do plného vlastnictví — stejného, jaké mají místní. Vlastnictví potvrzuje státní list TAPU, převod hotové nemovitosti trvá typicky 1 – 3 týdny a celý obchod se dá zvládnout i na dálku prostřednictvím plné moci. V tomto průvodci projdeme proces krok za krokem včetně poplatků, daní, pronájmu a rizik, na která si musíte dát pozor.

Může cizinec v Turecku nakupovat?

Ano. Občané Slovenska i Česka patří mezi přibližně 183 národností, které smějí v Turecku nabývat nemovitostí do plného vlastnictví (freehold). Vlastnictví potvrzuje státní list vlastnictví TAPU, který vydává katastrální úřad (Tapu ve Kadastro). Pronájem (leasehold) se v Turecku běžně nepoužívá — klient nakupuje přímo vlastnictví, které je plné a dědičné.

Existuje několik limitů, které však běžného kupujícího bytu prakticky neomezují: jedna fyzická osoba–cizinec smí vlastnit maximálně 30 hektarů v celém Turecku, cizinci dohromady smějí vlastnit maximálně 10 % rozlohy daného okresu a nákup není možný v wojenskostrategických a bezpečnostních zónách — kataster to ověří automaticky. Nakupovat lze byty i pozemky; při nákupu stavebního pozemku musí cizinec do 2 let předložit projekt na zastavění.

Proces koupě krok za krokem

1. Rezervace jednotky a rezervační poplatek (obvykle 1 000 – 5 000 €), podpis kupní smlouvy s developérem se splátkový kalendářem a specifikací.
2. Turecké daňové číslo (vergi numarası) — vyřídíte na místě — a otevření tureckého bankovního účtu.
3. Povinné ocenění ceny licencovaným znalcem (SPK) — podmínka každého převodu na cizince. Stojí orientačně 150 – 500 USD a trvá 3 – 7 pracovních dní.
4. Výměna kupní sumy: cizinec musí prodat devizy turecké bance a získat potvrzení DAB (döviz alım belgesi). Bez DAB kataster převod nezapíše — platba „z ruky do ruky" nebo přes směnárnu není platná.
5. Převod TAPU na katastrálním úřadě — obě strany (nebo zmocněnci) podepisují před úředníkem. Pokud kupující nemluví turecky, je povinný soudní tlumočník. Povinné je i pojištění proti zemětřesení DASK.
6. U hotové nemovitosti trvá celý proces typicky 1 – 3 týdny. Při nákupu ve výstavbě (off-plan) se TAPU ve formě kat irtifakı — podíl na pozemku — může převést už během výstavby nebo po uhrazení; po kolaudaci (iskan) se změní na kat mülkiyeti.

Koupě na dálku je běžná: plná moc pro právníka se spíše vybavuje u tureckého notáře nebo doma s apostilou a úředním překladem. Právník pak vyřídí účet, DAB i převod TAPU.

Poplatky a daně při nákupu

> Nenechte se vystrašit tímto seznamem. Ne všechno platí kupující — část položek nese prodávající nebo developer a některé bývají už zahrnuty v inzerované ceně. Jde přitom jen o jednorázové náklady při nákupu, ne o pravidelné platby. U konkrétní nabídky vám předem spočítáme, kolik přesně zaplatíte nad rámec ceny, abyste se rozhodovali s finálním číslem.

• Převodní poplatek (tapu harcı): 4 % z ceny. Ze zákona ho platí každý po 2 % — kupující a prodávající; v praxi ho často platí celý kupující — dohodněte si to předem.
• DPH při nákupu od developéra: 1 – 20 % podle typu a velikosti nemovitosti; u rezortních projektů bývá už v ceně. Cizinec bez pobytu v Turecku může být při prvním prodeji od developéra od DPH osvobozen, pokud platí devízami ze zahraničí a nemovitost minimálně 3 roky neprodá (orientačně, ověřte s právníkem pro konkrétní projekt).
• Katastrální poplatky (döner sermaye a i.): orientačně 100 – 300 €.
• Znalecký posudek: orientačně 150 – 500 USD; tlumočník a překlady: orientačně 100 – 300 €.
• Právník (doporučený, ne povinný): orientačně 1 – 1,5 % z ceny nebo fixní 1 000 – 3 000 €.

Celkem počítejte orientačně s 5 – 8 % z kupní ceny navíc.

Roční náklady vlastníka

Daň z nemovitosti (emlak vergisi) je u bytů 0,1 % ročně, v metropolitních městech jako Istanbul či Antalya/Alanya dvojnásobek, tedy 0,2 % z úřední hodnoty. Platí se ve dvou splátkách — v březnu a listopadu. U luxusních nemovitostí nad zákonný práh (v milionech tureckých lir) existuje také zvláštní daň z cenných bytů.

K tomu připočítejte poplatky za správu komplexu (aidat) — v rezortech v Alanyi orientačně 30 – 150 € měsíčně podle vybavenosti (bazén, SPA, ostraha) — a povinné pojištění DASK, orientačně 20 – 80 € ročně. Energie a voda jsou levnější než na Slovensku: při běžném užívání orientačně 50 – 150 € měsíčně.

Pronájem a výnos

Cizinec smí svou nemovitost pronajímat. Dlouhodobý pronájem je bez licence. Krátkodobý (turistický) pronájem do 100 dní však od roku 2024 vyžaduje licenci ministerstva turismu (zákon č. 7464): potřebný je písemný souhlas všech vlastníků v budově a v domech s více než 3 byty smí mít licenci maximálně 25 % jednotek. Pokuty začínají na 100 000 TRY. V bytovkách je proto Airbnb těžko dosažitelné — reálnější jsou licencované aparthotelové projekty nebo dlouhodobý pronájem.

Příjem z pronájmu nerezidenta se v Turecku zdaňuje progresivně 15 – 40 % (s roční osvobozenou částkou při bydlení); daňové přiznání podává vlastník. Hrubé výnosy z dlouhodobého pronájmu v Alanyi se běžně uvádějí orientačně 4 – 7 % ročně — závisí na projektu a nemohou se garantovat.

Pobyt a víza

Slováci a Češi cestují do Turecka bez víz na 90 dní v rámci 180 dní — na dovolenkové užívání bytu tedy povolení není potřeba. Samotná koupě levnější nemovitosti již pobyt automaticky nedává: krátkodobý pobyt (ikamet) na základě vlastnictví se váže na nemovitost v hodnotě minimálně 200 000 USD podle znaleckého posudku. Povolení se vydává na 1 – 2 roky a obnovuje se, dokud nemovitost vlastníte.

Pozor na „uzavřené čtvrti": přes 1 100 čtvrtí s podílem cizinců nad 20 % (včetně částí Alanye a Istanbulu) nové pobytové žádosti nepřijímá. Pokud nakupujete kvůli pobytu, čtvrt si musíte ověřit ještě před nákupem.

Turecko nabízí také občanství investicí: koupě za minimálně 400 000 USD (lze kombinovat i více jednotek) se závazkem 3 roky neprodávat (zapíše se jako poznámka v TAPU). Zahrnuje manžela/manželku a děti do 18 let; vyřízení trvá orientačně 6 – 12 měsíců.

Financování

Turecké hypotéky pro cizince existují (LTV do cca 50 %, splatnost až 10 let), ale úroky v lirách jsou dlouhodobě velmi vysoké, proto se prakticky nevyužívají. Běžná praxe je hotovost nebo bezúročné splátkové plány developéra u off-plan projektů — typicky 30 – 50 % vklad a zbytek ve splátkách 12 – 36 měsíců do dokončení. Alternativou pro klienty ze SR/ČR je úvěr v domácí bance zajištěný nemovitostí doma (americká hypotéka) — turecká nemovitost se pak kupuje „za hotové".

Rizika a na co si dát pozor

• Off-plan: požadujte TAPU typu kat irtifakı hned při podpisu — podíl na pozemku vás chrání i při problémech developéra. Ověřte stavební povolení, vlastnictví pozemku a historii developéra; Turecko nemá povinné vázané (escrow) účty u běžných projektů.
• Zátěže na TAPU (zástavní práva, exekuce) — ověří právník výpisem z katastru.
• Neuvádělejte do TAPU nižší cenu, než je reálná — podhodnocení znamená riziko pokuty a vyšší daně při budoucím prodeji.
• Kolaudace (iskan): bez ní mohou být problémy s přípojkami a plnou právní formou vlastnictví.
• Nákup kvůli pobytu či občanství: hodnotu musí potvrdit znalecký posudek, ne kupní smlouva.
• Kurzové riziko liry se týká zejména splátkových plánů dojednaných v TL — ceny si dohodněte v EUR/USD.

Prodej v budoucnosti

Při prodeji po více než 5 letech od nabytí je zisk fyzické osoby zcela osvobozen od daně. Při prodeji do 5 let se zisk (upravený o inflaci, po odpočítání roční osvobozeného limitu) zdaňuje progresivně 15 – 40 %. Kupující a prodávající platí při převodu opět tapu harcı 4 %. Peníze z prodeje lze volně převést do zahraničí přes banku.

Časté otázky

Je TAPU bezpečný doklad o vlastnictví? Ano, jde o státní zápis v katastru; vlastnictví je plné a dědičné, stejné jako pro Turky.

Mohu koupit úplně na dálku? Ano, prostřednictvím plné moci s apostilou pro právníka; osobní účast není nutná ani při převodu TAPU.

Musím platit v tureckých lirách? Kupní suma se musí vyměnit přes tureckubanku (potvrzení DAB); cenu ale dojednáte v EUR/USD.

Dostanu koupí bytu pobyt? Jen při hodnotě od 200 000 USD a v čtvrti, která není pro cizince uzavřena; jinak platí bezvízových 90/180 dní.

Smím byt pronajímat přes Airbnb? Jen s turistickou licencí — potřebný je souhlas všech sousedů v budově, proto je to v bytovkách často nereálné; dlouhodobý pronájem je volný.

Kdy prodám bez daně? Po 5 letech držby je zisk fyzické osoby osvobozen od daně.

Další krok

Pokud zvažujete nákup v Turecku, rádi s vámi nezávazně projdeme váš rozpočet, lokality i celý proces — konzultace je bezplatná. Ozvěte se nám a povídejte, co hledáte.

Mezitím se můžete podívat na aktuální nabídky v Turecku.

Stav informací: srpen 2026. Orientační informace, ne právní ani daňové poradenství.