Achat d'un bien immobilier en Thaïlande : processus, taxes et points d'attention

La Thaïlande est l'un des rares pays asiatiques où un étranger — y compris un Slovaque ou un Tchèque — peut posséder un appartement en pleine propriété inscrite au cadastre, de manière égale avec les résidents locaux. Dans les stations balnéaires comme Pattaya et Jomtien, les rendements bruts annoncés lors de locations à long terme tournent généralement autour de 5 – 7 % (à titre indicatif), et l'achat à distance est une pratique courante. Les règles sont cependant spécifiques et il vaut la peine de les connaître avant d'envoyer un dépôt de réservation.

L'étranger peut-il acheter en Thaïlande ?

Oui — mais uniquement des appartements dans des immeubles en copropriété (condo). Un étranger peut posséder un appartement en pleine propriété (freehold), c'est-à-dire en pleine propriété inscrite au cadastre, à condition que la part des étrangers dans le bâtiment ne dépasse pas 49 % de la surface brute totale. Ce « quota étrangers » découle de la loi sur les copropriétés de 1979 (initialement 40 %), porté à 49 % par une révision en 1999, et malgré les propositions d'augmentation à 75 %, il reste en vigueur.

Si le quota dans le bâtiment est épuisé, l'appartement ne peut être acheté qu'en leasehold — location enregistrée pour un maximum de 30 ans. Les prolongations promises « 30+30+30 » ne sont qu'une promesse contractuelle, pas un droit légal ; un jugement de la Cour suprême de 2025 a d'ailleurs remis en question ces prolongations enchaînées.

Les terrains et les maisons avec terrain ne peuvent pas être possédés par un étranger. Contourner l'interdiction via une entreprise thaïlandaise avec des associés prête-noms (nominees) est illégal et les autorités scrutent activement de telles structures depuis 2023. Pour les citoyens de l'UE, aucune exemption ne s'applique — les règles sont les mêmes pour tous les étrangers.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation. Vous versez un dépôt de réservation variant généralement entre 50 000 – 200 000 THB et l'appartement est retiré de l'offre.
2. Contrat d'achat (SPA). Signé dans un délai de 2 – 4 semaines ; pour un achat en construction (off-plan), le paiement se fait par étapes selon les phases de construction directement au promoteur.
3. Transfert de fonds de l'étranger. Le prix d'achat doit arriver en Thaïlande en devises étrangères depuis l'étranger avec la mention de l'objectif « achat de copropriété ». La banque délivrera un formulaire FET (Foreign Exchange Transaction, pour les montants dépassant approximativement 50 000 USD) — sans lui, le cadastre ne peut pas inscrire la pleine propriété au nom de l'étranger.
4. Transfert au cadastre (Land Office). Les frais sont payés, le transfert est signé devant un officier et l'acheteur reçoit le titre de propriété de l'unité (titre de copropriété Or. Chor. 2). Le transfert lui-même dure un jour ; les immeubles neufs sont transférés après réception.
5. Achat à distance est courant — vous pouvez le faire via une procuration sur le formulaire cadastral (Tor Dor 21) avec signatures certifiées, généralement par l'intermédiaire d'un avocat local.

Frais et taxes lors de l'achat

> Ne vous laissez pas effrayer par cette liste. Tout n'est pas payé par l'acheteur — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur, et certains sont souvent déjà inclus dans le prix annoncé. Ce sont en outre des frais uniques à l'achat, et non des paiements réguliers. Pour une offre spécifique, nous calculerons à l'avance exactement combien vous paierez au-delà du prix, afin que vous preniez votre décision avec les chiffres finaux.

• Frais de transfert : 2 % de la valeur estimée ou du prix d'achat (le plus élevé des deux). Pour les immeubles neufs, le promoteur ne peut transférer au maximum que la moitié (1 %) à l'acheteur ; à la revente, les frais sont généralement partagés d'un commun accord.
• Taxe professionnelle spécifique 3,3 % à charge du vendeur, si le bien n'a pas été possédé pendant au moins 5 ans ; sinon, un droit de timbre de 0,5 % s'applique. Les deux ne s'ajoutent jamais.
• Retenue d'impôt du vendeur : entreprise 1 %, personne physique selon un barème progressif basé sur la valeur estimée et le nombre d'années de possession.
• L'acheteur d'immeuble neuf compte réellement sur environ 1 % de frais de transfert, un fonds d'amortissement unique (généralement 500 – 1 000 THB/m²), une provision pour gestion et les installations de compteurs. Un avocat coûte environ 30 000 – 60 000 THB.

Les coûts de transaction totaux varient généralement entre 2,5 – 6,5 % (à titre indicatif) selon qui supporte quel élément.

Coûts annuels du propriétaire

• Impôt foncier et immobilier : tarifs résidentiels environ 0,02 – 0,1 % de la valeur officielle par an ; pour les biens inutilisés ou commerciaux, c'est plus, à partir de 0,3 %.
• Gestion de l'immeuble (CAM fee) : environ 25 – 100 THB/m² par mois ; à Pattaya et Jomtien, pour la classe moyenne, le tarif typique est 35 – 70 THB/m²/mois.
• Énergie : électricité environ 4 – 5 THB/kWh, l'eau est bon marché, internet environ 300 – 600 THB par mois.

Location et rendement

L'étranger peut louer l'appartement, mais uniquement pour 30 jours ou plus. Les séjours plus courts à la manière d'Airbnb nécessitent une licence hôtelière selon l'Hotel Act, que les immeubles résidentiels normaux n'obtiennent généralement pas — des amendes de 20 000 THB plus 10 000 THB par jour de violation menacent.

L'impôt sur le revenu locatif pour un non-résident est une retenue d'impôt de 15 % du loyer brut. Une alternative est de déposer une déclaration d'impôt avec une déduction forfaitaire de 30 % des frais et un barème progressif — cela s'avère généralement plus avantageux. La République tchèque a une convention avec la Thaïlande pour éviter la double imposition ; la Slovaquie n'a pas de convention d'évitation de la double imposition avec la Thaïlande — les propriétaires slovaques devraient donc préalablement examiner l'impact fiscal (risque de double imposition) avec un conseiller fiscal.

Les rendements bruts des locations à long terme à Pattaya sont généralement annoncés autour de 5 – 7 % (à titre indicatif) ; le rendement net après frais est sensiblement inférieur.

Séjour et visas

L'achat d'un bien immobilier en Thaïlande ne donne aucun droit de séjour. Les citoyens de la SR et de la RTC bénéficient d'une entrée sans visa pendant 60 jours avec possibilité de prolongation de 30 jours pour 1 900 THB. Attention : le 19 mai 2026, le cabinet a approuvé la réduction du séjour sans visa à 30 jours et le changement entrera en vigueur 15 jours après publication au journal officiel — avant de voyager, vérifiez l'état actuel.

Options de long terme :

• DTV — 5 ans, 180 jours par entrée, destiné aux travailleurs à distance,
• LTR — 10 ans ; investissement à partir de 500 000 USD par exemple dans un bien immobilier plus autres conditions,
• Thailand Privilege — adhésion payante pour 5 – 20 ans,
• Visa de retraite O — à partir de 50 ans, dépôt de 800 000 THB dans une banque thaïlandaise.

Financement

L'étranger n'obtient pratiquement pas d'hypothèque locale — les exceptions sont les banques UOB et ICBC avec des conditions strictes et MBK Guarantee (LTV environ 50 %, taux plus élevé). Le standard est le paiement en espèces ou le plan de paiement du promoteur pendant la construction : généralement dépôt plus versements et solde à la livraison. Certains promoteurs offrent également un financement court après livraison, généralement au maximum environ 50 % du prix.

La voie réelle pour les Slovaques et les Tchèques : un prêt garanti par un bien immobilier dans le pays (soi-disant hypothèque américaine) et envoi des fonds en Thaïlande par virement — vous respectez en même temps la condition FET.

Risques et points d'attention

• Off-plan sans séquestre (escrow). Les versements vont directement au promoteur, il n'existe pas de séquestre obligatoire — en cas de faillite du promoteur, l'acheteur est un créancier non sécurisé. Vérifiez l'historique du promoteur, le financement du projet, le permis de construire et l'EIA approuvée. À partir de janvier 2025, de nouvelles règles du bureau OCPB s'appliquent, qui protègent les dépôts des acheteurs.
• Leasehold. Les prolongations après 30 ans ne sont pas légalement exécutoires — n'achetez le leasehold qu'en en ayant conscience de cette limite.
• Quota étrangers. Avant la réservation, faites-vous confirmer par écrit le quota libre du bâtiment.
• Documentation FET. Conservez tous les justificatifs de transfert — sans eux, la pleine propriété ne peut pas être inscrite ni les fonds ne peuvent être retirés du pays ultérieurement.
• Entreprise thaïlandaise pour l'achat de maison ou de terrain avec des associés prête-noms est une construction illégale — les autorités la scrutent activement.

Vente à l'avenir

Lors de la vente, le vendeur paie les frais de transfert (partage d'un commun accord), 3,3 % de SBT, s'il vend dans les 5 ans de l'acquisition (sinon droit de timbre de 0,5 %), et retenue d'impôt calculée progressivement sur la valeur estimée officielle selon le nombre d'années de possession — non sur le gain réel. Pour les appartements ordinaires, cela représente généralement 1 – 3 % du prix. Il n'existe pas de taxe sur les plus-values distincte pour les personnes physiques — la retenue au cadastre est en pratique définitive. Le produit de la vente peut être envoyé à l'étranger s'il est documenté par les justificatifs FET originaux.

Questions fréquemment posées

L'appartement sera-t-il vraiment enregistré à mon nom ? Oui — en pleine propriété dans le cadre du quota de 49 %, vous êtes le propriétaire enregistré sur le titre de copropriété de l'unité (Or. Chor. 2), égal à un Thaïlandais.

Dois-je me rendre en Thaïlande pour acheter ? Non, l'achat par procuration à distance est courant ; les fonds doivent cependant provenir de votre compte étranger.

Puis-je acheter une villa avec terrain ? Le terrain non. Une villa se règle par leasehold du terrain (maximum 30 ans enregistrés) plus propriété de la structure — il faut comprendre les limites de cette solution.

Puis-je louer l'appartement via Airbnb ? Légalement à partir de 30 jours ou plus ; les locations plus courtes nécessitent une licence hôtelière et des amendes menacent.

Peut-on acheter en versements ? Oui, pendant la construction par plan de paiement du promoteur ; l'hypothèque bancaire pour l'étranger est exceptionnelle.

Obtiendrai-je un droit de séjour en achetant ? Non. Le séjour est réglé par visa — séjour touristique sans visa, DTV, LTR, Thailand Privilege ou visa de retraite.

Étape suivante

Si vous envisagez d'acheter un appartement en Thaïlande, nous serions heureux de passer en revue gratuitement avec vous si la pleine propriété ou le leasehold ont un sens dans votre situation et comment configurer correctement les paiements de l'étranger. La consultation est sans engagement et ne vous oblige à rien. Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Thaïlande.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non conseil juridique ou fiscal.