Immobilienkauf im Oman: Freehold, Steuern und Aufenthalt

Der Oman ist eine ruhigere Alternative zu Dubai: Die Anschaffungskosten beim Kauf sind niedriger (3 % gegenüber 4 % plus Gebühren), der Markt ist Resort-orientiert und weniger hektisch und — was für viele Käufer entscheidend ist — das Eigentum in einer genehmigten Zone begründet einen Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum für den Eigentümer und die engste Familie. In diesem Leitfaden finden Sie, wo genau ein Slowake oder Tscheche im Oman kaufen kann, wie der Prozess abläuft, wie viel das Ganze kostet und worauf Sie achten sollten.

Kann ein Ausländer im Oman kaufen?

Ja, aber nur an festgelegten Orten. Bürger der SR/ČR können eine Immobilie ausschließlich in sogenannten Integrated Tourism Complex (ITC) — von der Regierung genehmigten Resortzonnen — erwerben, zu denen beispielsweise Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah und AIDA bei Yiti gehören.

In einem ITC erhält ein Ausländer vollständiges Eigentum (Freehold) an einer Wohnung, Villa oder einem Grundstück mit dem Recht zu verkaufen, zu vermieten, zu verschenken und zu vererben. Beim Kauf eines Grundstücks in einem ITC besteht die Verpflichtung, es innerhalb von 4 Jahren zu bebauen, andernfalls kann der Staat das Grundstück versteigern.

Außerhalb von ITC-Zonen darf ein Ausländer (mit Ausnahme von Bürgern der GCC-Staaten) nicht kaufen; für Investoren besteht ein Nutzungsrecht (Nießbrauch) bis zu 99 Jahren. Ausgeschlossen sind Grenz-, Militär- und Denkmalschutzzonen. Bürger der EU haben keine besonderen Ausnahmen.

Gute Nachricht für die Rechtssicherheit von Käufern: Das neue Gesetz zur Regulierung des Immobilienmarkts (königlicher Erlass 79/2025) vereinheitlichte die Regeln für Registrierung, Entwicklung und Vermittlung.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung der Einheit und Reservierungskaution — ca. 5–10 % des Kaufpreises.
2. Kaufvertrag (SPA) mit dem Entwickler; bei Off-Plan-Immobilien (Immobilien im Bau) wird nach dem Baufortschrittsplan gezahlt.
3. Eigentumsregistrierung im Ministerium für Wohnen und Urbanismus (MoHUP). Der Ausländer legt einen Pass vor, einen Nachweis der legalen Einreise ins Land und manchmal auch einen Nachweis der Herkunft der Mittel; dazu gehört die NOC/Genehmigung des Ministeriums.
4. Registrierungsgebühr 3 % und Ausstellung der Eigentumsurkunde "Mulkiya" — normalerweise 2–4 Wochen nach Zahlung des Kaufpreises.
5. Fernkauf ist durch Vollmacht möglich (notarielle Beglaubigung + Legalisation + Übersetzung); größere Entwickler unterzeichnen das SPA routinemäßig elektronisch und regeln die Registrierung durch ihren Rechtsbeistand.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer — ein Teil der Positionen trägt der Verkäufer oder der Entwickler, und einige sind möglicherweise bereits im ausgeschriebenen Preis enthalten. Darüber hinaus sind dies einmalige Kosten beim Kauf, nicht regelmäßige Zahlungen. Für ein konkretes Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie über den Kaufpreis hinaus zahlen, damit Sie mit einer endgültigen Zahl planen können.

Der Oman ist kostentechnisch einer der einfachsten Destinationen:

• Registrierungsgebühr: 3 % des Kaufpreises (zahlt der Käufer) — Hauptkostenfaktor; Stand 2025/26, der Satz ist langfristig stabil.
• MwSt.: Der erste Verkauf einer neuen Wohnimmobilie durch einen Entwickler unterliegt 5 % MwSt. (überprüfen Sie, ob der Entwickler diese bereits im Preis enthalten hat); Folgeverkäufe und Vermietung von Wohnimmobilien sind von der MwSt. befreit.
• Anwalt (empfohlen, nicht erforderlich): ca. 0,5–1 % des Kaufpreises.
• Maklergebühr: Bei Neubauten zahlt diese typischerweise der Entwickler; auf dem Sekundärmarkt ca. 2–3 %.

Alles zusammen sollten Sie also ca. 3–4 % über dem Kaufpreis beim Kauf aus zweiter Hand einplanen; bei Neubauten vom Entwickler überprüfen Sie, ob der Preis die 5 % MwSt. auf den ersten Verkauf enthält — andernfalls addieren Sie diese hinzu. Es gibt keine Grundsteuer oder andere Transfergebühren. Es gibt keine Grundsteuer oder andere Transfergebühren.

Jährliche Kosten für Eigentümer

Im Oman gibt es keine jährliche Grundsteuer. Die üblichen Kosten sehen wie folgt aus:

• Service Charges in ITC (Resort-Verwaltungsgebühren): Im Premium-Resort Al Mouj ca. 10–15 OMR/m² pro Jahr; in anderen Resorts normalerweise weniger. Fordern Sie für ein konkretes Projekt immer den genauen Satz an.
• Strom und Wasser: ca. 30–80 OMR pro Monat bei einer Wohnung, im Sommer mehr wegen der Klimaanlage.
• Bei der Vermietung wird der Mietvertrag in der Gemeinde mit einer Gebühr von ca. 3 % der jährlichen Miete registriert.

Vermietung und Rendite

Ein Eigentümer in einem ITC darf langfristig und kurzfristig vermieten. In Resorts funktioniert oft ein Hotel- oder Vermietungspoolprogramm über einen Betreiber (typischerweise Hawana Salalah, Jebel Sifah) — das Resort verwaltet und vermietet Ihre Immobilie und Sie erhalten einen Anteil der Einnahmen. Die Kurzzeitvermietung auf eigene Faust unterliegt den Regeln des Resorts und der touristischen Regulierung — überprüfen Sie dies für das konkrete Projekt.

Besteuerung: Der Oman hat derzeit keine Einkommenssteuer für natürliche Personen — Mieteinnahmen betragen 0 %. Ab 1.1.2028 wird eine 5 % Einkommenssteuer auf Einkommen über 42.000 OMR pro Jahr (ca. 100.000 €) eingeführt — die meisten normalen Vermieter werden davon nicht betroffen sein. Steuerpflichten können je nach Ihrer Steuerwohnsitz in der Slowakei oder Tschechien entstehen; wir empfehlen eine Beratung mit einem Steuerberater.

Rohrendite: Muskat ca. 5–8 % pro Jahr (Wohnungen höher als Villen); Nettorendite nach Kosten ca. 3,5–5 %.

Aufenthalt und Visa

Das ist der Hauptvorteil von ITC-Zonen: Der Kauf in einem ITC gibt dem Eigentümer und der engsten Familie einen Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum für die Dauer des Eigentums. Um ein Visum muss angesucht werden, es entsteht nicht automatisch.

Für größere Investitionen gibt es eine Investor-Residenz (Programm erneuert ab 31.8.2025 über Invest Oman): Eine Immobilie ab mindestens 250.000 OMR bedeutet einen 5-jährigen Aufenthalt, ab 500.000 OMR einen 10-jährigen Aufenthalt; dies umfasst Ehegatte, Kinder und unterhaltsberechtigte Eltern.

Touristisch: Bürger der EU können 14 Tage visumfrei in den Oman reisen; seit August 2026 gibt es auch ein kostenloses 14-tägiges Touristenvisum (Beschluss ROP 109/2026), das vor Ablauf in einen anderen Typ Touristenvisum umgewandelt werden kann; für längere Aufenthalte dient eVisa über das Portal der Royal Oman Police (ca. bis zu 30 Tagen).

Finanzierung

Es gibt lokale Hypotheken für Ausländer — ausgewählte Banken vergeben diese für ITC-Projekte, typischerweise mit höherer Anzahlung und Sätzen ca. 4–6 %. Die vorherrschende Praxis ist jedoch Barzahlung oder Zahlungsplan des Entwicklers: Raten während des Baus, manchmal auch nach Übergabe, ohne Bank.

Alternativ ist ein Darlehen bei einer slowakischen oder tschechischen Bank mit einer inländischen Immobilie als Sicherheit möglich — eine inländische Bank wird die omanische Immobilie nicht eintragen.

Eine praktische Notiz zur Währung: Der Rial (OMR) ist fest an den US-Dollar gebunden, berücksichtigen Sie daher das Wechselkursrisiko EUR/USD.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Kaufen Sie ausschließlich in einer genehmigten ITC-Zone — nur dort entstehen für einen Ausländer Eigentumsrechte und ein Anspruch auf Aufenthalt. Lassen Sie sich den ITC-Status dokumentieren.
• Treuhandkonto und Entwicklerlizenz. Nach Gesetz 79/2025 muss ein Entwickler über eine Lizenz und ein projektgebundenes Treuhandkonto verfügen, von dem er in Abhängigkeit von den Bauphasen abruft, und muss Verträge im Immobilienregister registrieren. Überweisungen nur auf das Treuhandkonto des Projekts.
• Liquidität. Der Markt ist wesentlich kleiner und weniger liquide als Dubai — ein Weiterverkauf kann länger dauern. Halten Sie sich an etablierte Resorts mit funktionierender Verwaltung.
• Grundstücke: Es gilt die Verpflichtung, innerhalb von 4 Jahren zu bebauen.
• Service Charges und Mietpool. Überprüfen Sie im Voraus die Höhe der Gebühren und die Bedingungen des Mietpools — Einnahmeaufteilung, Garantien, Ausschlüsse für Eigennutzung.
• Verzögerungen bei Off-Plan-Projekten treten auf — achten Sie im SPA auf Fertigstellungstermine und Strafen.

Verkauf in der Zukunft

Eine Gewinnsteuer beim Verkauf existiert heute nicht (0 %) auch nicht für Nicht-Residenten. Ab 2028 kann ein Gewinn 5 % Steuer unterliegen, aber nur für Einkommen über die jährliche Grenze von 42.000 OMR; das Gesetz sieht eine Befreiung für die Hauptwohnung vor (Besitz mindestens 2 Jahre) und eine einmalige lebenslange Befreiung für eine weitere Immobilie — Details werden durch Durchführungsvorschriften präzisiert.

Die Registrierungsgebühr von 3 % zahlt der neue Käufer; der Verkäufer regelt eventuell Maklergebühren. Achtung: Durch den Verkauf erlischt das an das Eigentum gebundene Aufenthaltsrecht.

In der Heimat gilt ungefähr: In der Slowakei Befreiung nach 5 Jahren Eigentum, in Tschechien nach 10 Jahren — immer gemäß Steuerwohnsitz.

Häufig gestellte Fragen

Ist das Eigentum in einem ITC ein "echtes" Freehold? Ja — vollständiges Eigentum registriert im Ministerium mit der Eigentumsurkunde Mulkiya; kann an einen Ausländer verkauft, vermietet und vererbt werden.

Bekomme ich die Residenz automatisch? Eigentum in einem ITC begründet einen Anspruch auf ein Aufenthaltsvisum für Sie und die engste Familie für die Dauer des Eigentums; Sie müssen darum ansuchen.

Muss ich in den Oman fliegen? Nicht unbedingt — der Kauf kann per Vollmacht abgewickelt und die Registrierung vom Entwickler oder Rechtsanwalt übernommen werden.

Welche Steuern zahle ich? Beim Kauf 3 % Registrierung; bei Neubauten vom Entwickler zusätzlich 5 % MwSt. auf den ersten Verkauf (Weiterverkauf ist von der MwSt. befreit). Keine jährliche Grundsteuer; Vermietung und Verkauf sind heute steuerfrei, ab 2028 gilt die 5 % Steuer nur für Einkommen über 42.000 OMR pro Jahr.

Kann ich vermieten, wenn ich nicht im Oman lebe? Ja — meistens über ein Verwaltungs- oder Hotelprogramm direkt im Resort.

Wie unterscheidet sich der Oman von Dubai? Niedrigere Anschaffungskosten (3 % gegenüber 4 % plus Gebühren), ruhigerer Resort-Markt und Aufenthalt direkt durch Eigentum in ITC-Zonen; Nachteil ist geringere Liquidität und kleinere Projektauswahl.

Nächster Schritt

Wenn Sie der Oman interessiert, gehen wir gerne kostenlos und unverbindlich mit Ihnen durch, welches Resort und welche Art von Immobilie zu Ihrem Ziel passt — ob es sich um eine Investition mit Mietpool handelt oder um einen Platz zum Überwintern. Nehmen Sie einfach Kontakt mit uns auf.

In der Zwischenzeit können Sie sich die aktuelle Angebote im Oman ansehen.

Datenstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.