Acquisto di proprietà immobiliare in Albania: processo, tasse e cosa prestare attenzione

L'Albania è tra i mercati europei più aperti per gli acquirenti stranieri: appartamenti e case qui uno straniero li acquista in piena proprietà a proprio nome, senza quote e senza limitazioni geografiche. Sulla costa intorno a Durrës e Golem i rendimenti lordi dagli affitti nelle offerte sono comunemente indicati intorno al 5–7% (orientativo) e la proprietà immobiliare è persino un motivo riconosciuto per ottenere un permesso di soggiorno. Il paese ha però anche le sue specificità — soprattutto l'eredità dell'edilizia selvaggia — e queste determinano se l'acquisto sarà sicuro.

Uno straniero può acquistare in Albania?

Sì. Uno straniero — compresi i cittadini della SR e della CR — può acquistare appartamenti, case e altri edifici ovunque in Albania in piena proprietà (freehold) a proprio nome, senza quote e senza limitazioni geografiche. I diritti sono praticamente gli stessi degli albanesi: acquisto, vendita, affitto e eredità.

Le limitazioni riguardano i terreni. Uno straniero non può acquistare direttamente terreni agricoli — questo si risolve tramite una s.r.l. albanese (fondazione orientativamente 500–1.000 € e circa 2 settimane). Per i terreni edificabili possono essere richieste condizioni di investimento. Prestate particolare attenzione alle parcelle nella zona costiera fino a circa 200 m dal mare — prima di acquistare una villa con terreno, fatevi sempre verificare la classificazione catastale.

L'Albania non è nell'UE, quindi la cittadinanza dell'UE qui non dà vantaggi particolari — ma le regole sono ugualmente aperte per tutti gli stranieri. Per l'acquisto non è necessario un permesso di soggiorno o la cittadinanza: basta il passaporto e un numero fiscale albanese per gli adempimenti fiscali.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione o contratto preliminare con lo sviluppatore o il venditore; il deposito standard è circa il 10% (in caso di acquisto in corso di costruzione secondo il piano di pagamento).
2. Due diligence legale. L'avvocato verifica nel catasto (ASHK) il titolo di proprietà, gli oneri, i mutui, i diritti di restituzione e per le nuove costruzioni il permesso di costruire. Questo è il passo più importante dell'intero acquisto — non saltarlo.
3. Contratto notarile di compravendita. Il notaio redige il contratto, lo autentica e blocca la proprietà nel catasto; l'acquirente paga il prezzo tramite bonifico bancario (consigliato, non in contanti).
4. Iscrizione nel catasto (ASHK). Il notaio presenta il contratto per la registrazione; il nuovo documento di proprietà elettronico viene generalmente emesso entro 2–4 settimane. L'intero affare dal contratto all'iscrizione dura tipicamente 4–8 settimane.
5. Acquisto a distanza è possibile tramite procura con apostilla e traduzione ufficiale. Nel caso di acquisto in corso di costruzione, il contratto con lo sviluppatore viene stipulato davanti a notaio e il trasferimento finale avviene dopo il collaudo e l'iscrizione dell'edificio.

Commissioni e tasse all'acquisto

> Non vi spaventate di questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — parte delle voci è a carico del venditore o dello sviluppatore e alcune sono già incluse nel prezzo pubblicizzato. Inoltre, sono costi una tantum all'acquisto, non pagamenti regolari. Vi calcoleremo in anticipo per ogni offerta specifica quanto pagate esattamente oltre il prezzo, in modo da poter decidere con il numero finale.

• Imposta di trasferimento: per legge la paga il venditore. Per gli edifici è calcolata in base alla metratura (orientativamente 100–2.000 lek/m², circa 1–20 €/m² a seconda del comune); l'aliquota del 2% del prezzo si applica ad altre proprietà, ad esempio terreni. Nel contratto assicuratevi che il venditore regoli l'imposta prima dell'iscrizione nel catasto. Nel caso di nuova costruzione da sviluppatore si paga invece una commissione orientativamente 6 €/m² più una piccola commissione comunale.
• Notaio: orientativamente 0,23–0,35% del prezzo (tipicamente 150–450 €), include anche la presentazione al catasto.
• Catasto (ASHK): orientativamente 80–100 €.
• Avvocato: consigliato, orientativamente 500–1.500 €.
• Commissione dell'agente: secondo il mercato 1–3%; spesso la paga il venditore — verificatelo in anticipo. Traduzioni e apostilla costano 100–300 €.

Complessivamente l'acquirente conta orientativamente su 3–5% del prezzo in più.

Costi annuali del proprietario

• Imposta sulla proprietà si paga in base alla metratura e alla località — orientativamente 0,9–2,1 €/m² all'anno; Durrës appartiene all'aliquota più alta intorno a 2 €/m². Per la seconda e ulteriori proprietà residenziali l'imposta raddoppia.
• Smaltimento dei rifiuti: orientativamente 10–50 € all'anno.
• Amministrazione dell'edificio o del resort: un normale palazzo di appartamenti orientativamente 10–30 € al mese; nei complessi resort con piscina e guardia di più, secondo il contratto con l'amministratore — richiedete la tariffa per iscritto prima ancora dell'acquisto.
• Energia: l'elettricità e l'acqua sono economiche rispetto a SR/CR — con uso normale orientativamente decine di euro al mese.

Affitto e rendimento

Uno straniero può affittare, sia a breve che a lungo termine. A livello nazionale non esiste ancora una licenza, una durata minima di soggiorno o un tetto al numero di notti per l'affitto a breve termine; tuttavia il reddito deve essere registrato fiscalmente.

L'imposta sul reddito da affitto è del 15% del lordo dell'affitto e si applica anche ai non residenti. La Slovacchia e la Repubblica Ceca hanno con l'Albania accordi per evitare la doppia imposizione — il reddito è riconosciuto principalmente in Albania.

I rendimenti lordi sulla costa di Durrës/Golem sono comunemente indicati nelle offerte intorno al 5–7% (orientativo). Conteggiate una forte stagionalità — al di fuori dell'estate la domanda di affitto a breve termine è debole.

Soggiorno e visti

I cittadini della SR e della CR possono stare in Albania senza visti per 90 giorni in 180 giorni. L'Albania non è nello Spazio Schengen, quindi questi giorni non contano nel limite Schengen.

La proprietà immobiliare è un motivo riconosciuto per ottenere un permesso di soggiorno — senza un minimo di investimento legale. La condizione è possedere almeno il 50% della proprietà e minimo 20 m² di superficie abitabile per membro della famiglia. Il permesso viene emesso per 1 anno e si rinnova; non dà diritto di lavoro. L'Albania non ha un programma di "visti d'oro" per investimento.

Finanziamento

Le banche albanesi forniscono mutui ai non residenti solo eccezionalmente e con condizioni rigorose: acconto orientativamente 30–40%, documentazione del reddito e limite LTV circa 70% per prestiti in valuta estera.

La pratica comune per i clienti della SR e della CR è quindi denaro contante o piano di pagamento dello sviluppatore durante la costruzione — tipicamente acconto più rate fino alla consegna, presso alcuni sviluppatori anche rate senza interessi poco dopo la consegna. Un'alternativa è un prestito garantito da proprietà immobiliare a casa (cosiddetto mutuo americano) presso una banca slovacca o ceca e pagamento tramite bonifico.

Rischi e cosa prestare attenzione

• Costruzioni illegittime e non legalizzate — eredità dell'edilizia selvaggia dopo il 1990. Una costruzione non registrabile non può essere venduta tramite notaio, finanziata da una banca o affittata legalmente; i tribunali ordinano anche demolizioni. Richiedete sempre il documento di proprietà da ASHK e il permesso di costruire.
• Diritti di restituzione ai terreni dai tempi delle espropriazioni comuniste — devono essere parte della due diligence legale.
• Acquisto in corso di costruzione (off-plan): il deposito cauzionale obbligatorio (escrow) non esiste. Pagate solo secondo contratto notarile, legate i milestone al progresso della costruzione e verificate la storia e il finanziamento dello sviluppatore.
• Prezzo sottovalutato nel contratto: pratica locale di indicare un prezzo inferiore. Non accettatelo — complica la vendita successiva (guadagno cartaceo più alto significa imposta più alta) e viola i regolamenti. Dal 1º gennaio 2026 inoltre si applicano nuovi prezzi di riferimento ufficiali per regione.
• Pagamenti in contanti in euro: insistete su bonifico bancario con documentazione — per le regole AML e per la vostra protezione.

Vendita in futuro

L'utile dalla vendita (differenza tra prezzo di vendita e prezzo di acquisizione) per una persona fisica incluso un non residente è tassato all'aliquota del 15%. La legislazione albanese non prevede un test temporale per l'esenzione dopo un certo numero di anni di possesso.

Esiste un'eccezione temporanea: la legge 85/2025 sulla rivalutazione delle proprietà immobiliare consente di rivalutare la proprietà al valore di mercato con tassazione della differenza solo al 5% — le domande si presentano entro il 31 dicembre 2026 (non rimandate fino alla fine dell'anno) e l'imposta si paga entro il 31 dicembre 2026; se il catasto non elabora la domanda entro tale data, l'imposta può essere pagata entro il 31 marzo 2027. Per proprietà più datate vale la pena consultarsi. Il ricavato dalla vendita può essere trasferito all'estero tramite banca con documentazione di acquisizione.

Domande frequenti

L'appartamento sarà davvero intestato a me, anche se non sono albanese? Sì — appartamenti e case li acquistate in piena proprietà a vostro nome, con iscrizione nel catasto ASHK.

Devo volare quando compro? No, è possibile acquistare tramite procura con apostilla; tuttavia consigliamo almeno una visita una volta.

In che valuta si paga? I prezzi sul mercato sono comunemente indicati in euro e il pagamento tramite bonifico in EUR è standard.

Ottengo un permesso di soggiorno dall'acquisto? L'acquisto dà il diritto di richiedere un permesso di soggiorno annuale rinnovabile; per i soggiorni ordinari basta il soggiorno senza visto di 90 giorni in 180.

Posso affittare l'appartamento ai turisti? Sì, senza licenza nazionale; il reddito è tassato al 15% del lordo dell'affitto.

Cosa mi protegge dall'acquisto di una costruzione illegale? Stralcio dal catasto ASHK, permesso di costruire e collaudo — senza questi documenti non comprate, nessun prezzo è abbastanza basso.

Prossimo passo

Se l'Albania vi interessa, siamo felici di esaminarvi gratuitamente le località specifiche e come proteggervi nella due diligence legale. La consultazione è senza impegno e non vi vincola a nulla. Nel frattempo potete guardare le offerte attuali in Albania.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.