Ingatlan vásárlása Grúziában: alacsony adók és gyors át-írás

Grúzia a Szlovákia és Csehország vásárlóinak számára szokatlanul barátságos ország: az idegennekここ teljesen ingyenesen vásárolhat lakást, a státuszilletéket az állami nyilvántartásban 1-4 munkanap alatt rögzítik, a tranzakciós költségek pedig Európa legalacsonyabbjai közé tartoznak — körülbelül az ár 1% alatt. Ezenkívül az EU polgárai évente akár 365 napig az országban tartózkodhatnak vízum nélkül. Nézzük meg, hogyan működik a vásárlás, mennyibe kerül, és mire kell figyelnünk.

Vásárolhat-e idegenvendég Grúziában?

Igen, gyakorlatilag korlátlanul. Az idegenek, köztük az SR és a CR polgárai lakásokat, házakat, kereskedelmi tereket és nem agrár területeket vásárolnak teljes tulajdonban (freehold), az állami NAPR nyilvántartásban rögzítve. Nincs viszonosság, letelepedési vagy különleges engedélyezési feltétel.

Az egyetlen tiltás az agrár földre vonatkozik — annak vásárlását idegeneknek, külföldi vállalatoknak és grúziai külföldi részesedésű vállalatoknak közvetlenül az alkotmány tiltja; az egyetlen megoldás a hosszú távú bérlet 49 évig. Ház vásárlásakor egy kerttel mindig ellenőrizze, hogy a telek nem-e agrár terület. Az apartmanokban nem használnak bérletű birtoklást; Batumiben azonban a projektek egy része aparthotelként működik — az egység tulajdonban van, de hotel üzemi módban használatos, ezért ellenőrizze az állapotot a szerződésben.

A vásárlás folyamata lépésről lépésre

1. Az egység foglalása és foglalási díj (általában 500-2000 USD); építkezés alatt történő vásárlásnál (off-plan) a fejlesztővel kötött vételi szerződés aláírása a fizetési ütemtervvel.
2. A vételi szerződés egyszerű írott formában elegendő — a notárius nem kötelező. A felek közvetlenül aláírhatják azt az Igazságügyi Házban (Public Service Hall) a NAPR tisztviselője előtt. A notáriális hitelesítés összetettebb esetekben ajánlott: részletek, távolsági vásárlás, zálogjog.
3. Az ingatlan-nyilvántartásba való bejegyzés NAPR: szabványosan 4 munkanapon belül körülbelül 50-75 GEL díj mellett; gyorsított formában 1 nap alatt, illetve azonnali kiszolgálása körülbelül 200-270 GEL díj mellett. A nyilvántartás online és nyilvános — bárki ellenőrizheti a tulajdonost és a terheléseket.
4. A távolsági vásárlás gyakori: grúziai notárius által hitelesített meghatalmazás, grúziai konzulátus vagy apostillával és fordítással otthon; a helyi ügyvéd ezután aláírja és bejegyzi az átírást.
5. A kész ingatlan esetén az egész üzlet néhány nap alatt lezárható. Az off-plan esetén az egység (vagy részesedés) tulajdonjoga a szerződés alapján kerül bejegyzésre — gyakran csak teljes kifizetés után; addig csak szerződéses jog áll fenn, ezért a fejlesztő minősége kritikus.

Díjak és adók a vásárláskor

> Ne ijedj meg ettől a listától. Nem mindent a vásárló fizet — a tételek egy része az eladót vagy a fejlesztőt terheli, és néhányat már az inzertálványban szereplő árban szerepelhetnek. Ezenkívül ezek egyszeri költségek a vásárláskor, nem pedig rendszeres fizetések. Konkrét ajánlattal előre kiszámoljuk az ár feletti végösszegeket, hogy végső számokkal dönthessen.

• Nem létezik átírási adó vagy közlekedési illeték — 0%.
• NAPR regisztrációs díj: körülbelül 50-270 GEL (kb. 17-90 €) a sebesség függvényében.
• Notárius (önkéntes): körülbelül 100-300 GEL; ügyvéd az ellenőrzéshez: körülbelül 500-1500 USD vagy óradíj alapján.
• A fejlesztőtől történő vásárláskor az ÁFA már része a katalógus árnak — a vásárló semmit többletben nem fizet. Magánszemélytől történő vásárlás esetén nincs ÁFA.

A teljes tranzakciós költségek így Európa egyik legalacsonyabbjai — körülbelül az ár 1% alatt.

A tulajdonos éves költségei

Az ingatlanadó csak a tulajdonost terheli, akinek az éves háztartási jövedelme meghaladja a 40 000 GEL-t; nem rezidensnél a gyakorlatban a grúz forrásokból származó jövedelem kerül figyelembe vételre (körülbelül — erősítse meg a helyi könyvelővel). Kulcsok: 40 000-100 000 GEL jövedelem esetén 0,05-0,2% a piaci értékből, 100 000 GEL felett 0,8-1%. Aki Grúziában nincs jövedelme, jellemzően egyáltalán nem fizet adót.

A folyamatban lévő költségek alacsonyak: Batumi komplexusának kezelése körülbelül 0,5-1,5 USD/m² havonta az ott nyújtott szolgáltatásoktól függően (aparthotelekben több) és az energia körülbelül 30-80 USD havonta a lakás szokásos használata alatt.

Bérlet és jövedelem

An idegenvendég bérletbe adhat engedély nélkül. A hosszú távú lakóbérletnél a közös adóhatóságon regisztrálja magát (Revenue Service) és fizet egy 5% összes bérleti díjból megállapított adót levonások nélkül — a nem rezidenekre is vonatkozik, és évente egyszer ismert fel — az adóbevallást az azt követő év április 1-ig kell benyújtani (a cég bérleteknél az adót a bérleti díj közvetítője leveszi).

A rövid távú bérlet (Airbnb, Booking) adóügyi vitatott terület: a bruttó bérleti díj 5%-a több forrás szerint a rövid távú bérletnél is vonatkozik az egyéneknek; néhány hotelszolgáltatást nyújtó operátor egyéni vállalkozóként regisztrál kis vállalkozási státuszsal és a forgalom 1%-os adójával, azonban a Revenue Service értelmezése nem egységes — az ingatlan bérleti díja formai alapon kizárt az állami adóból, ezért a beállítást mindig erősítse meg a helyi könyvelővel. Speciális engedély a rövid távú bérlethez még nem szükséges.

A bruttó jövedelem Batumiban általában 6-10%-osan van feltüntetve az ajánlatokban, de a valódi számok nagyban függnek az annak elfogadottságától és a szezontól. Az építészeti fejlesztők garantált jövedelmét óvatosan vegyék és olvassák el a feltételeket.

Tartózkodás és vízum

Az EU polgárai, köztük a szlovákok és csehek 365 napig tartózkodhatnak Grúziában egy bejegyzés alatt víz nélkül — a lakás szokásos használatához nem szükséges tartózkodási engedély.

Az ingatlan vásárlása továbbá jogot ad az ingatlantulajdonos rövid tartózkodási engedélyhez: 2026. március 1-től legalább 150 000 USD piaci értékű küszöb szükséges (2026. február 28-ig 100 000 USD volt alkalmazott; aki korábban rögzítette a tulajdonjogot, a régit mérlegeli küszöböt). Az engedélyt 1 évre adják ki és megújítják, amíg a tulajdon tart; a házastársra és a gyermekekre is vonatkozik. Nagyobb beruházások esetén (kb. 300 000 USD-tól) is van tartósabb befektetési engedély. A vásárlás nem vezet automatikusan állampolgársághoz.

Finanszírozás

A grúz bankok limitált mértékben nyújtanak jelzálogot az idegenvendég nem rezidenseknek — magasabb befizetést, igazolható jövedelmet és gyakran helyi kötelékeket követelnek meg; az USD-ben vagy GEL-ben jegyzett kamatlábak magasabbak, mint Szlovákiában. Az új építkezésekhez elterjedt gyakorlat a fejlesztő kamatmentes részletfizetési terve: jellemzően 20-30% befizetés és a maradék havi részletekben 2-5 év alatt, gyakran az elkészülésig. Az SR/ČR ügyfelei számára alternatív megoldás a hazai banki kölcsön otthoni ingatlannal biztosított — Grúziában ezután készpénzben fizetnek.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Részletfizetési terv: a lakás általában a vásárló nevére csak teljes kifizetés után kerül bejegyzésre — a fejlesztő csődje esetén a kifizetett összeg elveszésének veszélye fenyegeti. Ellenőrizze a telek tulajdonjogát, az építési engedélyt, az elkészült projekteket és a fejlesztő finanszírozását; az escrow számlák nem standard.
• Batumi kínálatának túlsúlya: nagy új építkezés alacsonyabb további eladási kockázatot és alacsonyabb betöltést jelent — válassza a helyet és a minőséget, nem csak a ár per m²-t.
• "Fehér keret" (white frame): az új építkezéseket szabványosan padló, ajtó és konyha nélkül adják át; a befejezés körülbelül 200-400 USD/m²-nyi további költségbe kerül — számítson ezzel a költségvetésben.
• Aparthotel vs. lakás státusza: az aparthotelben kötelező lehet a szállodai szolgáltatás és korlátozott a saját használat — olvassa el a szerződést.
• Terhelések és tulajdonos: ellenőrizze őket a NAPR nyilvános nyilvántartásban (online) közvetlenül az aláírás előtt.
• Telek kategóriája: az agrár telket az idegenvendég nem vásárolhatja meg — villák esetén egy kerttel ellenőrizze azt.
• Árfolyam kockázata: az árakat USD-ben egyeztetik, a bérlet jövedelmei GEL/USD-ben vannak.

Eladás a jövőben

Ha egy magánszemély több mint 2 évig birtokol ingatlant, az eladás nyereségét teljes mértékben felmentik az jövedelemadó alól. Az 2 évnél rövidebb ideig tartó eladásnál a nyereség — az eladási és vételi ár különbsége — 5%-os adókötelezettség alá esik. Az eladásnál nincs átírási adó; a vásárló csak a regisztrációt fizeti. Az eladás bevétele szabadon átutalható külföldre, Grúziában nincs deviza korlátozás.

Gyakran ismételt kérdések

Vásárolhatok szlovákként vagy csehként lakást korlátozások nélkül? Igen, lakásokat és házakat bármilyen engedély nélkül; csak az agrár talaj van tiltva.

Mennyi ideig tart az átírás? A NAPR nyilvántartásban történő bejegyzés 1-4 munkanapon belül történik; a teljes üzlet kész lakás esetén egy héten belül is.

Milyen adókat fizetek vásárlásakor? Nincs — csak körülbelül 50-270 GEL regisztrációs díj; az ÁFA az új építkezésben már az árban van.

Személyesen ott kell lennem? Nem, a vásárlást általában apostillás meghatalmazás útján kezelik egy helyi ügyvéden keresztül.

Tartózkodást kapok a vásárlásért? Mint EU-s polgár még így is 365 napig maradhatok víz nélkül; a tulajdonjogból eredő tartózkodási engedély 2026. március 1-től legalább 150 000 USD értékű ingatlant igényel.

Mikor szoktam adózás nélkül eladni? A 2 éves tulajdonjog után a nyereség felmentett; korábban 5% adó esedékes.

Következő lépés

Ha Grúzia érdekli, szívesen vizsgáljuk meg Önnel nem kötelezően az költségvetést, a projekt kiválasztást és a teljes vásárlási folyamatot — az konzultáció ingyenes. Írjon nekünk, mit keres, és mi válaszolunk.

Meddig megtekintheti az aktuális ajánlatokat Grúziában.

Adatok állapota: augusztus 2026. Tájékoztató jellegű információ, nem jogi vagy adó tanácsadás.