Immobilienkauf in der Dominikanischen Republik: Verfahren und Steuern

Die Dominikanische Republik ist für Käufer aus der Slowakei und Tschechien eines der offensten Länder der Karibik: Ausländer haben hier seit 1998 die gleichen Eigentumsrechte wie Einheimische, man erwertet Vollständiges Eigentum einschließlich Grundstücke und in Touristenzonen wie Punta Cana oder Cabarete werden bei gut verwalteter Kurzzeitvermietung üblicherweise Bruttomietrenditen von etwa 6 – 10 % pro Jahr angegeben. Zusätzlich bietet der Staat das CONFOTUR-Regime an, das dem Käufer Steuern beim Kauf und jährliche Grundsteuer sparen kann. Hier ist das gesamte Verfahren, Kosten und Risiken auf einen Blick.

Darf ein Ausländer in der Dominikanischen Republik kaufen?

Ja, ohne Einschränkungen. Seit 1998 (Dekret 21-98, das ältere Beschränkungen von 1945 aufhob) haben Ausländer die gleichen Eigentumsrechte wie Dominikaner — ein gültiger Pass reicht aus. Man erwirbt Vollständiges Eigentum (Freehold) von Wohnungen, Villen und Grundstücken einschließlich Boden; es gibt keine Limits für die Anzahl der Immobilien oder Sonderregeln für EU-Bürger. Das Eigentum wird im staatlichen Titelregister (Registro de Títulos, Torrens-System) eingetragen und der Eigentümer erhält ein Titelzertifikat (Certificado de Título).

Die einzige Ausnahme: Der Küstenstreifen von etwa 60 m von der Hochwasserlinie ist öffentliche Domäne. Ein Grundstück direkt am Strand wird also nicht besessen — Bauten dort stehen auf Konzessionen. Bei "Beachfront"-Angeboten sollten Sie daher immer überprüfen, was echtes Eigentum ist und was nur Konzession.

Kaufverfahren Schritt für Schritt

1. Angebot und Reservierung, dann Vorvertrag (Promesa de Venta) mit Anzahlung typisch 10 %.
2. Rechtliche Überprüfung (Due Diligence) durch einen eigenen Anwalt: Titelzertifikat, Bestätigung von Lasten aus dem Register, Steuerrückstände (IPI), Zustand des Deslinde (Parzellengrenzen), bei Eigentumswohnungen Satzung und Gebühren, bei CONFOTUR-Projekten Gültigkeit der Genehmigung.
3. Endgültiger Kaufvertrag (Contrato de Venta) unterzeichnet vor einem Notar und Zahlungsvollzug — üblicherweise über Escrow, bei Vorverkäufen über Fideikomiss.
4. Zahlung der Transfersteuer 3 % an die Steuerbehörde (DGII) und Anmeldung im Registro de Títulos; neues Titelzertifikat unter dem Namen des Käufers kommt etwa nach einigen Wochen bis Monaten.

Das gesamte Verfahren bei einer fertigen Immobilie mit sauberen Titeln dauert etwa 1 – 3 Monate; bei Vorverkäufen richtet es sich nach dem Bauzeitplan. Ferneinkauf ist üblich — Vollmacht mit Apostille, Unterschriften besorgt der Anwalt und der Kunde muss nicht anreisen. Der Anwalt beschafft dem Käufer auch die lokale Steuernummer (RNC), die für Eintragung und Steuern erforderlich ist.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Erschrecken Sie nicht vor dieser Liste. Nicht alles zahlt der Käufer — einige Positionen trägt der Verkäufer oder der Entwickler und einige sind bereits im angebotenen Preis enthalten. Außerdem sind dies einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen vorab genau, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie mit einer endgültigen Summe entscheiden können.

• Transfersteuer: 3 % des Preises oder der Schätzung durch DGII. Bei Projekten mit CONFOTUR-Genehmigung ist der Käufer befreit.
• Anwalt: etwa 1 – 1,5 % des Preises einschließlich Due Diligence und Eintragung.
• Notar und kleine Gebühren: etwa 0,3 – 1 %.
• Zusammen: ohne CONFOTUR etwa 4 – 5,5 % zusätzlich zum Preis; mit CONFOTUR etwa 1,5 – 2,5 %.

Verkauf neuer Wohnimmobilien unterliegt nicht der Mehrwertsteuer (ITBIS) und die Agenturbeteiligung geht üblicherweise zu Lasten des Verkäufers oder Entwicklers.

Was ist CONFOTUR und wie viel spart man

CONFOTUR ist ein staatliches Förderregime für Tourismusprojekte. Für den Käufer bedeutet dies zwei konkrete Einsparungen: Befreiung von der 3 %igen Transfersteuer beim Kauf und Befreiung von der jährlichen Grundsteuer (IPI) für bis zu 15 Jahre — die Frist läuft ab Projekt (nach Auslegung ab Genehmigung bzw. Fertigstellung der Konstruktion), nicht von Ihrem Kauf, den genauen Enddatum überprüfen Sie in der CONFOTUR-Genehmigung. Bei einer Wohnung für 200 000 USD ist dies zusammen eine Ersparnis in der Größenordnung von Zehntausenden USD. Zwei Dinge müssen jedoch beachtet werden: Die CONFOTUR-Genehmigung muss tatsächlich ausgegeben sein (nicht "in Bearbeitung") und Sie müssen wissen, wie lange sie gültig ist — die Vorteile werden bei erneutem Verkauf nicht automatisch übertragen.

Jährliche Kosten des Eigentümers

• Grundsteuer (IPI): 1 % pro Jahr, aber nur auf Summen über einem Schwellenwert von etwa 10,7 Mio. DOP (etwa 175 000 – 185 000 USD, der Schwellenwert wird jährlich angepasst); Wert unter dem Schwellenwert ist steuerfrei. Bei CONFOTUR-Projekten ist der Eigentümer bis zu 15 Jahre von IPI befreit.
• Verwaltungsgebühren (HOA): in Eigentumswohnungen etwa 80 – 300 USD pro Monat je nach Resort und Dienstleistungen — Pools, Strandservice, Sicherheitsdienst; in großen Resorts in Punta Cana können diese höher sein.
• Nebenkosten: Strom ist relativ teuer und Klimatisierung erhöht die Rechnungen — bei aktiver Nutzung der Wohnung rechnen Sie mit etwa 100 – 300 USD pro Monat.

Vermietung und Rendite

Ausländer dürfen ohne Beschränkungen vermieten. Kurzzeitvermietung (Airbnb) ist landesweit legal, ohne Lizenz und ohne Limit der Nächte — die Regulierung ist jedoch anstehend — MITUR hat für 2026 eine Pflichtregistrierung von Einheiten in das Register RENATUR vorbereitet (Umsetzung ab Juli 2026 ist derzeit ausgesetzt), rechnen Sie also in Zukunft mit einer Registrierungspflicht. Echte Einschränkungen kommen aus der Eigentumswohnungssatzung: einige Resorts in Punta Cana und Cap Cane beschränken Nachtmieten, daher Satzungen vor dem Kauf lesen.

Steuern: Einkommen aus Vermietung für Nichtansässige wird durch Quellensteuer etwa 27 % des Bruttoeinkommens besteuert (Endsteuer, ohne Abzüge). Kurzzeitunterbringung unterliegt formal auch 18 % ITBIS (Mehrwertsteuer) — die Erhebungspraxis über Plattformen entwickelt sich, die Einrichtung überlassen Sie einem lokalen Buchhalter. Bei einigen CONFOTUR-Projekten wird auch Steuerbefreiung von Mieteinnahmen angegeben; dies hängt von der spezifischen CONFOTUR-Genehmigung ab und muss vom Anwalt überprüft werden.

In Touristenzonen (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) werden bei gut verwalteter Kurzzeitvermietung üblicherweise Bruttomietrenditen von etwa 6 – 10 % pro Jahr angegeben — sie hängen stark von Auslastung und Verwaltungsqualität ab. Verwaltungsfirmen nehmen etwa 15 – 25 % der Einnahmen.

Aufenthalt und Visa

Der bloße Immobilienkauf gewährt keinen Aufenthalt. Slowaken und Tschechen reisen visafrei: Touristeneintritt gilt 30 Tage und kann online verlängert oder bei der Abreise gegen Gebühr bis etwa 120 Tage verlängert werden.

Wer mehr will, hat drei Optionen. Investor-Residenz: beschleunigte ständige Residenz bei einer Investition ab 200 000 USD (Einlagen, Unternehmen; der bloße Immobilienkauf wird nicht automatisch gezählt — wird über ein Unternehmen oder CONFOTUR-Projekt und eine vom Anwalt eingerichtete Struktur gelöst). Nach etwa 6 Monaten Residenz kann man Staatsbürgerschaft beantragen; minimale obligatorische Aufenthaltszeit existiert nicht und die Residenz wird alle 4 Jahre erneuert. Pensionär: für Rentner ab 1 500 USD pro Monat. Rentier: für passives Einkommen ab 2 000 USD pro Monat.

Finanzierung

Lokale Banken (Banco Popular, BHD, Scotiabank) vergeben Hypotheken an Ausländer, aber mit Eigenkapital 30 – 50 % und Zinssätzen etwa 8 – 14 % (Darlehen in DOP und USD) — für Kunden aus der EU ist dies selten vorteilhaft.

Bei Vorverkäufen ist Entwicklerfinanzierung Standard: während des Baus wird der Preis in Raten von 30 – 50 % (üblicherweise zinslos) gezahlt und der Rest bei Übergabe. Seriöse Projekte laufen über Fideikomiss (Gesetz 189-11) — das Geld der Käufer wird von einem lizenzierten Treuhänder gehalten, was die Einzahlungen vor Entwicklerausfall schützt. Kunden aus der SR und der ČR finanzieren den Kauf üblicherweise mit einem Darlehen, das durch eine inländische Immobilie besichert ist; die inländische Bank wird die dominikanische Immobilie nicht als Sicherheit annehmen.

Risiken und worauf Sie achten müssen

• Titel. Kaufen Sie nur mit ordnungsgemäßem Titelzertifikat und abgeschlossenem Deslinde. Grundstücke nur mit sogenannter Constancia Anotada (nicht abgegrenzter Anteil) sind risikobehaftet — besonders ältere Grundstücke an der Nordküste um Cabarete und Sosúa.
• CONFOTUR. Überprüfen Sie, dass die Genehmigung tatsächlich ausgegeben und gültig ist; Vorteile werden bei erneutem Verkauf nicht automatisch übertragen.
• Vorverkauf. Überprüfen Sie den Entwickler (abgeschlossene Projekte, Fideikomiss oder Escrow) und Vertragsstrafen für Verzögerung; zahlen Sie niemals auf ein Privatkontos ohne Vertrag.
• Küstenstreifen 60 m. Bei "Beachfront"-Grundstücken erkundigen Sie sich, was Eigentum ist und was nur Konzession.
• HOA. Lesen Sie die Satzung — Vermietungsgrenzen, Gebührenerhöhungen, Reparaturfonds.
• Vertragspreise. Immer eigener unabhängiger Anwalt; führen Sie den Preis in den Vertrag nicht künstlich niedrig ein, das kompliziert zukünftige Gewinnsteuer.

Verkauf in der Zukunft

Gewinnsteuer (Capital Gains) beträgt 27 % der Differenz zwischen Verkaufspreis und inflationsbereinigtem Kaufpreis und gilt auch für Nichtansässige. Es gibt keinen Zeitcheck — Befreiung nach X Jahren Besitz existiert nicht. Beim Verkauf zahlt der neue Käufer 3 % Transfersteuer (wenn er nicht selbst CONFOTUR-Vorteil hat); der Verkäufer regelt die Gewinnsteuer über DGII. Rückführung der Verkaufserlöse ist frei, die Bank verlangt Nachweise über Herkunft — Kaufvertrag und gezahlte Steuern.

Häufig gestellte Fragen

Kann ich als Slovake oder Tscheche eine Immobilie auf meinen Namen besitzen? Ja, vollständig und ohne Einschränkungen — das Titelzertifikat (Certificado de Título) wird unter Ihrem Namen eingetragen, Pass reicht aus.

Was gibt mir CONFOTUR wirklich? Sie sparen 3 % Transfersteuer beim Kauf und zahlen bis zu 15 Jahre keine jährliche Grundsteuer; bei einer Wohnung für 200 000 USD ist dies zusammen eine Ersparnis in der Größenordnung von Zehntausenden USD.

Muss ich zum Unterschreiben anfliegen? Nein, Kauf per Vollmacht mit Apostille ist üblich; der Anwalt unterschreibt und registriert für Sie.

Darf ich über Airbnb vermieten? Ja, Lizenz wird nicht benötigt; einzige Limits können in Ihrer Eigentumswohnungssatzung stehen. Einkommen des Nichtansässigen wird durch Quellensteuer etwa 27 % besteuert.

Ist Vorverkauf in Punta Cana sicher? Bei Projekten mit Fideikomiss (Geld wird von lizenziertem Treuhänder gehalten) und überprüften Entwicklern ja; Schlüssel ist Due Diligence vor Unterschrift.

Zahle ich Steuer, wenn ich in ein paar Jahren verkaufe? Ja, etwa 25 – 27 % des Gewinns (Verkaufspreis minus valorizierter Kaufpreis); Befreiung mit der Zeit entsteht nicht.

Nächster Schritt

Wenn Sie die Karibik reizt, gehen wir gerne in einer kostenlosen Beratung mit Ihnen durch das Budget, geeignete Orte und ob sich ein CONFOTUR-Projekt für Sie lohnt. Die Beratung verpflichtet Sie zu nichts. Inzwischen können Sie sich aktuelle Angebote in der Dominikanischen Republik ansehen.

Stand der Informationen: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.