Achat d'un bien immobilier en Hongrie : processus, taxes et points d'attention

La Hongrie est pour les Slovaques et les Tchèques un marché littéralement à côté — et pour les citoyens de l'UE l'un des plus ouverts. Les biens immobiliers résidentiels s'y achètent comme pour les Hongrois : au nom personnel, en pleine propriété et sans aucune permission. De plus, il n'existe pas d'impôt foncier national. Cependant, le processus a ses spécificités — de l'avocat hongrois obligatoire au dépôt strict « foglaló » jusqu'aux réglementations de plus en plus strictes sur la location à court terme à Budapest. Voici tout ce que vous devez savoir avant de signer le contrat.

Un étranger peut-il acheter en Hongrie ?

Oui. Les citoyens de l'UE/EEE achètent des biens immobiliers résidentiels comme les Hongrois — au nom personnel, en pleine propriété, sans permission. Les citoyens en dehors de l'UE ont besoin d'une permission de l'autorité du comitat (kormányhivatal) : les frais sont d'environ 50 000 HUF, la procédure dure généralement 30 à 60 jours et les rejets sont rares. Les terres agricoles et forestières sont pratiquement inaccessibles à tous les étrangers — et à la plupart des Hongrois sans qualification agricole.

Nouvelle importante : depuis le 1er juillet 2025, la loi sur la protection de l'identité locale s'applique. Les communes peuvent introduire un droit de préemption, des conditions d'enregistrement de résidence ou une taxe d'« établissement ». Plus de 200 communes l'ont déjà adopté, principalement dans l'agglomération de Budapest et près du Balaton, et cela s'applique à tous les « immigrés » y compris les Hongrois d'autres communes. Avant un achat en dehors de Budapest, il faut toujours vérifier si la commune spécifique a introduit des restrictions. À Budapest même, rien ne restreint pour le moment l'achat d'un appartement par les citoyens de l'UE.

Processus d'achat étape par étape

1. Sélection et vérification : l'avocat récupère le titre de propriété (tulajdoni lap) — propriétaire, charges, exécutions.
2. Contrat d'achat : la loi exige qu'il soit rédigé et contresigné par un avocat hongrois (ügyvéd), sinon le cadastre ne l'acceptera pas. L'acheteur choisit généralement et paie l'avocat.
3. Dépôt « foglaló » : généralement 10 % à la signature. Son régime juridique est strict — si l'acheteur se rétracte, le dépôt est perdu ; si le vendeur, il rembourse le double.
4. Paiement supplémentaire selon le contrat : pour les nouveautés selon les étapes de construction, pour l'appartement fini généralement dans 30 à 60 jours, souvent via un compte bloqué d'avocat.
5. Enregistrement au cadastre (földhivatal) sera déposé par l'avocat ; l'autorité fiscale (NAV) émettra ensuite un avis de taxe de transfert.

Pour un appartement fini, l'ensemble du processus dure généralement 1 à 2 mois. L'achat à distance est possible par procuration avec apostille (ou signée au consulat hongrois) avec traduction officielle ; les nouveautés sont généralement signées par correspondance.

Frais et taxes à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. L'acheteur ne paie pas tout — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont d'ailleurs des frais ponctuels lors de l'achat, pas des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous vous calculerons d'avance exactement ce que vous paierez au-delà du prix, pour que vous puissiez décider avec le chiffre final.

• Taxe de transfert (illeték) : 4 % de la valeur marchande jusqu'à 1 milliard HUF, 2 % au-delà. Elle est payée par avis du NAV après enregistrement, pas en espèces à la signature.
• Nouveauté du promoteur : le prix comprend la TVA. Le taux réduit de 5 % s'applique aux appartements jusqu'à 150 m² et aux maisons jusqu'à 300 m² (prolongé jusqu'à fin 2026 ; pour les permis de construire émis jusqu'à fin 2026, on peut l'appliquer aux ventes jusqu'à fin 2030) ; au-delà de ces limites, le taux est de 27 %. Pour les nouveaux appartements jusqu'à 15 millions HUF, la taxe de transfert ne s'applique pas, au-delà il existe des allègements partiels — approximativement, le calcul exact sera confirmé par l'avocat.
• Avocat : environ 0,5 à 1,5 % du prix, généralement autour de 1 %.
• Cadastre : petit frais administratifs, environ 10 000 à 20 000 HUF.
• Commission agence immobilière : généralement à la charge du vendeur (3 à 5 % + TVA) ; l'acheteur ne paie que son propre agent de recherche s'il en engage un.

Au total, les frais accessoires de l'acheteur pour un appartement ancien s'élèvent à environ 5 à 6 % (dont la majorité représente la taxe de 4 %), pour une nouveauté avec allègement c'est moins.

Dépenses annuelles du propriétaire

• Aucune impôt foncier national n'existe. Cependant, certaines communes et arrondissements municipaux prélèvent une taxe locale sur les bâtiments (építményadó), généralement sur les appartements qui ne constituent pas la résidence permanente du propriétaire. Les taux varient selon l'arrondissement — environ des centaines à environ 2 000 HUF/m² par an ; à vérifier dans l'arrondissement spécifique.
• Frais communs de l'immeuble (közös költség) : selon le bâtiment et services, pour un appartement budapeshtois typique environ 15 000 à 40 000 HUF par mois ; dans les nouveautés avec ascenseur, garage et réception plus.
• Énergie : selon la consommation.

Location et rendement

Le propriétaire étranger peut louer. Pour les locations à long terme, l'impôt sur le revenu est de 15 % — la base est le revenu moins les frais réels ou une forfait de 10 % ; les cotisations sociales ne s'appliquent généralement pas aux locations à long terme régulières d'une personne physique. Les non-résidents imposent les loyers de biens immobiliers hongrois en Hongrie (la SR et la RTC ont des traités avec la Hongrie pour éviter la double imposition). Le rendement brut de location à long terme à Budapest est d'environ 5 % (Global Property Guide, 2025).

La location à court terme à Budapest est réglementairement risquée : depuis le 1er janvier 2025, un moratoire s'applique aux nouvelles enregistrements de location à court terme à Budapest (jusqu'à fin 2026), l'arrondissement VI (Terézváros) l'a complètement interdite depuis le 1er janvier 2026 et d'autres arrondissements centraux envisagent des plafonds. Les licences existantes restent valables ; la taxe forfaitaire pour l'hébergement privé à Budapest est de 150 000 HUF par chambre et par an (en dehors de Budapest 38 400 HUF), plus l'enregistrement NTAK et la taxe de séjour locale.

Résidence et visas

L'achat d'un bien immobilier n'établit pas la résidence. Cependant, les citoyens de l'UE n'en ont pas besoin : avec une résidence de plus de 3 mois, une carte d'enregistrement pour les citoyens de l'UE (formalité gratuite) suffit et le bien immobilier servira de preuve de résidence. Pour les citoyens en dehors de l'UE, il existe un programme d'« investisseur hôte » (investissement de 250 000 € dans un fonds immobilier ; l'achat direct de bien immobilier pour 500 000 € a été supprimé par la loi et n'établit pas la résidence) — pour les clients de SR et RTC c'est sans objet.

Financement

Les banques hongroises financent principalement les demandeurs ayant un revenu en Hongrie ; un non-résident sans revenu hongrois aura du mal à obtenir un prêt hypothécaire et avec un LTV plus bas. Pratique courante pour les clients de SR et RTC :

• argent comptant,
• calendrier de paiement du promoteur pour la nouveauté — généralement 10 à 20 % au contrat, le reste selon les étapes ou à la livraison,
• prêt en Slovaquie ou en Tchéquie sécurisé par un bien immobilier domestique — ni la banque slovaque ni tchèque n'acceptera généralement l'appartement hongrois en garantie.

Les prêts subventionnés par l'État (par exemple Otthon Start avec un taux de 3 % à partir de septembre 2025) sont réservés aux acheteurs nationaux ; pour un client étranger, cela signifie principalement une hausse des prix et une concurrence accrue lors de l'achat.

Risques et points d'attention

• Location à court terme : la réglementation se durcit (moratoire, interdiction en arrondissement VI) — un plan commercial basé sur Airbnb à Budapest est risqué. La location à long terme est une supposition plus sûre.
• Titre de propriété : charges, droits hypothécaires, servitudes, inscriptions en cours — vérifié par l'avocat ; sans sa contresignature, le contrat n'est pas valable.
• Nouveautés : le compte bloqué ou la garantie bancaire n'est pas automatique. Vérifiez le financement du promoteur, le calendrier, les pénalités contractuelles pour retard et l'acceptation d'utilisation (használatbavételi engedély) avant le paiement final ; vérifiez si la TVA de 5 % s'applique.
• Loi sur la protection de l'identité locale : lors d'un achat en dehors de Budapest, vérifiez le droit de préemption de la commune et les conditions d'enregistrement de résidence — cela peut prolonger ou bloquer le transfert.
• Prix : à Budapest après 2025, les prix ont augmenté rapidement (également en raison du programme Otthon Start) — ne surpayez pas sans comparer les prix par m² dans l'arrondissement.
• Réserve pour taxe : la taxe de transfert est émise rétroactivement par le NAV — réservez 4 % au-delà du prix d'achat.

Vente future

Le profit de la vente est également imposé pour le non-résident en Hongrie au taux de 15 %, cependant la base est réduite selon la durée de détention : l'année d'achat et la première année après sont imposés 100 % du profit, puis 90 %, 60 %, 30 % et à partir de la 5e année après acquisition 0 % — après 5 ans, la vente est sans impôt. On peut déduire les coûts d'acquisition, frais et investissements documentés dans l'appartement.

Questions fréquentes

Ai-je besoin en tant que Slovaque ou Tchèque d'une permission d'achat ? Non. Les citoyens de l'UE achètent des biens immobiliers résidentiels sans permission ; la permission concerne uniquement les citoyens en dehors de l'UE.

Dois-je être personnellement à Budapest pour l'achat ? Non. Une procuration avec apostille (ou signée au consulat) suffit et l'avocat hongrois signe pour vous.

Pourquoi ai-je besoin d'un avocat hongrois ? Par la loi — le cadastre n'enregistrera le contrat que s'il est rédigé et contresigné par un avocat hongrois. Les honoraires sont environ 1 % du prix.

Puis-je louer l'appartement via Airbnb ? À Budapest jusqu'à fin 2026, vous n'obtiendrez pas une nouvelle enregistration et l'arrondissement VI a interdit la location à court terme à partir de 2026. La location à long terme est sans restriction, taxe 15 %.

La Hongrie prélève-t-elle une impôt foncier annuel ? Pas au niveau national. Certains arrondissements prélèvent une taxe locale sur les bâtiments pour les appartements qui ne constituent pas la résidence permanente — à vérifier selon l'arrondissement.

Qu'est-ce que foglaló ? Le dépôt (généralement 10 %) avec régime strict : si vous vous rétractez, le dépôt est perdu ; si le vendeur, il vous rembourse le double.

Prochaine étape

Le choix du bon arrondissement et la vérification du titre de propriété décident si l'achat en Hongrie sera lisse. Si vous y réfléchissez, lors d'une consultation gratuite, nous parcourrons votre situation avec vous et vous dirons honnêtement ce que nous ferions à votre place.

Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Hongrie.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non conseils juridiques ou fiscaux.