Ingatlan vásárlása Egyiptomban: folyamat, adók és mire kell figyelni

Egyiptom az egyik kevés ország, ahol egy szlovák vagy cseh állampolgár apartmant tud vásárolni a tengernél teljes tulajdonjogban, meg tud kérni erre alapozva megújítható tartózkodási engedélyt, és közben alacsony éves költségeket fizet az EU-hoz képest. Hurgada, Sahl Hasheesh, El Gouna és Makadi Bay ráadásul a Sinai-félszigeten kívül helyezkedik el, így nem vonatkoznak rá a helyi tulajdonjogi korlátozások. Ebben az útmutatóban megtalálja a teljes vásárlási folyamatot, a valós díjakat és az elkerülhető csapdákat.

Vásárolhat-e külföldi Egyiptomban?

Igen. A 230/1996. törvény lehetővé teszi külföldiek — ideértve a szlovák és cseh állampolgárokat, akikre azonos szabályok vonatkoznak, mint más külföldieket, az EU-nak nincsenek speciális kivételei — ingatlanok teljes tulajdonjogban (freehold) való tulajdonlását. A törvény azonban számos korlátozást állapít meg:

• legfeljebb 2 ingatlan személyenként (a 2024–2025. évi dekrétumok enyhítik ezt a korlátot a külföldi pénznemben külföldrő fizető vásárlók számára), a saját és a család lakhatására rendelve,
• mindegyik legfeljebb 4 000 m² alapterülettel,
• 5 éves időtartam alatt történő eladás tilalma az akvizíciótól (kivételeket a miniszterelnök adhat),
• a Sinai-félsziget telkei tulajdonlásának tilalma — Sarm El-Sheikben ezért csak hosszú lejáratú bérlet (usufruct) lehetséges.

Hurgada, Sahl Hasheesh, El Gouna és Makadi Bay a Sinain kívül helyezkedik el, így ott a külföldi freehold-ot vásárol, beleértve a telk részesedését. Sahl Hasheesh-ben a fő fejlesztő az Egyptian Resorts Company (ERC), és a projektek a Sahl Hasheesh Authorities-nál regisztrálódnak, ami további kontrollt jelent. A tulajdonjog formáját — freehold vagy hosszú lejáratú usufruct — mindig egy ügyvéd igazolja az szerződésből, nem az eladó szóbeli közlése alapján.

Fontos változás a horizonton: a 2025-es tervezett módosítás megköveteli, hogy a külföldi a vételárat banki átutalással külföldről külföldi pénznemben fizesse az állami tulajdonban lévő egyiptomi bankon keresztül. A kifizetéseket ezért kezdettől fogva csak a hivatalos banki csatornákon keresztül utalja, soha nem készpénzben.

A vásárlási folyamat lépésről lépésre

1. Foglalás. Egy kamat körülbelül 1 000–5 000 USD, amely a vételárba beszámítódik; indok nélküli visszalépéskor általában elvész.
2. Jogi ellenőrzés. Egy független ügyvéd ellenőrzi az eladó tulajdonjogát, az építési engedélyeket, és a fejlesztőnél azt is, hogy tulajdonosa-e a teleknek.
3. Adásvételi szerződés (SPA). Arabul és angolul kötik meg; off-plan projekt esetén tartalmaz a építés mérföldköveihez kötött fizetési ütemezést.
4. Bírósági aláírás-igazolás. Az úgynevezett "signature validity" (Saha Tawqi'), vagy erősebb Saha wa Nafaz ("érvényesség és végrehajthatóság") végzés a Hurgada bíróságon megerősíti az aláírások valódisága. Ez a szokásos védelmi standard, amíg a Green Contract nem érhető el.
5. Green Contract. A végső, állami által nyilvántartott tulajdoni lap és a legerősebb tulajdonjogi bizonyíték. Csak az épület befejezése után kiadható, és csak akkor, ha az épület már regisztrálva van. A törvényi határidő nem létezik — bármikor később regisztrálható.

Kész ingatlannál az aláírástól az átadásig terjedő út körülbelül 2–4 hónapig tart; a Green Contract hosszabb ideig tart. Távolról történő vásárlás gyakori egy meghatalmazáson (tawkeel) keresztül — specifikusnak kell lennie, vagyis az adott ingatlant, az eladót és az árkorlátot tartalmaznia kell, és az egyiptomi konzulátusban kell kiállítani. Az egyiptomi notáriusok az általános meghatalmazásokat nem fogadják el.

Díjak és adók a vásárláskor

> Ne ragadjon meg ezen a listán. Nem minden a vevőt terhelő — néhány tétel az eladót vagy fejlesztőt terhelő, és némelyik már be lehet számítva a meghirdetett árba. Ráadásul ezek a vásárlást terhelő egyszeri költségek, nem ismétlődő kifizetések. Egy konkrét ajánlatnál előre kiszámítjuk, pontosan mennyit fizet az ár felett, hogy végső számmal tudjunk dönteni.

A belépési költségek Egyiptomban alacsonyabbak, mint sokan gondolnák — főleg azért, mert az átruházási adót a másik fél viseli:

• 2,5 % átruházási adó az árból az eladó törvényi kötelezettsége — a 196/2008. törvény megtiltja, hogy ezt áthárítsák a vásárlóra.
• Ügyvéd: körülbelül 1–3 % az árból vagy rögzített összeg.
• Bírósági igazolás és fordítások: néhány száz USD-ig.
• Green Contract regisztrációja: a díj törvényileg korlátozott — alacsony ezres EGP összegek plus adminisztráció.
• Összesen az ár felett: körülbelül 2–5 % az ügynökségi jutalommal együtt; új építésű ingatlanok esetén az ügynökség általában a fejlesztő fizeti.

Az ÁFA a developer által végzett szokásos lakóegység vásárlásánál általában nem kerül felszámításra külön.

A tulajdonos éves költségei

• Ingatlanadó: a nettó éves bérleti érték 10%-a a törvényi levonások után. 2026. áprilistól (3/2026. törvény) a család főlakása adómentes, ha az éves bérleti értéke 100 000 EGP alatt van (amely körülbelül 8 millió EGP piaci értéknek felel meg); hurgadai szokásos apartmanok esetén az adó nulla vagy nagyon alacsony, mivel az alacsony bérleti értékből számítják a törvényi levonások után. — hurgadai szokásos apartmanok esetén ezért az adó nulla vagy nagyon alacsony.
• Resort kezelés (karbantartás): körülbelül 8–15 USD/m² évente a resort és a szolgáltatások hatálya alapján; Sahl Hasheesh-ben további közösségi kezelési díj is felszámításra kerül.
• Energia: az EU-hoz képest olcsó — villany, víz és internet szokásos apartman használat mellett körülbelül 30–80 USD havonta.

Bérbeadás és hozam

A külföldi bérbeadhatja saját ingatlanát. A rövid lejáratú bérlet Airbnb-típusa Hurgádában legális és a szabályozás jelenleg laza; néhány zárt resort azonban házirend alapján megtilthatja vagy korlátozhatja, ezért az adott komplexum szabályait a vásárlás előtt ellenőrizze.

A nem rezidensek bérleti jövedelmének adója: az egyiptomi jövedelem adózott, a bérletnél 50% pauszális költséglevonást alkalmaznak, a maradék pedig körülbelül 10–27,5% progresszív adókulcsra vetül. Ha a bérbeadást egy ügynökségnek bízza, számítson körülbelül 15–25% jutalommal a bruttó jövedelemből.

És mennyit lehet keresni? A rövid lejáratú bérletkiadás hurgadai adatai alapján az átlagos kihasználtság körülbelül 35–53% közötti, forrástól függően, az éves bruttó jövedelem körülbelül 4 000–10 000 USD; a stúdió általában az alsó felénél van — az eredmény erősen függ a lokációtól és a kezelés minőségétől. — nagyjából véve, az eredmény erősen függ a lokációtól és a kezelés minőségétől. A szezonális csúcsok október és április.

Tartózkodási engedély és vízumok

Egyptom azok közé az országok közé tartozik, ahol az ingatlan vásárlása utat nyit a tartózkodási engedélyhez. A tulajdonos joga van megújítható, az ingatlanhoz kötött tartózkodási engedélyt kérni:

• 50 000 USD értéktől — 1 éves tartózkodási engedély,
• 100 000 USD-től — 3 éves tartózkodási engedély,
• 200 000 USD-től — 5 éves megújítható tartózkodási engedély.

A tartózkodási engedély nem automatikus — az ingatlan jegyzői igazolásával vagy Green Contractjével kérik, és a megújítás körülbelül százas EGP összegbe kerül. Az egyiptomi állampolgárság az állami beruházási program keretében szerezhető — 300 000 USD feletti ingatlanok esetén, de csak állami (government-owned) projektekben, nem szokásos vásárláskor egy magán fejlesztőtől. A szokásos látogatáshoz elegendő a 30 napos e-vízum (meghosszabbítható a helyszínen); a rezidencia nélküli tartózkodás időben korlátozott.

Finanszírozás

A külföldi számára helyi jelzálog gyakorlatilag nem érhető el. A standard a készpénz fizetés vagy a developer fizetési terve: általában 10–40% kamat és 1–7 éves részletfizetés, gyakran kamatmentes — az ár már azt is figyelembe veszi. A szlovák és cseh ügyfelek általában a hazai ingatlannal biztosított kölcsönből finanszíroznak (amerikai jelzálog vagy refinanszírozás); az egyiptomi ingatlant a szlovák vagy cseh bank sem veszi át biztosítékként.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Vásárlás csak meghatalmazáson keresztül. A leggyakoribb csapda: vásárlás tawkeel-n keresztül szerződés és bírósági igazolás nélkül. A meghatalmazás visszavonható — mindig követelje meg az adásvételi szerződést bírósági igazolással, ideális esetben Green Contracttal.
• Telekés engedélyek. Ellenőrizze, hogy a fejlesztő tulajdonosa-e a teleknek és van-e építési engedélye; az épület Green Contractja csak akkor lehetséges, ha az épületnek is van.
• Off-plan. Fizetés a építés mérföldkövei után, nem nagy összeg előre. A szerződésbe tartoznak a késedelmi büntetések és az hosszú csúszás esetén való visszalépés joga; nézze meg a fejlesztő befejezett projektjeit.
• Kifizetések. Kizárólag banki átutalás — a jövőben kötelezően külföldi pénznemben az egyiptomi bankok közül. A dokumentáció nélküli készpénzfizetés kockázat a pénz eredetének jövőbeni igazolásakor is.
• Pénznem. Az egyiptomi font volatilis — az USD-ban vagy EUR-ban megállapított árak és bérletek csökkentik a valutakockázatot.
• Ügyvéd. Mindig független, nem a fejlesztő ügyvédje.

Eladás a jövőben

A külföldi számára formálisan az akvizíciótól számított 5 éves eladási tilalom érvényes (230/1996. törvény); kivételeket a miniszterelnök adhat. A tényleges eladáskor az eladó a bruttó eladási ár 2,5%-os átruházási adóját fizeti; a nyereségből származó samostatlan adó (capital gains) a lakóingatlan értékesítésekor egy magánszemély által nem kerül felszámításra. A nyereség legálisan repatriálható a bankon keresztül, ha a vásárlás megfelelően dokumentálva volt banki átutalásokkal — ezért érdemes fegyelmezetten a számlán keresztül fizetni már a vásárláskor is.

Gyakori kérdések

Kapok tulajdoni lapot, mint Szlovákiában? A Green Contract az megfelelő. Amíg nem érhető el (új építésű ingatlanok esetén jellemzően), a tulajdonlást a bíróság által megerősített adásvételi szerződés (signature validity / Saha wa Nafaz) védi.

Vásárolhatok Egyiptomba utazás nélkül? Igen, egy specifikus meghatalmazáson keresztül, amely az egyiptomi konzulátusban kerül kiállításra; az aláírásokat és a regisztrációt az ügyvéd intézi.

Mennyit fizetek az ár felett? Körülbelül 2–5% (ügyvéd, bírósági igazolás, regisztráció). Az átruházási adót 2,5% az eladó fizeti.

Mik az apartman éves költségei? Karbantartás körülbelül 8–15 USD/m² évente plusz olcsó energia; az ingatlanadó általában nulla vagy minimális.

Bérbeadhatok-e Airbnb-n keresztül? Igen, ez legális és szokásos; azonban az adott resort belső szabályait ellenőrizze.

Ad-e a vásárlás tartózkodási engedélyt? Igen, megújítható rezidenciát — 50 000 USD-tól 1 évre, 100 000 USD-től 3 évre, 200 000 USD-től 5 évre.

Következő lépés

Ha a Vörös-tenger menti vásárlást fontolgatja, szívesen végigmegyünk egy ingyenes tanácsadáson az Ön költségvetésén, céljain és a megfelelő konkrét projekteken. Semmire nem kötelez — világosabb képet kap arról, hogy Egyiptom értelmes-e az Ön számára. Addig is megnézheti az Egyiptom aktuális kínálatát.

Információs állapot: 2026. augusztus. Orientációs információk, nem jogi vagy adózási tanácsadás.