Achat d'un bien immobilier en Géorgie : faibles impôts et transfert rapide

La Géorgie est un pays exceptionnellement accueillant pour les acheteurs de Slovaquie et de Tchéquie : un étranger peut y acheter un appartement en pleine propriété pratiquement sans restrictions, l'inscription au registre d'État dure 1 à 4 jours ouvrables et les frais de transaction sont parmi les plus bas d'Europe — environ moins de 1 % du prix. De plus, les citoyens de l'UE peuvent rester dans le pays jusqu'à 365 jours sans visa. Parcourez comment fonctionne l'achat, ce qu'il coûte et sur quoi vous devez être vigilant.

Un étranger peut-il acheter en Géorgie ?

Oui, pratiquement sans restrictions. Les étrangers, y compris les citoyens de la SR et de la RTC, achètent des appartements, des maisons, des locaux commerciaux et des terrains non agricoles en pleine propriété (freehold), inscrits au registre d'État NAPR. Il n'existe pas de condition de réciprocité, de résidence ni d'autorisation spéciale.

La seule interdiction concerne les terres agricoles — la Constitution elle-même interdit leur achat aux étrangers, aux sociétés étrangères et aux sociétés géorgiennes ayant une participation étrangère ; la seule solution est une location à long terme jusqu'à 49 ans. Lors de l'achat d'une maison avec un jardin, vérifiez toujours que le terrain n'est pas enregistré comme agricole. La tenure emphytéotique n'est pas utilisée pour les appartements ; cependant, à Batumi, une partie des projets fonctionnent comme un appart-hôtel — l'unité est en propriété, mais avec un régime hôtelier d'utilisation, vérifiez donc le statut dans le contrat.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation de l'unité et acompte de réservation (généralement 500 – 2 000 USD) ; lors de l'achat en construction (hors-plan) signature du contrat d'achat avec le promoteur avec un calendrier de versements.
2. Le contrat d'achat peut être en simple forme écrite — le notaire n'est pas obligatoire. Les parties peuvent le signer directement à la Maison de la justice (Public Service Hall) devant un agent NAPR. L'authentification notariale est recommandée dans les cas complexes : versements, achat à distance, droit de gage.
3. Inscription de la propriété au registre NAPR : standard dans 4 jours ouvrables pour des frais d'environ 50 – 75 GEL ; en accéléré dans 1 jour, ou immédiatement, environ 200 – 270 GEL. Le registre est en ligne et public — n'importe qui peut vérifier le propriétaire et les charges.
4. L'achat à distance est courant : procuration authentifiée par un notaire géorgien, un consulat géorgien ou au domicile avec apostille et traduction ; un avocat local signe et enregistre ensuite le transfert.
5. Pour un bien immobilier prêt, l'ensemble de la transaction peut être finalisée en quelques jours. Pour l'hors-plan, la propriété de l'unité (ou sa quote-part) est enregistrée selon le contrat — souvent seulement après paiement complet ; jusqu'à présent, le droit n'est que contractuel, c'est pourquoi la qualité du promoteur est cruciale.

Frais et impôts à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. Tout ne paye pas l'acheteur — certains éléments sont supportés par le vendeur ou le promoteur et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. De plus, ce sont des frais ponctuels à l'achat, pas des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec un chiffre final.

• Il n'existe pas de taxe de transfert ni de droits d'enregistrement — 0 %.
• Frais d'enregistrement NAPR : environ 50 – 270 GEL (environ 17 – 90 €) selon la vitesse.
• Notaire (volontaire) : environ 100 – 300 GEL ; avocat pour vérification : environ 500 – 1 500 USD ou à l'heure.
• Lors de l'achat auprès d'un promoteur, la TVA est déjà incluse dans le prix du catalogue — l'acheteur ne paye rien de plus. Lors de l'achat d'une personne physique, il n'y a pas de TVA.

Les frais de transaction totaux sont donc parmi les plus bas d'Europe — environ moins de 1 % du prix.

Frais annuels du propriétaire

L'impôt foncier n'est payé que par le propriétaire dont le revenu annuel du ménage dépasse 40 000 GEL ; pour les non-résidents, en pratique, le revenu provenant de sources géorgiennes est pris en compte (approximativement — confirmez avec votre comptable local). Taux : pour un revenu de 40 000 – 100 000 GEL, c'est 0,05 – 0,2 % de la valeur marchande, au-dessus de 100 000 GEL 0,8 – 1 %. Celui qui n'a pas de revenu en Géorgie ne paye généralement pas d'impôt du tout.

Les frais courants sont bas : la gestion du complexe à Batumi coûte environ 0,5 – 1,5 USD/m² par mois selon les services (plus dans les appart-hôtels) et l'énergie environ 30 – 80 USD par mois lors d'une utilisation normale de l'appartement.

Location et rendement

Un étranger peut louer sans licence. Pour une location à long terme à titre résidentiel, vous vous inscrivez auprès de l'administration fiscale (Revenue Service) et payez un impôt forfaitaire de 5 % du loyer brut sans déductions — cela s'applique aussi aux non-résidents et est déclaré une fois par an — la déclaration d'impôt est déposée avant le 1er avril de l'année suivante (en cas de location à une entreprise, le locataire retient l'impôt).

La location à court terme (Airbnb, Booking) est un domaine fiscalement contesté : 5 % du loyer brut s'applique selon plusieurs sources même pour la location à court terme à des particuliers ; certains exploitants avec services hôteliers s'enregistrent en tant que travailleur indépendant avec le statut de petite entreprise et un impôt de 1 % du chiffre d'affaires, cependant, l'interprétation du Revenue Service n'est pas uniforme — la location d'immeubles est formellement exclue du statut, c'est pourquoi le système doit toujours être confirmé avec votre comptable local. Une licence spéciale pour la location à court terme n'est pas requise pour l'instant.

Les rendements bruts à Batumi sont couramment annoncés à 6 – 10 %, cependant, les chiffres réels dépendent fortement de l'occupation et de la saison. Soyez prudent avec les rendements garantis des promoteurs et lisez les conditions.

Séjour et visas

Les citoyens de l'UE, y compris les Slovaques et les Tchèques, peuvent rester en Géorgie sans visa jusqu'à 365 jours par entrée — pour une utilisation ordinaire de l'appartement, aucun permis de séjour n'est nécessaire.

L'achat d'un bien immobilier donne également le droit de demander un permis de séjour à court terme de propriétaire immobilier : à partir du 1er mars 2026, le seuil minimum est de 150 000 USD de valeur marchande (avant le 28 février 2026, il était de 100 000 USD ; celui qui a enregistré la propriété avant dispose de l'ancien seuil). Le permis est délivré pour 1 an et renouvelé tant que la propriété dure ; il s'applique également au conjoint et aux enfants. Pour les investissements plus importants (à partir d'environ 300 000 USD), il existe également un permis d'investissement plus durable. L'achat ne mène pas automatiquement à la citoyenneté.

Financement

Les banques géorgiennes accordent des hypothèques aux étrangers non-résidents de manière limitée — elles demandent un apport plus important, un revenu prouvable et souvent des liens locaux ; les taux d'intérêt en USD ou GEL sont plus élevés qu'en Slovaquie. La pratique prédominante avec les nouveaux bâtiments sont donc les plans de paiement sans intérêt du promoteur : généralement 20 – 30 % d'acompte et le reste en versements mensuels de 2 – 5 ans, souvent jusqu'à l'achèvement. Une alternative pour les clients de la SR/RTC est un prêt auprès d'une banque locale garanti par un bien immobilier à domicile — en Géorgie, il est alors payé « au comptant ».

Risques et sur quoi être vigilant

• Plan de paiement : l'appartement est généralement enregistré pour l'acheteur seulement après paiement complet — en cas de faillite du promoteur, il y a risque de perte du montant payé. Vérifiez la propriété du terrain, le permis de construire, les projets achevés et le financement du promoteur ; les comptes séquestre ne sont pas une norme.
• Excès d'offre à Batumi : les importants nouveaux développements signifient le risque d'une plus mauvaise revente ultérieure et d'une occupation plus faible — choisissez la localité et la qualité, pas seulement le prix au m².
• « White frame » (cadre blanc) : les nouveaux bâtiments sont généralement livrés sans planchers, portes et cuisine ; la finition coûte environ 200 – 400 USD/m² supplémentaires — tenez-en compte dans le budget.
• Appart-hôtel vs. statut résidentiel : dans un appart-hôtel, les services hôteliers peuvent être obligatoires et l'utilisation personnelle limitée — lisez le contrat.
• Charges et propriétaire : vérifiez-les dans le registre public NAPR (en ligne) juste avant de signer.
• Catégorie de terrain : un terrain agricole, un étranger ne peut pas l'acheter — pour les villas avec un jardin, vérifiez-le.
• Risque de change : les prix sont convenus en USD, les revenus de la location sont en GEL/USD.

Vente à l'avenir

Si une personne physique détient un bien immobilier pendant plus de 2 ans, le gain de la vente est entièrement exonéré de l'impôt sur le revenu. Lors de la vente dans les 2 ans, le gain — la différence entre le prix de vente et le prix d'achat — est imposé à 5 %. Il n'existe pas de taxe de transfert lors de la vente ; l'acheteur ne paie que l'enregistrement. Le revenu de la vente peut être librement transféré à l'étranger, la Géorgie n'a pas de restrictions de devises.

Questions fréquemment posées

Puis-je en tant que Slovaque ou Tchèque acheter un appartement sans restrictions ? Oui, les appartements et les maisons sans aucune autorisation ; seules les terres agricoles sont interdites.

Combien de temps dure le transfert de propriété ? L'enregistrement au registre NAPR dure 1 à 4 jours ouvrables ; l'ensemble de la transaction pour un appartement prêt peut également durer une semaine.

Quels impôts vais-je payer à l'achat ? Aucun — seulement les frais d'enregistrement environ 50 – 270 GEL ; la TVA sur un nouveau bâtiment est déjà incluse dans le prix.

Dois-je être là personnellement ? Non, l'achat est généralement réglé par procuration avec apostille par un avocat local.

Vais-je obtenir un séjour par l'achat ? En tant que citoyen de l'UE, vous pouvez de toute façon rester 365 jours sans visa ; un permis de séjour basé sur la propriété nécessite à partir du 1er mars 2026 un bien immobilier d'au moins 150 000 USD.

Quand vais-je vendre sans impôt ? Après 2 ans de propriété, le gain est exonéré ; plus tôt, il est imposé à 5 %.

Prochaine étape

Si la Géorgie vous intéresse, nous serions heureux de revoir le budget avec vous de manière non-engageante, de choisir un projet et de vous accompagner tout au long du processus d'achat — la consultation est gratuite. Écrivez-nous ce que vous recherchez et nous vous recontacterons.

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État de l'information : août 2026. Informations approximatives, pas de conseils juridiques ou fiscaux.