Immobilienkauf in Kroatien: Prozess, Steuern und Vermietung

Kroatien ist für slowakische und tschechische Käufer das naheliegendste Ziel im Ausland: Die Adria ist mit dem Auto erreichbar, es gibt keine Visa oder Grenzen, man zahlt in Euro und kauft Immobilien unter genau denselben Bedingungen wie ein Kroate. Gleichzeitig hat der kroatische Markt seine Besonderheiten — Grundbücher, Küstenzone, neue Regeln für Tourismusvermietung — die entscheidend dafür sind, ob der Kauf reibungslos abläuft. Dieser Leitfaden fasst alles Wesentliche an einer Stelle zusammen.

Darf ein Ausländer in Kroatien kaufen?

Ja, und einfacher, als die meisten denken. Bürger der EU, einschließlich Slowaken und Tschechen, kaufen Immobilien in Kroatien unter denselben Bedingungen wie Kroaten — ohne Genehmigung des Ministeriums und ohne Gegenleistungsverpflichtung. Das Eigentum ist vollständig (vergleichbar mit Freeholding), Leasehold wird nicht verwendet. Es gibt keine Beschränkungen für Wohnungen, Häuser und Baugrundstücke, und seit dem 1. Juli 2023 können EU-Bürger auch landwirtschaftliche Flächen kaufen, da das Moratorium abgelaufen ist.

Es gibt eine Ausnahme, die für alle gilt, auch für Kroaten: das sogenannte "Pomorsko dobro" — die Küstenzone, also Strände, Molen und Küstengürtel — kann man nicht besitzen, nur auf der Grundlage einer Konzession nutzen. Und bei Wohnungen ist es wichtig, dass das Gebäude etageninventar ist, also rechtlich in Einheiten unterteilt. Ohne das kann eine Wohnung nicht ins Kataster eingetragen werden.

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

1. OIB (Steuernummer). Der erste Schritt ist die Beantragung einer kroatischen Steuernummer OIB — beim Finanzamt oder durch einen Bevollmächtigten. Dies ist kostenlos und dauert von sofort bis zu wenigen Tagen.
2. Rechtliche Überprüfung. Die Grundlage ist eine Auszug aus dem Grundbuch (vlasnički list), das der einzige Eigentumsbeweis ist. Es werden Belastungen, Baugenehmigung (građevinska dozvola), Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola) und Energieausweis überprüft.
3. Vorvertrag. Der Vorvertrag wird mit einer Kaution abgeschlossen, normalerweise 10% des Preises. Er funktioniert gegenseitig: Wenn der Käufer zurücktritt, verfällt die Kaution; wenn der Verkäufer zurücktritt, wird die doppelte Summe zurückerstattet.
4. Hauptkaufvertrag. Dieser wird von einem Anwalt vorbereitet, ein Notar beglaubigt die Unterschrift des Verkäufers — eine vollständige notarielle Form ist nicht erforderlich. Der Verkäufer gibt eine Tabularerklärung ab, d.h. eine Zustimmung zur Eintragung des Eigentums auf den Käufer.
5. Eintragung ins Grundbuch. Der Antrag auf Eintragung ins "zemljišne knjige" vor Gericht muss so bald wie möglich eingereicht werden. Die Übertragungssteuer muss innerhalb von 15 Tagen nach Erhalt der Finanzbehördenbescheid gezahlt werden — der Verkauf wird vom Notar selbst dem Finanzamt mitgeteilt.

Der gesamte Prozess dauert für einen EU-Bürger ungefähr 2 bis 8 Wochen von der Unterzeichnung bis zur Eintragung. Der Kauf auf Distanz ist völlig normal: Eine Vollmacht, die von einem slowakischen oder tschechischen Notar beglaubigt ist, mit Apostille reicht aus, oder sie kann bei der kroatischen Botschaft besorgt werden.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles bezahlt der Käufer — einige Positionen trägt der Verkäufer oder der Entwickler, und manchmal sind einige bereits im beworbenen Preis enthalten. Dies sind einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie über dem Preis zahlen, damit Sie mit der endgültigen Summe entscheiden können.

Kroatien hat ein transparentes System — es wird entweder Übertragungssteuer oder Mehrwertsteuer gezahlt, aber nie beide gleichzeitig:

• Übertragungssteuer 3% des Marktpreises zahlt der Käufer bei älteren Immobilien.
• Neubau vom Entwickler (Mehrwertsteuer-Zahler): 25% Mehrwertsteuer ist bereits im Angebotspreis enthalten und die Übertragungssteuer wird dann nicht gezahlt.
• Anwalt: ungefähr 0,5 – 1,5% des Preises.
• Maklergebühr: ungefähr 2 – 3% + Mehrwertsteuer. In Kroatien zahlt sie oft auch der Käufer (wird normalerweise geteilt), daher sollte dieser Punkt vorher geklärt werden — am besten schriftlich.
• Notar und Gerichtsgebühr für die Eintragung: in der Größenordnung von Dutzenden bis zu niedrigen Hunderten von Euro.

Zusammengefasst: Bei einer älteren Immobilie rechnen Sie mit ungefähr 4 – 7% zusätzlich zum Preis; bei einem Neubau mit Mehrwertsteuer im Preis liegen die Nebenkosten bei ungefähr 1 – 4%.

Jährliche Kosten des Eigentümers

Ab dem 1. Januar 2025 gilt in Kroatien eine neue jährliche Grundsteuer (porez na nekretnine): 0,60 – 8,00 €/m² Nutzfläche pro Jahr, wobei die konkrete Rate von der Gemeinde bestimmt wird. Ferienwohnungen von Ausländern unterliegen ihr; von der Steuer befreit ist permanentes Wohnen und Langzeitvermietung von mindestens 10 Monaten pro Jahr. Touristische Gemeinden an der Küste haben normalerweise die oberen Sätze, bis zu 8 €/m².

Dazu kommt noch die Gemeindegebühr (komunalna naknada), die monatlich pro Quadratmeter gezahlt wird und normalerweise Dutzende Euro kostet, in Mehrfamilienhäusern ein Reparaturfonds (pričuva) und in Resorts Verwaltungs- oder Poolgebühren — je nach Projekt ungefähr Hunderte bis niedrige Tausende Euro pro Jahr. Energie und Wasser kosten bei normalem Gebrauch ungefähr 100 – 200 € pro Monat.

Vermietung und Rendite

Ein EU-Bürger darf seine kroatische Immobilie vermieten, aber die kurzfristige Tourismusvermietung hat klare Regeln: Sie benötigen eine Kategorisierung (rješenje o kategorizaciji) von der Bezirksbehörde, eine Registrierung von Gästen im eVisitor-System und die Erhebung der Kurtaxe. Eine Privatperson kann auf diese Weise bis zu 10 Zimmer oder 20 Betten vermieten.

Die Regeln werden jedoch strenger. Ab dem 1. Januar 2025 benötigt ein neuer Vermieter in einem Mehrfamilienhaus die schriftliche Zustimmung von zwei Dritteln der Miteigentümer (erteilt für mindestens 5 Jahre), und ab Mitte 2026 muss jede Einheit eine Registrierungsnummer haben — ohne diese dürfen Booking und Airbnb sie nicht inserieren. Wer mit der Vermietung rechnet, sollte diese Bedingungen vor dem Kauf überprüfen.

Die Besteuerung ist für Nicht-Einwohner aus der EU günstig: Bei der Tourismusvermietung wird eine Pauschalsteuer pro Bett gezahlt, die die Gemeinde je nach Entwicklungsstand des Ziels bestimmt — 20 – 300 €/Bett/Jahr, wobei die höchste Stufe 100 – 300 € für erstklassige Küstenziele gilt. Dazu kommt eine kleine Mitgliedsgebühr für den Tourismusverband. Die Pauschale gilt bis zu einem Umsatz von 60 000 € pro Jahr (die Schwelle wurde am 1. Januar 2025 von 40 000 € erhöht), und ab dem 1. Januar 2025 werden Nicht-Einwohner aus der EU mit inländischen Vermietern gleichgestellt. Bei der Langzeitvermietung durch eine Privatperson wird eine Steuer von 12% auf das Einkommen gezahlt, reduziert um 30% Pauschalausgaben, effektiv also 8,4%.

Ein realistisches Wort der Warnung: Die Rendite an der Adria ist stark saisonal (Juni – September) und der genaue Prozentsatz hängt vom Standort und der Auslastung ab. Es gibt keine garantierten Zahlen — und wem sie jemand verspricht, dem glauben Sie nicht.

Aufenthalt und Visa

Der Kauf von Immobilien gibt keine besonderen Aufenthaltsrechte, und Kroatien hat keine "goldenen Visa". Für Slowaken und Tschechen ist dies jedoch irrelevant: Kroatien ist in der EU, im Schengen-Raum und der Eurozone, so dass der Eintritt frei ist und der Aufenthalt über 90 Tage nur registriert werden muss (prijava privremenog boravka) — bei eigenem Eigentum ist dies eine Formalität.

Finanzierung

Kroatische Banken (Zagrebačka banka, PBZ und andere) verleihen auch an Nicht-Einwohner der EU, aber unter strengeren Bedingungen: LTV ungefähr 50 – 70%, d.h. Eigenmittel 30 – 40%, der Zinssatz ist normalerweise etwas höher als für Einheimische und die Rückzahlungsfrist 15 – 25 Jahre; ausländisches Einkommen wird von Banken bei der Bewertung gekürzt.

In der Praxis wählen daher die meisten Kunden einen anderen Weg: Barzahlung, Zahlungsplan des Entwicklers während der Bauphase, oder ein Darlehen von einer slowakischen oder tschechischen Bank, das durch eine inländische Immobilie besichert ist (amerikanische Hypothek oder Refinanzierung) — oft ist das die einfachste Lösung.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Grundbuch vs. Kataster. Unstimmigkeiten zwischen den Registrierungen, ungeklärte Erbschaften oder mehrere Miteigentümer sind in Kroatien ein echtes Problem. Kaufen Sie nur mit einem sauberen Auszug.
• Illegale und nachträglich legalisierte Bauten (ozakonjenje). Fordern Sie immer Bau- und Nutzungsgenehmigung an. Ohne "uporabnu dozvolu" drohen Probleme bei der Registrierung, Vermietung und beim späteren Verkauf.
• Pomorsko dobro. Ein Grundstück "erste Reihe am Meer" kann teilweise in die nicht zu besitzende Küstenzone fallen — die Grenze muss überprüft werden.
• Off-Plan-Projekte. Kroatien hat kein verpflichtendes Treuhandkonto oder eine gesetzliche Bankgarantie für Käufer. Daher ist die Überprüfung des Entwicklers entscheidend (Geschichte, Finanzierung, rechtskräftige Baugenehmigung), Zahlungen in Etappen gemäß Baufortschritt und Eintrag einer Vormerkung (predbilježba) ins Grundbuch. Falls möglich, fordern Sie eine Bankgarantie für die Anzahlungen.
• Provision und Anwalt. Wer die Maklergebühr zahlt, sollte dies schriftlich im Voraus klären. Und haben Sie immer Ihren eigenen Anwalt — nicht den Anwalt des Verkäufers oder der Agentur.

Verkauf in der Zukunft

Kroatien besteuert den Gewinn aus dem Verkauf auch bei Nicht-Einwohnern mit einem Satz von 24% (Stand 2026) — aber nur wenn Sie innerhalb von 2 Jahren nach dem Erwerb verkaufen. Nach 2 Jahren Haltedauer ist der Gewinn einer Privatperson von der Steuer befreit; auch der Verkauf des eigenen Dauerwohnplatzes ist befreit. Achten Sie auf eine Regel: Wenn Sie mehr als 3 Immobilien derselben Art innerhalb von 5 Jahren verkaufen, wird dies als Handel angesehen und unabhängig von der Haltedauer besteuert. Zwischen SR/ČR und Kroatien gilt ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung: Der Gewinn wird in Kroatien besteuert und zu Hause wird er nach dem Abkommen berücksichtigt.

Häufig gestellte Fragen

Benötige ich für den Kauf die kroatische Staatsbürgerschaft oder einen Aufenthaltserlaubnis? Nein. Ein gültiger Ausweis und OIB (Steuernummer) reichen aus, die auch aus der Ferne per Vollmacht besorgt werden können.

Kann ich ein Neubau ohne weitere Steuern kaufen? Im Preis des Entwicklers ist bereits 25% Mehrwertsteuer enthalten; die 3% Übertragungssteuer wird dann nicht gezahlt. Rechnen Sie nur mit Anwalt, Eintragung und eventueller Provision.

Kann ich die Wohnung im Sommer an Touristen vermieten? Ja, nach Kategorisierung und Registrierung. In einem Mehrfamilienhaus brauchen Sie ab 2025 die Zustimmung von 2/3 der Miteigentümer und ab Mitte 2026 eine Registrierungsnummer der Einheit für die Inserate.

Wie hoch ist die jährliche Grundsteuer? 0,60 – 8 €/m² pro Jahr je nach Gemeinde; Ferienwohnungen an der Küste liegen normalerweise in der oberen Spanne. Von der Steuer befreit ist ganzjähriges Langzeitmieten (mindestens 10 Monate).

Kann ich aus der Ferne kaufen? Ja, häufig — Vollmacht mit notarieller Beglaubigung und Apostille, ein Anwalt unterzeichnet und trägt für Sie ein.

Wann kann ich ohne Steuer auf den Gewinn verkaufen? Nach 2 Jahren Haltedauer (Privatperson, maximal 3 Immobilien in 5 Jahren); bei früherer Veräußerung wird der Gewinn mit 24% besteuert.

Der nächste Schritt

Wenn Sie einen Kauf an der Adria erwägen, können wir Sie gerne durch einen bestimmten Ort, Budget und rechtliche Schritte in einer kostenlosen Konsultation führen. Ohne Verpflichtung — Sie gehen mit einer klaren Vorstellung davon weg, ob und wie ein Kauf in Ihrer Situation sinnvoll ist.

Mittwoch können Sie sich aktuelle Angebote in Kroatien ansehen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.