Achat d'immobilier en Croatie : processus, impôts et location

La Croatie est la destination étrangère la plus naturelle pour les acheteurs slovaques et tchèques : l'Adriatique à portée de voiture, pas de visas ni de frontières, paiements en euros et vous achetez une propriété dans les conditions strictement identiques à celles d'un Croate. En même temps, le marché croate a ses spécificités — registres fonciers, zone côtière, nouvelles règles pour la location touristique — qui déterminent si l'achat se fera sans problème. Ce guide résume tout l'essentiel au même endroit.

Un étranger peut-il acheter en Croatie ?

Oui, et plus simplement que la plupart des gens ne le pensent. Les citoyens de l'UE, y compris les Slovaques et les Tchèques, achètent des propriétés en Croatie aux mêmes conditions que les Croates — sans autorisation du ministère et sans condition de réciprocité. La propriété est complète (équivalente au freehold), aucun bail emphytéotique n'est utilisé. Il n'y a aucune restriction sur les appartements, les maisons, les terrains à bâtir, et depuis le 1er juillet 2023, les citoyens de l'UE peuvent également acheter des terres agricoles, car le moratoire a pris fin.

Il existe une exception qui s'applique à tous, y compris aux Croates : la zone côtière appelée « pomorsko dobro » — c'est-à-dire les plages, les quais et la bande côtière — ne peut pas être possédée, seulement utilisée sur la base d'une concession. Et pour les appartements, il est important que le bâtiment soit divisé légalement en unités. Sans cela, l'appartement ne peut pas être enregistré au cadastre.

Processus d'achat étape par étape

1. OIB (numéro fiscal). La première étape est l'obtention d'un numéro fiscal croate OIB — auprès des autorités fiscales ou par procuration. C'est gratuit et cela prend de quelques minutes à quelques jours.
2. Vérification juridique. La base est l'extrait du registre foncier (vlasnički list), qui est la seule preuve de propriété. On vérifie les charges, le permis de construction (građevinska dozvola), le permis d'utilisation (uporabna dozvola) et le certificat énergétique.
3. Contrat préliminaire. Le contrat préliminaire est conclu avec un dépôt de garantie (arrhes), généralement 10 % du prix. Il fonctionne de manière bilatérale : si l'acheteur se retire, le dépôt est perdu ; si le vendeur se retire, il restitue le double.
4. Contrat d'achat principal. Il est préparé par un avocat, un notaire authentifie la signature du vendeur — la forme notariale complète n'est pas obligatoire. Le vendeur donne une déclaration tabulaire, c'est-à-dire son consentement à l'enregistrement de la propriété au nom de l'acheteur.
5. Enregistrement dans le registre foncier. La demande d'enregistrement dans la zemljišne knjige auprès du tribunal doit être soumise dès que possible. L'impôt de transfert doit être payé dans les 15 jours suivant la réception de la décision de l'autorité fiscale — la vente est signalée à l'autorité fiscale par le notaire lui-même.

L'ensemble du processus prend généralement 2 à 8 semaines pour un citoyen de l'UE, du signature à l'enregistrement. L'achat à distance est tout à fait courant : une procuration authentifiée par un notaire slovaque ou tchèque avec apostille suffit, ou elle peut être établie à l'ambassade de Croatie.

Frais et impôts à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. L'acheteur ne paie pas tout — certains éléments sont supportés par le vendeur ou le promoteur, et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont aussi des frais ponctuels à l'achat, et non des paiements récurrents. Pour chaque offre spécifique, nous vous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec le chiffre final.

La Croatie a un système transparent — on paie toujours soit l'impôt de transfert, soit la TVA, jamais les deux à la fois :

• Impôt de transfert de 3 % du prix de marché payé par l'acheteur pour les propriétés anciennes.
• Nouvelles constructions d'un promoteur (assujetti à la TVA) : la TVA de 25 % est déjà incluse dans le prix affiché et l'impôt de transfert n'est pas payé.
• Avocat : environ 0,5 à 1,5 % du prix.
• Commission immobilière : environ 2 à 3 % + TVA. En Croatie, elle est souvent aussi payée par l'acheteur (généralement partagée par accord), il faut donc clarifier ce point à l'avance — de préférence par écrit.
• Notaire et frais judiciaires d'enregistrement : de l'ordre de dizaines à quelques centaines d'euros.

En résumé : pour une propriété ancienne, comptez environ 4 à 7 % supplémentaires au prix ; pour une nouvelle construction avec TVA comprise dans le prix, les frais supplémentaires sont environ 1 à 4 %.

Frais annuels du propriétaire

À partir du 1er janvier 2025, la Croatie applique un nouvel impôt foncier annuel (porez na nekretnine) : 0,60 à 8,00 €/m² de surface utile par an, le taux spécifique étant déterminé par la commune. Les propriétés de vacances des étrangers y sont soumises ; l'exemption s'applique à la résidence permanente et aux locations à long terme d'au moins 10 mois par an. Les communes touristiques côtières ont généralement des taux supérieurs, jusqu'à 8 €/m².

Il faut ajouter à cela la taxe communale à la municipalité (komunalna naknada), payée mensuellement selon les mètres carrés et représentant de l'ordre de dizaines d'euros, le fonds de réserve (pričuva) dans les immeubles collectifs et les frais de gestion ou de piscine dans les complexes — selon le projet, environ quelques centaines à quelques milliers d'euros par an. Les services publics et l'eau coûtent généralement 100 à 200 € par mois avec une utilisation normale.

Location et rendement

Un citoyen de l'UE peut louer sa propriété croate, mais la location touristique à court terme a des règles claires : vous avez besoin d'une catégorisation (rješenje o kategorizaciji) de l'autorité du comitat, d'une inscription des clients dans le système eVisitor et du prélèvement d'une taxe de séjour. Une personne physique peut louer jusqu'à 10 chambres ou 20 lits.

De plus, les règles se renforcent. À partir du 1er janvier 2025, un nouveau bailleur dans un immeuble collectif a besoin du consentement écrit des deux tiers des copropriétaires (accordé pendant au moins 5 ans) et à partir de mi-2026, chaque unité doit avoir un numéro d'enregistrement — sans cela, Booking et Airbnb ne peuvent pas l'annoncer. Ceux qui envisagent une location doivent vérifier ces conditions avant l'achat.

L'imposition est favorable pour un non-résident de l'UE : pour la location touristique, une taxe forfaitaire par lit est appliquée, déterminée par la commune selon le développement de la destination — 20 à 300 €/lit/an, le plus haut niveau (100 à 300 €) s'appliquant aux meilleures destinations côtières. À cela s'ajoute une petite cotisation annuelle à l'association touristique. Le forfait s'applique jusqu'à un chiffre d'affaires de 60 000 € par an (seuil augmenté à partir du 1er janvier 2025 de 40 000 €) et à partir du 1er janvier 2025, les non-résidents de l'UE sont traités de la même manière que les bailleurs résidents. Pour la location à long terme d'une personne physique, une taxe de 12 % sur les revenus réduits de 30 % de forfait de dépenses est appliquée, soit effectivement 8,4 %.

Un avertissement réaliste : le rendement est très saisonnier sur l'Adriatique (juin à septembre) et le pourcentage spécifique dépend de la localité et du taux d'occupation. Il n'existe pas de chiffres garantis — et ne faites pas confiance à quiconque les promettrait.

Séjour et visas

L'achat d'une propriété ne donne aucun droit de séjour particulier et la Croatie n'a pas de « visas dorés ». Pour les Slovaques et les Tchèques, c'est cependant sans objet : la Croatie est dans l'UE, l'espace Schengen et la zone euro, donc l'entrée est libre et un séjour de plus de 90 jours doit simplement être enregistré (prijava privremenog boravka) — avec une propriété personnelle, c'est une simple formalité.

Financement

Les banques croates (Zagrebačka banka, PBZ et autres) prêtent aussi aux non-résidents de l'UE, mais à des conditions plus strictes : LTV environ 50 à 70 %, soit ressources propres 30 à 40 %, le taux est généralement un peu plus élevé que pour les résidents et l'amortissement 15 à 25 ans ; les banques réduisent les revenus étrangers lors de l'évaluation.

En pratique, la plupart des clients choisissent donc une autre voie : paiement en espèces, plan de paiement du promoteur pendant la construction, ou prêt auprès d'une banque slovaque ou tchèque garanti par une propriété domestique (hypothèque américaine ou refinancement) — c'est souvent la solution la plus simple.

Risques et points d'attention

• Registre foncier vs. cadastre. Les incohérences entre les registres, les successions non réglées ou plusieurs copropriétaires sont un problème réel en Croatie. Achetez seulement avec un extrait propre.
• Constructions illégales et après coup légalisées (ozakonjenje). Demandez toujours le permis de construire et le permis d'utilisation. Sans permis d'utilisation (uporabna dozvola), il y a un risque de problèmes lors de l'enregistrement, de la location et de la vente ultérieure.
• Zona côtière. Un terrain « première ligne côtière » peut partiellement relever de la zone côtière non possédable — la limite doit être vérifiée.
• Projets clés en main. La Croatie n'a pas de compte spécialisé obligatoire ni de garantie bancaire légale pour les acheteurs. L'essentiel est donc de vérifier le promoteur (histoire, financement, permis de construire en bonne et due forme), les paiements par étapes selon la progression des travaux et l'enregistrement du préordre (predbilježba) dans le registre foncier. Si possible, demandez une garantie bancaire sur les dépôts.
• Commission et avocat. Clarifiez par écrit à l'avance qui paie la commission de l'agence. Et ayez toujours votre propre avocat — pas l'avocat du vendeur ou de l'agence.

Vente dans le futur

La Croatie impose les gains des non-résidents à un taux de 24 % (situation en 2026) — mais seulement si vous vendez dans les 2 ans suivant l'acquisition. Après 2 ans de détention, les gains des personnes physiques sont exonérés ; la vente de la résidence principale est aussi exonérée. Attention à une règle : si vous vendez plus de 3 propriétés du même type en 5 ans, cela est considéré comme du commerce et imposé sans égard à la durée de détention. Un traité existe entre SR/ČR et la Croatie pour éviter la double imposition : les gains sont imposés en Croatie et comptabilisés à la maison selon le traité.

Questions fréquemment posées

Ai-je besoin de la citoyenneté ou du séjour croate pour acheter ? Non. Un document d'identité valide et un OIB (numéro fiscal), qui peuvent être obtenus même à distance par procuration, suffisent.

Puis-je acheter une nouvelle construction sans impôt supplémentaire ? Le prix du promoteur inclut déjà la TVA de 25 % ; l'impôt de transfert de 3 % n'est alors pas payé. Comptez seulement l'avocat, l'enregistrement et éventuellement la commission.

Puis-je louer mon appartement aux touristes pendant l'été ? Oui, après catégorisation et inscription. Dans un immeuble collectif, vous avez besoin du consentement des 2/3 des copropriétaires à partir de 2025 et d'un numéro d'enregistrement de l'unité pour l'annonce à partir de mi-2026.

Quel est l'impôt foncier annuel ? 0,60 à 8 €/m² par an selon la commune ; les propriétés de vacances côtières sont généralement dans la partie supérieure de la fourchette. L'exemption s'applique aux locations à long terme toute l'année (au moins 10 mois).

Peut-on acheter à distance ? Oui, couramment — procuration authentifiée par un notaire avec apostille, l'avocat signe et enregistre pour vous.

Quand puis-je vendre sans impôt sur les gains ? Après 2 ans de détention (personne physique, maximum 3 propriétés en 5 ans) ; si vous vendez plus tôt, les gains sont imposés à 24 %.

Prochaine étape

Si vous envisagez un achat près de l'Adriatique, nous vous aiderons volontiers à examiner une localité spécifique, un budget et les démarches juridiques lors d'une consultation gratuite. Sans engagement — vous comprendrez clairement si et comment l'achat a du sens dans votre situation.

En attendant, vous pouvez consulter les offres actuelles en Croatie.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non conseils juridiques ou fiscaux.