Immobilienkauf in Thailand: Prozess, Steuern und Worauf Sie achten müssen

Thailand ist eines der wenigen asiatischen Länder, in dem ein Ausländer — auch ein Slowake oder Tscheche — eine Wohnung im vollständigen Eigentum kaufen kann, das im Grundbuch eingetragen ist, gleichberechtigt mit Einheimischen. In Ferienorten wie Pattaya und Jomtien werden bei langfristiger Vermietung üblicherweise Rohrenditen von etwa 5 – 7 % (ungefähr) angegeben und Käufe aus der Ferne sind hier gängige Praxis. Die Regeln sind jedoch spezifisch und es lohnt sich, sie zu kennen, bevor Sie die Reservierungsgebühr überweisen.

Darf ein Ausländer in Thailand kaufen?

Ja — aber nur Wohnungen in Eigentumswohnungen (Condos). Ein Ausländer kann eine Wohnung im Freeholding besitzen, also im vollständigen Eigentum, das im Grundbuch eingetragen ist, vorausgesetzt, der Anteil der Ausländer im betreffenden Gebäude übersteigt nicht 49 % der Gesamtnutzfläche. Diese „Foreign Quota" stammt aus dem Condominium Act von 1979 (ursprünglich 40 %), wurde durch eine Novelle 1999 auf die heutigen 49 % erhöht und bleibt trotz Vorschlägen zur Erhöhung auf 75 % in Kraft.

Wenn die Quote im Gebäude ausgeschöpft ist, kann die Wohnung nur im Leasehold gekauft werden — ein registriertes Mietverhältnis für maximal 30 Jahre. Versprochene Verlängerungen im Sinne von „30+30+30" sind nur ein Vertragsversprechen, kein rechtlicher Anspruch; ein Urteil des Obersten Gerichtshofs von 2025 stellte auch verkettete Verlängerungen in Frage.

Grundstücke und Häuser mit Grundstück darf ein Ausländer nicht besitzen. Eine Umgehung des Verbots durch eine thailändische Gesellschaft mit eingesetzten Mitgesellschaftern (Nominees) ist illegal und die Behörden prüfen solche Konstruktionen seit 2023 aktiv. Für EU-Bürger gelten keine Ausnahmen — die Regeln sind für alle Ausländer gleich.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung. Sie zahlen eine Reservierungsgebühr von etwa 50 000 – 200 000 THB und die Wohnung wird aus dem Angebot genommen.
2. Kaufvertrag (SPA). Wird innerhalb von 2 – 4 Wochen unterzeichnet; beim Kauf während des Baus (Off-Plan) werden die Zahlungen in Raten gemäß Bauphasen direkt an den Entwickler geleistet.
3. Geldtransfer aus dem Ausland. Der Kaufpreis muss in Thailand in Fremdwährung aus dem Ausland mit dem Zweck "purchase of condominium" eingehen. Die Bank stellt das FET-Formular aus (Foreign Exchange Transaction, bei Beträgen über etwa 50 000 USD) — ohne dieses wird das Grundbuch das Freeholding nicht auf den Ausländer eintragen.
4. Eintragung im Grundbuch (Land Office). Gebühren werden bezahlt, die Eintragung wird vor dem Beamten unterzeichnet und der Käufer erhält den Eigentumstitel zur Einheit (Eigentumswohnungstitel Or. Chor. 2). Die Eintragung selbst dauert einen Tag; das fertiggestellte Gebäude wird nach der Abnahme übertragen.
5. Kauf aus der Ferne ist üblich — Sie regeln dies mit einer Vollmacht auf dem Grundbuchtformular (Tor Dor 21) mit beglaubigten Unterschriften, üblicherweise durch einen lokalen Anwalt.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Erschrecken Sie nicht bei dieser Liste. Nicht alles zahlt der Käufer — Teile der Posten trägt der Verkäufer oder der Entwickler und einige sind möglicherweise bereits im angebotenen Preis enthalten. Außerdem handelt es sich um einmalige Kosten beim Kauf, nicht um regelmäßige Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen im Voraus, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie mit der endgültigen Zahl entscheiden können.

• Übertragungsgebühr: 2 % vom geschätzten oder Kaufpreis (je nachdem, welcher höher ist). Bei Neubauten darf der Entwickler maximal die Hälfte (1 %) auf den Käufer übertragen, bei weiteren Verkäufen wird die Gebühr üblicherweise nach Absprache geteilt.
• Spezielle Geschäftssteuer 3,3 % zahlt der Verkäufer, wenn er die Immobilie weniger als 5 Jahre lang besessen hat; andernfalls wird eine Gebühr von 0,5 % gezahlt. Beide werden nie gleichzeitig gezahlt.
• Quellensteuer des Verkäufers: Unternehmen 1 %, natürliche Person nach progressiver Tabelle vom geschätzten Preis und von den Jahren der Haltung.
• Käufer einer Neubauwohnung rechnet realistisch mit etwa 1 % Übertragungsgebühr, einmaliger Rücklagengebühr (etwa 500 – 1 000 THB/m²), Verwaltungszahlung und Zählermontage. Der Anwalt kostet etwa 30 000 – 60 000 THB.

Die Gesamttransaktionskosten liegen üblicherweise bei 2,5 – 6,5 % (ungefähr), je nachdem, wer welche Posten trägt.

Jährliche Kosten des Eigentümers

• Grund- und Gebäudesteuer: Wohnsteuersätze etwa 0,02 – 0,1 % des amtlichen Wertes pro Jahr; ungenutzte oder gewerbliche Immobilien sind höher, ab 0,3 %.
• Gebäudeverwallung (CAM-Gebühr): etwa 25 – 100 THB/m² monatlich; in Pattaya und Jomtien ist bei mittlerer Kategorie ein typischer Satz von 35 – 70 THB/m²/Monat üblich.
• Versorgungskosten: Strom etwa 4 – 5 THB/kWh, Wasser ist günstig, Internet etwa 300 – 600 THB monatlich.

Vermietung und Rendite

Ein Ausländer darf eine Wohnung vermieten, aber nur für 30 Tage und länger. Kürzere Aufenthalte im Airbnb-Stil erfordern eine Hotelllizenz nach dem Hotel Act, die ein gewöhnliches Eigentumswohnungsgebäude nicht erhält — es droht eine Geldbuße von 20 000 THB plus 10 000 THB für jeden Tag der Verletzung.

Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen von Nicht-Residenten ist eine Quellensteuer von 15 % der Bruttomiete. Eine Alternative ist die Abgabe einer Steuererklärung mit einem pauschalen Kostenabzug von 30 % und einem progressiven Steuersatz — das ist oft günstiger. Die Tschechische Republik hat mit Thailand ein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung; die Slowakei hat kein Abkommen zur Vermeidung von Doppelbesteuerung mit Thailand — slowakische Eigentümer sollten daher die Steuerauswirkungen (mögliche Doppelbesteuerung) im Voraus mit einem Steuerberater besprechen.

Bruttrenditen bei langfristiger Vermietung in Pattaya werden üblicherweise mit etwa 5 – 7 % (ungefähr) angegeben; die Nettorendite nach Kosten ist deutlich niedriger.

Aufenthaltserlaubnis und Visa

Der Kauf einer Immobilie in Thailand gibt keine Aufenthaltsrechte. Bürger der Slowakei und der Tschechischen Republik haben eine visumfreie Einreise für 60 Tage mit Möglichkeit der Verlängerung um 30 Tage für 1 900 THB. Achtung: Das Kabinett genehmigte am 19. 5. 2026 die Verkürzung des visumfreien Aufenthalts auf 30 Tage und die Änderung wird 15 Tage nach Veröffentlichung im amtlichen Blatt gelten — überprüfen Sie vor der Reise den aktuellen Status.

Langfristige Möglichkeiten:

• DTV — 5 Jahre, 180 Tage pro Einreise, vorgesehen für Fernarbeitende,
• LTR — 10 Jahre; Investition ab 500 000 USD zum Beispiel in Immobilien plus weitere Bedingungen,
• Thailand Privilege — bezahlte Mitgliedschaft für 5 – 20 Jahre,
• Ruhestandsvisum O — ab 50 Jahren, Hinterlegung von 800 000 THB in einer thailändischen Bank.

Finanzierung

Ein Ausländer erhält praktisch keine lokale Hypothek — Ausnahmen sind UOB- und ICBC-Banken mit strengen Bedingungen und MBK Guarantee (LTV etwa 50 %, höherer Zinssatz). Standard ist Bargeld oder ein Zahlungsplan des Entwicklers während des Baus: typisch Anzahlung plus Raten und Rest bei Übergabe. Einige Entwickler bieten auch kurzfristige Finanzierung nach der Übergabe an, normalerweise maximal etwa 50 % des Preises.

Realistischer Weg für Slowaken und Tschechen: Darlehen besichert durch Immobilie zu Hause (sogenannte amerikanische Hypothek) und Überweisung von Geldern nach Thailand — erfüllen Sie gleichzeitig die FET-Bedingung.

Risiken und Worauf Sie achten müssen

• Off-Plan ohne Treuhandkonto (Escrow). Zahlungen gehen direkt an den Entwickler, es gibt keine obligatorische Treuhänderschaft — im Falle einer Insolvenz des Entwicklers ist der Käufer ein ungesicherter Gläubiger. Überprüfen Sie die Geschichte des Entwicklers, die Finanzierung des Projekts, die Baugenehmigung und die genehmigte Umweltverträglichkeitsprüfung. Ab Januar 2025 gelten neue Regeln der OCPB-Behörde, die die Anzahlungen von Käufern schützen.
• Leasehold. Verlängerungen nach 30 Jahren sind rechtlich nicht durchsetzbar — kaufen Sie Leasehold nur mit Bewusstsein dieser Einschränkung.
• Fremdwährungsquote. Lassen Sie sich vor der Reservierung die verfügbare Quote im Gebäude schriftlich bestätigen.
• FET-Dokumentation. Bewahren Sie alle Transferbestätigungen auf — ohne diese können Sie weder Freeholding eintragen noch später Gelder aus dem Land ausführen.
• Thailändisches Unternehmen zum Kauf von Haus oder Grundstück mit Nominee-Gesellschaftern ist eine illegale Konstruktion — die Behörden prüfen sie aktiv.

Verkauf in der Zukunft

Beim Verkauf zahlt der Verkäufer die Übertragungsgebühr (Anteil nach Absprache), SBT 3,3 %, wenn er innerhalb von 5 Jahren nach Erwerb verkauft (ansonsten Gebühr 0,5 %), und Quellensteuer, die progressiv vom amtlich geschätzten Preis nach Haltungsjahren berechnet wird — nicht vom tatsächlichen Gewinn. Bei gewöhnlichen Wohnungen liegt dies ungefähr bei 1 – 3 % des Preises. Eine separate Kapitalertragsteuer für natürliche Personen existiert nicht — die Quellensteuer beim Grundbuch ist in der Praxis endgültig. Der Verkaufserlös kann ins Ausland überwisen werden, wenn der ursprüngliche Kauf mit FET-Belegen nachgewiesen wird.

Häufig gestellte Fragen

Wird die Wohnung wirklich auf meinen Namen eingetragen? Ja — beim Freeholding innerhalb der 49 %-Quote sind Sie der Eigentümer, eingetragen im Eigentumswohnungstitel der Einheit (Or. Chor. 2), gleichberechtigt mit einem Thailänder.

Muss ich zum Kauf nach Thailand reisen? Nein, Kauf aus der Ferne mit Vollmacht ist üblich; das Geld muss jedoch von Ihrem ausländischen Konto kommen.

Kann ich eine Villa mit Grundstück kaufen? Grundstück nicht. Villa wird mit Leasehold des Grundstücks (maximal 30 Jahre registriert) plus Eigentum am Gebäude geregelt — Sie müssen die Grenzen dieser Lösung verstehen.

Darf ich die Wohnung über Airbnb vermieten? Legal nur ab 30 Tagen oder länger; kürzere Vermietungen erfordern eine Hotelllizenz und es drohen Bußgelder.

Kann ich in Raten kaufen? Ja, während des Baus mit einem Zahlungsplan des Entwicklers; eine Bankenhypothek für einen Ausländer ist Ausnahme.

Bekomme ich durch den Kauf einen Aufenthaltstitel? Nein. Die Aufenthaltserlaubnis wird durch Visa geregelt — touristischer visumfreier Aufenthaltsit, DTV, LTR, Thailand Privilege oder Ruhestandsvisum.

Nächster Schritt

Wenn Sie einen Wohnungskauf in Thailand erwägen, helfen wir Ihnen gerne kostenlos durch, ob in Ihrer Situation Freeholding oder Leasehold sinnvoll ist und wie Sie Zahlungen aus dem Ausland richtig einrichten. Die Beratung ist unverbindlich und verpflichtet Sie zu nichts. In der Zwischenzeit können Sie sich aktuelle Angebote in Thailand ansehen.

Informationsstand: August 2026. Ungefähre Informationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.