Ingatlan vásárlása Törökországban: folyamat, adók és mire kell figyelni

Törökország olyan országok közé tartozik, ahol szlovákok és csehek szerzik meg az ingatlanokat teljes tulajdonjogon — ugyanolyan jogon, mint a helyi lakosok. A tulajdonjogot az állami TAPU lajstrom igazolja, az elkészült ingatlan átruházása jellemzően 1–3 hetet vesz igénybe, és az egész ügylet meghatalmazás útján távolról is lebonyolítható. Ebben az útmutatóban végigmegyünk a folyamaton lépésről lépésre, beleértve az illetékeket, adókat, bérlést és az azzal járó kockázatokat.

Vásárolhat-e külföldinek Törökországban?

Igen. Szlovákia és Csehország állampolgárai az egyéb 183 nemzetiség mellett freehold (teljes) tulajdonjogon szerzhetnek ingatlanokat Törökországban. A tulajdonjogot az állami TAPU (Tapu ve Kadastro) igazolja, amelyet a kataszteri hivatal ad ki. A leasehold Törökországban nem gyakori — az ügyfél közvetlenül teljes, öröklődő tulajdonjogot vásárol.

Vannak ugyan bizonyos korlátok, de az átlagos lakásvásárlót gyakorlatilag nem érintik: egy külföldi természetes személy legfeljebb 30 hektárt birtokolhat az egész Törökországban, a külföldiek együttesen legfeljebb az adott megye 10%-át, és vásárlás nem lehetséges katonai és biztonsági zónákban — ezt a kataszteri hivatal automatikusan ellenőrzi. Lakásokat és telkeket is lehet vásárolni; építési telek vásárlása esetén a külföldinek 2 éven belül be kell nyújtania a beépítési tervet.

A vásárlás lépésről lépésre

1. Az egység foglalása és foglalási díj (általában 1000–5000 €), vételi szerződés aláírása a fejlesztővel, befizetési ütemezésből és specifikációból.
2. Török adószám (vergi numarası) — azonnal beszerzendő — és török bankszámla megnyitása.
3. Kötelező értékbecslés engedéllyel rendelkező szakértő (SPK) által — a külföldi átutalásának feltétele. Körülbelül 150–500 USD és 3–7 munkanapon belüli.
4. Vásárlási összeg cseréje: a külföldi devizát eladja a török banknak, és DAB igazolást (döviz alım belgesi) kap. DAB nélkül a kataszter nem jegyez be — a "kézről kézre" fizetés vagy a váltónál keresztül történő fizetés nem érvényes.
5. TAPU átruházása a kataszteri hivatalban — mindkét fél (vagy meghatalmazottaik) aláír a hivatal előtt. Ha a vásárló nem beszél törökül, kötelező a bírósági tolmács. Kötelező a DASK földrengésbiztosítás is.
6. Az elkészült ingatlan esetén a teljes folyamat jellemzően 1–3 hetet vesz igénybe. Az építés alatt (off-plan) vásárlás esetén a TAPU kat irtifakı formájában — telekrészenként — már az építés során vagy befizetés után átruházható; a használatbavételezés (iskan) után kat mülkiyeti-re módosul.

A távolról történő vásárlás gyakori: a meghatalmazás a török közjegyzőnél vagy otthon apostillával és hivatalos fordítással. A jogász ezután gondoskodik a számláról, DAB-ról és TAPU-ról.

Díjak és adók vásárlásnál

> Ne ijedjen meg ezen lista meglátásától. Nem mindent fizet a vásárló — egyes tételeket az eladó vagy a fejlesztő viseli, és néhányat már az annonzált árban felszámítanak. Ezenkívül ezek az ingatlanvásárlás alkalmával felmerülő egyszeri költségek, nem pedig rendszeres fizetések. Konkrét ajánlat esetén előre kiszámítjuk, pontosan mennyit kell fizetnie az ár felett, hogy végső számmal tud dönteni.

• Átruházási díj (tapu harcı): 4% az árból. A törvény szerint a vásárló és az eladó fejenként 2%-ot fizet, gyakorlatilag azonban gyakran a vásárló fizeti az egészt — rögzítse ezt előre.
• ÁFA fejlesztőtől való vásárlásnál: 1–20% az ingatlan típusa és mérete szerint, üdülőprojektek esetén általában az árban már benne van. Törökországban nem tartózkodó külföldi az első fejlesztői eladásnál mentesülhet az ÁFA alól, ha devizából fizet külföldről és az ingatlannak legalább 3 évig nem adja el (irányadó, az adott projekthez jogász segítségével ellenőrizze).
• Kataszteri díjak (döner sermaye stb.): körülbelül 100–300 €.
• Szakértői vélemény: körülbelül 150–500 USD; tolmács és fordítások: körülbelül 100–300 €.
• Jogász (ajánlott, de nem kötelező): körülbelül 1–1,5% az árból vagy fix 1000–3000 €.

Összesen számítson körülbelül 5–8% a vásárlási ár felett.

A tulajdonos éves költségei

Az ingatlanadó (emlak vergisi) lakásoknál évi 0,1%, Isztambul, Antália/Alanya stb. nagyvárosokban ennek kétszerese, tehát 0,2% az állami értékből. Két részletben fizetendő — márciusban és novemberben. A törvényi küszöb feletti luxusingatlanoknál (millió török líra nagyságrendben) speciális értékes ingatlanadó is van.

Ehhez adja hozzá a komplexum kezelési díjait (aidat) — Alanya resortjainál körülbelül 30–150 € havonta a felszereltségtől függően (medence, SPA, biztonsági szolgálat) — és a kötelező DASK biztosítást, körülbelül 20–80 € évente. Az energia és víz olcsóbb, mint Szlovákiában: normál használat esetén körülbelül 50–150 € havonta.

Bérlet és hozam

A külföldi meghajtathatja az ingatlanát. A hosszú lejáratú bérlet licenc nélküli. A rövid lejáratú (turisztikai) bérlet azonban 100 naponként 2024-től a turizmusminisztérium engedélyét igényli (7464. törvény): szükség van az épületben minden tulajdonos írásos beleegyezésére, és több mint 3 lakásos házakban a licencelt egységek maximálisan 25%-a lehet. A büntetések 100 000 TRY-tól kezdődnek. Az apartmanházakban ezért az Airbnb általában nem érhető el — reálisabb a licencelt aparthotel-projekt vagy hosszú lejáratú bérlés.

A nem rezidensek bérleti jövedelme Törökországban progresszív 15–40%-kal adózik (éves felmentésével a lakóhely alapján); az adóbevallást a tulajdonos nyújtja be. Az Alanyában a hosszú lejáratú bérletből származó bruttó hozam általában körülbelül 4–7% évente — a projekttől függ, és nem garantálható.

Tartózkodás és vízumok

Szlovákiában és Csehországban állampolgárok vízum nélkül 90 napig utazhatnak Törökországba 180 napon belül — a lakás szüneti használatához tehát engedély nem szükséges. Magának az olcsóbb ingatlanvásárlásnak már nincs automatikus tartózkodási joga: a rövid lejáratú tartózkodási engedély (ikamet) tulajdonjog alapján legalább 200 000 USD értékű ingatlanhoz kötődik a szakértői vélemény alapján. Az engedélyt 1–2 évre adják ki és meghosszabbítható, amíg az ingatlan a tulajdonában van.

Figyelje meg a "zárt negyedeket": több mint 1100 olyan negyedet, ahol a külföldi aránya 20% feletti (beleértve Alanya és Isztambul részét), nem fogadnak el új tartózkodási kérelmeket. Ha tartózkodás miatt vásárol, a negyedet vásárlás előtt ellenőriznie kell.

Törökország beruházás útján állampolgárságot is kínál: legalább 400 000 USD vásárlása (több egységet lehet kombinálni) 3 éves nem-eladási kötelezettséggel (TAPU-ban megjegyzésként van feltüntetve). Ez magában foglalja az házastársat és az 18 év alatti gyerekeket, a kérelmezés körülbelül 6–12 hónapot vesz igénybe.

Finanszírozás

Török hipoték külföldieknek is léteznek (LTV körülbelül 50%-ig, futamidő 10 évig), azonban a lírában kifejezett hosszú lejáratú kamatláb nagyon magas, ezért gyakorlatilag nem használják. A szokásos megoldás készpénz vagy kamatmentes befizetési terv a fejlesztőtől az off-plan projektekben — jellemzően 30–50% foglalás és a fennmaradó rész 12–36 hónapos részletekben a befejezésig. Az SK/ČR ügyfelek számára alternatív megoldás lehet otthoni bankhitel otthoni ingatlannal biztosított (amerikai jelzálog) — a török ingatlan ekkor "készpénzből" vásárolják meg.

Kockázatok és mire kell figyelni

• Off-plan: azonnal kérje a kat irtifakı típusú TAPU-t az aláírás során — a telekrészvény véd a fejlesztő problémái esetén is. Ellenőrizze az építési engedélyt, a telekjogot és a fejlesztő múltját; Törökországban nincs kötelező lekötött (escrow) számla a szokásos projektekben.
• Terhelések a TAPU-n (zálogok, végrehajtások) — a jogász kataszteri nyomtatvánnyal ellenőrzi.
• Ne írjon le alacsonyabb árat a TAPU-ba, mint a valódi — az alulértékelés büntetésre és magasabb adóra vezet a jövőbeli eladásnál.
• Használatbavételezés (iskan): nélküle problémák lehetnek a csatlakozásokkal és a teljes jogi tulajdonformával.
• Vásárlás tartózkodás vagy állampolgárság miatt: az értéket a szakértői vélemény, nem a vételi szerződés kell, hogy megerősítse.
• A török líra árfolyamkockázata főleg a TL-ben megállapított befizetési terveket érinti — az árakat EUR/USD-ban rögzítse.

Jövőbeli eladás

A szerzés után több mint 5 évvel történő eladás esetén a természetes személy nyeresége teljesen mentesítve van az adó alól. Az 5 éven belüli eladás esetén a nyereség (inflációval módosítva, az éves felmentés levonása után) progresszív 15–40%-kal adózik. Vásárló és eladó az átruházásnál ismét tapu harcı 4%-ot fizetnek. Az eladásból származó pénz szabadon átutaltható külföldre bankon keresztül.

Gyakori kérdések

A TAPU biztonságos tulajdonigazolás? Igen, ez az állami kataszteri bejegyzés; a tulajdon teljes és öröklödő, ugyanaz, mint a törökök számára.

Vásárolhatok teljesen távolról? Igen, meghatalmazás útján apostillával a jogász számára; személyes jelenlét sem szükséges az TAPU átruházásánál.

Fizetnem kell török lírában? A vásárlási összeget török bankon keresztül kell cserélni (DAB igazolás); az árat azonban EUR/USD-ban egyezteti.

Megkapom a tartózkodást lakás vásárlásával? Csak 200 000 USD értékű és olyan negyedben, amely nem zárva a külföldiek számára; egyébként a vízummentes 90/180 nap érvényes.

Szabad az apartmant Airbnb-n keresztül bérbe adnom? Csak turisztikai engedéllyel — szükség van az összes szomszéd beleegyezésére az épületben, ezért az apartmanházakban ez gyakran irreális; a hosszú lejáratú bérlet szabad.

Mikor adhatok el adózás nélkül? 5 évnyi tartása után a természetes személy nyeresége adómentes.

A következő lépés

Ha fontolgatja a vásárlást Törökországban, szívesen áttekintjük Önnel nyer költségvetést, helyszíneket és a teljes folyamatot — az konzultáció ingyenes. Lépjen velünk kapcsolatba, és mondja meg, mit keres.

Addig nézze meg az aktuális ajánlatokat Törökországban.

Az információk állapota: 2026. augusztus. Tájékoztató jellegű információk, nem jogi vagy adótanácsadás.