Achat d'une propriété en Turquie : processus, impôts et pièges à éviter

La Turquie fait partie des pays où les Slovaques et les Tchèques achètent des propriétés en pleine propriété — le même droit de propriété que les résidents turcs. La propriété est confirmée par le certificat d'État TAPU, le transfert d'une propriété achevée prend généralement 1 à 3 semaines et l'ensemble de la transaction peut être réalisé à distance via une procuration. Dans ce guide, nous parcourons le processus étape par étape, y compris les frais, impôts, locations et risques à surveiller.

Un étranger peut-il acheter en Turquie ?

Oui. Les citoyens de Slovaquie et de République tchèque font partie des quelque 183 nationalités autorisées à acquérir des propriétés en Turquie en pleine propriété (freehold). La propriété est confirmée par le certificat de propriété d'État TAPU, émis par le bureau cadastral (Tapu ve Kadastro). Le bail emphytéotique n'est pas couramment utilisé en Turquie — l'acheteur acquiert directement la propriété, qui est complète et héréditaire.

Il existe plusieurs limites, qui ne limitent généralement pas l'acheteur d'appartement courant : une personne physique étrangère ne peut posséder au maximum que 30 hectares dans toute la Turquie, les étrangers ensemble ne peuvent posséder au maximum que 10 % de la superficie du district donné et l'achat n'est pas autorisé dans les zones militaires et de sécurité — le cadastre le vérifie automatiquement. Il est possible d'acheter des appartements et des terrains ; lors de l'achat d'un terrain à bâtir, l'étranger doit soumettre un projet de construction dans les 2 ans.

Processus d'achat étape par étape

1. Réservation de l'unité et frais de réservation (généralement 1 000 – 5 000 €), signature du contrat d'achat avec le promoteur avec un calendrier de versements et des spécifications.
2. Numéro fiscal turc (vergi numarası) — obtenu sur place — et ouverture d'un compte bancaire turc.
3. Évaluation obligatoire de la propriété par un expert agréé (SPK) — condition préalable à tout transfert à un étranger. Elle coûte approximativement 150 – 500 USD et prend 3 – 7 jours ouvrables.
4. Échange du montant d'achat : l'étranger doit vendre des devises à une banque turque et obtenir le certificat DAB (döviz alım belgesi). Sans DAB, le cadastre n'enregistrera pas le transfert — le paiement « de main à main » ou via un bureau de change n'est pas valide.
5. Transfert TAPU au bureau cadastral — les deux parties (ou leurs mandataires) signent devant le fonctionnaire. Si l'acheteur ne parle pas turc, un interprète judiciaire est obligatoire. L'assurance obligatoire contre les tremblements de terre DASK est également requise.
6. Pour une propriété achevée, l'ensemble du processus prend généralement 1 – 3 semaines. Lors de l'achat en construction (off-plan), TAPU sous la forme de kat irtifakı — quote-part du terrain — peut être transféré pendant la construction ou après le paiement intégral ; après la réception (iskan), il devient kat mülkiyeti.

L'achat à distance est courant : la procuration pour l'avocat se fait plutôt chez un notaire turc ou à domicile avec apostille et traduction assermentée. L'avocat gère alors le compte, le DAB et le transfert TAPU.

Frais et impôts à l'achat

> Ne vous effrayez pas de cette liste. Pas tout est payé par l'acheteur — certains éléments sont à la charge du vendeur ou du promoteur et certains sont souvent déjà inclus dans le prix affiché. Ce sont également des frais ponctuels à l'achat, non des paiements récurrents. Pour une offre concrète, nous calculons à l'avance exactement combien vous payerez au-delà du prix pour pouvoir prendre une décision avec le chiffre final.

• Frais de transfert (tapu harcı) : 4 % du prix. Selon la loi, 2 % sont à la charge de l'acheteur et 2 % du vendeur, en pratique, l'acheteur paie souvent la totalité — fixez cela à l'avance.
• TVA à l'achat auprès du promoteur : 1 – 20 % selon le type et la taille de la propriété, pour les projets balnéaires, elle est généralement incluse dans le prix. Un étranger sans résidence en Turquie peut être exonéré de TVA à la première vente du promoteur s'il paie en devises de l'étranger et ne vend pas la propriété avant au moins 3 ans (approximativement, à vérifier avec l'avocat pour le projet spécifique).
• Frais cadastraux (döner sermaye et autres) : approximativement 100 – 300 €.
• Expertise de la propriété : approximativement 150 – 500 USD ; interprète et traductions : approximativement 100 – 300 €.
• Avocat (recommandé, non obligatoire) : approximativement 1 – 1,5 % du prix ou frais forfaitaires de 1 000 – 3 000 €.

Compter globalement environ 5 – 8 % du prix d'achat supplémentaires.

Coûts annuels du propriétaire

L'impôt foncier (emlak vergisi) est de 0,1 % par an pour les appartements, dans les grandes villes métropolitaines comme Istanbul ou Antalya/Alanya le double, soit 0,2 % de la valeur officielle. Il est payé en deux versements — en mars et novembre. Pour les propriétés de luxe au-delà du seuil légal (en millions de livres turques), il existe également un impôt spécifique sur les logements de haut standing.

Ajoutez à cela les frais d'administration de la résidence (aidat) — dans les complexes d'Alanya approximativement 30 – 150 € par mois selon les équipements (piscine, SPA, services de sécurité) — et l'assurance obligatoire DASK, approximativement 20 – 80 € par an. L'électricité et l'eau sont moins chères qu'en Slovaquie : pour un usage normal approximativement 50 – 150 € par mois.

Location et rendement

L'étranger peut louer sa propriété. La location à long terme est sans licence. La location à court terme (touristique) jusqu'à 100 jours nécessite cependant depuis 2024 une licence du ministère du Tourisme (loi n° 7464) : le consentement écrit de tous les propriétaires du bâtiment est nécessaire et dans les immeubles de plus de 3 appartements, au maximum 25 % des unités peuvent avoir une licence. Les amendes commencent à 100 000 TRY. Dans les immeubles d'habitation, Airbnb est donc difficile à réaliser — les options plus réalistes sont les projets d'appart-hôtels agréés ou la location à long terme.

Le revenu de location d'un non-résident est imposé progressivement en Turquie à 15 – 40 % (avec un montant annuel d'exonération pour la résidence) ; le non-résident doit déposer une déclaration fiscale. Les rendements bruts de la location à long terme à Alanya sont généralement cités approximativement à 4 – 7 % par an — ils dépendent du projet et ne peuvent pas être garantis.

Résidence et visas

Les Slovaques et les Tchèques se rendent en Turquie sans visa pendant 90 jours sur 180 jours — pour l'utilisation de vacances de l'appartement, aucune permission n'est donc nécessaire. L'achat seul d'une propriété moins chère ne donne pas automatiquement le droit de résidence : la résidence à court terme (ikamet) basée sur la propriété est liée à une propriété d'une valeur d'au moins 200 000 USD selon l'expertise. L'autorisation est délivrée pour 1 à 2 ans et renouvelée tant que vous possédez la propriété.

Attention aux « quartiers fermés » : plus de 1 100 quartiers avec une proportion d'étrangers supérieure à 20 % (y compris certaines parties d'Alanya et d'Istanbul) ne reçoivent pas de nouvelles demandes de résidence. Si vous achetez pour la résidence, le quartier doit être vérifié avant l'achat.

La Turquie propose également la citoyenneté par investissement : achat pour au moins 400 000 USD (plusieurs unités peuvent être combinées) avec engagement de ne pas vendre pendant 3 ans (inscrit comme remarque dans TAPU). Elle s'étend au conjoint et aux enfants jusqu'à 18 ans, le traitement prend approximativement 6 à 12 mois.

Financement

Les hypothèques turques pour étrangers existent (LTV jusqu'à environ 50 %, amortissement jusqu'à 10 ans), mais les taux d'intérêt en livres sont à long terme très élevés, ils ne sont donc pratiquement pas utilisés. La pratique courante est le paiement comptant ou les plans de versements sans intérêt du promoteur pour les projets off-plan — généralement 30 – 50 % de dépôt et le reste en versements sur 12 – 36 mois jusqu'à l'achèvement. Une alternative pour les clients de Slovaquie/République tchèque est un prêt bancaire dans la banque locale garanti par une propriété à domicile (hypothèque américaine) — la propriété turque est ensuite achetée « au comptant ».

Risques et pièges à éviter

• Off-plan : demandez TAPU de type kat irtifakı immédiatement à la signature — la quote-part du terrain vous protège même en cas de problèmes du promoteur. Vérifiez le permis de construire, la propriété du terrain et l'historique du promoteur ; la Turquie n'a pas de comptes fiduciaires obligatoires pour les projets courants.
• Charges sur TAPU (droits de gage, saisies) — vérifiées par l'avocat via un extrait cadastral.
• N'inscrivez pas un prix inférieur à la réalité dans TAPU — la sous-évaluation signifie un risque d'amende et d'impôt plus élevé à la vente future.
• Réception (iskan) : sans elle, il peut y avoir des problèmes avec les connexions et la pleine forme juridique de la propriété.
• Achat pour la résidence ou la citoyenneté : la valeur doit être confirmée par une expertise, non par le contrat d'achat.
• Risque de change de la livre concerne particulièrement les plans de versements convenus en TL — convenus les prix en EUR/USD.

Vente à l'avenir

À la vente après plus de 5 ans à partir de l'acquisition, le gain d'une personne physique est complètement exonéré d'impôt. À la vente dans les 5 ans, le gain (ajusté pour l'inflation, après déduction du montant annuel exonéré) est imposé progressivement à 15 – 40 %. À la vente, l'acheteur et le vendeur paient à nouveau tapu harcı à 4 %. L'argent provenant de la vente peut être librement transféré à l'étranger via la banque.

Questions fréquemment posées

TAPU est-il un titre de propriété sûr ? Oui, c'est un enregistrement d'État au cadastre ; la propriété est complète et héréditaire, identique à celle des Turcs.

Puis-je acheter entièrement à distance ? Oui, via procuration avec apostille pour l'avocat ; la présence personnelle n'est pas nécessaire au transfert TAPU.

Dois-je payer en livres turques ? Le montant d'achat doit être échangé via une banque turque (certificat DAB) ; vous négociez le prix en EUR/USD.

Aurai-je le droit de résidence en achetant un appartement ? Seulement si la valeur est d'au moins 200 000 USD et dans un quartier non fermé aux étrangers ; sinon, la règle des 90/180 jours sans visa s'applique.

Puis-je louer l'appartement via Airbnb ? Seulement avec une licence touristique — le consentement de tous les voisins de l'immeuble est nécessaire, ce qui est souvent irréaliste dans les immeubles ; la location à long terme est libre.

Quand puis-je vendre sans impôt ? Après 5 ans de possession, le gain d'une personne physique est exonéré d'impôt.

Prochaine étape

Si vous envisagez d'acheter en Turquie, nous sommes heureux d'examiner sans engagement votre budget, les localités et l'ensemble du processus — une consultation est gratuite. Contactez-nous et dites-nous ce que vous recherchez.

Entre-temps, vous pouvez consulter les offres actuelles en Turquie.

État des informations : août 2026. Informations indicatives, non des conseils juridiques ou fiscaux.