Immobilienkauf in Spanien: Prozess, Steuern und Risiken

Spanien ist für Käufer aus der Slowakei und Tschechien eines der zugänglichsten Länder überhaupt: EU-Bürger erwerben hier Immobilien unter genau denselben Bedingungen wie Spanier, im vollständigen Eigentum und ohne jegliche Genehmigungen. Der Prozess ist so etabliert, dass der Kauf aus der Ferne durch Vollmacht gängige Praxis ist – während des gesamten Kaufs müssen Sie nicht ein einziges Mal nach Spanien reisen. Die Frage lautet daher nicht, ob Sie kaufen können, sondern wie viel Sie über den Kaufpreis hinaus ausgeben werden und worauf Sie achten müssen. In diesem Leitfaden gehen wir das Schritt für Schritt durch; die Steuersätze werden für Andalusien angegeben, zu dem Costa del Sol gehört.

Kann ein Ausländer in Spanien kaufen?

Ja, ohne Einschränkungen. Slowaken und Tschechen kaufen Wohnungen, Häuser und Grundstücke im vollständigen Eigentum (plena propiedad, Äquivalent von Freieigenschaft); Leasehold wird in Spanien nicht verwendet. Die einzige verwaltungstechnische Voraussetzung ist die NIE (Número de Identificación de Extranjero) – eine Steueridentifikationsnummer für Ausländer, ohne die der Kauf nicht abgeschlossen werden kann. Die NIE wird durch einen Rechtsanwalt per Vollmacht besorgt (es dauert 4–8 Wochen), oder Sie beantragen sie beim Konsulat oder persönlich in Spanien. Da die Beschaffung eine Weile dauert, empfiehlt es sich, sie gleich zu Beginn der Suche zu beantragen. In der Praxis benötigen Sie auch ein spanisches Bankkonto.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierungsvertrag und Reservierungsgebühr (üblicherweise 3.000–10.000 €) – die Immobilie wird aus dem Angebot genommen und wird nicht mehr anderen Interessenten angeboten.
2. Rechtliche Überprüfung der Immobilie durch einen Rechtsanwalt: Grundbuchauszug, Lasten, Baugenehmigungen und Schulden gegenüber der Eigentümergemeinschaft.
3. Contrato de arras (Anzahlungsvertrag) – üblicherweise 10 % des Preises. Das Regime ist streng für beide Seiten: Falls der Käufer zurücktritt, verliert er die Anzahlung; Falls der Verkäufer zurücktritt, erstattet er das Doppelte. Bei Neubauten wird anstelle von Arras ein Kaufvertrag mit dem Entwickler mit Zahlungsplan unterzeichnet.
4. Escritura de compraventa – Unterzeichnung der Kaufurkunde beim Notar, Zahlung des Restbetrags per Bankcheck oder Überweisung, Übergabe der Schlüssel und Eintrag ins Grundbuch (Registro de la Propiedad).

Bei einer bestehenden Immobilie dauert der Weg vom Angebot zum Erhalt der Schlüssel üblicherweise 8–12 Wochen. Der Kauf aus der Ferne funktioniert einfach: Der Käufer erteilt seinem Rechtsanwalt eine notarielle Vollmacht (poder), die auch zu Hause mit Apostille unterzeichnet werden kann. Beim Kauf während der Bauphase (off-plan) wird die Escritura erst nach Fertigstellung und Abnahme unterzeichnet.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich von dieser Liste nicht erschrecken. Der Käufer zahlt nicht alles – einige Posten trägt der Verkäufer oder Entwickler und einige sind bereits im notierten Preis enthalten. Dies sind darüber hinaus einmalige Kosten beim Kauf, keine regelmäßigen Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie genau über den Preis hinaus zahlen werden, damit Sie mit einer endgültigen Zahl entscheiden können.

Der Kaufpreis ist nicht die endgültige Summe – in Andalusien müssen Sie hinzurechnen:

• Neubau vom Entwickler: MwSt. (IVA) 10 % + Stempelgebühr AJD 1,2 %.
• Ältere Immobilie (Weiterverkauf): Transfersteuer ITP 7 % – einheitlicher Satz, der auf den Kaufpreis oder den behördlichen Referenzwert aus dem Kataster berechnet wird, je nachdem welcher höher ist.
• Notar + Grundbuch: ungefähr 0,5–1,5 % zusammen.
• Rechtsanwalt: üblicherweise etwa 1 % + MwSt.

Bereiten Sie sich also auf ungefähr 10–12 % über dem Kaufpreis bei einer älteren Immobilie und 12–14 % bei einem Neubau vor.

Jährliche Kosten für den Eigentümer

Auch nach dem Kauf müssen regelmäßige Ausgaben eingeplant werden – berücksichtigen Sie sie von Anfang an bei der Budgetplanung:

• IBI (Gemeindesteuer auf Immobilien): 0,4–1,1 % des Katastralwerts, der deutlich unter dem Marktpreis liegt. Bei einer typischen Wohnung an der Costa del Sol liegt dies ungefähr bei hundert Euro pro Jahr.
• Einkommensteuer auf unterstelltes Einkommen für Nichtresidenten: Auch wenn Sie die Immobilie nicht vermieten, besteuert der Staat sie als fiktives Einkommen – 19 % von 1,1 % (bzw. 2 %) des Katastralwerts. Dies wird einmal jährlich mit dem Formular Modelo 210 eingereicht.
• Comunidad – Gebühren für die Eigentümergemeinschaft oder das Resort: Je nach Ausstattung ungefähr 50–400 € monatlich, in Luxus-Resorts auch mehr.
• Müllabfuhr (basura), Energie und Versicherung: ungefähr niedrige Hunderte Euro pro Jahr plus Verbrauch.
• Vermögensteuer: In Andalusien praktisch 100 % erlassen; die landesweite Solidaritätssteuer betrifft nur Vermögen über 3 Millionen €.

Vermietung und Ertrag

Ausländer dürfen ohne Einschränkungen vermieten, und eine Langzeitvermietung erfordert keine Lizenz. Anders ist es bei Kurzzeit- (Tourismus-) Vermietung: In Andalusien ist eine Registrierung VUT/VFT im regionalen Tourismusregister (Registro de Turismo de Andalucía) erforderlich. Ab April 2025 gilt darüber hinaus, dass Sie in einem Mehrfamilienhaus die Zustimmung von 3/5 der Eigentümergemeinschaft benötigen, und Gemeinden können Tourismusvermietungen in bestimmten Zonen einschränken. Wenn Sie mit Investitionsabsicht kaufen, müssen daher die konkrete Gemeinde und das konkrete Haus vor dem Kauf überprüft werden. Das landesweite einheitliche Register für Kurzzeitvermietungen wurde durch einen Gerichtshof vom 19. 5. 2026 (das digitale Fenster und die Verpflichtung der Plattformen zur Meldung von Daten bleiben bestehen) aufgehoben – entscheidend ist daher die andalusische Registrierung.

Mietertrag von Nichtresidenten aus der EU wird mit einem Satz von 19 % besteuert, mit der Möglichkeit, proportionale Kosten abzuziehen, erneut über das Formular Modelo 210. Die Erträge hängen von der Lage und Auslastung ab; konkrete Zahlen können wir nicht garantieren.

Aufenthalt und Visa

Der Kauf einer Immobilie gewährt keine Aufenthaltsrechte – aber als EU-Bürger benötigen Sie diese auch nicht. Slowaken und Tschechen dürfen sich unbegrenzt in Spanien aufhalten; bei einem Aufenthalt von über 90 Tagen registrieren sie sich (certificado de registro de ciudadano de la UE). "Goldenes Visum", d. h. Aufenthalt gegen Investition ab 500.000 €, hat Spanien zum 3. 4. 2025 abgeschafft – EU-Bürger waren aber ohnehin nicht betroffen.

Finanzierung

Spanische Banken gewähren Nichtresidenten aus der EU normalerweise Hypotheken bis zu 60–70 % des Preises, basierend auf dem niedrigeren Wert zwischen Kaufpreis und Bankenschätzung. Sie benötigen daher Eigenkapital für 30–40 % des Preises plus Kaufkosten. Die Bank wird Einkommensnachweise, Steuererklärungen und Kontoauszüge anfordern, üblicherweise mit Übersetzung.

Bei Projekten im Bau ist ein Zahlungsplan des Entwicklers üblich: ungefähr 20–40 % des Preises werden während des Baus gezahlt und der Rest bei Übergabe – dies kann durch eine Hypothek gedeckt werden. Eine Alternative ist ein Darlehen einer slowakischen oder tschechischen Bank mit Sicherheit durch eine Immobilie zu Hause (sogenannte amerikanische Hypothek); in Spanien treten Sie dann als Barkaäufer auf.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Kauf während des Baus: Das Gesetz (Ley 20/2015) verpflichtet den Entwickler, alle Anzahlungen durch eine Bankgarantie oder Versicherung zu decken und sie nur nach Erhalt der Baugenehmigung anzunehmen. Fordern Sie immer eine individuelle Bankgarantie (aval) für jede Zahlung an und zahlen Sie nur auf das spezielle Konto des Entwicklers.
• Legalität der Konstruktion: bei Neubauten die Lizenz für die erste Inbetriebnahme überprüfen (licencia de primera ocupación), bei älteren Häusern die Legalität der Konstruktion – dies betrifft besonders ländliche Häuser auf unbebaubarem Land.
• Unabhängiger Rechtsanwalt: Kaufen Sie nur mit Ihrem eigenen Rechtsanwalt, nicht mit dem des Entwicklers.
• Referenzwert des Katasters: Die Steuer kann darauf berechnet werden, wenn sie höher als der Kaufpreis ist – Ihr Rechtsanwalt kann dies im Voraus prüfen, sodass Sie nicht überrascht werden.
• Schulden, die auf der Immobilie lasten: Verpflichtungen gegenüber der Eigentümergemeinschaft oder unbezahlte IBI gehen teilweise auf den Käufer über – eine Überprüfung ist erforderlich.

Verkauf in der Zukunft

Nichtresidenten zahlen Kapitalertragssteuer 19 % – auf die Differenz zwischen Verkaufs- und Anschaffungspreis einschließlich nachgewiesener Kosten und Investitionen. Der Käufer ist beim Verkauf verpflichtet, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und an die Steuerbehörde zu zahlen als Vorauszahlung (Modelo 211); der Verkäufer rechnet dann innerhalb von 4 Monaten die tatsächliche Steuer ab (Modelo 210) und die Steuerbehörde erstattet etwaige Überbeträge zurück. Hinzu kommt die Gemeindesteuer Plusvalía municipal auf Wertzuwachs des Grundstücks – ungefähr 0,5–3 % des Wertes; beim Verkauf mit Verlust wird sie nicht gezahlt. Wichtig: Es gibt keinen Zeittest, die Kapitalertragssteuer wird unabhängig von der Besitzdauer gezahlt.

Häufig gestellte Fragen

Brauche ich NIE schon vor der Reservierung? Nein, aber beantragen Sie es so schnell wie möglich – ohne NIE kann die Escritura nicht unterzeichnet werden und die Beschaffung kann Wochen bis Monate dauern.

Muss ich beim Kauf persönlich in Spanien sein? Nein. Normalerweise wird über eine Vollmacht an Ihren Rechtsanwalt gekauft, die auch zu Hause mit Apostille unterzeichnet werden kann.

Wie viel sollte ich über dem Kaufpreis einplanen? Ungefähr 10–14 % je nachdem, ob es sich um einen Neubau (MwSt. 10 % + AJD 1,2 %) oder eine ältere Immobilie (ITP 7 %) handelt.

Sind meine Gelder beim Kauf während des Baus sicher? Zahlungen müssen nach Gesetz durch eine Bankgarantie oder Versicherung gedeckt sein – fordern Sie immer einen Nachweis der Garantie für jede Zahlung an.

Kann ich meine Wohnung an Touristen vermieten? Ja, nach Registrierung im andalusischen Tourismusregister; in einem Mehrfamilienhaus ist seit 2025 die Zustimmung von 3/5 der Eigentümer erforderlich und einige Gemeinden beschränken Tourismusvermietungen – dies wird für die konkrete Immobilie überprüft.

Bekomme ich eine Hypothek in Spanien? Als Nichtresident aus der EU normalerweise bis zu 60–70 % des Preises; Alternativen sind ein Zahlungsplan des Entwicklers oder ein Darlehen zu Hause gegen Ihre eigene Immobilie.

Nächster Schritt

Wenn Sie über einen Kauf in Spanien nachdenken, werden wir gerne kostenlos und unverbindlich Ihr Vorhaben mit Ihnen durchgehen – von der Wahl des Ortes über die Budgetplanung bis zu den steuerlichen Implikationen. Eine Beratung spart Ihnen Stunden eigener Recherche und zeigt Ihnen, ob und wie Ihr Plan Sinn macht. In der Zwischenzeit können Sie sich aktuelle Angebote in Spanien ansehen.

Informationsstand: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.