Acquisto di immobili in Bulgaria: processo, tasse e cosa stare attenti

La Bulgaria ha subito negli ultimi due anni due cambiamenti che hanno semplificato significativamente l'acquisto di immobili per slovacchi e cechi: dal 1° gennaio 2025 è membro pieno di Schengen e dal 1° gennaio 2026 utilizza l'euro (il tasso era fisso 1 € = 1,95583 BGN). Pertanto, la Costa del Sole si raggiunge con la carta d'identità e l'appartamento si paga con un ordinario bonifico SEPA in euro dal vostro conto slovacco o ceco. I cittadini dell'UE, inoltre, acquistano appartamenti e case a proprio nome, senza permessi e senza costituire società. In questa guida affronteremo l'intero processo, i costi e i rischi su cui prestare attenzione.

Può uno straniero acquistare in Bulgaria?

Sì. I cittadini dell'UE acquistano appartamenti e case con terreno a proprio nome e in piena proprietà — è l'equivalente di una proprietà assoluta, senza permessi e senza la necessità di costituire una società. La società a responsabilità limitata bulgara (cosiddetta EOOD/OOD) è necessaria solo per i cittadini non UE che desiderano possedere un terreno. Le restrizioni rimangono per i terreni agricoli e forestali — vi si applicano condizioni (ad esempio, residenza a lungo termine in Bulgaria) anche per i cittadini dell'UE. Tuttavia, ciò non riguarda gli appartamenti e i terreni edificabili nei resort.

Acquistando un appartamento, ottenete l'unità abitativa più una quota ideale sulle parti comuni e di solito anche sul terreno. Un dettaglio importante: alcuni complessi si trovano su terreni altrui solo con un "diritto di costruzione" (pravo na strojež). Un avvocato deve quindi verificare, prima della firma, esattamente cosa state acquistando.

Processo d'acquisto passo dopo passo

1. Contratto di prenotazione e deposito di prenotazione — indicativamente 2.000 – 5.000 €. L'immobile viene ritirato dall'offerta.
2. Contratto preliminare (predvaritelen dogovor) entro 2 – 4 settimane: prezzo, calendario dei pagamenti, termini e penali. Nell'acquisto durante la costruzione (off-plan) è fondamentale collegare i pagamenti alle pietre miliari della costruzione — gli Atti 14, 15 e 16.
3. Trasferimento finale con atto notarile (notarialen akt) presso il notaio nel distretto dell'immobile. Il notaio verifica la proprietà e i gravami.
4. Iscrizione nel registro immobiliare (Agentúra po vpisvanijata) presentata dal notaio. Seguono la registrazione fiscale dell'immobile presso il comune (entro 2 mesi) e la registrazione dell'acquirente straniero nel registro BULSTAT — entrambe generalmente gestite dall'avvocato.

Un immobile già costruito può essere trasferito entro 4 – 8 settimane. L'acquisto a distanza è del tutto ordinario: è sufficiente una procura firmata presso un notaio in Slovacchia o Repubblica Ceca con apostilla e traduzione ufficiale; l'intero processo viene quindi condotto dall'avvocato bulgaro.

Tariffe e tasse all'acquisto

> Non spaventatevi da questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — parte delle voci è a carico del venditore o dello sviluppatore e alcuni importi sono spesso già inclusi nel prezzo pubblicizzato. Sono inoltre costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Vi calcoleremo anticipatamente per un'offerta specifica quanto esattamente pagherete al di sopra del prezzo, in modo che possiate decidere con il numero finale.

• Imposta comunale sull'acquisizione: è determinata dal comune in una gamma dello 0,1 – 3%. Burgas ha il 3%, il comune di Nesebar (che include la Costa del Sole e Sveti Vlas) 3% — si calcola sul prezzo del contratto o sulla valutazione fiscale, a seconda di quale sia più alto.
• Notaio: tariffa graduata circa 0,1 – 1,5% con tetto legale (circa fino a 3.000 € + IVA).
• Iscrizione nel registro: 0,1%.
• Avvocato: indicativamente 1% (minimo circa 500 – 1.000 €) — fortemente consigliato.
• Nuove costruzioni dello sviluppatore: il prezzo generalmente include già il 20% di IVA — verificatelo nel contratto.
• Commissione dell'agenzia: per le nuove costruzioni la paga tipicamente lo sviluppatore; per la rivendita successiva (resale) è di solito 2,5 – 3%.

Nel complesso, i costi accessori dell'acquirente ammontano indicativamente al 3,5 – 5% del prezzo.

Costi annuali del proprietario

• Imposta sugli immobili: 0,01 – 0,45% della valutazione fiscale, che di solito è inferiore al prezzo di mercato — per un appartamento ordinario circa da decine a centinaia di euro all'anno.
• Tassa per lo smaltimento dei rifiuti: simile ordine di grandezza, addebitata dal comune insieme all'imposta.
• Tassa per la gestione del resort (cosiddetta taksa poddražka): nei complessi con piscina, reception e sorveglianza indicativamente 5 – 15 €/m² all'anno — per un appartamento di 60 m² quindi circa 300 – 900 € all'anno. Si paga anche se non si utilizza l'appartamento.
• Utenze: a seconda dei consumi; con uso stagionale bassi.

Affitto e rendimento

Lo straniero può affittare senza limitazioni. L'affitto a breve termine richiede tuttavia la categorizzazione, cioè la registrazione dell'alloggio presso il comune, la dichiarazione degli ospiti (sistema ESTI) e il versamento dell'imposta comunale di soggiorno — indicativamente 0,10 – 1,50 € per notte a seconda del comune e della categoria.

L'imposta sul reddito da affitto per un non residente è del 10% (aliquota fissa); per i non residenti la ritenuta viene generalmente effettuata sul reddito lordo senza detrazioni forfettarie — il regime esatto lo stabilirà il consulente fiscale, ci sono differenze tra le fonti.

E i rendimenti? Il rendimento lordo a Burgas è circa il 5% annuo (Global Property Guide, 2025). Sulla Costa del Sole l'affitto a breve termine può portare di più, ma la stagione è breve (giugno – settembre) e al di fuori di essa l'occupazione è minima — non contate quindi su un rendimento annuale.

Soggiorno e visti

L'acquisto di un immobile non dà di per sé il diritto di soggiorno — tuttavia, per i cittadini dell'UE non è nemmeno necessario. In Bulgaria potete stare illimitatamente; per un soggiorno superiore a 3 mesi vi registrate presso la polizia per stranieri (certificato di soggiorno del cittadino dell'UE) e la proprietà dell'immobile serve come prova dell'indirizzo. Si viaggia con la carta d'identità, la Bulgaria è in Schengen. I programmi di investimento "golden" non sono rilevanti per i clienti della SR e della RČ.

Finanziamento

Le banche bulgare prestano agli stranieri, ma con cautela: LTV indicativamente 50 – 70%, scadenza spesso fino a 20 anni, tassi in euro indicativamente 3,5 – 5% (2025) e molti documenti sul reddito. In pratica, quindi, la maggior parte dei clienti sceglie una di tre strade:

• pagamento in contanti,
• piano di pagamento dello sviluppatore — tipicamente 30% al momento del contratto e il resto in base alle fasi di costruzione, spesso senza interessi fino al collaudo,
• mutuo in Slovacchia o Repubblica Ceca garantito da immobili domestici (mutuo per qualsiasi scopo) — infatti, la banca slovacca o ceca generalmente non prenderà l'immobile bulgaro in pegno.

Rischi e su cosa stare attenti

• Off-plan e Atti: legate i pagamenti alle pietre miliari della costruzione — Atto 14 (struttura grezza), Atto 15 (costruzione completata), Atto 16 (collaudo, permesso d'uso). Effettuate l'ultimo pagamento solo dopo l'Atto 16; senza di esso l'immobile non può essere legalmente utilizzato.
• Verifica dello sviluppatore: proprietà del terreno, permesso di costruzione, gravami e storia dei progetti completati. Gli sviluppatori spesso finanziano la costruzione con un mutuo sul terreno — nel contratto deve essere presente un'esclusione del vostro appartamento dal diritto di pegno.
• Contratto di gestione: importo della tassa, sua rivalutazione, eventuale obbligo di affittare attraverso lo sviluppatore.
• Prezzo completo nell'atto: nell'atto notarile indicate il prezzo di acquisto completo. La sottovalutazione è un vecchio vizio del mercato e un rischio per la futura vendita.
• Costa del Sole: una grande offerta di complessi più vecchi significa minore liquidità nella vendita e spesso manutenzione trascurata. La qualità della società di gestione è fondamentale per il valore dell'immobile.

Vendita in futuro

Il guadagno dalla vendita è tassato all'aliquota del 10% sulla differenza di prezzo. Esiste tuttavia un'esenzione: 1 immobile residenziale all'anno dopo più di 3 anni di possesso (e fino a 2 immobili dopo 5 anni). I residenti UE/SEE — quindi anche slovacchi e cechi — possono beneficiarne allo stesso modo dei bulgari. La vendita può avvenire anche a distanza tramite procura.

Domande frequenti

Ho bisogno come slovacco o ceco di una società bulgara? No. I cittadini dell'UE acquistano un appartamento e una casa a proprio nome.

Devo andare in Bulgaria per acquistare? No. È sufficiente una procura con apostilla firmata a casa presso un notaio; la firma sarà ricevuta dal vostro avvocato bulgaro.

In quale valuta pago? In euro — la Bulgaria utilizza l'euro dal 1° gennaio 2026. Il trasferimento avviene normalmente dal vostro conto slovacco o ceco (SEPA).

Che cos'è l'Atto 16? Decisione di collaudo. Solo con essa la costruzione è legalmente completata e abitabile; non versate l'ultimo pagamento fino al suo rilascio.

Quanto mi costa all'anno l'appartamento se non ci vivo? Imposta e rifiuti circa da decine a centinaia di euro, gestione del resort circa 5 – 15 €/m² — complessivamente per un appartamento di 60 m² indicativamente 400 – 1.000 € all'anno.

Posso affittare l'appartamento tramite Booking o Airbnb? Sì, ma l'appartamento deve avere una categorizzazione (registrazione) presso il comune, gli ospiti devono essere dichiarati e si paga l'imposta di soggiorno; dal reddito pagate il 10% di imposta in Bulgaria. Contatevi su una breve stagione.

Prossimo passo

Ogni complesso sulla costa è diverso — dalla qualità della gestione al fatto che sia costruito su un terreno proprio. Se state considerando un acquisto in Bulgaria, saremo lieti di mostrarvi in una consultazione gratuita quali progetti acquisterebbe anche noi e di rispondere a domande sulla vostra situazione specifica.

Nel frattempo, potete consultare le offerte attuali in Bulgaria.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.