Ingatlanvásárlás Thaiföldön: eljárás, adók és mire kell figyelni

Thaiföld az egyik kevés ázsiai ország, ahol egy külföldi — köztük szlovák vagy cseh állampolgár — teljes tulajdonjogot szerezhet egy lakásra, amely a kataszterben van nyilvántartva, a helyiekkel egyenlő módon. A nyaralóhelyeken, mint a Pattaya és Jomtien, a hosszú távú bérbeadás esetén az átlagos bruttó hozam körülbelül 5–7% (tájékoztató jellegű), és a távolról történő vásárlás itt szokásos gyakorlat. Az előírások azonban specifikusak, és érdemes ismerni őket, mielőtt elküldöd a foglalási díjat.

Vásárolhat-e külföldi Thaiföldön?

Igen — de csak kondomíniumban lévő lakásokat. Egy külföldi freehold tulajdonjogot szerezhet, azaz teljes tulajdonjogot, amely a kataszterben van nyilvántartva, feltéve, hogy az adott épületben a külföldiek aránya nem haladja meg az össz podlagi terület 49%-át. Ez az „foreign quota" az 1979-es kondomínium törvényen alapul (eredeti 40%), az 1999-es módosítás által 49%-ra emelkedett, és a 75%-ra való emelésre irányuló javaslatok ellenére továbbra is érvényes.

Ha a kvóta az épületben kimerült, a lakást csak leaseholdon lehet vásárolni — legfeljebb 30 évre regisztrált bérlet. Az ígért "30+30+30" hosszabbítások csak szerződéses ígéretek, nem jogszabályi jogok; a Legfelsőbb Bíróság 2025-ös ítélete továbbá megkérdőjelezi a láncolatos hosszabbítások érvényességét.

Szövetkezeti tulajdon vagy házak a telekvel a külföldi nem tulajdonolhat. A törvényi tilalom megkerülése thaiföld cégen keresztül, szalmaszövetségesekkel (nominees) működtethető, és az ilyen konstrukciók 2023 óta az úrások aktívan vizsgálják őket. Az EU-s polgárok számára nincsenek kivételek — az előírások minden külföldi számára azonosak.

A vásárlási eljárás lépésről lépésre

1. Foglalás. Foglalási díjat fizetsz, körülbelül 50 000–200 000 THB, és a lakást kivonják az ajánlatokból.
2. Vételi szerződés (SPA). 2–4 héten belül aláírják; építés alatt történő vásárlás (off-plan) esetén az építés fázisai szerint közvetlenül a fejlesztőnek fizetnek.
3. Pénzátutalás külföldről. A vételi árnak külföldi valutában, külföldről Thaiföldre kell érkeznie a "purchase of condominium" (ingatlanvásárlás) célmegjelöléssel. A bank kiadja az FET formularyt (Foreign Exchange Transaction, körülbelül 50 000 USD feletti összegek esetén) — nélküle a kataszter nem íratja fel a freeholdet a külföldi névre.
4. Átírás a kataszteren (Land Office). Díjakat fizetnek, az átírást az úradalom előtt írják alá, és a vevő megkapja az egység tulajdoni jogcímét (kondomínium jogcím Or. Chor. 2). Az átírás maga egy napot vesz igénybe; az elkészült épület az átadás után átíródik.
5. Távolról történő vásárlás szokásos — meghatalmazással végzik a kataszteri formanyomtatványon (Tor Dor 21) hitelesített aláírásokkal, rendszerint egy helyi ügyvéd által.

Díjak és adók vásárláskor

> Ne ijedj meg ettől a listától. Nem minden a vevő által fizetendő — az egyes tételek egy részét az eladó vagy a fejlesztő viseleli, és néhányat már az inzertált árba beépíthetnek. Emellett ezek egyszeri költségek a vásárláskor, nem rendszeres befizetések. Egy konkrét ajánlat esetén előre kiszámítjuk az ár fölötti végösszeg, hogy végső számokkal döntess.

• Átirási díj: 2% a becsült vagy vételi árból (a magasabbikból). Új építkezésnél a fejlesztő legfeljebb az egyik felét (1%) terhelítheti a vevőre; újabb eladásakor az díj rendszerint megállapodás alapján osztódik.
• Specifikus Üzleti Adó 3,3% az eladó által fizetendő, ha az ingatlant kevesebb mint 5 éve tulajdonolja; ellenkező esetben 0,5%-os bélyegadó fizetendő. Soha nem fizetik mindkettőt egyszerre.
• Eladó előlegadója: vállalat 1%, magánszemély a becsült ár alapján progresszív táblázat szerint és a tulajdonlás éve szerint.
• Új építkezés vevője gyakorlatilag körülbelül 1%-os átirási díjjal, egyszeri sinking funddal (körülbelül 500–1 000 THB/m²), felügyeleti csere és mérőtartályok csatlakoztatásával számol. Az ügyvéd körülbelül 30 000–60 000 THB.

A tranzakció összköltségei általában 2,5–6,5% (tájékoztató jellegű), attól függően, hogy ki melyik tételt viseli.

Az ingatlan tulajdonosának éves költségei

• Föld- és épületadó: lakóingatlan sávok körülbelül 0,02–0,1% az официальной éves értékből; kihasználatlan vagy kereskedelmi ingatlan több, 0,3%-tól.
• Épület felügyelete (CAM díj): körülbelül 25–100 THB/m² havonta; Pattayán és Jomtien-ben az középosztályú lakásoknál a szokásos díj 35–70 THB/m²/hó.
• Energia: elektromosság körülbelül 4–5 THB/kWh, víz olcsó, internet körülbelül 300–600 THB havonta.

Bérbeadás és hozam

Külföldinek lehet lakást bérbe adni, de legfeljebb 30 nap alatt. Rövidebb tartózkodások az Airbnb stílusában szállodai engedélyt igényelnek a Hotel Act szerint, amelyet egy közönséges kondomínium nem szerez meg — 20 000 THB bírság és 10 000 THB szavanként fenyeget.

A nem rezidensnek járó bérlet jövedelemadó a bruttó bérlet 15%-os előlegadója. Az alternatíva a benyújtás az adóbevallásban, ahol 30% paušális költségvetés és progresszív arány — ez rendszerint kedvezőbb. Csehország Thaiföldön szerződést kötött a kettős adóztatás elkerüléséről; Szlovákia nem rendelkezik kettős adóztatás megakadályozásáról szóló szerződéssel Thaiföldön — a szlovák tulajdonosoknak ezért előzetesen meg kell vitatniuk az adóhatást egy adóügyi tanácsadóval.

A hosszú távú bérletnél a bruttó hozam Pattayán körülbelül 5–7%-kal történik (tájékoztató jellegű); a nettó hozam a költségek után lényegesen alacsonyabb.

Tartózkodás és vízumok

Ingatlanvásárlás Thaiföldön semmilyen tartózkodási jogot nem ad. Az SR és ČR polgárainak 60 napos vízummentes belépésük van, 1 900 THB-ért 30 napra meghosszabbítható. Vigyázat: a kabinet 2026. május 19-én jóváhagyta a vízummentes tartózkodás 30 napra rövidítésének tervét, és a módosítás 15 nappal az oficialnyj közlemény után lép érvénybe — utazás előtt ellenőrizd az aktuális helyzetet.

Hosszú távú lehetőségek:

• DTV — 5 év, 180 nap egy bejegyzésenként, távolmunkásoknál előírt,
• LTR — 10 év; befektetés 500 000 USD-től például ingatlanban és más feltételek között,
• Thailand Privilege — fizetett tagság 5–20 év alatt,
• 50 év feletti nyugdíjas vízum O — 800 000 THB betét a thaiföld bankban.

Finanszírozás

A helyi hipotékát egy külföldi gyakorlatilag nem kapja meg — kivételt képeznek a UOB és ICBC bankok szigorú feltételekkel és az MBK Guarantee (LTV körülbelül 50%, magasabb kamat). Standard a készpénz vagy a fejlesztő fizetési terve az építkezés során: jellegzetes előleg plusz részletek és a maradék átadáskor. Egyes fejlesztők az átadás után rövid finanszírozást is kínálnak, rendszerint legfeljebb körülbelül az ár 50%-áig.

A valódi út a szlovákoknak és cseheknek: otthon ingatlannal biztosított kölcsön (úgynevezett amerikai hipotéka) és pénz küldése Thaiföldre átutalással — ezzel egyidejűleg teljesíted az FET feltételt.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Off-plan úschora (escrow) nélkül. A részleteket közvetlenül a fejlesztőnek küldik, kötelező letét nem létezik — a fejlesztő csődje esetén a vevő biztosítatlan hitelező. Ellenőrizd a fejlesztő előzményeit, a projekt finanszírozását, az építési engedélyt és a jóváhagyott EIA-t. 2025 januárjától az OCPB hivatal új szabályai érvénybe lépnek, amelyek megvédik a vevők letéteit.
• Leasehold. A 30 év utáni hosszabbítások jogi értelemben nem kötelezhetőek — csak akkor vásárolj leaseholdet, ha tudod ennek a korlátnak.
• Foreign quota. A foglalás előtt írásbeli megerősítést kér az épületben a szabad kvótáról.
• FET dokumentáció. Őrizd meg az összes átutalási bizonylatot — nélkülük nem lehet freehold-ot regisztrálni és később sem lehet pénzt kiverni az országból.
• Thaiföldön letelepedett cég ház vagy telek vásárlásához nominee társakkal olyan illegális konstrukció — az úrások aktívan vizsgálják őket.

Eladás a jövőben

Vásárlásnál az eladó átirási díjat fizet (arányt megállapodás alapján), SBT 3,3%-ot, ha 5 éven belül értékesít (utána 0,5%-os bélyegadó), és előlegadót, amely progresszíven van számítva az oficialnyj becsült árból a tulajdonlás éveire — nem a valódi nyereségből. Közönséges lakások esetén körülbelül 1–3% vételárnak. Külön tőkenyereség adó fizikai személyek számára nem létezik — a kadasteri leszámítás gyakorlatban végső. Az eladásból származó bevétel külföldre küldhet, ha az eredeti vásárlást FET bizonylatok dokumentálják.

Gyakran feltett kérdések

Valóban az én nevemen lesz a lakás? Igen — freehold esetén az 49%-os kvóta keretén belül a kondomínium jogcímű egység (Or. Chor. 2) tulajdonosa vagy bejegyezve, a thaiföldivel egyenlően.

**Kell szállásom a vásárláskor Thaiföldön? Nem, a távolból történő vásárlás meghatalmazással szokásos; a pénznek azonban a külföldi számládról kell érkeznie.

**Megvehetem egy villát telkével? A telket nem. A villát a telek leaseholdje (legfeljebb 30 év regisztráltan) és az építmény tulajdona szerves — meg kell értened ennek a megoldásnak a korlátait.

**Léghoznám az Airbnb-t ? Jogszerűen csak 30 napnál hosszabbra; a rövidebb bérletek szállodai engedélyt igényelnek és bírságok fenyegetnek.

**Meg lehet vásárolni részletre? Igen, az építés során a fejlesztő fizetési terve alapján; bankhipotéka a külföldi számára kivételes.

**Kapok tartózkodási jogot a vásárlástól? Nem. A tartózkodást vízumok szabályozzák — turista vízummentes tartózkodás, DTV, LTR, Thailand Privilege vagy nyugdíjas vízum.

Következő lépés

Ha azt fontolgatod, hogy lakást vásárolnál Thaiföldön, szívesen bizalmasan felülvizsgáljuk, hogy helyzetedben van-e értelme a freehold vagy leasehold, és hogyan kell helyesen beállítani az átutalásokat külföldről. A konzultáció nem köteles, és semmilyen kötelezettséget nem jelent számodra. Addig is megnézhetsz aktuális ajánlatokat Thaiföldön.

Információ állapota: 2026. augusztus. Tájékoztató jellegű információ, nem jogi vagy adóügyi tanácsadás.