Kúpa nehnuteľnosti v Ománe: freehold, dane a pobyt

Omán je pokojnejšou alternatívou k Dubaju: vstupné náklady pri kúpe sú nižšie (3 % oproti 4 % plus poplatky), trh je rezortný a menej hektický a — čo je pre mnohých kupujúcich rozhodujúce — vlastníctvo v schválenej zóne zakladá nárok na pobytové vízum pre vlastníka aj najbližšiu rodinu. V tomto sprievodcovi nájdete, kde presne môže Slovák či Čech v Ománe kupovať, ako prebieha proces, koľko to celé stojí a na čo si dať pozor.

Môže cudzinec v Ománe kupovať?

Áno, ale len na vymedzených miestach. Občania SR/ČR môžu nadobudnúť nehnuteľnosť výlučne v tzv. Integrated Tourism Complex (ITC) — vládou schválených rezortných zónach, medzi ktoré patria napríklad Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah či AIDA pri Yiti.

V ITC získava cudzinec plné vlastníctvo (freehold) bytu, vily alebo pozemku s právom predať, prenajať, darovať aj dediť. Pri kúpe pozemku v ITC platí povinnosť dostavať do 4 rokov, inak môže štát pozemok vydražiť.

Mimo ITC cudzinec (s výnimkou občanov štátov GCC) vlastniť nemôže; pre investorov existuje užívacie právo (usufruct) až na 99 rokov. Vylúčené sú pohraničné, vojenské a pamiatkové zóny. Občania EÚ nemajú osobitné výnimky.

Dobrá správa pre istotu kupujúcich: nový zákon o regulácii realitného trhu (kráľovský dekrét 79/2025) zjednotil pravidlá registrácie, developmentu a sprostredkovania.

Proces kúpy krok za krokom

1. Rezervácia jednotky a rezervačná záloha — orientačne 5 – 10 % ceny.
2. Kúpna zmluva (SPA) s developerom; pri off-plan (nehnuteľnosti vo výstavbe) sa platí podľa harmonogramu výstavby.
3. Registrácia vlastníctva na Ministerstve bývania a urbanizmu (MoHUP). Cudzinec dokladá pas, doklad o legálnom vstupe do krajiny a niekedy aj doklad o pôvode prostriedkov; súčasťou je NOC/schválenie ministerstva.
4. Registračný poplatok 3 % a vydanie listu vlastníctva „Mulkiya“ — zvyčajne 2 – 4 týždne od doplatenia ceny.
5. Kúpa na diaľku je možná cez splnomocnenie (notárske overenie + legalizácia + preklad); väčší developeri bežne podpisujú SPA elektronicky a registráciu vybaví ich právnik.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

Omán je nákladovo jedna z najjednoduchších destinácií:

• Registračný poplatok: 3 % z kúpnej ceny (platí kupujúci) — hlavný jednorazový náklad; stav k roku 2025/26, sadzba je dlhodobo stabilná.
• DPH: prvý predaj novej rezidenčnej nehnuteľnosti developerom podlieha 5 % DPH (overte si, či ju developer už zahŕňa v cene); ďalší predaj a prenájom rezidenčných nehnuteľností sú od DPH oslobodené.
• Právnik (odporúčaný, nie povinný): orientačne 0,5 – 1 % ceny.
• Provízia makléra: pri novostavbách ju spravidla platí developer; na sekundárnom trhu orientačne 2 – 3 %.

Spolu teda rátajte orientačne 3 – 4 % nad kúpnu cenu pri kúpe z druhej ruky; pri novostavbe od developera si overte, či cena zahŕňa 5 % DPH z prvého predaja — inak ju pripočítajte. Kolková ani iná prevodová daň neexistuje. Kolková ani iná prevodová daň neexistuje.

Ročné náklady vlastníka

Ročná daň z nehnuteľnosti v Ománe neexistuje. Bežné náklady vyzerajú takto:

• Service charges v ITC (poplatky za správu rezortu): v prémiovom Al Mouj orientačne 10 – 15 OMR/m² ročne; v iných rezortoch spravidla menej. Presnú sadzbu si vždy vyžiadajte pri konkrétnom projekte.
• Energie a voda: orientačne 30 – 80 OMR mesačne pri byte, v lete viac kvôli klimatizácii.
• Pri prenájme sa nájomná zmluva registruje na obci s poplatkom orientačne 3 % z ročného nájmu.

Prenájom a výnos

Vlastník v ITC smie prenajímať dlhodobo aj krátkodobo. V rezortoch často funguje hotelový alebo rental pool program cez operátora (typicky Hawana Salalah, Jebel Sifah) — nehnuteľnosť vám spravuje a prenajíma rezort a vy dostávate podiel z príjmov. Krátkodobý prenájom na vlastnú päsť podlieha pravidlám rezortu a turistickej regulácii — preverte pri konkrétnom projekte.

Zdanenie: Omán zatiaľ nemá daň z príjmov fyzických osôb — príjem z prenájmu je 0 %. Od 1. 1. 2028 sa zavádza 5 % daň z príjmov nad 42 000 OMR ročne (orientačne 100 000 €) — väčšiny bežných prenajímateľov sa nedotkne. Daňové povinnosti môžu vzniknúť na Slovensku či v Česku podľa vašej daňovej rezidencie; odporúčame konzultáciu s daňovým poradcom.

Hrubé výnosy: Muskat orientačne 5 – 8 % ročne (byty vyššie než vily); čistý výnos po nákladoch orientačne 3,5 – 5 %.

Pobyt a víza

Toto je hlavná výhoda ITC zón: kúpa v ITC dáva vlastníkovi a najbližšej rodine nárok na rezidenčnú vízu po dobu vlastníctva. O vízum treba požiadať, nevzniká automaticky.

Pre väčšie investície existuje investorská rezidencia (program obnovený od 31. 8. 2025 cez Invest Oman): nehnuteľnosť za minimálne 250 000 OMR znamená 5-ročný pobyt, od 500 000 OMR 10-ročný pobyt; zahŕňa manžela/manželku, deti a závislých rodičov.

Turisticky: občania EÚ môžu do Ománu na 14 dní bez víza; od augusta 2026 existuje aj bezplatné 14-dňové turistické vízum (rozhodnutie ROP 109/2026), ktoré sa dá pred uplynutím zmeniť na iný typ turistického víza; na dlhší pobyt slúži eVisa cez portál Royal Oman Police (orientačne do 30 dní).

Financovanie

Miestne hypotéky pre cudzincov existujú — vybrané banky ich poskytujú pri ITC projektoch, typicky s vyššou akontáciou a sadzbami orientačne 4 – 6 %. Prevažná prax je však hotovosť alebo splátkový plán developera: splátky počas výstavby, niekedy aj po odovzdaní, bez banky.

Alternatívou je úver v slovenskej alebo českej banke zabezpečený domácou nehnuteľnosťou — ománsku nehnuteľnosť domáca banka nezaloží.

Jedna praktická poznámka k mene: rijál (OMR) je pevne naviazaný na americký dolár, počítajte preto s kurzovým rizikom EUR/USD.

Riziká a na čo si dať pozor

• Kupujte výlučne v schválenej ITC zóne — len tam vzniká cudzincovi vlastníctvo a nárok na pobyt. Status ITC si nechajte doložiť.
• Escrow účet a licencia developera. Podľa zákona 79/2025 musí mať developer licenciu a projektový viazaný (escrow) účet, z ktorého čerpá podľa fáz výstavby, a musí registrovať zmluvy v realitnom registri. Platby posielajte len na escrow účet projektu.
• Likvidita. Trh je podstatne menší a menej likvidný než Dubaj — ďalší predaj môže trvať dlhšie. Držte sa etablovaných rezortov s funkčnou správou.
• Pozemky: platí povinnosť dostavať do 4 rokov.
• Service charges a rental pool. Preverte si vopred výšku poplatkov a podmienky rental poolu — delenie príjmov, garancie, výluky pre vlastné užívanie.
• Meškanie off-plan projektov sa vyskytuje — v SPA sledujte termíny dokončenia a sankcie.

Predaj v budúcnosti

Daň zo zisku pri predaji dnes neexistuje (0 %) ani pre nerezidentov. Od roku 2028 môže zisk podliehať 5 % dani len nad ročný príjmový limit 42 000 OMR; zákon počíta s oslobodením hlavného bývania (držba aspoň 2 roky) a jednorazovým celoživotným oslobodením ďalšej nehnuteľnosti — detaily upresnia vykonávacie predpisy.

Registračný poplatok 3 % platí nový kupujúci; predávajúci rieši prípadnú províziu makléra. Pozor: predajom zaniká pobytové právo viazané na vlastníctvo.

Doma platí orientačne: na Slovensku oslobodenie od dane po 5 rokoch vlastníctva, v Česku po 10 rokoch — vždy podľa daňovej rezidencie.

Časté otázky

Je vlastníctvo v ITC „naozajstný“ freehold? Áno — plné vlastníctvo zapísané na ministerstve s listom vlastníctva Mulkiya; možno predať, prenajať aj dediť, aj v prospech cudzinca.

Dostanem pobyt automaticky? Vlastníctvo v ITC zakladá nárok na rezidenčnú vízu pre vás a najbližšiu rodinu po dobu vlastníctva; treba o ňu požiadať.

Musím do Ománu letieť? Nie nutne — kúpu možno vybaviť splnomocnením a registráciu zabezpečí developer alebo právnik.

Aké dane zaplatím? Pri kúpe 3 % registrácia; pri novostavbe od developera navyše 5 % DPH z prvého predaja (resale je od DPH oslobodený). Žiadna ročná daň z nehnuteľnosti; prenájom aj predaj sú dnes bez dane, od 2028 sa 5 % daň týka len príjmov nad 42 000 OMR ročne.

Môžem prenajímať, keď v Ománe nežijem? Áno — najčastejšie cez správcovský alebo hotelový program priamo v rezorte.

Čím sa Omán líši od Dubaja? Nižšie vstupné náklady (3 % oproti 4 % plus poplatky), pokojnejší rezortný trh a pobyt priamo z vlastníctva v ITC; nevýhodou je menšia likvidita a užší výber projektov.

Ďalší krok

Ak vás Omán zaujal, radi s vami bezplatne a nezáväzne prejdeme, ktorý rezort a typ nehnuteľnosti sedí vášmu zámeru — či už ide o investíciu s rental poolom, alebo o miesto na zimovanie. Stačí sa nám ozvať.

Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Ománe.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.