Kúpa nehnuteľnosti v Egypte: proces, dane a na čo si dať pozor

Egypt je jednou z mála krajín, kde si občan Slovenska či Česka môže kúpiť apartmán pri mori do plného vlastníctva, požiadať vďaka nemu o obnoviteľný pobyt a pritom platiť ročné náklady, ktoré sú v porovnaní s EÚ nízke. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna aj Makadi Bay navyše ležia mimo Sinajského polostrova, takže sa na ne nevzťahujú tamojšie obmedzenia vlastníctva pozemkov. V tomto sprievodcovi nájdete celý proces kúpy, reálne poplatky aj pasce, ktorým sa dá vyhnúť.

Môže cudzinec v Egypte kupovať?

Áno. Zákon č. 230/1996 umožňuje cudzincom — vrátane občanov SR a ČR, pre ktorých platia rovnaké pravidlá ako pre ostatných cudzincov, EÚ nemá osobitné výnimky — vlastniť nehnuteľnosti vo forme plného vlastníctva (freehold). Zákon pritom stanovuje niekoľko obmedzení:

• maximálne 2 nehnuteľnosti na osobu (dekréty z rokov 2024 – 2025 tento strop pre kupujúcich platiacich v cudzej mene zo zahraničia zmierňujú), určené na bývanie pre seba a rodinu,
• každá s plochou najviac 4 000 m²,
• zákaz predaja počas prvých 5 rokov od nadobudnutia (výnimku môže udeliť premiér),
• zákaz vlastníctva pozemkov na Sinajskom polostrove — v Sharm el-Sheikhu je preto možný len dlhodobý nájom (usufruct).

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna a Makadi Bay sú mimo Sinaja, takže tam cudzinec kupuje freehold vrátane podielu na pozemku. V Sahl Hasheesh je hlavným developerom destinácie Egyptian Resorts Company (ERC) a projekty sa registrujú u správy Sahl Hasheesh, čo pridáva ďalšiu vrstvu kontroly. Formu vlastníctva — freehold verzus dlhodobý usufruct — by mal vždy potvrdiť právnik priamo zo zmluvy, nie predajca ústne.

Dôležitá zmena na obzore: pripravovaná novela z roku 2025 vyžaduje, aby cudzinec platil kúpnu cenu bankovým prevodom zo zahraničia v cudzej mene cez štátom vlastnenú egyptskú banku. Platby preto od začiatku smerujte cez oficiálne bankové kanály, nikdy nie v hotovosti.

Proces kúpy krok za krokom

1. Rezervácia. Skladá sa záloha orientačne 1 000 – 5 000 USD, ktorá sa započíta do kúpnej ceny; pri odstúpení bez dôvodu obvykle prepadá.
2. Právna previerka. Nezávislý právnik overí vlastníctvo predávajúceho, stavebné povolenia a pri developerovi aj to, či vlastní pozemok.
3. Kúpna zmluva (SPA). Uzatvára sa v arabčine a angličtine; pri off-plan projekte obsahuje splátkový kalendár viazaný na míľniky výstavby.
4. Súdne overenie podpisu. Takzvané „signature validity" (Saha Tawqi'), prípadne silnejší rozsudok Saha wa Nafaz („platnosť a vykonateľnosť") na súde v Hurghade potvrdí pravosť podpisov. Je to bežný štandard ochrany, kým nie je k dispozícii Green Contract.
5. Green Contract. Finálny, štátom registrovaný list vlastníctva a najsilnejší dôkaz vlastníctva. Vydáva sa až po dokončení budovy a len vtedy, keď má registráciu aj samotná budova. Zákonná lehota neexistuje — registrovať možno kedykoľvek neskôr.

Pri hotovej nehnuteľnosti trvá cesta od podpisu po odovzdanie orientačne 2 – 4 mesiace; Green Contract trvá dlhšie. Kúpa na diaľku je bežná cez splnomocnenie (tawkeel) — musí byť špecifické, teda uvádzať konkrétnu nehnuteľnosť, predávajúceho a cenový limit, a musí byť vystavené na egyptskom konzuláte. Všeobecné splnomocnenia egyptskí notári neakceptujú.

Poplatky a dane pri kúpe

> Nezľaknite sa toho zoznamu. Nie všetko platí kupujúci — časť položiek znáša predávajúci alebo developer a niektoré bývajú už zarátané v inzerovanej cene. Sú to navyše jednorazové náklady pri kúpe, nie pravidelné platby. Pri konkrétnej ponuke vám vopred spočítame, koľko presne zaplatíte nad rámec ceny, aby ste sa rozhodovali s finálnym číslom.

Vstupné náklady sú v Egypte nižšie, než mnohí čakajú — najmä preto, že prevodovú daň nesie druhá strana:

• Prevodová daň 2,5 % z ceny je zo zákona povinnosťou predávajúceho — zákon č. 196/2008 zakazuje preniesť ju na kupujúceho.
• Právnik: orientačne 1 – 3 % z ceny alebo fixná suma.
• Súdne overenie a preklady: rádovo stovky USD.
• Registrácia Green Contractu: poplatok je zákonom limitovaný — nízke tisíce EGP plus administratíva.
• Spolu navyše k cene: orientačne 2 – 5 % vrátane prípadnej provízie agentúry; v novostavbách províziu obvykle platí developer.

DPH sa pri bežnej kúpe rezidenčnej jednotky od developera štandardne neúčtuje osobitne.

Ročné náklady vlastníka

• Daň z nehnuteľnosti: 10 % z čistej ročnej nájomnej hodnoty po zákonných odpočtoch. Od apríla 2026 (zákon č. 3/2026) je od dane oslobodené hlavné bývanie rodiny s ročnou nájomnou hodnotou do 100 000 EGP (zodpovedá trhovej hodnote okolo 8 mil. EGP); pri bežných apartmánoch v Hurghade je daň aj tak nulová alebo veľmi nízka, keďže sa počíta z nízkej nájomnej hodnoty po zákonných odpočtoch. — pri bežných apartmánoch v Hurghade je preto daň nulová alebo veľmi nízka.
• Správa rezortu (maintenance): orientačne 8 – 15 USD/m² ročne podľa rezortu a rozsahu služieb; v Sahl Hasheesh sa pripočítava aj komunitný poplatok správy destinácie.
• Energie: v porovnaní s EÚ lacné — elektrina, voda a internet vyjdú pri bežnom užívaní apartmánu orientačne na 30 – 80 USD mesačne.

Prenájom a výnos

Cudzinec smie svoju nehnuteľnosť prenajímať. Krátkodobý prenájom typu Airbnb je v Hurghade legálny a regulácia je zatiaľ voľná; niektoré uzavreté rezorty ho však interným poriadkom zakazujú alebo obmedzujú, preto si pravidlá konkrétneho kompaundu overte ešte pred kúpou.

Daň z príjmu z prenájmu u nerezidenta: zdaňuje sa egyptský príjem, pri prenájme sa uplatní paušálny odpočet 50 % nákladov a zvyšok podlieha progresívnej sadzbe orientačne 10 – 27,5 %. Ak prenájom zveríte správcovskej agentúre, počítajte s odmenou orientačne 15 – 25 % z hrubého príjmu.

A čo sa dá zarobiť? Podľa dát o krátkodobom prenájme v Hurghade je priemerná obsadenosť okolo 50 % a Podľa dát o krátkodobom prenájme v Hurghade sa priemerná obsadenosť pohybuje zhruba medzi 35 – 53 % podľa zdroja a ročný hrubý príjem bežného inzerátu rádovo 4 000 – 10 000 USD; štúdio býva skôr pri spodnej polovici rozpätia — výsledok silne závisí od lokality a kvality správy. — orientačne, výsledok silne závisí od lokality a kvality správy. Sezónne špičky sú október a apríl.

Pobyt a víza

Egypt patrí medzi krajiny, kde kúpa nehnuteľnosti otvára cestu k pobytu. Vlastník má nárok žiadať o obnoviteľný pobyt viazaný na nehnuteľnosť:

• od hodnoty 50 000 USD — 1-ročný pobyt,
• od 100 000 USD — 3-ročný pobyt,
• od 200 000 USD — 5-ročný obnoviteľný pobyt.

Pobyt nie je automatický — žiada sa s notársky overenou zmluvou alebo Green Contractom a obnovenie stojí rádovo stovky EGP. Egyptské občianstvo je možné získať cez štátny investičný program — pri nehnuteľnostiach od 300 000 USD, avšak len v štátnych (government-owned) projektoch, nie pri bežnej kúpe od súkromného developera. Na bežnú návštevu stačí e-vízum na 30 dní (predĺžiteľné na mieste); pobyt bez rezidencie je časovo obmedzený vízom.

Financovanie

Miestne hypotéky pre cudzincov prakticky nie sú dostupné. Štandardom je platba v hotovosti alebo splátkové plány developera: obvykle záloha 10 – 40 % a splátky na 1 – 7 rokov, často bezúročné — cena ich už zohľadňuje. Klienti zo Slovenska a Česka bežne financujú kúpu úverom zabezpečeným domácou nehnuteľnosťou (americká hypotéka alebo refinancovanie); egyptskú nehnuteľnosť slovenská ani česká banka do zálohy nezoberie.

Riziká a na čo si dať pozor

• Kúpa len cez splnomocnenie. Najčastejšia pasca: kúpa cez tawkeel bez zmluvy a súdneho overenia. Splnomocnenie sa dá odvolať — vždy trvajte na kúpnej zmluve so súdnym overením, ideálne na Green Contracte.
• Pozemok a povolenia. Overte, či developer vlastní pozemok a má stavebné povolenie; Green Contract na jednotku je možný len vtedy, keď ho má budova.
• Off-plan. Plaťte po míľnikoch výstavby, nie veľkú sumu vopred. Do zmluvy patrí penále za omeškanie a právo odstúpiť pri dlhom sklze; pozrite si dokončené projekty developera.
• Platby. Výhradne bankovým prevodom — do budúcna povinne v cudzej mene cez egyptské banky. Hotovostné platby bez dokladov sú riziko aj pri budúcom preukazovaní pôvodu peňazí.
• Mena. Egyptská libra je volatilná — ceny a nájmy dohodnuté v USD alebo EUR menové riziko znižujú.
• Právnik. Vždy nezávislý, nie právnik developera.

Predaj v budúcnosti

Pre cudzinca formálne platí 5-ročný zákaz predaja od nadobudnutia (zákon 230/1996); výnimku môže udeliť premiér. Pri samotnom predaji platí predávajúci daň z prevodu 2,5 % z hrubej predajnej ceny; samostatná daň zo zisku (capital gains) sa pri predaji rezidenčnej nehnuteľnosti fyzickou osobou navyše neúčtuje. Zisk je legálne repatriovateľný cez banku, ak bola kúpa riadne zdokladovaná bankovými prevodmi — aj preto sa oplatí platiť disciplinovane cez účet už pri kúpe.

Časté otázky

Dostanem list vlastníctva ako na Slovensku? Ekvivalentom je Green Contract. Kým nie je k dispozícii (typicky pri novostavbách), vlastníctvo chráni kúpna zmluva potvrdená súdom (signature validity / Saha wa Nafaz).

Môžem kúpiť bez cesty do Egypta? Áno, cez špecifické splnomocnenie vystavené na egyptskom konzuláte; podpisy a registráciu vybaví právnik.

Koľko zaplatím navyše k cene? Orientačne 2 – 5 % (právnik, súdne overenie, registrácia). Prevodovú daň 2,5 % platí predávajúci.

Aké sú ročné náklady na apartmán? Maintenance orientačne 8 – 15 USD/m² ročne plus lacné energie; daň z nehnuteľnosti je obvykle nulová alebo minimálna.

Smiem prenajímať cez Airbnb? Áno, je to legálne a bežné; overte si však interné pravidlá konkrétneho rezortu.

Dá mi kúpa pobyt? Áno, obnoviteľnú rezidenciu — od 50 000 USD na 1 rok, od 100 000 USD na 3 roky, od 200 000 USD na 5 rokov.

Ďalší krok

Ak zvažujete kúpu pri Červenom mori, radi s vami na bezplatnej konzultácii prejdeme rozpočet, ciele aj konkrétne projekty, ktoré im zodpovedajú. Nezaväzuje vás k ničomu — odídete s jasnejším obrazom, či Egypt dáva pre vás zmysel. Medzitým si môžete pozrieť aktuálne ponuky v Egypte.

Stav informácií: august 2026. Orientačné informácie, nie právne ani daňové poradenstvo.