Achat de biens immobiliers en Bulgarie : processus, taxes et points d'attention

La Bulgarie a connu au cours des deux dernières années deux changements qui ont considérablement simplifié l'achat de biens immobiliers pour les Slovaques et les Tchèques : depuis le 1er janvier 2025, elle est un membre à part entière de l'espace Schengen et depuis le 1er janvier 2026, elle utilise l'euro (le taux a été fixé à 1 € = 1,95583 BGN). La visite de la Côte de Soleil se fait désormais avec une carte d'identité et l'appartement se règle par un simple virement SEPA en euros depuis un compte slovaque ou tchèque. De plus, les citoyens de l'UE achètent les appartements et les maisons à leur nom, sans permis et sans créer de société. Dans ce guide, nous passerons en revue l'ensemble du processus, les coûts et les risques à surveiller.

Un étranger peut-il acheter en Bulgarie ?

Oui. Les citoyens de l'UE achètent des appartements et des maisons avec terrain à leur nom et en pleine propriété — c'est l'équivalent d'une propriété foncière, sans permis et sans besoin de créer une société. Une SARL bulgare (appelée EOOD/OOD) n'est nécessaire que pour les citoyens non-UE qui souhaitent posséder un terrain. Les restrictions subsistent pour les terres agricoles et forestières — elles s'appliquent également aux citoyens de l'UE (par exemple, un séjour prolongé en Bulgarie). Cependant, les appartements et les parcelles de construction dans les complexes touristiques n'en sont pas affectés.

Avec un appartement, vous acquérez l'unité plus une part idéale des parties communes et généralement aussi du terrain. Détail important : certains complexes se situent sur un terrain d'autrui avec un simple « droit de construction » (pravo na strojež). Un juriste doit donc vérifier avant la signature exactement ce que vous achetez.

Processus d'achat étape par étape

1. Contrat de réservation et dépôt de réservation — environ 2 000 – 5 000 €. Le bien immobilier est retiré de l'offre.
2. Contrat préliminaire (predvaritelen dogovor) dans 2 – 4 semaines : prix, calendrier de paiement, délais et pénalités. Pour l'achat en cours de construction (off-plan), il est essentiel de lier les paiements aux jalons de construction — Actes 14, 15 et 16.
3. Transfert final par acte notarié (notarialen akt) chez le notaire du ressort immobilier. Le notaire vérifie la propriété et les charges.
4. Inscription au registre des biens immobiliers (Agentúra po vpisvanijata) — le notaire soumet. Suivent l'enregistrement fiscal du bien à la mairie (dans 2 mois) et l'enregistrement de l'acheteur-étranger au registre BULSTAT — le juriste règle généralement ces deux points.

Un bien immobilier achevé peut être transféré en 4 – 8 semaines. L'achat à distance est tout à fait courant : il suffit d'une procuration signée chez le notaire en Slovaquie ou en République tchèque avec apostille et traduction officielle ; l'ensemble du processus est ensuite géré par le juriste bulgare.

Frais et taxes d'achat

> Ne vous alarmez pas en lisant cette liste. L'acheteur ne supporte pas tous les frais — certains reviennent au vendeur ou au promoteur et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Il s'agit en outre de coûts ponctuels à l'achat, non de dépenses récurrentes. Pour une offre spécifique, nous calculerons à l'avance exactement ce que vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec un chiffre final.

• Taxe foncière locale d'acquisition : déterminée par la commune entre 0,1 – 3 %. Burgas a une taxe de 3 %, la commune Nesebar (qui comprend la Côte de Soleil et Sveti Vlas) 3 % — elle est calculée sur le prix du contrat ou sur l'évaluation fiscale, selon ce qui est le plus élevé.
• Notaire : tarif progressif d'environ 0,1 – 1,5 % avec un plafond légal (généralement jusqu'à 3 000 € + TVA).
• Inscription au registre : 0,1 %.
• Juriste : environ 1 % (minimum environ 500 – 1 000 €) — fortement recommandé.
• Immeubles neufs de promoteur : le prix inclut généralement 20 % de TVA — vérifiez-le au contrat.
• Commission d'agence : pour les immeubles neufs, c'est généralement le promoteur qui la paie ; pour une revente ultérieure, elle est généralement de 2,5 – 3 %.

Les frais accessoires de l'acheteur représentent ensemble environ 3,5 – 5 % du prix.

Coûts annuels du propriétaire

• Taxe foncière : 0,01 – 0,45 % de la valeur fiscale, qui est généralement inférieure au prix du marché — pour un appartement courant, environ plusieurs dizaines à quelques centaines d'euros par an.
• Taxe de collecte des ordures : du même ordre, facturée par la commune avec la taxe foncière.
• Frais de gestion du complexe (appelée taksa poddražka) : dans les complexes avec piscine, réception et gardiennage, environ 5 – 15 €/m² par an — pour un appartement de 60 m², soit environ 300 – 900 € par an. Cette taxe s'applique même si vous n'utilisez pas l'appartement.
• Énergie : selon la consommation ; faible en cas d'utilisation saisonnière.

Location et rendement

L'étranger peut louer sans restriction. Cependant, la location à court terme nécessite une catégorisation, c'est-à-dire une enregistrement de l'hébergement à la mairie, une déclaration des clients (système ESTI) et le paiement d'une taxe locale de séjour — environ 0,10 – 1,50 € par nuit selon la commune et la catégorie.

L'impôt sur le revenu de location pour un non-résident est de 10 % (taux forfaitaire) ; pour les non-résidents, il est généralement prélevé sur le revenu brut sans déductions forfaitaires — le régime exact sera défini par un conseiller fiscal, les sources varient.

Quant aux rendements ? Le rendement brut à Burgas est d'environ 5 % par an (Global Property Guide, 2025). Sur la Côte de Soleil, la location à court terme peut rapporter davantage, mais la saison est courte (juin – septembre) et l'occupation est minimale hors saison — ne comptez donc pas sur un rendement annuel complet.

Séjour et visas

L'achat d'un bien immobilier ne confère pas en soi un droit de séjour — pour les citoyens de l'UE, il n'est cependant pas nécessaire. Vous pouvez rester en Bulgarie indéfiniment ; lors d'un séjour de plus de 3 mois, vous vous enregistrez auprès de la police des étrangers (certificat de séjour du citoyen de l'UE) et la propriété du bien immobilier servira de preuve d'adresse. On se déplace avec une carte d'identité, la Bulgarie est dans l'espace Schengen. Les programmes d'investissement « or » ne sont pas pertinents pour les clients de la SR et de la République tchèque.

Financement

Les banques bulgares prêtent aux étrangers, mais avec prudence : LTV environ 50 – 70 %, durée souvent jusqu'à 20 ans, taux en euros environ 3,5 – 5 % (2025) et beaucoup de justificatifs de revenus. En pratique, la plupart des clients choisissent donc l'une des trois options suivantes :

• paiement comptant,
• plan de paiement du promoteur — généralement 30 % à la signature et le reste selon les étapes de construction, souvent sans intérêt jusqu'à la réception,
• crédit en Slovaquie ou en République tchèque sécurisé par un bien immobilier domestique (hypothèque américaine, crédit pour n'importe quoi) — en effet, une banque slovaque ou tchèque ne reprend généralement pas le bien immobilier bulgare en garantie.

Risques et points d'attention

• Off-plan et Actes : liez les paiements aux jalons de construction — Acte 14 (gros œuvre), Acte 15 (construction achevée), Acte 16 (réception, permis d'occupation). Versez le dernier paiement seulement après l'Acte 16 ; sans lui, le bien immobilier ne peut pas être légalement utilisé.
• Vérification du promoteur : propriété du terrain, permis de construire, charges et historique des projets achevés. Les promoteurs financent souvent la construction par hypothèque sur le terrain — le contrat doit prévoir la séparation de votre appartement de l'hypothèque.
• Contrat de gestion : montant des frais, leur revalorisation, éventuelle obligation de louer par le promoteur.
• Prix intégral à l'acte : indiquez le prix d'achat complet à l'acte notarié. La sous-évaluation est une vieille pratique du marché et un risque lors d'une revente.
• Côte de Soleil : une large offre de complexes anciens signifie une moins bonne liquidité lors de la vente et souvent un entretien négligé. La qualité de la société de gestion est essentielle pour la valeur du bien.

Revente à l'avenir

Le gain résultant de la vente est imposé au taux de 10 % de la différence de prix. Il existe toutefois une exonération : 1 bien résidentiel par an après plus de 3 ans de possession (et jusqu'à 2 biens après 5 ans). Les résidents de l'UE/EEE — y compris les Slovaques et les Tchèques — peuvent l'utiliser de la même manière que les Bulgares. La vente peut également se faire à distance par procuration.

Questions fréquemment posées

Ai-je besoin d'une société bulgare en tant que Slovaque ou Tchèque ? Non. Les citoyens de l'UE achètent l'appartement et la maison avec terrain à leur nom.

Dois-je voler en Bulgarie pour acheter ? Non. Il suffit d'une procuration avec apostille signée à la maison chez le notaire ; votre juriste bulgare recevra la signature.

Dans quelle monnaie je paie ? En euros — la Bulgarie utilise l'euro depuis le 1er janvier 2026. Le virement se fait généralement depuis un compte slovaque ou tchèque (SEPA).

Qu'est-ce que l'Acte 16 ? La décision de réception. C'est seulement avec elle que la construction est juridiquement achevée et habitable ; ne versez pas le dernier paiement avant sa délivrance.

Combien coûte l'appartement chaque année si je n'y vis pas ? Impôt et enlèvement d'ordures environ quelques dizaines à quelques centaines d'euros, gestion du complexe environ 5 – 15 €/m² — au total pour un appartement de 60 m², environ 400 – 1 000 € par an.

Puis-je louer l'appartement via Booking ou Airbnb ? Oui, mais l'appartement doit avoir une catégorisation (enregistrement) à la mairie, les clients sont déclarés et on paie une taxe de séjour ; sur le revenu, vous payez 10 % d'impôt en Bulgarie. Comptez sur une courte saison.

Prochaine étape

Chaque complexe sur la côte est différent — de la qualité de la gestion à la question de savoir s'il se situe sur un terrain propre. Si vous envisagez d'acheter en Bulgarie, nous serions heureux de vous montrer lors d'une consultation gratuite quels projets nous achèterions nous-mêmes et de répondre à vos questions sur votre situation spécifique.

En attendant, vous pouvez consulter les offres actuelles en Bulgarie.

État des informations : août 2026. Informations à titre indicatif, pas des conseils juridiques ni fiscaux.