Ingatlan vásárlása a Dominikai Köztársaságban: folyamat és adók

A Dominikai Köztársaság a szlovákiai és cseh vásárlók számára a Karib-régió egyik legtöbb nyitottsága: az idegenek 1998 óta ugyanolyan tulajdonjogokkal rendelkeznek, mint a helyiek, teljes tulajdonságot vásárolhatnak, ideértve a földeket, és olyan turista zónákban, mint a Punta Cana vagy Cabarete, jól kezelne rövid távú bérleti díjak esetén általában 6–10% bruttó hozamok fordulnak elő évente. Ezen kívül az állam kínál a CONFOTUR rendszert, amely a vásárlónak megtakarítást biztosíthat az adó vásárlás és az éves ingatlanadó esetében. Itt van az egész folyamat, költségek és kockázatok egyszerre.

Vásárolhat-e idegen a Dominikai Köztársaságban?

Igen, korlátozások nélkül. 1998 óta (21-98 dekrétum, amely az 1945-ből származó régebbi korlátozásokat törölte) az idegenek ugyanolyan tulajdonjogokkal rendelkeznek, mint a dominicaiak — elegendő egy érvényes útlevél. Teljes tulajdonságot (freehold) vásárolnak lakásokból, villákból és földterületekből, beleértve az építés alatti talajt; nincsenek limitek az ingatlanok számára, és nincsenek különleges szabályok az EU polgárai számára. A tulajdon az állami cím nyilvántartásban (Registro de Títulos, torrens rendszer) van rögzítve, és a tulajdonos Certificado de Título című tanúsítványt kap.

Egyetlen kivétel: a tengerparti sáv körülbelül 60 m-re az apályvonaltól nyilvános terület. A strand szélén lévő telek tehát nem tulajdon — az ott álló épületek koncessziók alapján állnak. A „beachfront" ajánlatok esetén mindig ellenőrizze, mi a valódi tulajdon és mi csupán koncesszió.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

1. Ajánlat és foglalás, majd a jövőbeni vásárlási szerződés (Promesa de Venta) tipikusan 10%-os kamattal.
2. Jogi vizsgálat (due diligence) saját jogásszal: cím tanúsítványa, a nyilvántartásból származó terhelés megerősítése, adótartozások (IPI), a deslinde állapota (telep geodéziai elkülönítése), kondominiumban szabályzatok és díjak, CONFOTUR projektben a döntés érvényessége.
3. Végső vásárlási szerződés (Contrato de Venta) aláírva notárius előtt és az ár megtérítése — általában escrow-n keresztül, off-plan-on fideicomiso-n keresztül.
4. Az átvételi adó 3%-ának megfizetése az adóhatóságnak (DGII) és a Registro de Títulos-ba való benyújtás; az új Certificado de Título a vásárló nevében körülbelül néhány héten belül vagy hónapon belül megjelenik.

A teljes folyamat tiszta címre vonatkozó kész ingatlan esetén körülbelül 1–3 hónapig tart; az off-plan-on az építési ütemterv határozza meg. A távolból történő vásárlás általános — meghatalmazás apostillával, az aláírásokat jogász intézi, az ügyfélnek nem kell repülnie. A jogász a vásárlónak a helyi adózási számot (RNC) is intézi, amely az íráshoz és adókhoz szükséges.

Díjak és adók vásárláskor

> Ne ijedj meg ettől a listától. Nem minden a vásárló által fizetendő — az egyes tételeket az eladó vagy fejlesztő viseli, és vannak, amelyeket már az ajánlott árban figyelembe vesznek. Ezenkívül ezek egyszeri költségek a vásárláskor, nem pedig rendszeres befizetések. Egy adott ajánlat esetén előre kiszámítjuk, hogy az ár mellett pontosan mennyit fogsz fizetni, hogy végső számmal tudd dönteni.

• Átvételi adó: 3% az ár vagy a DGII becslése alapján. CONFOTUR jóváhagyás projekt esetén a vásárló ettől felmentett.
• Jogász: körülbelül 1–1,5% az árból, beleértve a due diligence és az írást.
• Notárius és aprólékos díjak: körülbelül 0,3–1%.
• Összesen: CONFOTUR nélkül körülbelül 4–5,5% az ár mellett; CONFOTUR-val körülbelül 1,5–2,5%.

Új lakások eladása lakó céljából nem tartozik az ÁFA (ITBIS) alá, és az ügynökség jutaléka szokásosan az eladó vagy fejlesztő terhére esik.

Mi az a CONFOTUR és mennyit takarít meg

A CONFOTUR egy turista projektek támogatására irányuló állami rendszer. A vásárló számára ez két konkrét megtakarítást jelent: a vásárláskor a 3%-os átvételi adó felmentése és az éves ingatlanadó (IPI) alól való felmentés akár 15 évig — az időszak a projekttől függ (értelmezés szerint annak jóváhagyásától vagy az építés befejezésétől), nem a vásárlástól, a pontos végét a CONFOTUR döntésben ellenőrizze. 200 000 USD-ért egy lakás esetén ez körülbelül tízezer USD megtakarítás. Azonban két dolgot meg kell örizni: a CONFOTUR döntés valóban kiadott-e (nem „feldolgozás alatt") és meddig érvényes — az előnyök a későbbi eladáskor nem ruházódnak át automatikusan.

A tulajdonos éves költségei

• Ingatlanadó (IPI): 1% évente, de csak a küszöb feletti összegtől, körülbelül 10,7 millió DOP (körülbelül 175 000–185 000 USD, a küszöb évente valorizálódik); az alatti érték nem adózott. CONFOTUR projekt esetén a tulajdonos IPI-től felmentett, akár 15 évig.
• A kezelő díjai (HOA): kondominiumokban körülbelül 80–300 USD havonta a típus és a szolgáltatások függvényében — medencék, strand szolgáltatás, biztonsági szolgálat; nagy Punta Cana rezortokban magasabbak lehetnek.
• Energia: az elektromosság relatíve drága, a légkondicionálás pedig emeli a számlákat — aktív apartman használat esetén számítson körülbelül 100–300 USD havonta.

Bérleti díj és hozam

An idegen korlátozás nélkül bérelhet. A rövid távú bérleti díj (Airbnb) országosan legális, licenc nélkül és az éjszakák száma korlátozás nélkül — a szabályozás azonban esedékes — a MITUR 2026-ban a RENATUR nyilvántartásba való kötelező regisztrációt készített (a 2026. július 1-jei végrehajtás jelenleg felfüggesztett), ezért számítson a jövőben a regisztrációs kötelezettséggel. Az igazi korlátozások az kondominiumszabályzatokból adódnak: néhány Punta Cane és Cap Cane rezort korlátozza az éjszakai bérletet, ezért olvassa el a szabályzatot a vásárlás előtt.

Adók: a nem rezident bérleti díj nem rezidensének körülbelül 27%-os visszatartást után adóznak a bruttó bérleti díjból (végső adó, visszatérítés nélkül). A rövid távú szállásadás formálisan 18%-os ITBIS (ÁFA) alá tartozik — a platformok gyakorlata fejlődik, a beállítást hagyd a helyi könyvelőre. Néhány CONFOTUR projektben a bérleti díj bevételből való felmentés is előfordulhat; ez az adott CONFOTUR döntéstől függ, és ezt jogásztal kell ellenőrizni.

A turista zónákban (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) jól kezelt rövid távú bérleti díj esetén körülbelül 6–10% bruttó hozamok fordulnak elő évente — erősen függnek az elfoglaltsági szinttől és a menedzsment minőségétől. Az irányítási cégek körülbelül 15–25%-ot vesznek fel a bevételekből.

Tartózkodás és vízumok

Maga az ingatlan vásárlása nem biztosít tartózkodást. Szlovákok és csehek vízum nélkül utaznak: a turista belépés 30 napig érvényes, és online vagy a repülés során kimenetekor körülbelül 120 napig meghosszabbítható.

Aki többet szeretne, annak három útja van. Befektetői letelepedés: felgyorsult állandó letelepedés 200 000 USD-os befektetéstől (betétek, vállalkozás; az ingatlan vásárlása önmagában nem feltétlenül számít — vállalat vagy CONFOTUR projekt és szerkezet útján történik, és a jogász állítja be). Körülbelül 6 hónap letelepedés után kérheti az állampolgárságot; a kötelező minimális tartózkodás nem létezik, és a letelepedés 4 évenként megújítódik. Pensionista: 1 500 USD havi járulékot kapó nyugdíjasoknak. Rentista: 2 000 USD havi passzív jövedelemmel rendelkezőknek.

Finanszírozás

A helyi bankok (Banco Popular, BHD, Scotiabank) jelzálogot biztosítanak idegenek számára, de saját letéttel 30–50% és kamatokkal körülbelül 8–14% (DOP és USD-ben nyújtott kölcsönök) — az EU-s kliensei számára ez ritkán előnyös.

Az off-plan esetén szokásos a finanszírozás fejlesztővel: az építés során részletekben az ár 30–50%-a (általában kamatmentesen) és a maradék az átadáskor. Komolyabb projektek fideicomiso-n keresztül futnak (189-11 törvény) — az ügyfelek pénzét licencelt kezelő-trustee tartja, amely megvédi a letéteket a fejlesztő megbukása ellenében. A szlovák és cseh kliensek jellemzően saját kölcsönnel finanszíroznak a hazai ingatlanon; a hazai bank nem veszi a dominikai ingatlant a letétbe.

Kockázatok és mire ügyelj

• Cím. Vásárolj csak megbízható Certificado de Título és kész deslinde-vel. Csak az úgynevezett constancia anotada (nem szelvényezett részesedés) pozemek kockázatosak — ez főként az északi parton található régebbi pozemkekre vonatkozik Cabarete és Sosúa környékén.
• CONFOTUR. Ellenőrizd, hogy a döntés valóban kiadott-e és meddig érvényes; az előnyök a későbbi eladáskor nem ruházódnak át automatikusan.
• Off-plan. Ellenőrizd a fejlesztőt (kész projektek, fideicomiso vagy escrow) és a szerződéses büntetéseket a késésért; soha ne fizess saját számlára szerződés nélkül.
• Tengerparti 60 m-es sáv. A "beachfront" pozemkeknél derítsd ki, mi a tulajdon és mi csupán koncesszió.
• HOA. Olvasd el a szabályzatot — bérleti korlátozások, díjemelések, javítási alap.
• Szerződéses ár. Mindig saját független jogász; az árát a szerződésben ne tüntessed fel mesterségesen alacsonyra, ez bonyolítja a későbbi nyereségadót.

Eladás a jövőben

A nyereségi adó (capital gains) 27% az eladási ár és az inflációs indexszel korrigált beszerzési ár közötti különbség alapján, és a nem rezidensekre is vonatkozik. Az időteszt nem létezik — az X év után nem merül fel felmentés. Az eladáskor az új vásárló 3%-os átvételi adót fizet (ha maga nem rendelkezik CONFOTUR előnnyel); az eladó a nyereségadót a DGII-n keresztül rendezi. Az eladási bevétel repatriációja szabad, a bank a pénzforrás dokumentumait kéri — a vásárlási szerződés és az átutalt adókat.

Gyakran felvetett kérdések

Tulajdonolhatok-e szlovákként vagy csehként ingatlant a saját nevemen? Igen, teljes mértékben és korlátozás nélkül — a tulajdon listájára (Certificado de Título) a neved lesz beírva, elég az útlevél.

Mit valóban a CONFOTUR? Megtakaríthatsz 3%-os átvételi adót a vásárláskor és akár 15 évig nem fizeted az éves IPI adót; 200 000 USD-ért egy lakás esetén ez körülbelül tízezer USD megtakarítás.

Kell-e repülnöm az aláíráshoz? Nem, a meghatalmazáson keresztüli vásárlás apostillával szokásos; a jogász aláír és regisztrál helyetted.

Bérelhetem az Airbnb-n keresztül? Igen, licencre nincs szükség; az egyetlen korlát az lehet a rezort szabályzatában. A nem rezident jövedelme körülbelül 27%-os visszatartást után adóznak.

Biztonságos az off-plan a Punta Cana-ban? A fideicomiso projektekben (a pénzt licencelt trustee tartja) és az ellenőrzött fejlesztőkben igen; a lényeg a due diligence az aláírás előtt.

Fizetni kell adót, ha pár év múlva eladom? Igen, körülbelül 25–27% a nyereségből (eladási ár mínusz valorizált beszerzési ár); az idő múlásával felmentés nem merül fel.

Következő lépés

Ha tetszik a Karib, szívesen végigmegyünk veled egy ingyenes konzultáción a költségvetésen, a megfelelő helyeken és azon, hogy érdemes-e számodra a CONFOTUR projekt. A konzultáció nem köt meg semmire. Addig megtekintheted az aktuális ajánlatokat a Dominikai Köztársaságban.

Információk állapota: 2026 augusztus. Tájékoztató jellegű információk, nem jogi vagy adótanácsadás.