Immobilienkauf in Albanien: Prozess, Steuern und worauf Sie achten sollten

Albanien gehört zu den offensten europäischen Märkten für ausländische Käufer: Wohnungen und Häuser können hier von Ausländern in vollständiges Eigentum auf den eigenen Namen erworben werden, ohne Quoten und ohne geografische Beschränkungen. An der Küste in der Umgebung von Durrës und Golem werden Bruttomietrenditen in Angeboten üblicherweise mit etwa 5–7 % angegeben (orientierend) und Immobilieneigentum ist sogar ein anerkannter Grund für eine Aufenthaltserlaubnis. Das Land hat jedoch auch seine Besonderheiten — insbesondere das Erbe wilder Bauweise — und diese entscheiden darüber, ob der Kauf sicher ist.

Darf ein Ausländer in Albanien kaufen?

Ja. Ein Ausländer — auch Bürger der SR und ČR — kann Wohnungen, Häuser und andere Gebäude überall in Albanien in volles Eigentum (freehold) auf den eigenen Namen kaufen, ohne Quoten und ohne geografische Beschränkungen. Die Rechte sind praktisch gleich wie bei Albanern: Kauf, Verkauf, Vermietung und Vererbung.

Beschränkungen betreffen Grundstücke. Landwirtschaftliche Flächen kann ein Ausländer nicht direkt kaufen — dies wird durch eine albanische GmbH gelöst (Gründung etwa 500–1.000 € und ungefähr 2 Wochen). Bei Baugrundstücken können Investitionsbedingungen erforderlich sein. Besondere Aufmerksamkeit sollten Sie auf Parzellen in der Küstenzone bis etwa 200 m vom Meer legen — vor dem Kauf einer Villa mit Grundstück sollten Sie sich immer die Katastereinteilung bestätigen lassen.

Albanien ist nicht in der EU, daher bietet die EU-Bürgerschaft hier keine besonderen Vorteile — aber die Regeln sind für alle Ausländer gleich offen. Für den Kauf ist kein Aufenthaltsrecht oder Staatsbürgerschaft erforderlich: ein Pass reicht aus, und für Steuerfragen eine albanische Steuernummer.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung oder vorläufige Vereinbarung mit dem Entwickler oder Verkäufer; eine Standard-Anzahlung liegt bei etwa 10 % (beim Kauf während der Bauphase nach Zahlungsplan).
2. Rechtliche Überprüfung (Due Diligence). Ein Anwalt überprüft im Kataster (ASHK) den Eigentumsanteil, Belastungen, Hypotheken, Rückerstattungsansprüche und bei Neubauten die Baugenehmigung. Dies ist der wichtigste Schritt des gesamten Kaufs — überspringen Sie ihn nicht.
3. Notarielle Kaufvertrag. Der Notar fertigt den Vertrag aus, beglaubigt ihn und blockiert die Immobilie im Kataster; der Käufer zahlt den Preis per Banküberweisung (empfohlen, nicht in bar).
4. Eintragung ins Kataster (ASHK). Der Notar reicht den Vertrag zur Registrierung ein; das neue elektronische Eigentumszertifikat wird üblicherweise innerhalb von 2–4 Wochen ausgestellt. Das gesamte Geschäft von der Vereinbarung bis zur Eintragung dauert typischerweise 4–8 Wochen.
5. Kauf auf Distanz ist möglich über eine Vollmacht mit Apostille und beglaubigter Übersetzung. Beim Kauf während der Bauphase wird der Vertrag mit dem Entwickler notariell geschlossen und die endgültige Übertragung erfolgt nach der Abnahme und dem Eintrag des Gebäudes.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles bezahlt der Käufer — manche Posten trägt der Verkäufer oder der Entwickler und einige sind bereits im angegebenen Preis enthalten. Außerdem handelt es sich um einmalige Kosten beim Kauf, nicht um regelmäßige Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus genau, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie mit der endgültigen Summe rechnen können.

• Übertragungsteuer: wird nach dem Gesetz vom Verkäufer bezahlt. Bei Gebäuden wird sie nach Fläche berechnet (orientierend 100–2.000 Lek/m², ca. 1–20 €/m² je nach Gemeinde); ein Satz von 2 % des Preises gilt für andere Immobilien, beispielsweise Grundstücke. Vergewissern Sie sich im Vertrag, dass die Steuer vom Verkäufer vor der Eintragung ins Kataster beglichen wird. Bei Neubauten vom Entwickler wird stattdessen eine Gebühr von etwa 6 €/m² plus eine kleine Kommunalgebühr bezahlt.
• Notar: orientierend 0,23–0,35 % des Preises (typisch 150–450 €), einschließlich der Einreichung beim Kataster.
• Kataster (ASHK): orientierend 80–100 €.
• Anwalt: empfohlen, orientierend 500–1.500 €.
• Maklerprovision: je nach Markt 1–3 %; oft bezahlt sie der Verkäufer — überprüfen Sie das im Voraus. Übersetzungen und Apostille kosten 100–300 €.

Der Käufer sollte insgesamt mit etwa 3–5 % des Preises als Zusatzkosten rechnen.

Jährliche Kosten des Eigentümers

• Grundsteuer wird nach Fläche und Lage berechnet — orientierend 0,9–2,1 €/m² pro Jahr; Durrës fällt in einen höheren Satz von etwa 2 €/m². Bei der zweiten und jeder weiteren Wohnimmobilie wird die Steuer verdoppelt.
• Müllabfuhr: orientierend 10–50 € pro Jahr.
• Hausverwaltung oder Resort-Verwaltung: ein gewöhnliches Mehrfamilienhaus orientierend 10–30 € monatlich; in Resort-Komplexen mit Pool und Sicherheit mehr, je nach Vertrag mit dem Verwalter — fordern Sie den Satz schriftlich bereits vor dem Kauf an.
• Nebenkosten: Strom und Wasser sind im Vergleich zu SR/ČR günstig — bei normalem Gebrauch orientierend Dutzende Euro pro Monat.

Vermietung und Rendite

Ein Ausländer darf vermieten, sowohl kurzfristig als auch langfristig. Es gibt landesweit noch keine Lizenz, Mindestaufenthaltsdauer oder Begrenzung der Anzahl der Nächte für Kurzzeitvermietung; das Einkommen muss jedoch steuerlich registriert werden.

Die Einkommensteuer aus Mieteinnahmen beträgt 15 % des Bruttonajmes und gilt auch für Nichtansässige. Die Slowakei und die Tschechische Republik haben mit Albanien Abkommen zur Vermeidung der Doppelbesteuerung — das Einkommen wird vorrangig in Albanien angegeben.

Bruttomietrenditen an der Küste von Durrës/Golem werden in Angeboten üblicherweise mit etwa 5–7 % angegeben (orientierend). Rechnen Sie mit starker Saisonalität — außerhalb des Sommers ist die Nachfrage nach Kurzzeitvermietung schwach.

Aufenthaltsrecht und Visa

Bürger von SR und ČR können sich in Albanien ohne Visa 90 Tage innerhalb von 180 Tagen aufhalten. Albanien ist nicht im Schengenraum, daher zählen diese Tage nicht zur Schengen-Grenze.

Immobilieneigentum ist ein anerkannter Grund für eine Aufenthaltserlaubnis — ohne gesetzliches Mindestanlagekapital. Bedingung ist, mindestens 50 % der Immobilie zu besitzen und mindestens 20 m² Wohnfläche pro Familienmitglied. Die Genehmigung wird für 1 Jahr erteilt und erneuert; Arbeitsrecht gewährt sie nicht. Ein Programm für "Goldenvisas" für Investitionen hat Albanien nicht.

Finanzierung

Albanische Banken vergeben Hypotheken an Nichtansässige nur ausnahmsweise und unter strengen Bedingungen: Anzahlung orientierend 30–40 %, Nachweis des Einkommens und LTV-Obergrenze etwa 70 % bei Krediten in Fremdwährung.

Die übliche Praxis von Klienten aus SR und ČR ist daher Barzahlung oder Zahlungsplan des Entwicklers während der Bauphase — typischerweise Anzahlung plus Raten bis zur Übergabe, bei manchen Entwicklern auch zinslose Raten kurz nach Übergabe. Eine Alternative ist ein durch Immobilien gesichertes Darlehen (sogenannte amerikanische Hypothek) bei einer slowakischen oder tschechischen Bank und Zahlung per Überweisung.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Illegale und nicht regulierte Bauwerke — Erbe der wilden Bauweise nach 1990. Ein nicht registriertes Gebäude kann nicht notariell verkauft, von einer Bank finanziert oder legal vermietet werden; Gerichte ordnen auch Abrisse an. Fordern Sie immer ein Eigentumszertifikat aus ASHK und eine Baugenehmigung.
• Rückerstattungsansprüche für Grundstücke aus Zeiten der kommunistischen Enteignungen — diese müssen Teil der rechtlichen Überprüfung sein.
• Kauf während der Bauphase (Off-Plan): eine obligatorische Geldanlage (Escrow) existiert nicht. Zahlen Sie nur gemäß notariell geschlossenem Vertrag, koppeln Sie Meilensteine an Fortschritte und überprüfen Sie die Geschichte und Finanzierung des Entwicklers.
• Unterbewerteter Preis im Vertrag: lokale Praxis ist, einen niedrigeren Preis anzugeben. Akzeptieren Sie das nicht — es erschwert späteren Verkauf (höherer Kursgewinn bedeutet höhere Steuer) und verstößt gegen Vorschriften. Ab 1. 1. 2026 gelten zudem neue amtliche Referenzmietpreise je Region.
• Barzahlungen in Euro: bestehen Sie auf Banküberweisung mit Belegen — wegen AML-Regeln und zum eigenen Schutz.

Verkauf in der Zukunft

Ein Gewinn aus dem Verkauf (Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis) wird bei einer natürlichen Person, einschließlich Nichtansässigen, mit einem Steuersatz von 15 % besteuert. Ein zeitlicher Test für Steuervergünstigungen nach einer bestimmten Haltedauer ist nicht bekannt.

Es gibt eine vorübergehende Ausnahme: Das Gesetz 85/2025 zur Neubewertung von Immobilien ermöglicht es, eine Immobilie zum Marktwert neu zu bewerten mit Besteuerung der Differenz nur mit 5 % — Anträge werden bis 31. 12. 2026 eingereicht (verschieben Sie dies nicht auf das Jahresende) und die Steuer wird bis 31. 12. 2026 bezahlt; sollte das Kataster den Antrag bis dahin nicht bearbeitet haben, kann die Steuer bis 31. 3. 2027 bezahlt werden. Bei älteren Immobilien lohnt sich eine Beratung. Der Verkaufserlös kann mit Nachweisen des Erwerbs über eine Bank ins Ausland überwiesen werden.

Häufig gestellte Fragen

Wird die Wohnung wirklich auf meinen Namen eingetragen, auch wenn ich kein Albaner bin? Ja — Wohnungen und Häuser kaufen Sie in volles Eigentum auf den eigenen Namen mit Eintrag im Kataster ASHK.

Muss ich beim Kauf anreisen? Nein, der Kauf ist über eine Vollmacht mit Apostille möglich; wir empfehlen jedoch mindestens eine Besichtigung.

In welcher Währung wird bezahlt? Auf dem Markt werden Preise üblicherweise in Euro angegeben und Banküberweisung in EUR ist Standard.

Bekomme ich mit dem Kauf ein Aufenthaltsrecht? Der Kauf gibt das Recht, ein jährliches erneuerbares Aufenthaltsrecht zu beantragen; für normale Aufenthalte reicht das visumfreie 90-Tage-Fenster innerhalb von 180 Tagen.

Kann ich eine Wohnung an Touristen vermieten? Ja, ohne nationale Lizenz; das Einkommen wird mit 15 % des Bruttonajmes besteuert.

Was schützt mich vor dem Kauf eines illegalen Gebäudes? Ein Auszug aus dem Kataster ASHK, Baugenehmigung und Abnahme — ohne diese Unterlagen nicht kaufen, kein Preis ist niedrig genug.

Nächster Schritt

Wenn Albanien Ihr Interesse geweckt hat, gehen wir gerne kostenlos konkrete Standorte mit Ihnen durch und zeigen, wie Sie die rechtliche Überprüfung absichern. Die Beratung ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts. In der Zwischenzeit können Sie sich gerne die aktuellen Angebote in Albanien anschauen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.