Ingatlan vásárlása Magyarországon: eljárás, adók és mire vigyázz

Magyarország a szlovákoknak és cseheknek szó szerint a sarok mögötti piac — és az EU-polgároknak az egyik legtönyitottabb is. Az ingatlanokat itt a magyarokhoz hasonlóan vásárolják meg: saját néven, teljes tulajdonban és bármilyen engedély nélkül. Szövetségi ingatlanadó ugyanis nem létezik. Az eljárásnak azonban megvannak a maga sajátosságai — az obowiązkowy maďarský advokáta-tól a szigorú "foglaló" letéten át a budapesti rövid távú bérleti szabályozás szigorodásáig. Íme mindaz, amit tudnod kell, mielőtt aláírod a szerződést.

Vásárolhat-e külföldi Magyarországon?

Igen. Az EU/EGT-polgárok lakóingatlanokat ugyanúgy vásárolnak, mint a magyarok — saját néven, teljes tulajdonban, engedély nélkül. Az engedély a járási kormányhivatal-tól csak az EU-n kívüli polgárok számára szükséges: a díj körülbelül 50 000 HUF, az intézés általában 30–60 napot vesz igénybe, és ritkán utasítják el. A mezőgazdasági és erdőterület gyakorlatilag nem elérhető külföldi számára — sőt a legtöbb magyar számára is, aki nem rendelkezik tanyabirtokkal.

Fontosan új szabályozás: 2025. július 1-től hatályba lép a helyi identitás védelméről szóló törvény. Az önkormányzatok bevezethető elővásárlási jogot, letelepedési feltételeket vagy "letelepedési" adót. Már több mint 200 önkormányzat fogadta el, főleg a Budapesti agglomerációban és a Balaton közelében, és minden "bevándorlóra" vonatkozik, a más településekről származó magyarokra is. Budapest külterületén történő vásárlás előtt tehát mindig ellenőrizni kell, hogy az adott önkormányzat bevezette-e a korlátozásokat. Magában Budapestben jelenleg az EU-polgárok lakásvásárlása korlátozás nélküli.

A vásárlás folyamata lépésről lépésre

1. Kiválasztás és ellenőrzés: a jogász letölti a tulajdoni lapot — tulajdonos, teherrel terhelés, végrehajtás.
2. Vételi szerződés: törvény szerint magyar ügyvédnek kell megírnia és aláírnia, különben a földhivatal nem fogadja el. Az ügyvédet általában a vevő választja és fizeti.
3. "Foglaló" letét: tipikusan 10% az aláíráskor. Jogi helyzete szigorú — ha a vevő visszalép, a letét elvész; ha az eladó, kétszeres összeget visszaad.
4. Dodatás a szerződésnek: új építésnél az építési szakaszok szerint, kész lakásnál általában 30–60 napon belül, gyakran ügyvédi letét útján.
5. Bejegyzés a földhivatalba — az ügyvéd nyújtja be; az adóhatóság (NAV) ezt követően kiemeli az átruházási adót.

Kész lakásnál az egész eljárás körülbelül 1–2 hónapig tart. A távolból történő vásárlás lehetséges meghatalmazás apostille-lel (vagy a magyar konzulátuson aláírt) hivatalos fordítással; az új építéseket általában levelezés útján írják alá.

Díjak és adók a vásárláskor

> Ne ijedj meg ettől a listától. Nem mindent a vevő fizet — bizonyos tételek az eladó vagy a fejlesztő terhére esnek, és néhányan már a meghirdetett árban is szerepelhetnek. Ezenkívül ezek egyszeri költségek a vásárláskor, nem rendszeres fizetések. Konkrét ajánlatnál előre kiszámoljuk, mennyit fizetsz az ár feletti összeget, hogy végső számmal dönthess.

• Átruházási adó (illeték): 4% a piaci érték 1 mrd HUF-ig, 2% felette. Az adó az NAV által kivetés után kerül megfizetésre, a szerződésaláíráskor nem készpénzben.
• Fejlesztőtől származó új építés: az ár az ÁFA-t tartalmazza. Az 5% csökkentett kulcs 150 m²-ig terjedő lakások és 300 m²-ig terjedő házak esetén érvényes (2026 végéig meghosszabbítva; 2026 végéig kiadott építési engedélyre 2030 végéig alkalmazható az értékesítésre); ezen felül a kulcs 27%. 15 millió HUF-ig terjedő új lakások esetén az átruházási adó nem érvényes, felette részleges kedvezmények vannak — körülbelül, a pontos számítást az ügyvéd igazolja.
• Ügyvéd: körülbelül 0,5–1,5% az árból, tipikusan körülbelül 1%.
• Földhivatal: enyhe közigazgatási díj, körülbelül 10 000–20 000 HUF.
• Ingatlanügynökség jutaléka: általában az eladó fizeti (3–5% + ÁFA); a vevő csak saját keresőügynökségét fizeti, ha felbérel egyet.

Összesen a vásárló járulékos költségei egy régebbi lakásnál körülbelül 5–6% (ebből a nagyobb részt a 4% adó teszi ki), egy új építésnél kedvezménnyel kevesebb.

A tulajdonos éves költségei

• Szövetségi ingatlanadó nem létezik. Egyes önkormányzatok és városrészek azonban kivetnek helyi építményadót, tipikusan azokra a lakásokra, amelyek nem az ország állandó lakóhelye a tulajdonosnak. Az arányok városrészek szerint változnak — körülbelül százak és körülbelül 2 000 HUF/m² évente; az adott körzetben ellenőrizni kell.
• Közös költség: az épület és szolgáltatások szerint, egy szokásos budapesti lakásnál körülbelül 15 000–40 000 HUF havonta; az új építésekben lifttel, garázzsal és recepciós szolgálattal több.
• Energia: a fogyasztás szerint.

Bérleti díj és hozam

A külföldi tulajdonos bérelhet. A hosszú lejáratú bérletnél az adó 15% — az alapja a bevétel mínusz tényleges költségek vagy 10% pauszális; a szociális hozzájárulást a fizikai személy szokásos hosszú lejáratú bérlésből általában nem kell fizetni. A nem rezidensnek Magyarországon kell adózni a magyar ingatlanokból származó bérleti díjból (Szlovákiának és Csehországnak Magyarországgal megállapodása van a kettős adóztatás elkerülésére). A budapesti hosszú lejáratú bérleti bruttó hozam körülbelül 5% (Global Property Guide, 2025).

A budapesti rövid távú bérleti díj szabályozási szempontból kockázatos: 2025. január 1-től moratorium van az új rövid távú szálláshely-regisztrációkra egész Budapesten (2026 végéig), a VI. kerület (Terézváros) 2026. január 1-től teljes egészében megtiltotta, és további központi kerületek fontolgatják a korlátozásokat. A meglévő engedélyek érvényben maradnak; a Budapesten a magánszálláshely átalányadója 150 000 HUF szobánként és évente (Budapesten kívül 38 400 HUF), valamint NTAK-regisztráció és helyi szállásdíj.

Tartózkodás és vízum

Az ingatlan vásárlása nem alapít tartózkodási jogot. Az EU-polgároknak azonban nem kell: 3 hónapon túli tartózkodás esetén elegendő az EU-polgárokra vonatkozó regisztrációs kártya (díjtalan formalitás), és az ingatlan lakóhelyként fog szolgálni. Az EU-n kívüli polgárok számára létezik egy "meghívott befektető" program (250 000 € befektetés egy ingatlan alapba; a 500 000 € közvetlen ingatlanvásárlása törvény szerint kimaradt, és nem alapít tartózkodási jogot) — a szlovákokból és csehekből származó ügyfelek számára irreleváns.

Finanszírozás

A magyar bankok főleg a magyarországi jövedelemmel rendelkező pályázókat finanszíroznak; a nem rezidensnek, akinek nincs magyar jövedelme, nehéz és alacsonyabb LTV-vel kap jelzáloghitelt. Szokásos gyakorlat a szlovákok és csehek klientjeinél:

• készpénz,
• a fejlesztő fizetési ütemezése új építésnél — tipikusan 10–20% a szerződéskor, a fennmaradó rész az etapok vagy az átadás szerint,
• Szlovákiában vagy Csehországban kölcsön a hazai ingatlannal biztosítottan — a magyar lakást a szlovák vagy cseh bank általában nem fogadja el zálogbevonásként.

Az államilag támogatott kölcsönök (például az Otthon Start 3% kamatláb szeptemberben 2025-ben) hazai vásárlók számára szántak; a külföldi kliens számára az áremelkedést és a versengést jelentik a vásárláskor.

Kockázatok és mire vigyázz

• Rövid távú bérleti díj: a szabályozás szigorodott (moratorium, VI. kerület tilalma) — a Budapesten az Airbnb-re építve üzleti terv kockázatos. A hosszú lejáratú bérleti díj biztonságosabb feltételezés.
• Tulajdoni lap: teherrel terhelés, banki zálogos jogok, vecna teherrel terhelés, folyamatban lévő regisztrációk — az ügyvéd ellenőrzi; az aláírás nélkül a szerződés nem érvényes.
• Új építés: az úsztatott vagy banki garancia nem automatikus. Ellenőrizze a fejlesztő finanszírozását, az ütemezést, a szerződéses büntetéseket az elhúzódásért és a kolaudáció (használatbavételi engedély) előtt az utolsó fizetésre; ellenőrizze, hogy az 5% ÁFA vonatkozik-e.
• Helyi identitás védelméről szóló törvény: Budapest közterületén kívüli vásárlás előtt ellenőrizze az önkormányzat elővásárlási jogát és a tartózkodás regisztrációjának feltételeit — hosszabbíthatják vagy blokkolhatják a kereskedést.
• Árak: Budapesten 2025 után gyorsan nőttek (az Otthon Start program hatása alatt is) — ne fizess túl összehasonlítás nélkül m²-enként az adott kerületre.
• Adóra való fenntartás: az átruházási adót az NAV később veti ki — tartalékold fel rá a 4%-ot az ár felett.

Értékesítés a jövőben

A nem rezidensnek az értékesítés nyeresége Magyarországon 15%-os adókulccsal adózott, de az alap a tartás hossza szerint csökken: az előtt és az után az első évben a nyereség 100%-a adózódik, majd 90%, 60%, 30%, és 5 év után 0% — 5 év után az értékesítés adómentes. A beszerzési költségeket, díjakat és az ingatlanba történt igazolt beruházásokat is le lehet vonni.

Gyakran ismételt kérdések

Szükséges-e Szlovákként vagy Csehként engedély a vásárláshoz? Nem. Az EU-polgárok engedély nélkül vásárolnak lakóingatlanokat; az engedély csak az EU-n kívüli polgárokra vonatkozik.

Kell-e személyesen lenni a Budapestben a vásárláskor? Nem. Elegendő meghatalmazás apostille-lel (vagy a konzulátuson aláírt), és a magyar ügyvéd az ön helyett írja alá.

Miért szükséges a magyar ügyvéd? Törvény szerint — a földhivatal csak egy magyar ügyvéd által írt és aláírt szerződést jegyz be. A honorár körülbelül 1% az árból.

Bérelhetem a lakást Airbnb-n keresztül? Budapesten 2026 végéig nem kapsz új regisztrációt, és a VI. kerület 2026-tól tiltja a rövid távú bérleti díjat. A hosszú lejáratú bérleti díj korlátozásmentes, adó 15%.

Van-e Magyarországon éves ingatlanadó? Szövetségi nincs. Egyes kerületek kivetnek helyi építményadót azokra a lakásokra, amelyek nem az ország állandó lakóhelye — az adott kerület szerint ellenőrizni kell.

Mi az a foglaló? Letét (tipikusan 10%) szigorú szabályozással: ha te visszalépel, az elvész; ha az eladó, kétszeres összeget visszaad.

Következő lépés

A megfelelő kerület kiválasztása és a tulajdoni lap ellenőrzése dönti el, hogy a vásárlás Magyarországon zökkenőmentes-e. Ha erre gondolsz, egy ingyenes konzultáción végigmegyünk a helyzeteden, és megmondjuk neked nyíltan, mit tennénk a te helyedben.

Addig is megnézheted az aktuális ajánlatokat Magyarországon.

Információk állapota: augusztus 2026. Tájékoztató jellegű információk, nem jogi vagy adózási tanácsadás.