Ingatlan vásárlása Egyiptomban: folyamat, adók és mire kell figyelni

Egyiptom az egyik kevés ország, ahol egy szlovák vagy cseh állampolgár apartmant tud vásárolni a tengernél teljes tulajdonjogban, meg tud kérni erre alapozva megújítható tartózkodási engedélyt, és közben alacsony éves költségeket fizet az EU-hoz képest. Hurgada, Sahl Hasheesh, El Gouna és Makadi Bay ráadásul a Sinai-félszigeten kívül helyezkedik el, így nem vonatkoznak rá a helyi tulajdonjogi korlátozások. Ebben az útmutatóban megtalálja a teljes vásárlási folyamatot, a valós díjakat és az elkerülhető csapdákat.

Vásárolhat-e külföldi Egyiptomban?

Igen. A 230/1996. törvény lehetővé teszi külföldiek — ideértve a szlovák és cseh állampolgárokat, akikre azonos szabályok vonatkoznak, mint más külföldieket, az EU-nak nincsenek speciális kivételei — ingatlanok teljes tulajdonjogban (freehold) való tulajdonlását. A törvény azonban számos korlátozást állapít meg:

• legfeljebb 2 ingatlan személyenként (a 2024–2025. évi dekrétumok enyhítik ezt a korlátot a külföldi pénznemben külföldrő fizető vásárlók számára), a saját és a család lakhatására rendelve,
• mindegyik legfeljebb 4 000 m² alapterülettel,
• 5 éves időtartam alatt történő eladás tilalma az akvizíciótól (kivételeket a miniszterelnök adhat),
• a Sinai-félsziget telkei tulajdonlásának tilalma — Sarm El-Sheikben ezért csak hosszú lejáratú bérlet (usufruct) lehetséges.

Hurgada, Sahl Hasheesh, El Gouna és Makadi Bay a Sinain kívül helyezkedik el, így ott a külföldi freehold-ot vásárol, beleértve a telk részesedését. Sahl Hasheesh-ben a fő fejlesztő az Egyptian Resorts Company (ERC), és a projektek a Sahl Hasheesh Authorities-nál regisztrálódnak, ami további kontrollt jelent. A tulajdonjog formáját — freehold vagy hosszú lejáratú usufruct — mindig egy ügyvéd igazolja az szerződésből, nem az eladó szóbeli közlése alapján.

Fontos változás a horizonton: a 2025-es tervezett módosítás megköveteli, hogy a külföldi a vételárat banki átutalással külföldről külföldi pénznemben fizesse az állami tulajdonban lévő egyiptomi bankon keresztül. A kifizetéseket ezért kezdettől fogva csak a hivatalos banki csatornákon keresztül utalja, soha nem készpénzben.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

1. Foglalás. Egy kamat körülbelül 1 000–5 000 USD, amely a vételárba beszámítódik; indok nélküli visszalépéskor általában elvész.
2. Jogi ellenőrzés. Egy független ügyvéd ellenőrzi az eladó tulajdonjogát, az építési engedélyeket, és a fejlesztőnél azt is, hogy tulajdonosa-e a teleknek.
3. Adásvételi szerződés (SPA). Arabul és angolul kötik meg; off-plan projekt esetén tartalmaz a építés mérföldköveihez kötött fizetési ütemezést.
4. Az adásvételi szerződés bírósági bejegyzése. Egyiptomban ez helyettesíti az ingatlan-nyilvántartást — a hitelesített adásvételi szerződés a lakás szokásos jogi dokumentuma. A szerződés bírósági hitelesítése biztosítja a külföldinek, hogy az apartman csak az övé: használhatja, bérbe adhatja és tovább is átruházhatja.
5. Két út a tulajdonhoz. Az első a tawkil — közjegyző által hitelesített meghatalmazás, amely konkrét jogosultságokat ad az ingatlannal kapcsolatban (például annak eladására vagy átruházására); a gyakorlatban gyakran használják az apartmanok továbbértékesítésekor. A tawkil nem tulajdoni lap, és önmagában nem jelenti azt, hogy Ön tulajdonosként szerepel az állami nyilvántartásban, ezért mindig hozzátartozik egy rendes, bíróságon hitelesített adásvételi szerződés és a tulajdoni dokumentumok teljes láncolatának ellenőrzése. Ügyfeleink többsége ezt az utat választja — egy későbbi eladásnál is egyszerűbb. A második a Green Contract — a tulajdonjog hivatalos állami bejegyzése (bejegyzett tulajdoni szerződés). Megfelelő bejegyzés esetén erős jogi alapot és hivatalos tulajdoni nyilvántartást ad, de nem minden ingatlant lehet így egyszerűen bejegyezni, az eljárás költségesebb és hosszadalmasabb, eladáskor pedig több korlátozással és nagyobb teherrel jár. Főként a helyiek használják, például ha jelzáloghitelt szeretnének Egyiptomban. Az első utat ajánljuk.

Kész ingatlannál az aláírástól az átadásig terjedő út körülbelül 2–4 hónapig tart; a Green Contract hosszabb ideig tart. A távolról történő vásárlás lehetséges: a meghatalmazást (tawkil) vagy közvetlenül az egyiptomi hivatalban intézi el a következő útja során, vagy távolról; az aláírásokat és az adásvételi szerződés bírósági bejegyzését ezután az ügyvéd intézi.

Díjak és adók a vásárláskor

> A fejlesztő vagy az eladó árához hozzáadódik a Globeya teljes körű szolgáltatás. Ebben benne van a teljes szolgáltatás, a jogi is — ügyvéd, jogi ellenőrzés és a szerződések fordítása. Egyszer kell fizetni, a szerződés aláírásakor, az önerővel együtt. Az adók és az állami illetékek nincsenek benne — összegüket a konkrét projektnél előre megmondjuk, és minden feltételt közösen átbeszélünk egy konzultáción.

Az ÁFA a developer által végzett szokásos lakóegység vásárlásánál általában nem kerül felszámításra külön.

A tulajdonos éves költségei

• Ingatlanadó: a nettó éves bérleti érték 10%-a a törvényi levonások után. 2026. áprilistól (3/2026. törvény) a család főlakása adómentes, ha az éves bérleti értéke 100 000 EGP alatt van (amely körülbelül 8 millió EGP piaci értéknek felel meg); hurgadai szokásos apartmanok esetén az adó nulla vagy nagyon alacsony, mivel az alacsony bérleti értékből számítják a törvényi levonások után. — hurgadai szokásos apartmanok esetén ezért az adó nulla vagy nagyon alacsony.
• Resort kezelés (karbantartás): körülbelül 8–15 USD/m² évente a resort és a szolgáltatások hatálya alapján; Sahl Hasheesh-ben további közösségi kezelési díj is felszámításra kerül.
• Energia: az EU-hoz képest olcsó — villany, víz és internet szokásos apartman használat mellett körülbelül 30–80 USD havonta.

Bérbeadás és hozam

A külföldi bérbeadhatja saját ingatlanát. A rövid lejáratú bérlet Airbnb-típusa Hurgádában legális és a szabályozás jelenleg laza; néhány zárt resort azonban házirend alapján megtilthatja vagy korlátozhatja, ezért az adott komplexum szabályait a vásárlás előtt ellenőrizze.

A nem rezidensek bérleti jövedelmének adója: az egyiptomi jövedelem adózott, a bérletnél 50% pauszális költséglevonást alkalmaznak, a maradék pedig körülbelül 10–27,5% progresszív adókulcsra vetül. Ha a bérbeadást egy ügynökségnek bízza, számítson körülbelül 15–25% jutalommal a bruttó jövedelemből.

És mennyit lehet keresni? A rövid lejáratú bérletkiadás hurgadai adatai alapján az átlagos kihasználtság körülbelül 35–53% közötti, forrástól függően, az éves bruttó jövedelem körülbelül 4 000–10 000 USD; a stúdió általában az alsó felénél van — az eredmény erősen függ a lokációtól és a kezelés minőségétől. — nagyjából véve, az eredmény erősen függ a lokációtól és a kezelés minőségétől. A szezonális csúcsok október és április.

Tartózkodási engedély és vízumok

Egyptom azok közé az országok közé tartozik, ahol az ingatlan vásárlása utat nyit a tartózkodási engedélyhez. A tulajdonos joga van megújítható, az ingatlanhoz kötött tartózkodási engedélyt kérni:

• 50 000 USD értéktől — 1 éves tartózkodási engedély,
• 100 000 USD-től — 3 éves tartózkodási engedély,
• 200 000 USD-től — 5 éves megújítható tartózkodási engedély.

A tartózkodási engedély nem automatikus — az ingatlan jegyzői igazolásával vagy Green Contractjével kérik, és a megújítás körülbelül százas EGP összegbe kerül. Az egyiptomi állampolgárság az állami beruházási program keretében szerezhető — 300 000 USD feletti ingatlanok esetén, de csak állami (government-owned) projektekben, nem szokásos vásárláskor egy magán fejlesztőtől. A szokásos látogatáshoz elegendő a 30 napos e-vízum (meghosszabbítható a helyszínen); a rezidencia nélküli tartózkodás időben korlátozott.

Finanszírozás

A külföldi számára helyi jelzálog gyakorlatilag nem érhető el. A standard a készpénz fizetés vagy a developer fizetési terve: általában 10–40% kamat és 1–7 éves részletfizetés, gyakran kamatmentes — az ár már azt is figyelembe veszi. A szlovák és cseh ügyfelek általában a hazai ingatlannal biztosított kölcsönből finanszíroznak (amerikai jelzálog vagy refinanszírozás); az egyiptomi ingatlant a szlovák vagy cseh bank sem veszi át biztosítékként.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Meghatalmazás szerződés nélkül. A tawkil önmagában nem tulajdoni lap — mindig hozzátartozik egy rendes, bíróságon hitelesített adásvételi szerződés és a tulajdoni dokumentumok teljes láncolatának ellenőrzése.
• Telekés engedélyek. Ellenőrizze, hogy a fejlesztő tulajdonosa-e a teleknek és van-e építési engedélye.
• Off-plan. Fizetés a építés mérföldkövei után, nem nagy összeg előre. A szerződésbe tartoznak a késedelmi büntetések és az hosszú csúszás esetén való visszalépés joga; nézze meg a fejlesztő befejezett projektjeit.
• Kifizetések. Kizárólag banki átutalás — a jövőben kötelezően külföldi pénznemben az egyiptomi bankok közül. A dokumentáció nélküli készpénzfizetés kockázat a pénz eredetének jövőbeni igazolásakor is.
• Pénznem. Az egyiptomi font volatilis — az USD-ban vagy EUR-ban megállapított árak és bérletek csökkentik a valutakockázatot.
• Ügyvéd. Mindig független, nem a fejlesztő ügyvédje.

Eladás a jövőben

A külföldi számára formálisan az akvizíciótól számított 5 éves eladási tilalom érvényes (230/1996. törvény); kivételeket a miniszterelnök adhat. A tényleges eladáskor az eladó a bruttó eladási ár 2,5%-os átruházási adóját fizeti; a nyereségből származó samostatlan adó (capital gains) a lakóingatlan értékesítésekor egy magánszemély által nem kerül felszámításra. A nyereség legálisan repatriálható a bankon keresztül, ha a vásárlás megfelelően dokumentálva volt banki átutalásokkal — ezért érdemes fegyelmezetten a számlán keresztül fizetni már a vásárláskor is.

Gyakori kérdések

Kapok tulajdoni lapot, mint Szlovákiában? Igen, a lakás az Ön személyes tulajdonában lesz, ugyanúgy, mint Szlovákiában. Az ingatlan-nyilvántartást Egyiptomban a bíróságon bejegyzett adásvételi szerződés helyettesíti — a hitelesített adásvételi szerződés a lakás szokásos jogi dokumentuma. Ügyfeleink többsége a tawkil (meghatalmazás) útját választja a bíróságon hitelesített adásvételi szerződéssel együtt; a Green Contract, vagyis a tulajdonjog hivatalos állami bejegyzése, drágább és hosszadalmasabb, nem minden ingatlant lehet így egyszerűen bejegyezni, és főként a helyiek használják jelzáloghitel miatt. Az első utat ajánljuk.

Vásárolhatok Egyiptomba utazás nélkül? Igen. A meghatalmazást (tawkil) vagy közvetlenül az egyiptomi hivatalban intézi el a következő útja során, vagy távolról; az aláírásokat és az adásvételi szerződés bírósági bejegyzését ezután az ügyvéd intézi.

Mennyit fizetek az ár felett? A fejlesztő vagy az eladó árához hozzáadódik a Globeya teljes körű szolgáltatás — ebben benne van az ügyvéd, a jogi ellenőrzés és a szerződések fordítása. A szerződés aláírásakor kell fizetni, az önerővel együtt. Az adókat és az állami illetékeket a konkrét projektnél előre megmondjuk, és minden feltételt közösen átbeszélünk egy konzultáción.

Mik az apartman éves költségei? Karbantartás körülbelül 8–15 USD/m² évente plusz olcsó energia; az ingatlanadó általában nulla vagy minimális.

Bérbeadhatok-e Airbnb-n keresztül? Igen, ez legális és szokásos; azonban az adott resort belső szabályait ellenőrizze.

Ad-e a vásárlás tartózkodási engedélyt? Igen, megújítható rezidenciát — 50 000 USD-tól 1 évre, 100 000 USD-től 3 évre, 200 000 USD-től 5 évre.

Következő lépés

Ha a Vörös-tenger menti vásárlást fontolgatja, szívesen végigmegyünk egy ingyenes tanácsadáson az Ön költségvetésén, céljain és a megfelelő konkrét projekteken. Semmire nem kötelez — világosabb képet kap arról, hogy Egyiptom értelmes-e az Ön számára. Addig is megnézheti az Egyiptom aktuális kínálatát.

Információs állapot: 2026. augusztus. Orientációs információk, nem jogi vagy adózási tanácsadás.