Acquisto di proprietà nella Repubblica Dominicana: processo e tasse

La Repubblica Dominicana è per gli acquirenti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca uno dei paesi più aperti dei Caraibi: i stranieri hanno dal 1998 gli stessi diritti di proprietà dei cittadini locali, si acquista la piena proprietà inclusi i terreni e nelle zone turistiche come Punta Cana o Cabarete con affitti a breve termine ben gestiti si indicano comunemente rendimenti lordi orientativamente del 6–10% annuo. Inoltre lo stato offre il regime CONFOTUR, che può far risparmiare all'acquirente le tasse al momento dell'acquisto e la tassa immobiliare annuale. Ecco l'intero processo, i costi e i rischi insieme.

Può uno straniero acquistare nella Repubblica Dominicana?

Sì, senza limitazioni. Dal 1998 (decreto 21-98, che ha abrogato i precedenti vincoli del 1945) gli stranieri hanno gli stessi diritti di proprietà dei dominicani — basta un passaporto valido. Si acquista la piena proprietà (freehold) di appartamenti, ville e terreni incluso il terreno sottostante la costruzione; non esistono limiti al numero di proprietà né regole speciali per i cittadini dell'UE. La proprietà è registrata nel registro statale dei titoli (Registro de Títulos, sistema torrens) e il proprietario riceve il certificato Certificado de Título.

L'unica eccezione: la fascia costiera di circa 60 m dalla linea di bassa marea è dominio pubblico. Un terreno direttamente sulla spiaggia non è quindi di proprietà — le costruzioni lì si trovano su concessioni. Nelle offerte "beachfront" verificate sempre cosa è vera proprietà e cosa è solo concessione.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Offerta e prenotazione, poi contratto preliminare (Promesa de Venta) con deposito tipicamente del 10%.
2. Verifica legale (due diligence) con il vostro avvocato: certificato di titolo, conferma dei vincoli dal registro, debiti fiscali (IPI), stato del deslinde (perimetrazione geodetica del lotto), per i condomini gli statuti e le spese, per i progetti CONFOTUR la validità della decisione.
3. Contratto di vendita finale (Contrato de Venta) sottoscritto davanti al notaio e pagamento del prezzo — comunemente tramite escrow, per progetti off-plan tramite fideicomiso.
4. Pagamento dell'imposta di trasferimento del 3% all'ufficio fiscale (DGII) e presentazione al Registro de Títulos; il nuovo Certificado de Título a nome dell'acquirente esce orientativamente in poche settimane o mesi.

L'intero processo per una proprietà finita con titolo pulito dura orientativamente 1–3 mesi; per i progetti off-plan segue il calendario di costruzione. L'acquisto a distanza è comune — procura con apostille, firme gestite dall'avvocato e il cliente non deve viaggiare. L'avvocato arrangera anche il numero fiscale locale (RNC) necessario per la registrazione e le tasse.

Tasse e spese all'acquisto

> Non abbiatevi paura di questo elenco. Non tutto lo paga l'acquirente — parte delle voci le sostiene il venditore o lo sviluppatore e alcune possono essere già incluse nel prezzo pubblicizzato. Inoltre sono costi una tantum all'acquisto, non pagamenti ricorrenti. Per un'offerta specifica vi calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre il prezzo, così potrete decidere con il numero finale.

• Imposta di trasferimento: 3% del prezzo o della valutazione DGII. Per i progetti con approvazione CONFOTUR l'acquirente ne è esentato.
• Avvocato: orientativamente 1–1,5% del prezzo incluso due diligence e registrazione.
• Notaio e spese varie: orientativamente 0,3–1%.
• Totale: senza CONFOTUR orientativamente 4–5,5% oltre il prezzo; con CONFOTUR orientativamente 1,5–2,5%.

La vendita di nuovi appartamenti per uso abitativo non è soggetta all'IVA (ITBIS) e la provvigione dell'agenzia va standardmente a carico del venditore o dello sviluppatore.

Cos'è CONFOTUR e quanto farà risparmiare

CONFOTUR è un regime statale di sostegno per i progetti turistici. Per l'acquirente significa due risparmi concreti: esenzione dall'imposta di trasferimento del 3% all'acquisto ed esenzione dall'imposta immobiliare annuale (IPI) fino a 15 anni — il periodo decorre dal progetto (secondo l'interpretazione dalla sua approvazione, rispettivamente dal completamento della costruzione), non dal vostro acquisto, verificate il termine esatto nella decisione CONFOTUR. Per un appartamento da 200.000 USD è un risparmio complessivo di decine di migliaia di USD. Due cose però vanno controllate: la decisione CONFOTUR deve essere realmente emessa (non "in corso") e bisogna sapere fino a quando vale — i benefici non si trasferiscono automaticamente con la successiva rivendita.

Costi annuali del proprietario

• Imposta immobiliare (IPI): 1% annuo, ma solo sulla somma superiore a una soglia di circa 10,7 milioni DOP (orientativamente 175.000–185.000 USD, la soglia si rivalorizza ogni anno); il valore sotto la soglia è esente da tasse. Per i progetti CONFOTUR il proprietario è esentato dall'IPI fino a 15 anni.
• Spese per l'amministratore (HOA): nei condomini orientativamente 80–300 USD al mese a seconda della località e dei servizi — piscine, servizi spiaggia, servizi di sicurezza; nei grandi resort di Punta Cana possono essere più alte.
• Energia: l'elettricità è relativamente cara e l'aria condizionata aumenta le bollette — con un uso attivo dell'appartamento contiamo orientativamente 100–300 USD al mese.

Affitto e rendimento

Lo straniero può affittare senza limitazioni. L'affitto a breve termine (Airbnb) è legale a livello nazionale, senza licenza e senza limite di notti — la regolamentazione è però in arrivo — il MITUR nel 2026 ha preparato la registrazione obbligatoria delle unità nel registro RENATUR (l'implementazione da luglio 2026 è per ora sospesa), quindi contate in futuro su un obbligo di registrazione. I veri vincoli vengono dagli statuti del condominio: alcuni resort a Punta Cana e Cap Cane limitano gli affitti notturni, quindi leggete gli statuti prima dell'acquisto.

Tasse: al non residente il reddito da affitto è tassato con una ritenuta di circa il 27% dell'affitto lordo (imposta finale, senza detrazioni). L'affitto a breve termine è formalmente soggetto anche all'IVA del 18% (ITBIS) — la pratica di riscossione attraverso piattaforme si sta sviluppando, affidate l'impostazione a un commercialista locale. Per alcuni progetti CONFOTUR è indicata anche l'esenzione dei redditi da affitto; dipende dalla decisione CONFOTUR specifica e va verificata dall'avvocato.

Nelle zone turistiche (Punta Cana/Bávaro, Cabarete) con affitti a breve termine ben gestiti si indicano comunemente rendimenti lordi orientativamente del 6–10% annuo — dipendono fortemente dal tasso di occupazione e dalla qualità della gestione. Le società di gestione si trattenevano orientativamente il 15–25% dei ricavi.

Soggiorno e visti

L'acquisto della proprietà non dà diritto al soggiorno. Slovacchi e Cechi viaggiano senza visto: l'ingresso turistico vale 30 giorni e può essere esteso online o con pagamento al momento della partenza fino a circa 120 giorni.

Chi vuole di più ha tre opzioni. Residenza per investimento: residenza permanente accelerata con un investimento da 200.000 USD (depositi, azienda; l'acquisto della proprietà stessa potrebbe non contare automaticamente — si gestisce tramite azienda o progetto CONFOTUR e la struttura la imposta l'avvocato). Dopo circa 6 mesi di residenza è possibile richiedere la cittadinanza; non esiste un soggiorno minimo obbligatorio e la residenza si rinnova ogni 4 anni. Pensionado: per i pensionati con reddito minimo di 1.500 USD al mese. Rentista: per reddito passivo da 2.000 USD al mese.

Finanziamento

Le banche locali (Banco Popular, BHD, Scotiabank) forniscono mutui agli stranieri, ma con versamento proprio del 30–50% e tassi di interesse orientativamente dell'8–14% (prestiti in DOP e USD) — per i clienti dall'UE è raramente vantaggioso.

Per i progetti off-plan è standard il finanziamento da parte dello sviluppatore: durante la costruzione il 30–50% del prezzo viene pagato a rate (generalmente senza interessi) e il resto al completamento. I progetti seri funzionano tramite fideicomiso (legge 189-11) — il denaro degli acquirenti è tenuto da un amministratore-trustee autorizzato, il che protegge i depositi dal fallimento dello sviluppatore. I clienti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca di solito finanziano l'acquisto con un prestito garantito dalla proprietà domestica; la banca domestica non prenderà la proprietà dominicana come garanzia.

Rischi e cosa tenere d'occhio

• Titolo. Acquistate solo con il corretto Certificado de Título e il deslinde completato. I terreni con la cosiddetta constancia anotada (quota non perimetrata) sono rischiosi — riguarda soprattutto i terreni più vecchi sulla costa settentrionale intorno a Cabarete e Sosúa.
• CONFOTUR. Verificate che la decisione sia realmente emessa e fino a quando vale; i benefici non si trasferiscono automaticamente con la successiva rivendita.
• Off-plan. Verificate lo sviluppatore (progetti completati, fideicomiso o escrow) e le penali contrattuali per ritardo; non pagate mai su un conto privato senza contratto.
• Fascia costiera di 60 m. Nei terreni "beachfront" accertate cosa è proprietà e cosa è solo concessione.
• HOA. Leggete gli statuti — limiti agli affitti, aumento delle spese, fondo riparazioni.
• Prezzo contrattuale. Sempre un avvocato indipendente proprio; non indicate artificialmente basso il prezzo nel contratto, complica le tasse future sul guadagno.

Vendita in futuro

L'imposta sul guadagno (capital gains) è del 27% sulla differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto aggiustato per l'inflazione ed è dovuta anche dai non residenti. Non esiste una prova temporale — nessuna esenzione dopo X anni di proprietà. Alla vendita il nuovo acquirente pagherà l'imposta di trasferimento del 3% (se non ha il vantaggio CONFOTUR); il venditore gestisce l'imposta sul guadagno tramite DGII. La rimpatriazione dei proventi della vendita è libera, la banca richiederà documenti sulla provenienza — il contratto di acquisto e le tasse pagate.

Domande frequenti

Posso come slovacco o ceco possedere una proprietà a mio nome? Sì, pienamente e senza limitazioni — nel titolo (Certificado de Título) sarà registrato il vostro nome, basta il passaporto.

Cosa mi dà realmente CONFOTUR? Risparmiiate l'imposta di trasferimento del 3% all'acquisto e fino a 15 anni non pagate l'imposta annuale IPI; per un appartamento da 200.000 USD è un risparmio complessivo di decine di migliaia di USD.

Devo volare per la firma? No, l'acquisto tramite procura con apostille è comune; l'avvocato firmerà e registrerà per voi.

Posso affittare tramite Airbnb? Sì, la licenza non è richiesta; gli unici limiti possono essere negli statuti del vostro resort. Il reddito del non residente è tassato con una ritenuta di circa il 27%.

È sicuro l'off-plan a Punta Cana? Con i progetti con fideicomiso (il denaro è tenuto da un trustee autorizzato) e sviluppatori verificati sì; la chiave è la due diligence prima della firma.

Pagherò le tasse se vendo tra qualche anno? Sì, orientativamente il 25–27% del guadagno (prezzo di vendita meno prezzo di acquisto rivalorizzato); nessuna esenzione arriva con il tempo.

Passo successivo

Se i Caraibi vi attraggono, saremo felici di passare in rassegna il budget, le località adatte e se conviene per voi un progetto CONFOTUR in una consultazione gratuita. La consultazione non vi impegna a nulla. Nel frattempo potete dare un'occhiata alle offerte attuali nella Repubblica Dominicana.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.