Immobilienkauf in Ägypten: Prozess, Steuern und worauf Sie achten sollten

Ägypten ist eines der wenigen Länder, in denen ein Bürger der Slowakei oder Tschechiens eine Wohnung am Meer in volles Eigentum kaufen kann, auf dieser Grundlage einen erneuerbaren Aufenthalt beantragen und gleichzeitig jährliche Kosten zahlen kann, die im Vergleich zur EU niedrig sind. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna und Makadi Bay liegen zudem außerhalb der Sinai-Halbinsel, daher gelten für sie nicht die dort geltenden Beschränkungen für den Grundbesitz. In diesem Leitfaden finden Sie den gesamten Kaufprozess, echte Gebühren und Fallen, die Sie vermeiden können.

Kann ein Ausländer in Ägypten kaufen?

Ja. Das Gesetz Nr. 230/1996 erlaubt Ausländern — einschließlich Bürgern der SR und der ČR, für die die gleichen Regeln wie für andere Ausländer gelten, die EU hat keine besonderen Ausnahmen — Immobilien in Form von Freieigentum (Freehold) zu besitzen. Das Gesetz sieht jedoch mehrere Beschränkungen vor:

• maximal 2 Immobilien pro Person (Dekrete aus den Jahren 2024 – 2025 lockern diese Grenze für Käufer, die in Fremdwährung aus dem Ausland zahlen), bestimmt zum Wohnen für sich und die Familie,
• jede mit einer Fläche von maximal 4.000 m²,
• Verkaufsverbot in den ersten 5 Jahren nach dem Erwerb (eine Ausnahme kann der Premierminister erteilen),
• Verbot des Grundbesitzes auf der Sinai-Halbinsel — in Sharm el-Sheikh ist daher nur eine langfristige Miete (Usufrukt) möglich.

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna und Makadi Bay liegen außerhalb des Sinai, daher kauft ein Ausländer dort ein Freieigentum einschließlich eines Grundstücksanteils. In Sahl Hasheesh ist der Hauptentwickler der Destination die Egyptian Resorts Company (ERC) und Projekte werden bei der Sahl Hasheesh-Verwaltung registriert, was eine zusätzliche Kontrollebene hinzufügt. Die Eigentumsform — Freehold versus langfristige Usufrukt — sollte immer von einem Rechtsanwalt direkt aus dem Vertrag bestätigt werden, nicht mündlich vom Verkäufer.

Wichtige Änderung am Horizont: Die geplante Reform von 2025 verlangt, dass ein Ausländer den Kaufpreis per Banküberweisung aus dem Ausland in Fremdwährung über eine staatliche ägyptische Bank zahlt. Überweisungen sollten daher von Anfang an über offizielle Bankkanäle erfolgen, niemals in bar.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung. Eine Anzahlung von etwa 1.000 – 5.000 USD, die auf den Kaufpreis angerechnet wird; bei Verzicht ohne Grund verfällt sie normalerweise.
2. Rechtliche Überprüfung. Ein unabhängiger Rechtsanwalt überprüft die Eigentumsrechte des Verkäufers, Baugenehmigungen und im Falle eines Entwicklers auch, ob dieser das Grundstück besitzt.
3. Kaufvertrag (SPA). Wird auf Arabisch und Englisch geschlossen; bei Off-Plan-Projekten enthält er einen Zahlungsplan gebunden an Meilensteine der Bauausführung.
4. Registrierung des Kaufvertrags beim Gericht. In Ägypten ersetzt sie das Grundbuch — ein beglaubigter Kaufvertrag ist das übliche Rechtsdokument zur Wohnung. Die gerichtliche Beglaubigung des Vertrags stellt für den Ausländer sicher, dass das Apartment nur ihm gehört: Er kann es nutzen, vermieten und weiter übertragen.
5. Zwei Wege zum Eigentum. Der erste ist der Tawkil — eine notariell beglaubigte Vollmacht mit konkreten Befugnissen zur Immobilie (zum Beispiel zum Verkauf oder zur Übertragung); in der Praxis wird er oft beim Weiterverkauf von Apartments genutzt. Ein Tawkil ist keine Eigentumsurkunde und bedeutet für sich allein nicht, dass Sie im staatlichen Register als Eigentümer eingetragen sind; deshalb gehören dazu immer ein ordentlicher, gerichtlich beglaubigter Kaufvertrag und die Prüfung der gesamten Kette der Eigentumsdokumente. Die meisten unserer Kunden wählen diesen Weg — er ist auch beim späteren Verkauf einfacher. Der zweite ist der Green Contract — die offizielle staatliche Registrierung des Eigentums (ein registrierter Eigentumsvertrag). Bei ordnungsgemäßer Registrierung bietet er eine starke rechtliche Grundlage und einen offiziellen Eigentumseintrag, aber nicht jede Immobilie lässt sich so einfach registrieren, das Verfahren ist teurer und langwieriger, und beim Verkauf bringt es mehrere Einschränkungen und eine höhere Belastung mit sich. Er wird überwiegend von Einheimischen genutzt, zum Beispiel wenn sie in Ägypten eine Hypothek wollen. Wir empfehlen den ersten Weg.

Bei einer schlüsselfertigen Immobilie dauert der Weg von der Unterzeichnung bis zur Übergabe etwa 2 – 4 Monate; der Green Contract dauert länger. Ein Kauf aus der Ferne ist möglich: Die Vollmacht (Tawkil) erledigen Sie entweder direkt bei der Behörde in Ägypten während Ihrer nächsten Reise oder aus der Ferne; die Unterschriften und die Registrierung des Kaufvertrags beim Gericht übernimmt dann der Anwalt.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Zum Preis des Bauträgers oder Verkäufers kommt der Globeya-Komplettservice hinzu. Er umfasst die gesamte Betreuung, auch die rechtliche — Anwalt, rechtliche Prüfung und Vertragsübersetzung. Er wird einmal bezahlt, bei der Vertragsunterzeichnung zusammen mit der Anzahlung. Steuern und staatliche Gebühren sind darin nicht enthalten — ihre Höhe nennen wir Ihnen für Ihr konkretes Projekt vorab, und alle Bedingungen gehen wir gemeinsam in einer Beratung durch.

MwSt. wird beim gewöhnlichen Kauf einer Wohneinheit vom Entwickler normalerweise nicht separat berechnet.

Jährliche Eigentumskosten

• Grundsteuer: 10 % des Netto-Jahreswerts der Miete nach gesetzlichen Abzügen. Ab April 2026 (Gesetz Nr. 3/2026) ist das Hauptwohnhaus der Familie mit einem Jahreswert der Miete bis zu 100.000 EGP (entspricht einem Marktwert von etwa 8 Mio. EGP) von der Steuer befreit; bei gewöhnlichen Wohnungen in Hurghada ist die Steuer daher null oder sehr gering, da sie aus einem niedrigen Mietwert nach gesetzlichen Abzügen berechnet wird.
• Resortsverwaltung (Instandhaltung): etwa 8 – 15 USD/m² pro Jahr je nach Resort und Umfang der Dienstleistungen; in Sahl Hasheesh kommt eine Gemeindegebühr für die Verwaltung der Destination hinzu.
• Energie: im Vergleich zur EU günstig — Strom, Wasser und Internet belaufen sich bei normaler Nutzung einer Wohnung auf etwa 30 – 80 USD pro Monat.

Vermietung und Rendite

Ein Ausländer darf seine Immobilie vermieten. Kurzfristige Vermietung vom Typ Airbnb ist in Hurghada legal und die Regulierung ist bisher locker; einige geschlossene Resorts verbieten oder beschränken dies jedoch durch interne Bestimmungen, daher überprüfen Sie die Regeln des jeweiligen Komplexes vor dem Kauf.

Einkommensteuer aus der Vermietung durch Nicht-Residents: das ägyptische Einkommen wird besteuert, bei der Vermietung wird ein Pauschalbetrag von 50 % der Kosten abgezogen und der Rest unterliegt einem progressiven Steuersatz von etwa 10 – 27,5 %. Wenn Sie die Vermietung an eine Verwaltungsagentur übergeben, rechnen Sie mit einer Gebühr von etwa 15 – 25 % des Bruttoeinkommens.

Was kann verdient werden? Nach Daten über Kurzfristtermietung in Hurghada liegt die durchschnittliche Auslastung bei etwa 35 – 53 % je nach Quelle und die jährliche Bruttomiete eines typischen Inserats liegt in der Größenordnung von 4.000 – 10.000 USD; ein Studio liegt normalerweise eher in der unteren Hälfte der Spanne — das Ergebnis hängt stark von der Lage und der Qualität der Verwaltung ab. Saisonale Spitzenwerte sind Oktober und April.

Aufenthalt und Visa

Ägypten gehört zu den Ländern, in denen der Immobilienkauf den Weg zu einem Aufenthalt öffnet. Der Eigentümer hat das Recht, einen erneuerbaren Aufenthalt für die Immobilie zu beantragen:

• ab 50.000 USD — 1-jähriger Aufenthalt,
• ab 100.000 USD — 3-jähriger Aufenthalt,
• ab 200.000 USD — 5-jähriger erneuerbarer Aufenthalt.

Der Aufenthalt ist nicht automatisch — er wird mit einem notariell beglaubigten Vertrag oder Green Contract beantragt und die Erneuerung kostet etwa Hunderte EGP. Die ägyptische Staatsbürgerschaft kann über ein staatliches Investitionsprogramm erworben werden — bei Immobilien ab 300.000 USD, aber nur in staatlichen (government-owned) Projekten, nicht beim gewöhnlichen Kauf von einem privaten Entwickler. Für einen normalen Besuch reicht ein E-Visum für 30 Tage (vor Ort verlängerbar); ein Aufenthalt ohne Residenz ist zeitlich durch ein Visum begrenzt.

Finanzierung

Lokale Hypotheken für Ausländer sind praktisch nicht verfügbar. Standard ist Barzahlung oder Zahlungspläne des Entwicklers: normalerweise Anzahlung 10 – 40 % und Ratenzahlung über 1 – 7 Jahre, oft zinslos — der Preis berücksichtigt diese bereits. Kunden aus der Slowakei und Tschechien finanzieren den Kauf üblicherweise durch einen Darlehen besichert durch eine Heimatimmobilie (American Mortgage oder Refinanzierung); die slowakische oder tschechische Bank wird die ägyptische Immobilie als Sicherheit nicht annehmen.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Vollmacht ohne Vertrag. Ein Tawkil allein ist keine Eigentumsurkunde — dazu gehören immer ein ordentlicher, gerichtlich beglaubigter Kaufvertrag und die Prüfung der gesamten Kette der Eigentumsdokumente.
• Grundstück und Genehmigungen. Überprüfen Sie, ob der Entwickler das Grundstück besitzt und eine Baugenehmigung hat.
• Off-Plan. Zahlen Sie nach Meilensteinen der Bauausführung, nicht eine große Summe im Voraus. Der Vertrag sollte Verzugsstrafen und ein Rücktrittsrecht bei längerem Verzug enthalten; schauen Sie sich abgeschlossene Projekte des Entwicklers an.
• Zahlungen. Ausschließlich Banküberweisung — in Zukunft obligatorisch in Fremdwährung über ägyptische Banken. Zahlungen in bar ohne Belege sind ein Risiko, auch für den künftigen Geldursprungsnachweis.
• Währung. Das ägyptische Pfund ist volatil — Preise und Mieten in USD oder EUR verhandelt, reduzieren das Währungsrisiko.
• Rechtsanwalt. Immer unabhängig, nicht der Anwalt des Entwicklers.

Verkauf in der Zukunft

Für einen Ausländer gilt formal ein 5-jähriges Verkaufsverbot nach dem Erwerb (Gesetz 230/1996); eine Ausnahme kann der Premierminister erteilen. Beim Verkauf selbst zahlt der Verkäufer eine Übergangssteuer von 2,5 % des Brutto-Verkaufspreises; eine separate Kapitalertragssteuer (Capital Gains) wird beim Verkauf einer Wohnimmobilie durch eine natürliche Person nicht zusätzlich berechnet. Der Gewinn kann rechtmäßig über die Bank repatriiert werden, wenn der Kauf ordnungsgemäß mit Banküberweisungen dokumentiert wurde — daher lohnt sich diszipllinierte Zahlung über ein Konto bereits beim Kauf.

Häufig gestellte Fragen

Bekomme ich einen Eigentumsnachweis wie in der Slowakei? Ja, die Wohnung befindet sich in Ihrem persönlichen Eigentum, genauso wie in der Slowakei. Das Grundbuch wird in Ägypten durch den beim Gericht registrierten Kaufvertrag ersetzt — ein beglaubigter Kaufvertrag ist das übliche Rechtsdokument zur Wohnung. Die meisten unserer Kunden gehen den Weg Tawkil (Vollmacht) zusammen mit einem gerichtlich beglaubigten Kaufvertrag; der Green Contract, also die offizielle staatliche Registrierung des Eigentums, ist teurer und langwieriger, nicht jede Immobilie lässt sich so einfach registrieren, und er wird überwiegend von Einheimischen wegen einer Hypothek genutzt. Wir empfehlen den ersten Weg.

Kann ich kaufen, ohne nach Ägypten zu reisen? Ja. Die Vollmacht (Tawkil) erledigen Sie entweder direkt bei der Behörde in Ägypten während Ihrer nächsten Reise oder aus der Ferne; die Unterschriften und die Registrierung des Kaufvertrags beim Gericht übernimmt dann der Anwalt.

Wie viel zahle ich zusätzlich zum Preis? Zum Preis des Bauträgers oder Verkäufers kommt der Globeya-Komplettservice hinzu — darin sind Anwalt, rechtliche Prüfung und Vertragsübersetzung enthalten. Er wird bei der Vertragsunterzeichnung zusammen mit der Anzahlung bezahlt. Steuern und staatliche Gebühren nennen wir Ihnen für Ihr konkretes Projekt vorab, und alle Bedingungen gehen wir gemeinsam in einer Beratung durch.

Wie hoch sind die jährlichen Kosten für eine Wohnung? Instandhaltung etwa 8 – 15 USD/m² pro Jahr plus günstige Energie; die Grundsteuer ist normalerweise null oder minimal.

Darf ich über Airbnb vermieten? Ja, es ist legal und üblich; überprüfen Sie jedoch die internen Regeln des jeweiligen Resorts.

Bringt mir der Kauf einen Aufenthalt? Ja, eine erneuerbare Residenz — ab 50.000 USD für 1 Jahr, ab 100.000 USD für 3 Jahre, ab 200.000 USD für 5 Jahre.

Nächster Schritt

Wenn Sie einen Kauf am Roten Meer in Betracht ziehen, gehen wir in einer kostenlosen Konsultation gerne mit Ihnen durch Ihr Budget, Ihre Ziele und die konkreten Projekte, die dazu passen. Es verpflichtet Sie zu nichts — Sie gehen mit einem klareren Bild davon davon weg, ob Ägypten für Sie sinnvoll ist. In der Zwischenzeit können Sie sich unsere aktuellen Angebote in Ägypten ansehen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.