Achat d'un bien immobilier en Albanie : processus, taxes et points d'attention

L'Albanie figure parmi les marchés européens les plus ouverts aux acheteurs étrangers : les appartements et maisons y sont acquis en propriété entière à titre personnel par les étrangers, sans quotas ni restrictions géographiques. Sur la côte aux alentours de Durrës et Golem, les rendements bruts annoncés pour la location se situent généralement autour de 5 à 7 % (à titre indicatif), et la propriété immobilière est même un motif reconnu pour obtenir une permission de séjour. Le pays possède toutefois ses spécificités — notamment l'héritage d'une construction anarchique — qui déterminent si l'achat sera sécurisé.

Un étranger peut-il acheter en Albanie ?

Oui. Un étranger — y compris les citoyens de Slovaquie et de République tchèque — peut acheter des appartements, des maisons et d'autres constructions n'importe où en Albanie en propriété entière (freehold) à titre personnel, sans quotas ni restrictions géographiques. Les droits sont pratiquement identiques à ceux des Albanais : achat, vente, location et succession.

Les restrictions concernent les terrains. Un étranger ne peut pas acheter directement des terres agricoles — cela se règle par la création d'une SARL albanaise (constitution estimée à 500 – 1 000 € et environ 2 semaines). Pour les terrains à bâtir, des conditions d'investissement peuvent être exigées. Portez une attention particulière aux parcelles situées dans la zone côtière jusqu'à environ 200 m de la mer — avant d'acheter une villa avec terrain, faites toujours vérifier la classification cadastrale.

L'Albanie n'est pas dans l'UE, les citoyens de l'UE ne bénéficient donc d'aucun avantage particulier ici — les règles sont toutefois ouvertes de la même manière pour tous les étrangers. L'achat ne nécessite ni séjour ni citoyenneté : un passeport suffit, et un numéro fiscal albanais pour les formalités fiscales.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation ou contrat préalable avec le promoteur ou le vendeur ; l'acompte standard est d'environ 10 % (lors d'un achat en cours de construction selon le calendrier de paiement).
2. Audit juridique (due diligence). Un avocat vérifie au cadastre (ASHK) le titre de propriété, les charges, les hypothèques, les droits de restitution, et pour une construction neuve, le permis de construire. C'est l'étape la plus importante de tout l'achat — ne la sautez pas.
3. Acte notarié de vente. Le notaire dresse l'acte, le certifie et bloque le bien au cadastre ; l'acheteur paie le prix par virement bancaire (recommandé, pas en espèces).
4. Inscription au cadastre (ASHK). Le notaire soumet l'acte pour enregistrement ; le nouveau titre électronique de propriété est généralement délivré dans un délai de 2 à 4 semaines. L'ensemble de la transaction, de l'accord à l'inscription, prend généralement 4 à 8 semaines.
5. Achat à distance est possible par procuration avec apostille et traduction officielle. Lors d'un achat en cours de construction, le contrat avec le promoteur est conclu par notaire et le transfert final s'effectue après la réception des travaux et l'inscription de l'immeuble.

Frais et taxes lors de l'achat

> Ne vous découragez pas en voyant cette liste. Tous les éléments ne sont pas payés par l'acheteur — certains sont à la charge du vendeur ou du promoteur, et certains peuvent déjà être inclus dans le prix annoncé. Il s'agit de frais uniques lors de l'achat, pas de paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous calculerons d'avance exactement ce que vous paierez au-delà du prix, pour que vous puissiez décider en toute connaissance de cause.

• Droits de mutation : le vendeur en est responsable par la loi. Pour les immeubles, ils sont calculés selon la surface (estimé 100 – 2 000 lekas/m², soit environ 1 – 20 €/m² selon la commune) ; un taux de 2 % du prix s'applique aux autres biens, par exemple les terrains. Vérifiez dans le contrat que le vendeur acquitte la taxe avant l'inscription au cadastre. Pour une construction neuve d'un promoteur, un droit de mutation estimé à 6 €/m² plus un petit droit communal est payé à la place.
• Notaire : estimé 0,23 – 0,35 % du prix (généralement 150 – 450 €), incluant la demande d'enregistrement cadastral.
• Cadastre (ASHK) : estimé 80 – 100 €.
• Avocat : recommandé, estimé 500 – 1 500 €.
• Commission de l'agent : selon le marché 1 – 3 % ; elle est souvent payée par le vendeur — vérifiez-le d'avance. Les traductions et apostilles coûtent 100 – 300 €.

En total, l'acheteur doit compter environ 3 – 5 % du prix en sus.

Frais annuels du propriétaire

• Impôt foncier payé selon la surface et la localité — estimé 0,9 – 2,1 €/m² par an ; Durrës se situe dans une fourchette supérieure autour de 2 €/m². Pour le deuxième et tout bien résidentiel supplémentaire, l'impôt est doublé.
• Collecte des déchets : estimé 10 – 50 € par an.
• Gestion de l'immeuble ou de la résidence : un immeuble résidentiel courant estimé 10 – 30 € par mois ; dans les complexes résidentiels avec piscine et gardiennage, davantage, selon le contrat avec le gestionnaire — demandez le tarif par écrit avant l'achat.
• Énergie : l'électricité et l'eau sont bon marché par rapport à la Slovaquie/République tchèque — lors d'une utilisation normale, estimé des dizaines d'euros par mois.

Location et rendement

L'étranger peut louer, à court ou long terme. Il n'existe actuellement pas de licence nationale, pas de durée minimale de séjour ni de plafond de nuitées pour la location à court terme ; le revenu doit cependant être enregistré à titre fiscal.

L'impôt sur le revenu de la location est de 15 % du loyer brut et s'applique aussi aux non-résidents. La Slovaquie et la République tchèque ont avec l'Albanie des traités visant à prévenir la double imposition — le revenu est reconnu en priorité en Albanie.

Les rendements bruts sur la côte Durrës/Golem sont généralement annoncés autour de 5 – 7 % (à titre indicatif). Prévoyez une forte saisonnalité — en dehors de l'été, la demande de location à court terme est faible.

Séjour et visas

Les citoyens de Slovaquie et de République tchèque peuvent séjourner en Albanie sans visa 90 jours dans une période de 180 jours. L'Albanie n'étant pas dans l'espace Schengen, ces jours ne s'imputent pas sur la limite Schengen.

La propriété d'un bien immobilier est un motif reconnu pour obtenir une permission de séjour — sans investissement minimum légal. La condition est de posséder au moins 50 % du bien et au minimum 20 m² d'espace habitable par membre de la famille. La permission est délivrée pour 1 an et se renouvelle ; elle ne donne pas le droit de travailler. L'Albanie n'a pas de programme de « visas dorés » pour investissement.

Financement

Les banques albanaises proposent aux non-résidents des hypothèques seulement exceptionnellement et selon des conditions strictes : apport estimé 30 – 40 %, justification des revenus et plafond du LTV estimé à 70 % pour les crédits en devises.

La pratique courante des clients slovaques et tchèques est donc le versement comptant ou le plan de paiement du promoteur pendant la construction — généralement un acompte plus des versements jusqu'à la remise, certains promoteurs offrant aussi des versements sans intérêt peu après la remise. Une alternative est le crédit garanti par un bien immobilier à domicile (dite hypothèque américaine) auprès d'une banque slovaque ou tchèque, avec paiement par virement.

Risques et points d'attention

• Constructions illégales et non régularisées — héritage de la construction anarchique après 1990. Une construction non enregistrable ne peut pas être vendue par notaire, financée par une banque ni louée légalement ; les tribunaux ordonnent aussi des démolitions. Exigez toujours un titre de propriété du cadastre ASHK et un permis de construire.
• Droits de restitution sur les terrains provenant de confiscations communistes — doivent faire partie de l'audit juridique.
• Achat en cours de construction (off-plan) : le blocage obligatoire des fonds (escrow) n'existe pas. Payez uniquement selon un contrat notarié, liez les étapes au calendrier de construction et vérifiez l'historique et le financement du promoteur.
• Prix sous-estimé dans l'acte : pratique locale d'indiquer un prix inférieur. N'acceptez pas — cela complique la vente future (un gain supérieur sur papier signifie une taxe plus élevée) et contrevient aux réglementations. À partir du 1er janvier 2026, de nouveaux prix de référence officiels par région s'appliquent.
• Paiements en espèces en euros : insistez sur le virement bancaire avec justificatifs — pour les règles AML et votre propre protection.

Vente à l'avenir

Le gain sur la vente (différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition) est imposé chez une personne physique, y compris un non-résident, au taux de 15 %. La loi albanaise ne prévoit pas de test temporel d'exonération après un certain délai de détention.

Il existe une exception temporaire : la loi 85/2025 sur la réévaluation des biens immobiliers permet de réévaluer le patrimoine à la valeur marchande, en imposant la différence à seulement 5 % — les demandes sont soumises avant le 31 décembre 2026 (ne tardez pas jusqu'à la fin de l'année) et l'impôt est payé avant le 31 décembre 2026 ; si le cadastre ne traite pas la demande d'ici là, l'impôt peut être payé avant le 31 mars 2027. Pour un patrimoine plus ancien, une consultation s'impose. Le produit de la vente peut être transféré à l'étranger par voie bancaire avec justificatifs d'acquisition.

Questions fréquemment posées

L'appartement sera-t-il vraiment à mon nom, même si je ne suis pas Albanais ? Oui — vous achetez les appartements et maisons en propriété entière à votre nom, avec inscription au cadastre ASHK.

Dois-je voyager pour l'achat ? Non, l'achat peut se faire par procuration avec apostille ; nous recommandons toutefois au moins une visite.

Dans quelle monnaie paie-t-on ? Les prix sont généralement annoncés sur le marché en euros et le paiement par virement en EUR est standard.

L'achat me donne-t-il un séjour ? L'achat donne le droit de demander une permission de séjour annuelle renouvelable ; pour les séjours ordinaires, 90 jours sans visa dans une période de 180 jours suffisent.

Puis-je louer l'appartement à des touristes ? Oui, sans licence nationale ; le revenu est imposé à 15 % du loyer brut.

Qu'est-ce qui me protégera contre l'achat d'une construction illégale ? Un extrait du cadastre ASHK, un permis de construire et une réception des travaux — sans ces documents, n'achetez pas, aucun prix n'est assez bas.

Prochaine étape

Si l'Albanie vous intéresse, nous vous proposons de parcourir gratuitement avec vous les localités spécifiques et comment sécuriser votre audit juridique. La consultation est sans engagement et ne vous oblige à rien. Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Albanie.

État de l'information : août 2026. Informations à titre indicatif, non des conseils juridiques ou fiscaux.