Immobilienkauf in der Türkei: Prozess, Steuern und worauf Sie achten sollten

Die Türkei gehört zu den Ländern, in denen Slowaken und Tschechen Immobilien in vollem Eigentum erwerben — gleiches Eigentum wie für Inländer. Das Eigentum wird durch die Urkunde TAPU bestätigt, die Übertragung von fertigen Immobilien dauert typischerweise 1–3 Wochen und das gesamte Geschäft kann auch aus der Ferne durch Vollmacht abgewickelt werden. In diesem Leitfaden gehen wir Schritt für Schritt durch den Prozess einschließlich Gebühren, Steuern, Vermietung und Risiken, auf die Sie achten sollten.

Darf ein Ausländer in der Türkei kaufen?

Ja. Bürger der Slowakei und der Tschechischen Republik gehören zu den etwa 183 Nationalitäten, die in der Türkei Immobilien in vollem Eigentum (freehold) erwerben dürfen. Das Eigentum wird durch die Urkunde TAPU bestätigt, die das Katasteramt (Tapu ve Kadastro) ausstellt. Leasehold wird in der Türkei normalerweise nicht verwendet — der Käufer erwirbt direktes Eigentum, das vollständig und erblich ist.

Es gibt mehrere Beschränkungen, die jedoch einen normalen Wohnungskäufer praktisch nicht einschränken: eine natürliche Person–Ausländer darf maximal 30 Hektar in der gesamten Türkei besitzen, Ausländer insgesamt dürfen maximal 10 % der Fläche eines bestimmten Bezirks besitzen und der Kauf ist nicht möglich in Militär- und Sicherheitszonen — das kataster prüft dies automatisch. Man kann Wohnungen und Grundstücke kaufen; beim Kauf eines Baugrundstücks muss der Ausländer innerhalb von 2 Jahren ein Bauprojekt einreichen.

Kaufprozess Schritt für Schritt

1. Reservierung der Einheit und Reservierungsgebühr (normalerweise 1.000–5.000 €), Unterzeichnung eines Kaufvertrags mit dem Entwickler mit Zahlungsplan und Spezifikation.
2. Türkische Steuernummer (vergi numarası) — erledigt auf Abruf — und Eröffnung eines türkischen Bankkontos.
3. Obligatorische Preisbewertung durch einen lizenzierten Sachverständigen (SPK) — Voraussetzung für jeden Eigentumswechsel an einen Ausländer. Kostet ungefähr 150–500 USD und dauert 3–7 Arbeitstage.
4. Umtausch der Kaufsumme: Der Ausländer muss Devisen bei einer türkischen Bank verkaufen und eine DAB-Bestätigung (döviz alım belgesi) erhalten. Ohne DAB trägt das Kataster die Übertragung nicht ein — Zahlung "von Hand zu Hand" oder über einen Wechselschalter ist nicht gültig.
5. Übertragung von TAPU beim Katasteramt — beide Seiten (oder deren Bevollmächtigte) unterzeichnen vor dem Beamten. Wenn der Käufer kein Türkisch spricht, ist ein gerichtlicher Dolmetscher erforderlich. Erforderlich ist auch eine Erdbebenversicherung DASK.
6. Bei einer fertigen Immobilie dauert der gesamte Prozess typischerweise 1–3 Wochen. Beim Kauf im Rohbau (off-plan) kann TAPU in Form von kat irtifakı — Grundstücksanteil — bereits während oder nach Abschluss der Zahlung übertragen werden; nach der Abnahme (iskan) wird es in kat mülkiyeti umgewandelt.

Kauf aus der Ferne ist üblich: Eine Vollmacht für einen Anwalt wird eher bei einem türkischen Notar oder zu Hause mit Apostille und beglaubigter Übersetzung beglaubigt. Der Anwalt kümmert sich dann um Konto, DAB und TAPU-Übertragung.

Gebühren und Steuern beim Kauf

> Lassen Sie sich nicht von dieser Liste abschrecken. Nicht alles zahlt der Käufer — ein Teil der Positionen trägt der Verkäufer oder Entwickler und einige sind normalerweise bereits im ausgeschriebenen Preis enthalten. Darüber hinaus handelt es sich um einmalige Kosten beim Kauf, nicht um regelmäßige Zahlungen. Bei einem konkreten Angebot berechnen wir Ihnen vorher genau, wie viel Sie zusätzlich zum Preis zahlen, damit Sie mit der endgültigen Zahl entscheiden können.

• Übertragungsgebühr (tapu harcı): 4 % des Preises. Laut Gesetz zahlen Käufer und Verkäufer jeweils 2 %, in der Praxis zahlt oft der gesamte Käufer — klären Sie das vorher.
• Mehrwertsteuer beim Kauf vom Entwickler: 1–20 % je nach Typ und Größe der Immobilie, bei Resort-Projekten ist sie normalerweise im Preis enthalten. Ein Ausländer ohne Aufenthalt in der Türkei kann beim ersten Verkauf durch einen Entwickler von der Mehrwertsteuer befreit sein, wenn er in Devisen aus dem Ausland zahlt und die Immobilie mindestens 3 Jahre nicht verkauft (ungefähr, mit einem Anwalt für das spezifische Projekt überprüfen).
• Katastergebühren (döner sermaye u. a.): ungefähr 100–300 €.
• Sachverständigengutachten: ungefähr 150–500 USD; Dolmetscher und Übersetzungen: ungefähr 100–300 €.
• Anwalt (empfohlen, nicht erforderlich): ungefähr 1–1,5 % des Preises oder pauschal 1.000–3.000 €.

Berechnen Sie insgesamt ungefähr 5–8 % des Kaufpreises zusätzlich.

Jährliche Kosten für Eigentümer

Die Immobiliensteuer (emlak vergisi) beträgt bei Wohnungen 0,1 % pro Jahr, in Großstädten wie Istanbul oder Antalya/Alanya das Doppelte, also 0,2 % des amtlichen Wertes. Sie wird in zwei Raten bezahlt — im März und November. Bei Luxusimmobilien über einer gesetzlichen Grenze (in Millionen türkischer Lira) gibt es auch eine separate Steuer auf wertvolles Wohnen.

Fügen Sie hinzu: Gebühren für die Verwaltung des Komplexes (aidat) — in Resorts in Alanya ungefähr 30–150 € pro Monat je nach Ausstattung (Swimmingpool, SPA, Sicherheitsdienst) — und obligatorische Erdbebenversicherung DASK, ungefähr 20–80 € pro Jahr. Energie und Wasser sind günstiger als in der Slowakei: bei normaler Nutzung ungefähr 50–150 € pro Monat.

Vermietung und Rendite

Ein Ausländer darf seine Immobilie vermieten. Langfristige Vermietung ist gebührenfrei. Kurzfristige (touristische) Vermietung bis 100 Tage erfordert jedoch seit 2024 eine Lizenz des Tourismusministeriums (Gesetz Nr. 7464): Die schriftliche Zustimmung aller Eigentümer im Gebäude ist erforderlich und in Häusern mit mehr als 3 Wohnungen darf maximal 25 % der Einheiten eine Lizenz haben. Strafen beginnen bei 100.000 TRY. In Mehrfamilienhäusern ist Airbnb daher oft nicht umsetzbar — realistischer sind lizenzierte Aparthotel-Projekte oder Langzeitvermietung.

Einkünfte aus Vermietung durch Nichtansässige werden in der Türkei progressiv 15–40 % besteuert (mit jährlichem Freibetrag bei Wohnsitz); der Eigentümer reicht die Steuererklärung ein. Bruttorenditen aus Langzeitvermietung in Alanya werden normalerweise ungefähr 4–7 % pro Jahr angegeben — das hängt vom Projekt ab und kann nicht garantiert werden.

Aufenthalt und Visa

Slowaken und Tschechen reisen 90 Tage lang visumsfreie in die Türkei — für den Ferienaufenthalt in der Wohnung ist daher keine Genehmigung erforderlich. Der bloße Kauf einer günstigeren Immobilie gibt automatisch keinen Aufenthalt: Der kurzfristige Aufenthalt (ikamet) auf der Grundlage des Eigentums ist an eine Immobilie mit einem Wert von mindestens 200.000 USD gemäß Sachverständigengutachten gebunden. Die Genehmigung wird für 1–2 Jahre ausgestellt und erneuert sich, solange Sie die Immobilie besitzen.

Vorsicht vor "geschlossenen Wohnvierteln": Über 1.100 Viertel mit einem Ausländeranteil über 20 % (einschließlich Teilen von Alanya und Istanbul) akzeptieren keine neuen Aufenthaltsanträge. Wenn Sie zum Aufenthalt kaufen, sollte das Viertel vor dem Kauf überprüft werden.

Die Türkei bietet auch Staatsbürgerschaft durch Investition an: Kauf für mindestens 400.000 USD (mehrere Einheiten können kombiniert werden) mit der Verpflichtung, 3 Jahre lang nicht zu verkaufen (wird als Vermerk in TAPU eingetragen). Umfasst Ehegatten und Kinder bis 18 Jahren, die Bearbeitung dauert ungefähr 6–12 Monate.

Finanzierung

Türkische Hypotheken für Ausländer existieren (LTV bis ca. 50 %, Laufzeit bis zu 10 Jahren), aber die Zinssätze in Lira sind langfristig sehr hoch, daher werden sie praktisch nicht genutzt. Übliche Praxis ist Barzahlung oder zinslose Zahlungspläne des Entwicklers bei off-plan-Projekten — typischerweise 30–50 % Anzahlung und Rest in Raten über 12–36 Monate bis zur Fertigstellung. Alternative für Kunden aus der SR/CZ ist ein Darlehen bei einer heimischen Bank, das durch eine heimische Immobilie besichert ist (amerikanische Hypothek) — die türkische Immobilie wird dann "bar" gekauft.

Risiken und worauf Sie achten sollten

• Off-plan: Fordern Sie TAPU vom Typ kat irtifakı sofort bei der Unterzeichnung an — der Grundstücksanteil schützt Sie auch bei Entwicklerproblemen. Überprüfen Sie die Baugenehmigung, das Grundstückseigentum und die Entwicklergeschichte; die Türkei hat bei typischen Projekten keine obligatorischen Treuhandkonten.
• Belastungen auf TAPU (Pfandrechte, Vollstreckungen) — überprüft durch einen Anwalt mit Katasterauszug.
• Geben Sie nicht den niedrigeren Preis in TAPU an, als er in Wirklichkeit ist — Unterbewertung bedeutet Bußgeldrisiko und höhere Steuern beim zukünftigen Verkauf.
• Abnahme (iskan): ohne diese können Probleme mit Anschlüssen und der vollständigen Rechtsform des Eigentums auftreten.
• Kauf zum Aufenthalt oder zur Staatsbürgerschaft: Der Wert muss durch ein Sachverständigengutachten bestätigt werden, nicht durch einen Kaufvertrag.
• Wechselkursrisiko der Lira betrifft besonders Zahlungspläne, die in TL vereinbart wurden — vereinbaren Sie Preise in EUR/USD.

Verkauf in der Zukunft

Beim Verkauf nach mehr als 5 Jahren ab Anschaffung ist der Gewinn einer natürlichen Person vollständig steuerfrei. Beim Verkauf innerhalb von 5 Jahren wird der Gewinn (angepasst um Inflation, nach Abzug des jährlichen Freibetrags) progressiv 15–40 % besteuert. Käufer und Verkäufer zahlen bei der Übertragung erneut tapu harcı 4 %. Gelder aus dem Verkauf können frei über die Bank ins Ausland überwiesen werden.

Häufig gestellte Fragen

Ist TAPU ein sicheres Eigentumsdokument? Ja, es ist ein staatlicher Katastereintrag; das Eigentum ist vollständig und erblich, gleich wie für Türken.

Kann ich rein aus der Ferne kaufen? Ja, über eine Vollmacht mit Apostille für einen Anwalt; eine persönliche Anwesenheit ist weder bei der Übertragung von TAPU erforderlich.

Muss ich in türkischen Lira zahlen? Die Kaufsumme muss durch eine türkische Bank umgetauscht werden (DAB-Bestätigung); den Preis handeln Sie aber in EUR/USD aus.

Bekomme ich durch den Wohnungskauf einen Aufenthalt? Nur bei einem Wert von mindestens 200.000 USD und in einem Viertel, das nicht für Ausländer geschlossen ist; ansonsten gelten visumfrei 90/180 Tage.

Darf ich die Wohnung über Airbnb vermieten? Nur mit touristischer Lizenz — die schriftliche Zustimmung aller Nachbarn im Gebäude ist erforderlich, daher ist dies in Mehrfamilienhäusern oft nicht möglich; Langzeitvermietung ist frei.

Wann kann ich ohne Steuern verkaufen? Nach 5 Jahren Besitzdauer ist der Gewinn einer natürlichen Person steuerfrei.

Nächster Schritt

Wenn Sie einen Kauf in der Türkei erwägen, führen wir Sie gerne unverbindlich durch Ihr Budget, die Gegenden und den gesamten Prozess — die Beratung ist kostenlos. Schreiben Sie uns und sagen Sie uns, was Sie suchen.

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Stand der Informationen: August 2026. Orientierungsinformationen, keine Rechts- oder Steuerberatung.