Kúpa nehnuteľnosti v Dominikánskej republike: proces a dane

Dominikánska republika je pre kupujúcich zo Slovenska a Česka jedna z najotvorenejších krajín Karibiku: cudzinci tu majú od roku 1998 rovnaké vlastnícke práva ako domáci, kupuje sa plné vlastníctvo vrátane pozemkov a v turistických zónach ako Punta Cana či Cabarete sa pri dobre spravovanom krátkodobom prenájme bežne uvádzajú hrubé výnosy orientačne 6 – 10 % ročne. K tomu štát ponúka režim CONFOTUR, ktorý vie kupujúcemu ušetriť daň pri kúpe aj ročnú daň z nehnuteľnosti. Tu je celý proces, náklady a riziká pokope.

Môže cudzinec v Dominikánskej republike kupovať?

Áno, bez obmedzení. Od roku 1998 (dekrét 21-98, ktorý zrušil staršie obmedzenia z roku 1945) majú cudzinci rovnaké vlastnícke práva ako Dominikánci — stačí platný pas. Kupuje sa plné vlastníctvo (freehold) bytov, víl aj pozemkov vrátane pôdy pod stavbou; neexistujú limity počtu nehnuteľností ani špeciálne pravidlá pre občanov EÚ. Vlastníctvo je zapísané v štátnom registri titulov (Registro de Títulos, torrensovský systém) a vlastník dostane certifikát Certificado de Título.

Jediná výnimka: pobrežný pás približne 60 m od prílivovej čiary je verejná doména. Pozemok priamo na pláži sa teda nevlastní — stavby tam stoja na koncesiách. Pri „beachfront" ponukách si preto vždy overte, čo je skutočné vlastníctvo a čo len koncesia.

Proces kúpy krok za krokom

1. Ponuka a rezervácia, potom zmluva o budúcej kúpe (Promesa de Venta) so zálohou typicky 10 %.
2. Právna previerka (due diligence) vlastným právnikom: certifikát titulu, potvrdenie o ťarchách z registra, daňové nedoplatky (IPI), stav deslinde (geodetické vyčlenenie parcely), pri kondomíniu stanovy a poplatky, pri CONFOTUR projekte platnosť rozhodnutia.
3. Finálna kúpna zmluva (Contrato de Venta) podpísaná pred notárom a úhrada ceny — bežne cez escrow, pri off-plan cez fideicomiso.
4. Zaplatenie prevodovej dane 3 % daňovému úradu (DGII) a podanie na Registro de Títulos; nový Certificado de Título na meno kupujúceho vyjde orientačne o niekoľko týždňov až mesiacov.

Celý proces pri hotovej nehnuteľnosti s čistým titulom trvá orientačne 1 – 3 mesiace; pri off-plan sa riadi harmonogramom výstavby. Kúpa na diaľku je bežná — splnomocnenie s apostilou, podpisy vybaví právnik a klient nemusí priletieť. Právnik kupujúcemu zároveň vybaví miestne daňové číslo (RNC) potrebné na zápis a dane.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

• Prevodová daň: 3 % z ceny alebo odhadu DGII. Pri projektoch so schválením CONFOTUR je od nej kupujúci oslobodený.
• Právnik: orientačne 1 – 1,5 % z ceny vrátane due diligence a zápisu.
• Notár a drobné poplatky: orientačne 0,3 – 1 %.
• Spolu: bez CONFOTUR orientačne 4 – 5,5 % navyše k cene; s CONFOTUR orientačne 1,5 – 2,5 %.

Predaj nových bytov na bývanie nepodlieha DPH (ITBIS) a provízia agentúry ide štandardne na ťarchu predávajúceho alebo developera.

Čo je CONFOTUR a koľko ušetrí

CONFOTUR je štátny režim podpory turistických projektov. Pre kupujúceho znamená dve konkrétne úspory: oslobodenie od 3 % prevodovej dane pri kúpe a oslobodenie od ročnej dane z nehnuteľnosti (IPI) až na 15 rokov — lehota beží od projektu (podľa výkladu od jeho schválenia, resp. dokončenia výstavby), nie od vašej kúpy, presný koniec si overte v rozhodnutí CONFOTUR. Pri byte za 200 000 USD je to spolu úspora rádovo v desaťtisícoch USD. Dve veci si však treba ustrážiť: rozhodnutie CONFOTUR musí byť reálne vydané (nie „v procese") a treba vedieť, dokedy platí — benefity sa pri ďalšom predaji automaticky neprenášajú.

Ročné náklady vlastníka

• Daň z nehnuteľnosti (IPI): 1 % ročne, ale len zo sumy nad prah približne 10,7 mil. DOP (orientačne 175 000 – 185 000 USD, prah sa každoročne valorizuje); hodnota pod prahom je nezdanená. Pri CONFOTUR projekte je vlastník od IPI oslobodený až na 15 rokov.
• Poplatky správcovi (HOA): v kondomíniách orientačne 80 – 300 USD mesačne podľa rezortu a služieb — bazény, plážový servis, strážna služba; vo veľkých rezortoch Punta Cany môžu byť vyššie.
• Energie: elektrina je relatívne drahá a klimatizácia účty zvyšuje — pri aktívnom užívaní apartmánu počítajte orientačne so 100 – 300 USD mesačne.

Prenájom a výnos

Cudzinec smie prenajímať bez obmedzení. Krátkodobý prenájom (Airbnb) je celoštátne legálny, bez licencie a bez limitu počtu nocí — regulácia je však na spadnutí — MITUR v roku 2026 pripravil povinnú registráciu jednotiek do registra RENATUR (implementácia z júla 2026 je zatiaľ pozastavená), počítajte preto do budúcna s registračnou povinnosťou. Reálne obmedzenia prichádzajú zo stanov kondomínia: niektoré rezorty v Punta Cane a Cap Cane nočné prenájmy obmedzujú, preto stanovy čítajte pred kúpou.

Dane: nerezidentovi sa príjem z prenájmu zdaňuje zrážkou orientačne 27 % z hrubého nájmu (konečná daň, bez odpočtov). Krátkodobé ubytovanie formálne podlieha aj 18 % ITBIS (DPH) — prax výberu cez platformy sa vyvíja, nastavenie nechajte na miestneho účtovníka. Pri niektorých CONFOTUR projektoch sa uvádza aj oslobodenie príjmov z prenájmu; závisí to od konkrétneho rozhodnutia CONFOTUR a treba to overiť právnikom.

V turistických zónach (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) sa pri dobre spravovanom krátkodobom prenájme bežne uvádzajú hrubé výnosy orientačne 6 – 10 % ročne — silne závisia od obsadenosti a kvality správy. Správcovské firmy si berú orientačne 15 – 25 % z tržieb.

Pobyt a víza

Samotná kúpa nehnuteľnosti pobyt nedáva. Slováci a Česi cestujú bez víz: turistický vstup platí 30 dní a dá sa predĺžiť online alebo poplatkom pri odlete až na približne 120 dní.

Kto chce viac, má tri cesty. Investorská rezidencia: zrýchlená trvalá rezidencia pri investícii od 200 000 USD (vklady, firma; samotná kúpa nehnuteľnosti sa nemusí rátať automaticky — rieši sa cez spoločnosť alebo CONFOTUR projekt a štruktúru nastaví právnik). Po približne 6 mesiacoch rezidencie možno žiadať o občianstvo; povinný minimálny pobyt neexistuje a rezidencia sa obnovuje raz za 4 roky. Pensionado: pre poberateľov dôchodku od 1 500 USD mesačne. Rentista: pre pasívny príjem od 2 000 USD mesačne.

Financovanie

Miestne banky (Banco Popular, BHD, Scotiabank) hypotéky cudzincom poskytujú, ale s vlastným vkladom 30 – 50 % a úrokmi orientačne 8 – 14 % (úvery v DOP aj USD) — pre klientov z EÚ je to zriedka výhodné.

Pri off-plan je štandardom financovanie developerom: počas výstavby sa v splátkach uhradí 30 – 50 % ceny (obvykle bezúročne) a zvyšok pri odovzdaní. Seriózne projekty bežia cez fideicomiso (zákon 189-11) — peniaze kupujúcich drží licencovaný správca-trustee, čo chráni vklady pred zlyhaním developera. Klienti zo SR a ČR najčastejšie financujú kúpu úverom zabezpečeným domácou nehnuteľnosťou; dominikánsku nehnuteľnosť domáca banka do zálohy nezoberie.

Riziká a na čo si dať pozor

• Titul. Kupujte len s riadnym Certificado de Título a dokončeným deslinde. Pozemky len s tzv. constancia anotada (nevyčlenený podiel) sú rizikové — týka sa to najmä starších pozemkov na severnom pobreží v okolí Cabarete a Sosúy.
• CONFOTUR. Overte, že rozhodnutie je reálne vydané a dokedy platí; benefity sa pri ďalšom predaji automaticky neprenášajú.
• Off-plan. Preverte developera (dokončené projekty, fideicomiso alebo escrow) a zmluvné penále za omeškanie; nikdy neplaťte na súkromný účet bez zmluvy.
• Pobrežný 60 m pás. Pri „beachfront" pozemkoch zistite, čo je vlastníctvo a čo len koncesia.
• HOA. Prečítajte si stanovy — limity prenájmu, zvyšovanie poplatkov, fond opráv.
• Zmluvná cena. Vždy vlastný nezávislý právnik; cenu v zmluve neuvádzajte umelo nízku, komplikuje to budúcu daň zo zisku.

Predaj v budúcnosti

Daň zo zisku (capital gains) je 27 % z rozdielu medzi predajnou cenou a inflačne upravenou obstarávacou cenou a platí aj pre nerezidentov. Časový test neexistuje — oslobodenie po X rokoch držby nie je. Pri predaji zaplatí nový kupujúci 3 % prevodovú daň (ak sám nemá CONFOTUR výhodu); predávajúci rieši daň zo zisku cez DGII. Repatriácia výnosu z predaja je voľná, banka si vyžiada doklady o pôvode — kúpnu zmluvu a zaplatené dane.

Časté otázky

Môžem ako Slovák či Čech vlastniť nehnuteľnosť na svoje meno? Áno, plnohodnotne a bez obmedzení — na list vlastníctva (Certificado de Título) sa zapíše vaše meno, stačí pas.

Čo mi reálne dáva CONFOTUR? Ušetríte 3 % prevodovú daň pri kúpe a až 15 rokov neplatíte ročnú daň IPI; pri byte za 200 000 USD je to spolu úspora rádovo v desaťtisícoch USD.

Musím priletieť na podpis? Nie, kúpa cez splnomocnenie s apostilou je bežná; právnik podpíše a zaregistruje za vás.

Smiem prenajímať cez Airbnb? Áno, licencia sa nevyžaduje; jediné limity môžu byť v stanovách vášho rezortu. Príjem nerezidenta sa zdaňuje zrážkou orientačne 27 %.

Je off-plan v Punta Cane bezpečný? Pri projektoch s fideicomiso (peniaze drží licencovaný trustee) a preverených developeroch áno; kľúčové je due diligence pred podpisom.

Zaplatím daň, keď o pár rokov predám? Áno, orientačne 25 – 27 % zo zisku (predajná cena mínus valorizovaná kúpna cena); oslobodenie časom nevzniká.

Ďalší krok

Ak vás Karibik láka, radi s vami na bezplatnej konzultácii prejdeme rozpočet, vhodné lokality aj to, či sa pre vás oplatí CONFOTUR projekt. Konzultácia vás k ničomu nezaväzuje. Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Dominikánskej republike.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.