Achat d'un bien immobilier en Égypte : processus, taxes et points d'attention

L'Égypte est l'un des rares pays où un citoyen slovaque ou tchèque peut acheter un appartement en bord de mer en pleine propriété, demander une résidence renouvelable à titre de propriétaire et payer des coûts annuels bas comparés à l'UE. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna et Makadi Bay se situent en outre en dehors de la péninsule du Sinaï, de sorte que les restrictions locales de propriété foncière ne s'y appliquent pas. Ce guide couvre tout le processus d'achat, les frais réels et les pièges à éviter.

Un étranger peut-il acheter en Égypte ?

Oui. La loi n° 230/1996 permet aux étrangers — y compris les citoyens slovaques et tchèques, qui sont soumis aux mêmes règles que les autres étrangers, l'UE n'ayant pas d'exceptions particulières — de posséder des biens immobiliers en pleine propriété (freehold). La loi établit toutefois plusieurs restrictions :

• un maximum de 2 biens immobiliers par personne (les décrets de 2024 – 2025 assouplissent ce plafond pour les acheteurs payant en devises étrangères de l'étranger), destinés à l'habitation personnelle et familiale,
• chacun d'une superficie maximale de 4 000 m²,
• interdiction de vendre au cours des 5 premières années suivant l'acquisition (le Premier ministre peut accorder une exemption),
• interdiction de posséder des terrains dans la péninsule du Sinaï — à Charm el-Cheikh, seule la location à long terme (usufruit) est possible.

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna et Makadi Bay se situent hors du Sinaï, de sorte qu'un étranger y achète la pleine propriété, y compris une part du terrain. À Sahl Hasheesh, le principal promoteur est Egyptian Resorts Company (ERC) et les projets s'enregistrent auprès de l'administration de Sahl Hasheesh, ce qui ajoute une couche supplémentaire de contrôle. Le type de propriété — pleine propriété ou usufruit à long terme — doit toujours être confirmé par un avocat à partir du contrat, non verbalement par le vendeur.

Changement important à l'horizon : la réforme prévue en 2025 exige que l'étranger paie le prix d'achat par virement bancaire de l'étranger en devises étrangères via une banque égyptienne appartenant à l'État. Dirigez donc les paiements dès le départ via les canaux bancaires officiels, jamais en espèces.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation. Un acompte d'environ 1 000 – 5 000 USD, qui sera déduit du prix d'achat ; en cas de rétractation sans motif, il est généralement perdu.
2. Vérification juridique. Un avocat indépendant vérifiera la propriété du vendeur, les permis de construction et, pour les promoteurs, la propriété du terrain.
3. Contrat d'achat (SPA). Conclu en arabe et en anglais ; dans le cas d'un projet en cours de réalisation, il comprend un calendrier de paiement lié aux jalons de construction.
4. Certification du tribunal. La soi-disant « signature validity » (Saha Tawqi'), ou à titre d'alternative, une ordonnance plus forte Saha wa Nafaz (« validité et applicabilité ") au tribunal de Hurghada confirmera l'authenticité des signatures. C'est une norme de protection courante en attendant la disponibilité du Green Contract.
5. Green Contract. Acte de propriété définitif enregistré par l'État et preuve de propriété la plus solide. Il n'est délivré qu'après l'achèvement du bâtiment et seulement si le bâtiment lui-même est également enregistré. Aucun délai légal n'existe — l'enregistrement est possible à tout moment ultérieurement.

Pour un bien immobilier achevé, le délai entre la signature et la remise est d'environ 2 – 4 mois ; le Green Contract prend plus de temps. L'achat à distance est courant via procuration (tawkeel) — elle doit être spécifique, c'est-à-dire mentionner le bien immobilier spécifique, le vendeur et le plafond de prix, et doit être émise auprès du consulat égyptien. Les notaires égyptiens n'acceptent pas les procurations générales.

Frais et taxes à l'achat

> Ne soyez pas alarmé par cette liste. L'acheteur ne supporte pas tout — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur, et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont en outre des coûts ponctuels à l'achat, non des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous vous calculerons d'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec un chiffre final.

Les coûts initiaux sont plus bas en Égypte que beaucoup ne l'attendent — en grande partie parce que la taxe de transfert est à la charge de l'autre partie :

• Taxe de transfert de 2,5 % du prix est une obligation légale du vendeur — la loi n° 196/2008 interdit de la reporter sur l'acheteur.
• Avocat : environ 1 – 3 % du prix ou montant forfaitaire.
• Certification judiciaire et traductions : de l'ordre de centaines de USD.
• Enregistrement du Green Contract : les frais sont limités par la loi — quelques milliers de EGP plus l'administration.
• Total en sus du prix : environ 2 – 5 % incluant les éventuelles commissions d'agence ; dans les nouveaux projets, le promoteur paie généralement la commission.

La TVA n'est généralement pas facturée séparément lors de l'achat ordinaire d'une unité résidentielle auprès d'un promoteur.

Coûts annuels pour le propriétaire

• Taxe foncière : 10 % de la valeur locative nette annuelle après déductions légales. À partir d'avril 2026 (loi n° 3/2026), la résidence principale d'une famille ayant une valeur locative annuelle jusqu'à 100 000 EGP (correspondant à une valeur marchande d'environ 8 millions de EGP) est exonérée ; pour les appartements ordinaires à Hurghada, la taxe est généralement nulle ou très faible, car elle est calculée à partir d'une faible valeur locative après déductions légales.
• Frais de gestion du complexe (maintenance) : environ 8 – 15 USD/m² par an selon le complexe et l'étendue des services ; à Sahl Hasheesh, s'ajoute également une redevance communautaire pour la gestion de la destination.
• Énergie : comparée à l'UE, elle est bon marché — électricité, eau et Internet coûtent environ 30 – 80 USD par mois lors d'un usage ordinaire de l'appartement.

Location et rendement

L'étranger peut louer son bien immobilier. La location à court terme de type Airbnb est légale à Hurghada et la réglementation est pour l'instant souple ; certains complexes fermés l'interdisent ou le restreignent par règlement interne, aussi vérifiez les règles du complexe spécifique avant d'acheter.

Taxe sur le revenu locatif pour les non-résidents : le revenu égyptien est imposable ; pour la location, une déduction forfaitaire de 50 % des frais s'applique et le reste est soumis à un taux progressif d'environ 10 – 27,5 %. Si vous confiez la location à une agence de gestion, comptez une rémunération d'environ 15 – 25 % du revenu brut.

Que peut-on gagner ? Selon les données sur la location à court terme à Hurghada, l'occupation moyenne varie entre environ 35 – 53 % selon la source, et le revenu brut annuel d'une annonce ordinaire est de l'ordre de 4 000 – 10 000 USD ; un studio se situe généralement dans la moitié inférieure — le résultat dépend fortement de la localité et de la qualité de la gestion. Les pics saisonniers sont en octobre et avril.

Résidence et visas

L'Égypte fait partie des pays où l'achat d'un bien immobilier ouvre la voie à la résidence. Le propriétaire a le droit de demander une résidence renouvelable liée au bien immobilier :

• à partir de 50 000 USD — résidence d'1 an,
• à partir de 100 000 USD — résidence de 3 ans,
• à partir de 200 000 USD — résidence renouvelable de 5 ans.

La résidence n'est pas automatique — elle est demandée avec le contrat certifié par notaire ou le Green Contract, et le renouvellement coûte de l'ordre de quelques centaines de EGP. La nationalité égyptienne peut être obtenue via le programme égyptien d'investissement d'État — pour les biens immobiliers à partir de 300 000 USD, mais seulement pour les projets d'État (government-owned), non pour l'achat ordinaire auprès d'un promoteur privé. Pour une visite ordinaire, un e-visa de 30 jours suffit (extensible sur place) ; une résidence sans résidence est limitée dans le temps par le visa.

Financement

Les hypothèques locales pour les étrangers ne sont pratiquement pas disponibles. La norme est le paiement comptant ou les plans de paiement du promoteur : généralement un acompte de 10 – 40 % et des versements sur 1 – 7 ans, souvent sans intérêt — le prix en tient déjà compte. Les clients slovaques et tchèques financent généralement l'achat par un crédit garanti par un bien immobilier national (hypothèque américaine ou refinancement) ; aucune banque slovaque ni tchèque ne prendra le bien immobilier égyptien en garantie.

Risques et points d'attention

• Achat uniquement via procuration. Le piège le plus courant : achat via tawkeel sans contrat et sans certification judiciaire. La procuration peut être révoquée — insistez toujours pour un contrat d'achat avec certification judiciaire, idéalement un Green Contract.
• Terrain et autorisations. Vérifiez que le promoteur possède le terrain et dispose d'un permis de construction ; un Green Contract pour l'unité n'est possible que si le bâtiment l'a.
• En cours de réalisation. Paiements selon les étapes de construction, non une grosse somme à l'avance. Le contrat doit inclure des pénalités pour retard et le droit de rétractation en cas de long retard ; consultez les projets antérieurs du promoteur.
• Paiements. Exclusivement par virement bancaire — à l'avenir obligatoirement en devises étrangères via les banques égyptiennes. Les paiements en espèces sans documenter sont un risque aussi pour la justification future de l'origine des fonds.
• Devises. La livre égyptienne est volatile — les prix et loyers convenus en USD ou EUR réduisent le risque de change.
• Avocat. Toujours indépendant, pas l'avocat du promoteur.

Vente dans le futur

Pour un étranger, une interdiction formelle de vente de 5 ans après l'acquisition s'applique (loi 230/1996) ; le Premier ministre peut accorder une exemption. Lors de la vente elle-même, le vendeur paie une taxe de transfert de 2,5 % du prix de vente brut ; aucune taxe sur les plus-values (capital gains) séparée n'est facturée lors de la vente d'un bien immobilier résidentiel par une personne physique. Le profit peut être légalement rapatrié via une banque si l'achat a été correctement documenté par virements bancaires — c'est pourquoi il vaut la peine de payer régulièrement via le compte dès l'achat.

Questions fréquemment posées

Dois-je recevoir un acte de propriété comme en Slovaquie ? L'équivalent est le Green Contract. Tant qu'il n'est pas disponible (généralement pour les nouveaux bâtiments), la propriété est protégée par le contrat d'achat confirmé par le tribunal (signature validity / Saha wa Nafaz).

Puis-je acheter sans me rendre en Égypte ? Oui, via une procuration spécifique émise auprès du consulat égyptien ; les signatures et l'enregistrement seront gérés par l'avocat.

Combien dois-je payer en plus du prix ? Environ 2 – 5 % (avocat, certification judiciaire, enregistrement). La taxe de transfert de 2,5 % est à la charge du vendeur.

Quels sont les coûts annuels d'un appartement ? Maintenance environ 8 – 15 USD/m² par an plus une énergie bon marché ; la taxe foncière est généralement nulle ou minimale.

Puis-je louer via Airbnb ? Oui, c'est légal et courant ; vérifiez cependant les règles internes du complexe spécifique.

L'achat me donne-t-il une résidence ? Oui, une résidence renouvelable — à partir de 50 000 USD pour 1 an, à partir de 100 000 USD pour 3 ans, à partir de 200 000 USD pour 5 ans.

Prochaine étape

Si vous envisagez un achat à la Mer Rouge, nous serons heureux de revoir votre budget, vos objectifs et les projets spécifiques qui vous conviennent lors d'une consultation gratuite. Cela ne vous engage à rien — vous partirez avec une image plus claire pour savoir si l'Égypte vous convient. Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Égypte.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non des conseils juridiques ou fiscaux.