Achat d'une propriété en Italie : processus, taxes et points d'attention

L'Italie présente deux grands avantages pour les acheteurs slovaques et tchèques, dont on parle peu. Lors de l'achat d'une propriété ancienne d'une personne privée, la taxe ne se calcule pas sur le prix du marché, mais sur la valeur cadastrale, qui est généralement beaucoup plus basse — et après 5 ans de propriété, le bénéfice de la vente est complètement exonéré d'impôt, même pour les non-résidents. D'autre part, notamment en Sardaigne, la construction illégale est un problème fréquent, de sorte qu'une vérification approfondie avant la signature est absolument nécessaire. Voici un aperçu de tout le processus — les taux et les spécificités sont présentés en mettant l'accent sur la Sardaigne.

Un étranger peut-il acheter en Italie ?

Oui. Les citoyens de l'UE, c'est-à-dire les Slovaques et les Tchèques, achètent en Italie sans aucune restriction et avec les mêmes droits que les Italiens — appartements, villas et terrains, en pleine propriété (piena proprietà, équivalent du freehold). Le bail emphytéotique n'est pas utilisé. La condition de réciprocité s'applique uniquement aux citoyens en dehors de l'UE.

La seule nécessité administrative est le codice fiscale — numéro fiscal italien, délivré gratuitement par l'Agenzia delle Entrate ou le consulat italien. Sans lui, il est impossible de signer un contrat, d'ouvrir un compte ou de payer les taxes, c'est donc la première étape pratique de tout achat.

Processus d'achat étape par étape

1. Proposta d'acquisto — offre écrite avec un petit acompte. Attention : une fois acceptée par le vendeur, elle est contraignante.
2. Compromesso / contratto preliminare — contrat de contrat futur avec un acompte caparra confirmatoria généralement de 10 – 20 %. Le régime est strict pour les deux parties : si l'acheteur se retire, il perd l'acompte ; si le vendeur se retire, il rembourse le double. L'enregistrement du contrat préliminaire est recommandé ; pour un achat en construction, voir la section sur les risques.
3. Vérification juridique et technique — cadastre, charges, légalité de la construction, hypothèques du vendeur. Il est idéal que le contrôle de la conformité de la structure avec les autorisations soit complété avant la signature du contrat préliminaire.
4. Rogito notarile — acte d'achat final chez le notaire, paiement du reste du prix, remise des clés ; le notaire enregistre l'inscription au registre des propriétés. Le notaire est un officier public impartial — l'acheteur doit donc protéger ses propres intérêts avec son propre avocat.

Le processus entier dure généralement 2 – 4 mois. L'achat à distance est courant via procuration notariale (procura), qui peut également être signée à domicile avec une apostille et une traduction officielle.

Frais et taxes lors de l'achat

> N'ayez pas peur de cette liste. L'acheteur ne paie pas tout — une partie des postes est supportée par le vendeur ou le promoteur, et certains sont généralement déjà inclus dans le prix annoncé. De plus, ce sont des frais ponctuels lors de l'achat, pas des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous puissiez décider avec le chiffre final.

• Propriété ancienne d'une personne privée (résidence secondaire) : taxe d'enregistrement 9 % — mais sur la valeur cadastrale (valore catastale), qui est généralement beaucoup plus basse que le prix du marché, souvent de 30 – 60 % inférieure. Plus des taxes fixes 50 € + 50 €.
• Nouvelle construction du promoteur (jusqu'à 5 ans après réception) : TVA (IVA) 10 % du prix d'achat (22 % pour les catégories de luxe A/1, A/8, A/9) + 3× taxe fixe 200 €.
• Avantage prima casa (taxe d'enregistrement 2 % / TVA 4 %) s'applique uniquement lors du transfert de la résidence principale à la municipalité concernée dans les 18 mois — pour un achat de résidence secondaire, il ne s'applique pas.
• Notaire : environ 1 – 2,5 % + TVA ; avocat environ 1 – 2 % ; commission immobilière en Italie généralement environ 3 % + TVA de chaque côté (sauf accord contraire).

Au total, comptez environ 10 – 15 % en plus ; lors d'un achat d'une personne privée, réellement moins grâce à la fiscalité selon la valeur cadastrale.

Frais annuels du propriétaire

• IMU — taxe municipale sur la résidence secondaire : taux de base 0,86 %, la municipalité peut l'ajuster jusqu'à 1,06 %. Elle se calcule sur la valeur cadastrale convertie, non sur le prix du marché ; pour un appartement ordinaire, c'est environ quelques centaines à basses milliers d'euros par an. Sur la résidence principale (non luxe), l'IMU ne s'applique pas.
• TARI (déchets) : environ 200 – 400 € par an selon la surface et la municipalité.
• Condominio / gestion du complexe : selon les équipements, environ 500 – 2 000+ € par an, davantage dans les complexes avec piscine et entretien des espaces verts.
• Énergie et assurance : consommation normale ; assurance environ quelques centaines d'euros.

Location et rendement

L'étranger peut louer sans restrictions. La location touristique à court terme a cependant des conditions administratives claires : code national CIN (Codice Identificativo Nazionale, obligatoire à partir du 1er janvier 2025, amendes jusqu'à 8 000 €), en Sardaigne également code régional IUN en plus de celui-ci, affichage des codes dans chaque annonce, déclaration des hôtes à la police (Alloggiati Web) et détecteurs obligatoires de gaz et CO avec extincteurs.

Fiscalité du non-résident : cedolare secca (taxe forfaitaire) 21 % du loyer brut pour le premier appartement loué, 26 % à partir du deuxième ; à partir du troisième appartement loué, à partir du 1er janvier 2026, il s'agit d'une activité commerciale avec obligation d'enregistrement TVA (partita IVA). Les frais ne peuvent pas être déduits dans ce régime ; l'alternative consiste à appliquer les taux progressifs IRPEF. De plus, les municipalités perçoivent auprès des hôtes une taxe de séjour.

Fait important pour le plan d'investissement : la Sardaigne est très saisonnière et l'occupation en dehors de juin – septembre est faible, ce qui doit être pris en compte lors de l'estimation du rendement. Nous ne garantissons pas les pourcentages de rendement spécifiques.

Séjour et visas

L'achat d'une propriété ne confère aucun droit de séjour. Cependant, les citoyens de l'UE n'en ont pas besoin — en Italie, ils peuvent séjourner indéfiniment ; pour un séjour de plus de 3 mois, ils s'inscrivent au registre municipal des résidents (iscrizione anagrafica). Le visa d'investisseur italien (à partir de 250 000 € ; l'achat de propriété ne se qualifie pas) est réservé uniquement aux citoyens en dehors de l'UE.

Financement

Les banques italiennes accordent généralement des hypothèques aux non-résidents jusqu'à 50 – 60 % du prix, avec une limite stricte des remboursements jusqu'à environ 35 % du revenu et un processus relativement long ; certaines banques ne financent pas du tout les non-résidents. Pour les nouvelles constructions, un calendrier de paiement du promoteur pendant la construction est courant.

Pour les clients slovaques et tchèques, la voie la plus simple est généralement un prêt bancaire domestique garanti par une propriété à domicile (hypothèque américaine) — en Italie, le client achète alors en tant qu'acheteur au comptant.

Risques et points d'attention

• Abusi edilizi — constructions illégales et modifications non autorisées sont un problème fréquent en Sardaigne : extensions, vérandas fermées, piscines ou pièces supplémentaires sans permission. Avant de signer le contrat préliminaire, il faut vérifier la conformité de la structure avec les autorisations et le cadastre (conformità urbanistica e catastale).
• Zone côtière : le plan paysager régional sarde (Piano Paesaggistico Regionale) interdit les nouvelles constructions à moins de 300 m de la mer et les volumes illégaux dans cette zone ne peuvent pas être légalisés rétroactivement par amnistie — des sanctions jusqu'à démolition menacent. Pour une villa en bord de mer, la vérification de la légalité est clé.
• Protection lors d'un achat en construction (D.Lgs. 122/2005) : le promoteur doit fournir au plus tard lors du contrat préliminaire une garantie bancaire ou assurantielle (fideiussione) pour tous les acomptes — en cas de faillite du promoteur, le garant les rembourse dans les 30 jours ; sans garantie, le contrat est contestable comme nul. À la livraison, le promoteur doit fournir une assurance 10 ans contre les défauts graves de construction (polizza decennale postuma). Ne payez jamais d'acomptes sans fideiussione.
• Autres vérifications : certificat d'habitabilité (agibilità), éventuels droits de préemption sur les terrains agricoles et dettes sur le condominio.

Vente à l'avenir

Le bénéfice d'une vente dans les 5 ans après l'achat est soumis à une taxe de 26 % (taxe substitutive — il faut en faire la demande directement lors du rogite chez le notaire ; sinon, les taux progressifs s'appliquent). Après 5 ans de propriété, le bénéfice de la vente est complètement exonéré d'impôt — et c'est aussi le cas pour les non-résidents. Les frais d'achat et les reconstructions documentées réduisent le bénéfice imposable.

Questions fréquemment posées

Ai-je besoin d'une autorisation pour acheter en tant qu'étranger ? Non. En tant que citoyen de l'UE, vous achetez comme un Italien ; seul un codice fiscale est nécessaire, qui est obtenu gratuitement.

Dois-je être présent en Italie lors de la signature ? Non. Le rogito peut être signé via procuration (procura) accordée à un avocat, avec apostille et traduction.

Pourquoi la taxe est-elle calculée selon la valeur cadastrale ? Lors d'un achat d'une personne privée, la loi permet de taxer la valeur cadastrale, qui est plus basse que le prix du marché — réellement, vous paierez donc moins que les 9 % formels. Pour une nouvelle construction avec TVA, la taxe s'applique au prix complet.

Puis-je louer un appartement via Airbnb ? Oui, après obtention du code national CIN et du code régional sarde IUN et respect des exigences de sécurité ; la taxe est 21 % pour le premier appartement, 26 % pour le deuxième ; à partir du troisième appartement, il s'agit déjà d'une activité avec obligation partita IVA.

Qu'est-ce qui me protège lors d'un achat en construction ? Garantie bancaire légale (fideiussione) sur tous les acomptes et après achèvement, assurance 10 ans contre les défauts de construction. Sans garantie présentée, ne payez rien.

Quand puis-je vendre sans taxe ? Après 5 ans à partir de l'achat, le bénéfice de la vente est exonéré ; en cas de vente antérieure, 26 % du bénéfice s'appliquent.

Étape suivante

Si l'achat en Italie vous intéresse, nous sommes heureux de parcourir votre projet gratuitement et sans engagement — du choix de la localité au budget en passant par la vérification d'une propriété spécifique. Une consultation vous fera gagner des heures de recherche et vous montrera sur quoi porter l'attention précisément dans votre cas. En attendant, vous pouvez consulter les offres actuelles en Italie.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non un conseil juridique ou fiscal.