Achat d'une propriété en République dominicaine : processus et impôts

La République dominicaine est l'une des destinations caribéennes les plus ouvertes pour les acheteurs slovaques et tchèques : depuis 1998, les étrangers y jouissent des mêmes droits de propriété que les ressortissants locaux, l'achat porte sur la propriété complète incluant les terrains, et dans les zones touristiques comme Punta Cana ou Cabarete, les rendements bruts annoncés se situent couramment entre 6 et 10 % pour les locations à court terme bien gérées. L'État propose également le régime CONFOTUR, qui peut permettre à l'acheteur d'économiser l'impôt à l'achat et l'impôt foncier annuel. Voici le processus complet, les frais et les risques.

Un étranger peut-il acheter en République dominicaine ?

Oui, sans restriction. Depuis 1998 (décret 21-98, qui a abrogé les restrictions antérieures de 1945), les étrangers jouissent des mêmes droits de propriété que les Dominicains — un passeport valide suffit. L'achat porte sur la propriété complète (freehold) d'appartements, de villas et de terrains, y compris les terres sous le bâtiment ; il n'existe ni limites au nombre de propriétés ni règles spéciales pour les ressortissants de l'UE. La propriété est enregistrée au registre national des titres (Registro de Títulos, système torrenien) et le propriétaire reçoit un certificat — Certificado de Título.

Une seule exception : la bande côtière à environ 60 m du trait de marée haute est du domaine public. Un terrain directement sur la plage n'est donc pas en propriété pleine — les constructions y reposent sur des concessions. Pour les offres « beachfront », vérifiez toujours ce qui relève de la vraie propriété et ce qui n'est qu'une concession.

Processus d'achat étape par étape

1. Offre et réservation, puis contrat d'achat futur (Promesa de Venta) avec dépôt de garantie typiquement de 10 %.
2. Vérification juridique (due diligence) par votre avocat : certificat de titre, confirmation d'absence de charges au registre, arriérés fiscaux (IPI), état du deslinde (délimitation géodésique de la parcelle), pour un condominium les statuts et les charges, pour un projet CONFOTUR la validité de la décision.
3. Contrat d'achat final (Contrato de Venta) signé devant notaire et versement du prix — généralement via escrow, pour les projets en cours de construction via fideicomiso.
4. Paiement de l'impôt de mutation de 3 % à l'administration fiscale (DGII) et dépôt au Registro de Títulos ; le nouveau Certificado de Título au nom de l'acheteur sera délivré dans environ quelques semaines à quelques mois.

Le processus complet pour une propriété finie avec un titre clair dure environ 1 à 3 mois ; pour les projets en cours de construction, il suit le calendrier de la construction. L'achat à distance est courant — procuration avec apostille, signatures traitées par l'avocat et le client n'a pas besoin de venir. L'avocat se chargera également d'obtenir le numéro fiscal local (RNC) nécessaire pour l'enregistrement et les impôts.

Frais et impôts à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. L'acheteur ne paie pas tout — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur, et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont en outre des frais ponctuels à l'achat, non des charges régulières. Pour une offre spécifique, nous vous calculerons à l'avance exactement ce que vous paierez en sus du prix afin que vous puissiez décider avec un chiffre final.

• Impôt de mutation : 3 % du prix ou de l'estimation de la DGII. Pour les projets approuvés par CONFOTUR, l'acheteur en est exonéré.
• Avocat : environ 1 à 1,5 % du prix, incluant la due diligence et l'enregistrement.
• Notaire et petits frais : environ 0,3 à 1 %.
• Total : sans CONFOTUR environ 4 à 5,5 % en sus du prix ; avec CONFOTUR environ 1,5 à 2,5 %.

La vente de nouveaux appartements résidentiels n'est pas soumise à la TVA (ITBIS) et la commission de l'agence revient généralement au vendeur ou au promoteur.

Qu'est-ce que CONFOTUR et combien d'économies ?

CONFOTUR est un régime d'État de soutien aux projets touristiques. Pour l'acheteur, cela signifie deux économies concrètes : exonération de l'impôt de mutation de 3 % à l'achat et exonération de l'impôt foncier annuel (IPI) jusqu'à 15 ans — la période court à partir du projet (selon l'interprétation, de son approbation, respectivement de l'achèvement de la construction), non de votre achat, vérifiez la fin exacte dans la décision CONFOTUR. Pour un appartement à 200 000 USD, l'économie se chiffre en dizaines de milliers de dollars. Cependant, deux points méritent attention : la décision CONFOTUR doit être réellement émise (pas « en cours ») et il faut en connaître la durée — les bénéfices ne se transfèrent pas automatiquement lors d'une revente.

Frais annuels du propriétaire

• Impôt foncier (IPI) : 1 % par an, mais seulement sur la somme dépassant un seuil d'environ 10,7 millions DOP (environ 175 000 à 185 000 USD, seuil réajusté chaque année) ; la valeur en dessous du seuil est exonérée. Pour un projet CONFOTUR, le propriétaire est exonéré de l'IPI jusqu'à 15 ans.
• Charges de copropriété (HOA) : dans les immeubles environ 80 à 300 USD par mois selon la région et les services — piscines, services de plage, sécurité ; dans les grands complexes de Punta Cana, elles peuvent être plus élevées.
• Énergie : l'électricité est relativement chère et la climatisation augmente les factures — pour un usage actif de l'appartement, comptez environ 100 à 300 USD par mois.

Location et rendement

L'étranger peut louer sans restriction. La location à court terme (Airbnb) est légale à l'échelle nationale, sans licence et sans limite de nuits — la régulation est cependant en gestation — le MITUR a préparé en 2026 une inscription obligatoire des unités au registre RENATUR (mise en œuvre de juillet 2026 actuellement suspendue), prévoyez donc une obligation d'enregistrement à l'avenir. Les restrictions réelles proviennent des statuts du condominium : certains complexes de Punta Cana et Cap Cane limitent les locations nocturniques, lisez les statuts avant d'acheter.

Impôts : les revenus de location d'un non-résident sont imposés par retenue à la source d'environ 27 % du loyer brut (impôt définitif, sans déductions). L'hébergement à court terme est formellement soumis à 18 % de TVA (ITBIS) — la pratique de perception via les plateformes évolue, confiez la mise en place à un comptable local. Certains projets CONFOTUR mentionnent aussi une exonération des revenus de location ; cela dépend de la décision CONFOTUR spécifique à vérifier par un avocat.

Dans les zones touristiques (Punta Cana/Bávaro, Cabarete), les rendements bruts annoncés pour une location à court terme bien gérée se situent couramment entre 6 et 10 % par an — ils dépendent fortement du taux d'occupation et de la qualité de la gestion. Les sociétés de gestion prélèvent environ 15 à 25 % des revenus.

Séjour et visas

L'achat de propriété ne confère pas automatiquement le droit de séjour. Les Slovaques et Tchèques entrent sans visa : l'accès touristique est valide 30 jours et peut être prolongé en ligne ou moyennant frais à la sortie jusqu'à environ 120 jours.

Ceux qui souhaitent plus ont trois options. Résidence investisseur : résidence permanente accélérée pour investissement à partir de 200 000 USD (dépôts, entreprise ; l'achat de propriété ne doit pas nécessairement être comptabilisé automatiquement — se règle via la société ou le projet CONFOTUR et la structure est définie par l'avocat). Après environ 6 mois de résidence, on peut demander la citoyenneté ; il n'existe pas de séjour minimum obligatoire et la résidence se renouvelle tous les 4 ans. Pensionado : pour les retraités percevant au moins 1 500 USD par mois. Rentista : pour les revenus passifs d'au moins 2 000 USD par mois.

Financement

Les banques locales (Banco Popular, BHD, Scotiabank) accordent des prêts hypothécaires aux étrangers, mais avec apport personnel de 30 à 50 % et taux d'intérêt d'environ 8 à 14 % (prêts en DOP ou USD) — pour les clients de l'UE, c'est rarement avantageux.

Pour les projets en cours de construction, le financement par le promoteur est standard : pendant la construction, 30 à 50 % du prix sont versés par tranches (généralement sans intérêt) et le reste à la livraison. Les projets sérieux fonctionnent via fideicomiso (loi 189-11) — un gestionnaire-trustee licencié détient les sommes des acheteurs, ce qui protège les fonds en cas de défaillance du promoteur. Les clients de Slovaquie et République tchèque financent généralement l'achat par un prêt garanti par une propriété nationale ; la banque locale ne prendra pas la propriété dominicaine en garantie.

Risques et points d'attention

• Titre. Achetez seulement avec un vrai Certificado de Título et deslinde achevé. Les terrains avec simple constancia anotada (quote-part indivise) sont risqués — cela concerne surtout les anciens terrains sur la côte nord autour de Cabarete et Sosúa.
• CONFOTUR. Vérifiez que la décision est réellement émise et jusqu'où elle s'étend ; les bénéfices ne se transfèrent pas automatiquement à la revente.
• Projets en cours. Vérifiez le promoteur (projets terminés, fideicomiso ou escrow) et les pénalités contractuelles de retard ; ne payez jamais sur compte privé sans contrat.
• Bande côtière de 60 m. Pour les terrains « beachfront », déterminez ce qui est propriété et ce qui n'est que concession.
• HOA. Lisez les statuts — limites de location, augmentation des charges, fonds de réserve.
• Prix contractuel. Utilisez toujours un avocat indépendant ; ne minorez pas artificiellement le prix au contrat, cela complique l'imposition future sur les plus-values.

Revente ultérieure

L'impôt sur les plus-values est de 27 % sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition indexé sur l'inflation, il s'applique aussi aux non-résidents. Il n'existe pas de test temporel — pas d'exonération après X ans de détention. À la revente, le nouvel acheteur paiera 3 % d'impôt de mutation (s'il ne bénéficie pas lui-même d'une exonération CONFOTUR) ; le vendeur règle l'impôt sur les plus-values via la DGII. Le rapatriement des revenus de vente est libre, la banque exigera des justificatifs d'origine — contrat d'achat et impôts payés.

Questions fréquentes

En tant que Slovaque ou Tchèque, puis-je posséder une propriété à mon nom ? Oui, en pleine propriété et sans restriction — le certificat de titre (Certificado de Título) s'établit à votre nom, seul le passeport est requis.

Que m'apporte vraiment CONFOTUR ? Vous économiserez 3 % d'impôt de mutation à l'achat et 15 ans sans impôt foncier IPI ; pour un appartement à 200 000 USD, l'économie se chiffre en dizaines de milliers de dollars.

Dois-je venir signer ? Non, l'achat par procuration avec apostille est courant ; l'avocat signe et enregistre à votre place.

Puis-je louer via Airbnb ? Oui, licence non requise ; les seules limites peuvent venir des statuts de votre immeuble. Les revenus d'un non-résident sont imposés par retenue à la source d'environ 27 %.

Un projet en cours à Punta Cana est-il sûr ? Pour les projets avec fideicomiso (les fonds sont tenus par un trustee licencié) et promoteurs reconnus, oui ; la clé est la due diligence avant la signature.

Paierai-je un impôt si je revends dans quelques années ? Oui, environ 25 à 27 % de la plus-value (prix de vente moins prix d'acquisition indexé) ; aucune exonération n'intervient avec le temps.

Prochaine étape

Si les Caraïbes vous attirent, nous serons ravis de passer en revue lors d'une consultation gratuite le budget, les localités appropriées et si un projet CONFOTUR convient à votre situation. Cette consultation ne vous engage à rien. En attendant, vous pouvez consulter les offres actuelles en République dominicaine.

État de l'information : août 2026. Informations indicatives, non conseils juridiques ou fiscaux.