Achat d'un bien immobilier en Espagne : processus, impôts et risques

L'Espagne est l'un des pays les plus accessibles pour les acheteurs de Slovaquie et de Tchéquie : les citoyens de l'UE y acquièrent des biens immobiliers dans exactement les mêmes conditions que les Espagnols, en pleine propriété et sans aucune autorisation. Le processus est tellement établi que l'achat à distance par procuration est une pratique courante — vous n'avez pas besoin de vous envoler en Espagne une seule fois pendant l'achat. La question n'est donc pas si vous pouvez acheter, mais combien cela vous coûtera au-delà du prix d'achat et sur quoi faire attention. Dans ce guide, nous y allons étape par étape ; les taux d'imposition sont indiqués pour l'Andalousie, qui comprend Costa del Sol.

Un étranger peut-il acheter en Espagne ?

Oui, sans restriction. Les Slovaques et les Tchèques achètent des appartements, des maisons et des terrains en pleine propriété (plena propiedad, équivalent de la propriété absolue) ; le bail emphytéotique ne s'utilise pas en Espagne. La seule condition administrative est le NIE (Número de Identificación de Extranjero) — numéro d'identification fiscale pour étrangers, sans lequel l'achat ne peut pas être finalisé. Le NIE est obtenu par un avocat par procuration (cela prend 4 à 8 semaines), ou vous pouvez le demander au consulat ou personnellement en Espagne. Puisque l'obtention prend un certain temps, il est judicieux de le demander dès le début de votre recherche. En pratique, vous aurez également besoin d'un compte bancaire espagnol.

Processus d'achat étape par étape

1. Contrat de réserve et dépôt de réserve (généralement 3 000 à 10 000 €) — le bien immobilier est retiré de l'offre et cesse d'être proposé à d'autres candidats.
2. Vérification juridique du bien par un avocat : extrait du cadastre, charges, permis de construire et dettes envers la communauté de propriétaires.
3. Contrato de arras (contrat de réserve) — généralement 10 % du prix. Le régime est strict pour les deux parties : si l'acheteur se retire, il perd le dépôt ; si le vendeur se retire, il rembourse le double. Pour les immeubles neufs, au lieu des arras, un contrat d'achat est signé avec le promoteur avec un calendrier de paiement.
4. Escritura de compraventa — signature de l'acte d'achat chez le notaire, paiement du solde par chèque bancaire ou virement, remise des clés et inscription au cadastre (Registro de la Propiedad).

Pour un bien existant, le délai de l'offre aux clés est généralement de 8 à 12 semaines. L'achat à distance fonctionne simplement : le client donne au notaire une procuration notariée (poder), qui peut être signée chez vous avec apostille. Pour un achat en cours de construction (off-plan), l'escritura n'est signée qu'à l'achèvement et à la réception.

Frais et impôts à l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. Tout ne paie pas l'acheteur — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur et certains sont déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont en outre des frais ponctuels à l'achat, non des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous calculerons d'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec le chiffre final.

Le prix d'achat n'est pas la somme finale — en Andalousie, vous devez ajouter :

• Immeubles neufs du promoteur : TVA (IVA) 10 % + frais d'enregistrement AJD 1,2 %.
• Bien immobilier plus ancien (revente) : impôt de transfert ITP 7 % — taux uniforme, calculé sur le prix d'achat ou sur la valeur de référence officielle du cadastre selon la plus élevée.
• Notaire + cadastre : environ 0,5 à 1,5 % au total.
• Avocat : généralement environ 1 % + TVA.

Ainsi, au-delà du prix d'achat, préparez-vous à environ 10 à 12 % pour un bien plus ancien et 12 à 14 % pour un immeuble neuf.

Frais annuels du propriétaire

Après l'achat, vous devez également compter avec des dépenses régulières — incluez-les dans votre budget dès le départ :

• IBI (impôt municipal sur la propriété) : 0,4 à 1,1 % de la valeur cadastrale, qui est nettement inférieure au prix du marché. Pour un appartement typique à Costa del Sol, cela représente environ quelques centaines d'euros par an.
• Impôt sur le revenu imputé du non-résident : même si vous ne louez pas le bien, l'État le taxe comme un revenu fictif — 19 % de 1,1 % (ou 2 %) de la valeur cadastrale. Il est déclaré une fois par an avec le formulaire Modelo 210.
• Comunidad — frais pour la communauté de propriétaires ou la station balnéaire : selon l'équipement, généralement 50 à 400 € par mois, dans les stations de luxe davantage.
• Enlèvement des ordures (basura), énergie et assurance : environ quelques centaines d'euros par an plus la consommation.
• Impôt sur la fortune : en Andalousie, il est pratiquement 100 % exonéré ; l'impôt national de solidarité s'applique à la fortune supérieure à 3 millions d'euros.

Location et rendement

Un étranger peut louer sans restriction et la location à long terme ne nécessite aucune licence. La situation est différente pour la location à court terme (touristique) : en Andalousie, elle nécessite une inscription VUT/VFT dans le registre touristique régional (Registro de Turismo de Andalucía). À partir d'avril 2025, une autorisation de 3/5 de la communauté de propriétaires est également requise dans un immeuble d'habitation, et les communes peuvent restreindre les locations touristiques dans certaines zones. Si vous achetez à titre d'investissement, le bien spécifique et la commune doivent donc être vérifiés avant l'achat. La Cour suprême a annulé le registre national unifié des locations à court terme par jugement du 19 mai 2026 (la fenêtre unique numérique et l'obligation pour les plateformes de signaler les données restent en vigueur) — c'est donc l'enregistrement en Andalousie qui compte.

Les revenus de location pour un non-résident de l'UE sont taxés au taux de 19 % avec la possibilité de déduire les frais proportionnels, à nouveau via le formulaire Modelo 210. Les rendements dépendent du lieu et de l'occupation ; nous ne garantissons pas les chiffres spécifiques.

Résidence et visas

L'achat d'un bien immobilier ne confère aucun droit de résidence — mais en tant que citoyen de l'UE, vous n'en avez pas besoin. Les Slovaques et les Tchèques peuvent résider en Espagne sans limite ; lors d'un séjour de plus de 90 jours, ils s'inscrivent (certificado de registro de ciudadano de la UE). Le « Golden visa », c'est-à-dire la résidence pour investissement à partir de 500 000 €, l'Espagne l'a supprimé à partir du 3 avril 2025 — il ne concernait de toute façon pas les citoyens de l'UE.

Financement

Les banques espagnoles accordent généralement aux non-résidents de l'UE des hypothèques jusqu'à 60 à 70 % du prix, basées sur la valeur la plus basse entre le prix d'achat et l'évaluation bancaire. Vous avez donc besoin de vos propres ressources pour 30 à 40 % du prix plus les frais d'achat. La banque exigera des documents justificatifs de revenus, des déclarations fiscales et des relevés de compte, généralement avec traduction.

Pour les projets en construction, un calendrier de paiement du promoteur est courant : généralement 20 à 40 % du prix sont payés pendant la construction et le solde à la livraison — qui peut être couvert par une hypothèque. Une alternative est un prêt d'une banque slovaque ou tchèque garanti par un bien immobilier à domicile (ce qu'on appelle une hypothèque américaine) ; en Espagne, vous agissez alors en tant qu'acheteur au comptant.

Risques et sur quoi faire attention

• Achat en cours de construction : la loi (Ley 20/2015) oblige le promoteur à couvrir tous les dépôts par une garantie bancaire ou une assurance et à les accepter qu'après obtention du permis de construire. Demandez toujours une garantie bancaire individuelle (aval) pour chaque paiement et payez uniquement sur le compte spécialisé du promoteur.
• Légalité de la construction : pour les immeubles neufs, vérifier le permis de première occupation (licencia de primera ocupación), pour les bâtiments plus anciens, la légalité de la construction — cela concerne notamment les maisons rurales sur terrain non constructible.
• Avocat indépendant : n'achetez que avec votre propre avocat, pas avec l'avocat du promoteur.
• Valeur de référence cadastrale : la taxe peut être perçue sur celle-ci si elle est supérieure au prix d'achat — l'avocat peut la connaître d'avance pour vous éviter de mauvaises surprises à l'avis d'imposition.
• Dettes pesant sur le bien : les obligations envers la communauté de propriétaires ou l'IBI impayée sont transférées en partie à l'acheteur — la vérification est obligatoire.

Vente ultérieure

Le non-résident paie une taxe sur les gains de 19 % — sur la différence entre le prix de vente et le prix d'acquisition, y compris les frais et investissements justifiés. L'acheteur est tenu de retenir 3 % du prix de vente lors de la vente et de les verser au fisc comme acompte (Modelo 211) ; le vendeur déclare ensuite la taxe réelle dans les 4 mois (Modelo 210) et toute surcharge est remboursée par le fisc. À cela s'ajoute l'impôt municipal sur la plus-value foncière municipale (plusvalía) — environ 0,5 à 3 % de la valeur ; en cas de vente à perte, aucun impôt n'est payé. Important : il n'existe pas de délai d'attente, l'impôt sur les gains est payé indépendamment de la durée de propriété.

Questions fréquentes

Ai-je besoin du NIE avant la réserve ? Non, mais demandez-le au plus tôt — sans NIE, vous ne pouvez pas signer l'escritura et l'obtention peut prendre des semaines à des mois.

Dois-je être présent en Espagne lors de l'achat ? Non. Il est courant d'acheter par procuration donnée à un avocat, qui peut être signée chez vous avec apostille.

Combien dois-je prévoir en plus du prix d'achat ? Environ 10 à 14 % selon qu'il s'agit d'un immeuble neuf (TVA 10 % + AJD 1,2 %) ou d'un bien plus ancien (ITP 7 %).

Mes fonds sont-ils en sécurité lors d'un achat en cours de construction ? Les dépôts doivent être couverts par une garantie bancaire ou une assurance selon la loi — demandez toujours un document de garantie pour chaque paiement.

Puis-je louer mon appartement à des touristes ? Oui, après inscription dans le registre touristique andalou ; dans un immeuble d'habitation à partir de 2025, l'autorisation de 3/5 des propriétaires est requise et certaines communes restreignent les locations — cela s'améliore pour un bien spécifique.

Puis-je obtenir une hypothèque en Espagne ? En tant que non-résident de l'UE, généralement jusqu'à 60 à 70 % du prix ; une alternative est le calendrier de paiement du promoteur ou un prêt chez vous contre votre bien immobilier.

Prochaine étape

Si vous envisagez un achat en Espagne, nous sommes heureux de passer en revue votre projet gratuitement et sans engagement — du choix de la localité au budget en passant par les implications fiscales. Une consultation vous fera économiser des heures de recherche personnelle et vous montrera si et comment votre plan a du sens. Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Espagne.

État des informations : août 2026. Informations orientatives, non conseil juridique ou fiscal.