Immobilienkauf in Bulgarien: Prozess, Steuern und worauf Sie achten sollten

Bulgarien hat in den letzten zwei Jahren zwei Änderungen erfahren, die den Immobilienkauf für Slowaken und Tschechen grundlegend erleichtert haben: Seit 1. Januar 2025 ist es vollständiges Mitglied des Schengen-Raums, und seit 1. Januar 2026 zahlt es mit Euro (der Kurs war festgelegt auf 1 € = 1,95583 BGN). An die Sonnenküste reist man daher mit Personalausweis und zahlt die Wohnung per gewöhnlicher SEPA-Überweisung in Euro von einem slowakischen oder tschechischen Konto. EU-Bürger kaufen Wohnungen und Häuser zudem auf ihren Namen, ohne Genehmigungen und ohne Gründung einer Firma. In diesem Leitfaden gehen wir den gesamten Prozess durch, die Kosten und auch die Risiken, auf die Sie achten sollten.

Darf ein Ausländer in Bulgarien kaufen?

Ja. EU-Bürger kaufen Wohnungen und Häuser mit Grundstück auf ihren Namen und in Volleigentum — dies entspricht dem Freehold, ohne Genehmigungen und ohne die Notwendigkeit, eine Firma zu gründen. Eine bulgarische GmbH (sog. EOOD/OOD) ist nur für Nicht-EU-Bürger erforderlich, die ein Grundstück besitzen möchten. Einschränkungen bleiben bei landwirtschaftlichen und Waldflächen bestehen — dort gelten Bedingungen (beispielsweise langfristiger Aufenthalt in Bulgarien) auch für EU-Bürger. Bei Wohnungen und Baugrundstücken in Resorts gilt dies jedoch nicht.

Bei einer Wohnung erwerben Sie die Wohnung plus einen idealen Anteil an den Gemeinschaftsflächen und in der Regel auch am Grundstück. Wichtiges Detail: Einige Komplexe stehen auf fremdem Grundstück nur mit "Baurecht" (pravo na strojež). Ein Anwalt muss daher vor der Unterzeichnung überprüfen, was Sie genau kaufen.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierungsvertrag und Reservierungsgebühr — orientierungsweise 2.000 – 5.000 €. Die Immobilie wird aus dem Angebot genommen.
2. Vorvertrag (predvaritelen dogovor) innerhalb von 2 – 4 Wochen: Preis, Zahlungsplan, Fristen und Strafen. Beim Kauf im Rohbauzustand (off-plan) ist es entscheidend, die Zahlungen an Baueigenschaften zu binden — Akten 14, 15 und 16.
3. Endgültiger Vermögensübergang durch notarielle Urkunde (notarialen akt) bei einem Notar im Bezirk der Immobilie. Der Notar überprüft Eigentum und Belastungen.
4. Registrierung im Grundbuch (Agentúra po vpisvanijata) wird vom Notar eingereicht. Es folgt die Steuerregistrierung der Immobilie in der Gemeinde (innerhalb von 2 Monaten) und die Registrierung des ausländischen Käufers im BULSTAT-Register — beides wird normalerweise von einem Anwalt erledigt.

Eine fertiggestellte Immobilie kann in 4 – 8 Wochen übertragen werden. Der Kauf aus der Ferne ist dabei völlig üblich: Ein bei einem Notar in der Slowakei oder Tschechien unterzeichnetes Vollmachtsdokument mit Apostille und beglaubigter Übersetzung ist ausreichend; den gesamten Prozess leitet dann ein bulgarischer Anwalt.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer — ein Teil der Positionen trägt der Verkäufer oder Entwickler und einige sind möglicherweise bereits im angegebenen Preis enthalten. Dies sind zudem einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus genau, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie mit einer endgültigen Zahl rechnen können.

• Gemeindliche Grunderwerbsteuer: wird von der Gemeinde im Bereich 0,1 – 3 % festgelegt. Burgas hat 3 %, die Gemeinde Nesebar (zu der auch Sonnenstrand und Sveti Vlas gehören) 3 % — wird auf dem Preis im Vertrag oder auf der Steuerschätzung berechnet, je nachdem was höher ist.
• Notar: gestaffelte Sätze ca. 0,1 – 1,5 % mit gesetzlicher Höchstgrenze (etwa bis 3.000 € + MwSt.).
• Grundbucheintrag: 0,1 %.
• Anwalt: orientierungsweise 1 % (mindestens etwa 500 – 1.000 €) — dringend empfohlen.
• Neubauten vom Entwickler: Der Preis enthält in der Regel bereits 20 % MwSt. — überprüfen Sie dies im Vertrag.
• Maklergebühr: bei Neubauten zahlt diese normalerweise der Entwickler; beim späteren Verkauf (Resale) liegt sie bei 2,5 – 3 %.

Zusammen betragen die Nebenkosten des Käufers etwa 3,5 – 5 % des Preises.

Jährliche Kosten des Eigentümers

• Grundsteuer: 0,01 – 0,45 % der Steuerschätzung, die normalerweise unter dem Marktwert liegt — bei einer durchschnittlichen Wohnung etwa Dutzende bis einige hundert Euro pro Jahr.
• Müllabfuhrgebühr: ähnliche Größenordnung, wird von der Gemeinde zusammen mit der Steuer erhoben.
• Verwaltungsgebühr des Resorts (sog. taksa poddražka): in Komplexen mit Pool, Rezeption und Bewachung orientierungsweise 5 – 15 €/m² pro Jahr — bei einer 60-m²-Wohnung also etwa 300 – 900 € pro Jahr. Wird auch bezahlt, wenn Sie die Wohnung nicht nutzen.
• Versorgungsleistungen: je nach Verbrauch; bei saisonalem Gebrauch niedrig.

Vermietung und Rendite

Ausländer dürfen ohne Einschränkung vermieten. Die Kurzzeitmiete erfordert jedoch eine Kategorisierung, also die Registrierung der Unterkunft in der Gemeinde, die Anmeldung von Gästen (System ESTI) und die Zahlung einer kommunalen Beherbergungssteuer — orientierungsweise 0,10 – 1,50 € pro Nacht je nach Gemeinde und Kategorie.

Die Einkommensteuer aus der Vermietung für Nicht-Residenten beträgt 10 % (Flatrate); bei Nicht-Residenten wird diese normalerweise vom Bruttoeinkommen ohne Pauschalausgaben abgezogen — das genaue System wird von einem Steuerfachmann festgelegt, es gibt Unterschiede zwischen den Quellen.

Und die Rendite? Die Bruttovermietungsrendite in Burgas liegt bei etwa 5 % pro Jahr (Global Property Guide, 2025). Am Sonnenstrand kann die Kurzzeitmiete mehr bringen, die Saison ist aber kurz (Juni – September) und außerhalb ist die Auslastung minimal — rechnen Sie daher nicht mit einer ganzjährigen Rendite.

Aufenthalt und Visa

Der Immobilienerwerb allein bietet keinen Aufenthaltstatus — für EU-Bürger ist dieser jedoch nicht erforderlich. In Bulgarien können Sie sich unbegrenzt aufhalten; bei einem Aufenthalt von mehr als 3 Monaten registrieren Sie sich bei der Ausländerbehörde (Aufenthaltsbestätigung eines EU-Bürgers) und das Eigentum an der Immobilie dient als Adressnachweis. Die Reise erfolgt mit Personalausweis, Bulgarien ist im Schengen-Raum. Investitions-"Gold"-Programme sind für Clients aus der SR und ČR nicht relevant.

Finanzierung

Bulgarische Banken verleihen an Ausländer, aber vorsichtig: LTV orientierungsweise 50 – 70 %, Laufzeit oft bis zu 20 Jahren, Zinssätze in Euro orientierungsweise 3,5 – 5 % (2025) und viele Einkommensnachweise. In der Praxis wählen daher die meisten Clients einen von drei Wegen:

• Zahlung in bar,
• Zahlungsplan des Entwicklers — typisch 30 % beim Vertrag und der Rest gemäß Baueigenschaften, oft zinslos bis zur Abnahme,
• Kredit in der Slowakei oder Tschechien mit Sicherheitsrecht aus einer heimischen Immobilie (flexibler Kredit, Kredit für alles) — die bulgarische Immobilie wird normalerweise weder von der slowakischen noch von der tschechischen Bank als Sicherheit akzeptiert.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Off-plan und Akten: Zahlungen an Baueigenschaften binden — Akte 14 (Rohbau), Akte 15 (Bau abgeschlossen), Akte 16 (Abnahme, Nutzungsgenehmigung). Die letzte Rate zahlen Sie erst nach Akte 16; ohne sie kann die Immobilie nicht legal genutzt werden.
• Überprüfung des Entwicklers: Landbesitz, Baugenehmigung, Belastungen und Geschichte der vollendeten Projekte. Entwickler finanzieren den Bau oft durch eine Hypothek auf das Grundstück — im Vertrag muss Ihre Wohnung vom Pfandrecht ausgenommen sein.
• Verwaltungsvertrag: Höhe der Gebühr, deren Indexierung, mögliche Verpflichtung zur Vermietung über den Entwickler.
• Voller Preis in der Urkunde: Geben Sie in der notariellen Urkunde den vollständigen Kaufpreis an. Unterpreisgestaltung ist eine alte Marktübung und ein Risiko bei einem zukünftigen Verkauf.
• Sonnenstrand: Ein großes Angebot an älteren Komplexen bedeutet eine schlechtere Liquidität beim Verkauf und oft eine vernachlässigte Instandhaltung. Die Qualität der Verwaltungsgesellschaft ist für den Wert der Immobilie entscheidend.

Verkauf in der Zukunft

Gewinne aus dem Verkauf werden mit einem Satz von 10 % der Preisdifferenz besteuert. Es gibt jedoch eine Ausnahme: 1 Wohnimmobilie pro Jahr nach mehr als 3 Jahren Haltung (und bis zu 2 Immobilien nach 5 Jahren). Residenten der EU/EWR — auch Slowaken und Tschechen — können diesen genauso geltend machen wie Bulgaren. Der Verkauf kann auch aus der Ferne über eine Vollmacht erfolgen.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich als Slowake oder Tscheche eine bulgarische Firma? Nein. EU-Bürger kaufen Wohnung und Haus mit Grundstück auf ihren Namen.

Muss ich beim Kauf nach Bulgarien reisen? Nein. Ein Vollmachtsdokument mit Apostille, das Sie zu Hause bei einem Notar unterzeichnen, ist ausreichend; die Unterschrift nimmt Ihr bulgarischer Anwalt an.

In welcher Währung zahle ich? In Euro — Bulgarien zahlt seit 1. 1. 2026 mit Euro. Die Überweisung erfolgt normalerweise vom slowakischen oder tschechischen Konto (SEPA).

Was ist Akte 16? Abnahmebescheid. Erst damit ist der Bau rechtlich abgeschlossen und bewohnbar; bezahlen Sie die letzte Rate nicht vor ihrer Ausstellung.

Wie viel kostet mich die Wohnung pro Jahr, wenn ich nicht darin lebe? Steuer und Müll etwa Dutzende bis einige hundert Euro, Ressort-Verwaltung etwa 5 – 15 €/m² — zusammen bei einer 60-m²-Wohnung orientierungsweise 400 – 1.000 € pro Jahr.

Kann ich die Wohnung über Booking oder Airbnb vermieten? Ja, aber die Wohnung muss kategorisiert sein (registriert in der Gemeinde), Gäste müssen angemeldet werden und es fällt eine Beherbergungssteuer an; von der Einnahme zahlen Sie in Bulgarien 10 % Steuer. Rechnen Sie mit einer kurzen Saison.

Nächster Schritt

Jeder Komplex an der Küste ist unterschiedlich — von der Qualität der Verwaltung bis hin zu der Frage, ob er auf eigenem Grundstück steht. Wenn Sie einen Kauf in Bulgarien erwägen, zeigen wir Ihnen gerne in einer kostenlosen Beratung, welche Projekte wir auch selbst kaufen würden, und beantworten Ihre Fragen zur Ihrer spezifischen Situation.

Inzwischen können Sie sich aktuelle Angebote in Bulgarien ansehen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.