Achat d'un bien immobilier à Oman : freehold, taxes et résidence

Oman est une alternative plus tranquille à Dubaï : les frais d'entrée lors d'un achat sont plus bas (3 % au lieu de 4 % plus frais), le marché est balnéaire et moins hectique, et — ce qui est décisif pour de nombreux acheteurs — la propriété dans une zone approuvée ouvre droit à un visa de résidence pour le propriétaire et sa famille proche. Ce guide vous explique où exactement un citoyen slovaque ou tchèque peut acheter à Oman, comment se déroule le processus, combien cela coûte et à quoi faire attention.

Un étranger peut-il acheter à Oman ?

Oui, mais seulement dans des zones délimitées. Les citoyens de SR/RTC peuvent acquérir une propriété immobilière uniquement dans les soi-disant Integrated Tourism Complex (ITC) — des zones balnéaires approuvées par l'État, parmi lesquelles figurent par exemple Al Mouj Muscat, Muscat Bay, Muscat Hills, Jebel Sifah, Hawana Salalah et AIDA près de Yiti.

Dans une ITC, l'étranger acquiert la pleine propriété (freehold) d'un appartement, d'une villa ou d'un terrain, avec le droit de vendre, louer, donner et léguer. Lors de l'achat d'un terrain dans une ITC, l'obligation de construire dans les 4 ans s'applique, sinon l'État peut mettre le terrain en vente aux enchères.

En dehors des ITC, un étranger (sauf ressortissant des pays du CCG) ne peut pas être propriétaire ; pour les investisseurs, il existe un droit d'usage (usufruct) jusqu'à 99 ans. Les zones frontalières, militaires et patrimoniales sont exclues. Les citoyens de l'UE n'ont pas de dérogations particulières.

Bonne nouvelle pour la sécurité des acheteurs : la nouvelle loi de régulation du marché immobilier (décret royal 79/2025) a unifié les règles d'enregistrement, de développement et d'intermédiation.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation de l'unité et dépôt de réservation — estimé à 5–10 % du prix.
2. Contrat d'achat (SPA) avec le promoteur ; en cas d'achat sur plan (propriété en construction), le paiement s'effectue selon le calendrier de construction.
3. Enregistrement de la propriété au ministère du Logement et de l'Urbanisme (MoHUP). L'étranger doit fournir un passeport, un justificatif d'entrée légale dans le pays et parfois un justificatif de provenance des fonds ; l'approbation ministérielle (NOC) fait partie du processus.
4. Frais d'enregistrement 3 % et émission d'un certificat de propriété « Mulkiya » — généralement 2–4 semaines après le paiement intégral du prix.
5. Achat à distance possible par procuration (authentification notariale + légalisation + traduction) ; les grands promoteurs signent généralement les SPA par voie électronique et font enregistrer par leur avocat.

Frais et taxes à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. Tout n'est pas payé par l'acheteur — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur, et certains sont déjà inclus dans le prix affiché. Il s'agit en outre de frais ponctuels à l'achat, non de paiements réguliers. Pour chaque offre spécifique, nous vous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix pour que vous décidiez avec un chiffre définitif.

Oman est l'une des destinations les moins coûteuses :

• Frais d'enregistrement : 3 % du prix d'achat (payés par l'acheteur) — le principal coût ponctuel ; situation en 2025/26, le taux est stable depuis longtemps.
• TVA : la première vente d'une propriété résidentielle neuve par un promoteur est soumise à 5 % de TVA (vérifiez si le promoteur l'inclut déjà dans le prix) ; les ventes suivantes et la location de propriétés résidentielles sont exonérées de TVA.
• Avocat (recommandé, non obligatoire) : estimé à 0,5–1 % du prix.
• Commission d'intermédiaire : pour les nouveaux immeubles, c'est généralement le promoteur qui la paie ; sur le marché secondaire, estimé à 2–3 %.

Au total, comptez donc estimé 3–4 % au-delà du prix d'achat lors d'un achat de seconde main ; pour un immeuble neuf d'un promoteur, vérifiez si le prix inclut la 5 % TVA sur la première vente — sinon, ajoutez-la. Il n'y a pas de droits de timbre ou d'autre taxe de transfert. Il n'y a pas de droits de timbre ou d'autre taxe de transfert.

Coûts annuels du propriétaire

Il n'existe pas de taxe foncière annuelle à Oman. Les coûts courants ressemblent à ceci :

• Frais de gestion dans les ITC (charges de gestion de la station balnéaire) : dans le premium Al Mouj, estimé à 10–15 OMR/m² par an ; dans d'autres stations, généralement moins. Vérifiez toujours le tarif exact pour le projet spécifique.
• Électricité et eau : estimé à 30–80 OMR par mois pour un appartement, plus en été en raison de la climatisation.
• Pour la location, le contrat de location est enregistré auprès de la municipalité avec des frais estimé à 3 % du loyer annuel.

Location et rendement

Le propriétaire dans une ITC peut louer à long terme comme à court terme. Dans les stations, il existe souvent un programme de pool hôtelier ou de location via un opérateur (typiquement Hawana Salalah, Jebel Sifah) — la station gère et loue votre propriété et vous recevez une part des revenus. La location à court terme par vous-même dépend des règles de la station et de la réglementation touristique — à vérifier pour le projet spécifique.

Fiscalité : Oman n'a pas encore d'impôt sur le revenu des personnes physiques — les revenus de la location sont à 0 %. À partir du 1ᵉʳ janvier 2028, un impôt sur le revenu de 5 % s'appliquera aux revenus supérieurs à 42 000 OMR par an (environ 100 000 €) — la plupart des loueurs ordinaires ne seront pas affectés. Des obligations fiscales peuvent survenir en Slovaquie ou en Tchéquie selon votre résidence fiscale ; nous recommandons une consultation avec un conseiller fiscal.

Rendements bruts : Muscat, estimé à 5–8 % par an (les appartements plus que les villas) ; rendement net après frais, estimé à 3,5–5 %.

Résidence et visas

C'est le principal avantage des zones ITC : l'achat dans une ITC donne au propriétaire et à sa famille proche droit à un visa de résidence pendant la durée de la propriété. Il faut faire une demande de visa, il n'est pas automatique.

Pour les investissements plus importants, il existe une résidence d'investisseur (programme renouvelé à partir du 31 août 2025 via Invest Oman) : une propriété d'au moins 250 000 OMR signifie un séjour de 5 ans, à partir de 500 000 OMR un séjour de 10 ans ; cela inclut le conjoint, les enfants et les parents à charge.

Touristiquement : les citoyens de l'UE peuvent se rendre à Oman pour 14 jours sans visa ; à partir d'août 2026, il existe également un visa touristique gratuit de 14 jours (décision ROP 109/2026), qui peut être changé en un autre type de visa touristique avant son expiration ; pour un séjour plus long, un eVisa via le portail de la Royal Oman Police (estimé jusqu'à 30 jours).

Financement

Il existe des hypothèques locales pour les étrangers — certaines banques les offrent pour les projets ITC, généralement avec un plus grand acompte et des taux estimés à 4–6 %. La pratique prédominante est cependant le paiement comptant ou le plan de paiement du promoteur : versements pendant la construction, parfois aussi après livraison, sans banque.

La solution de rechange est un prêt dans une banque slovaque ou tchèque garanti par une propriété immobilière domestique — une banque domestique ne prendra pas de gage sur une propriété omanaise.

Une remarque pratique sur la monnaie : le riyal (OMR) est étroitement lié au dollar américain, tenez donc compte du risque de change EUR/USD.

Risques et à quoi faire attention

• Achetez uniquement dans une zone ITC approuvée — c'est seulement là que l'étranger acquiert la propriété et le droit de résidence. Faites-vous confirmer le statut ITC.
• Compte séquestre et licence du promoteur. Selon la loi 79/2025, le promoteur doit avoir une licence et un compte séquestre du projet (à partir duquel il prélève selon les phases de construction), et doit enregistrer les contrats dans le registre immobilier. Envoyez les paiements uniquement au compte séquestre du projet.
• Liquidité. Le marché est sensiblement plus petit et moins liquide que Dubaï — une revente ultérieure peut prendre plus de temps. Tenez-vous aux stations établies ayant une gestion fonctionnelle.
• Terrains : l'obligation de construire dans les 4 ans s'applique.
• Frais de gestion et pool de location. Vérifiez à l'avance le montant des frais et les conditions du pool de location — partage des revenus, garanties, exclusions pour utilisation personnelle.
• Retards des projets en cours de réalisation surviennent — dans le SPA, surveillez les délais d'achèvement et les pénalités.

Revente ultérieurement

La taxe sur les gains en cas de revente n'existe pas aujourd'hui (0 %) même pour les non-résidents. À partir de 2028, les gains ne peuvent être imposés au taux de 5 % que s'ils dépassent la limite de revenu annuel de 42 000 OMR ; la loi prévoit une exemption pour la résidence principale (détention d'au moins 2 ans) et une exemption unique à vie pour une autre propriété — les détails seront précisés par les règlements d'exécution.

Les frais d'enregistrement 3 % sont payés par le nouvel acheteur ; le vendeur règle la commission éventuelle d'intermédiaire. Attention : la revente éteint le droit de résidence lié à la propriété.

Au pays : en Slovaquie, exemption de taxe après 5 ans de propriété, en Tchéquie après 10 ans — toujours selon votre résidence fiscale.

Questions fréquemment posées

La propriété dans une ITC est-elle un vrai « freehold » ? Oui — propriété complète enregistrée au ministère avec un certificat de propriété Mulkiya ; peut être vendue, louée et léguée, y compris en faveur d'un étranger.

Obtiens-je automatiquement un visa de résidence ? La propriété dans une ITC ouvre droit à un visa de résidence pour vous et votre proche famille pendant la durée de la propriété ; il faut en faire la demande.

Dois-je aller à Oman ? Ce n'est pas nécessaire — l'achat peut être effectué par procuration et l'enregistrement sera assuré par le promoteur ou l'avocat.

Quelles taxes paierai-je ? Etapes 3 % d'enregistrement ; pour un immeuble neuf d'un promoteur, plus 5 % de TVA sur la première vente (la revente est exonérée de TVA). Pas d'impôt foncier annuel ; la location et la revente sont actuellement sans taxe, à partir de 2028 la taxe de 5 % ne concerne que les revenus supérieurs à 42 000 OMR par an.

Puis-je louer si je ne vis pas à Oman ? Oui — généralement via un programme de gestion ou hôtelier directement à la station.

En quoi Oman diffère-t-il de Dubaï ? Frais d'entrée plus bas (3 % au lieu de 4 % plus frais), marché balnéaire plus tranquille et résidence directement de la propriété dans une ITC ; l'inconvénient est une liquidité moindre et un choix de projets plus restreint.

Prochaine étape

Si Oman vous intéresse, nous serions heureux de passer en revue avec vous gratuitement et sans engagement quelle station et quel type de propriété correspond à votre objectif — qu'il s'agisse d'un investissement avec pool de location ou d'un endroit pour hiverner. Il suffit de nous contacter.

En attendant, vous pouvez consulter les offres actuelles à Oman.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, ni conseils juridiques ni fiscaux.