Acquisto di immobili in Egitto: processo, tasse e a cosa stare attenti

L'Egitto è uno dei pochi paesi dove un cittadino slovacco o ceco può acquistare un appartamento sul mare in piena proprietà, richiedere una residenza rinnovabile grazie ad esso e pagare al contempo costi annuali bassi rispetto all'UE. Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna e Makadi Bay si trovano inoltre al di fuori della penisola del Sinai, quindi non sono soggetti alle restrizioni locali sulla proprietà terriera. In questa guida troverete l'intero processo di acquisto, le spese reali e le trappole da evitare.

Uno straniero può acquistare in Egitto?

Sì. La Legge n. 230/1996 consente ai stranieri — inclusi i cittadini della Repubblica Slovacca e della Repubblica Ceca, ai quali si applicano le stesse regole degli altri stranieri, l'UE non ha eccezioni speciali — di possedere immobili sotto forma di piena proprietà (freehold). La legge stabilisce tuttavia diversi limiti:

• massimo 2 immobili per persona (i decreti del 2024 – 2025 allentano questo limite per gli acquirenti che pagano in valuta estera dall'estero), destinati all'uso abitativo personale e familiare,
• ciascuno con una superficie massima di 4 000 m²,
• divieto di vendita nei primi 5 anni dall'acquisizione (l'eccezione può essere concessa dal Primo Ministro),
• divieto di proprietà terriera nella penisola del Sinai — a Sharm el-Sheikh è quindi possibile solo l'affitto a lungo termine (usufruct).

Hurghada, Sahl Hasheesh, El Gouna e Makadi Bay si trovano al di fuori del Sinai, quindi uno straniero acquista freehold comprensivo della quota di terreno. A Sahl Hasheesh il principale sviluppatore della destinazione è Egyptian Resorts Company (ERC) e i progetti sono registrati presso l'amministrazione di Sahl Hasheesh, il che aggiunge un ulteriore livello di controllo. La forma di proprietà — freehold contro usufruct a lungo termine — dovrebbe essere sempre confermata da un avvocato direttamente dal contratto, non dal venditore oralmente.

Un importante cambiamento all'orizzonte: l'emendamento previsto nel 2025 richiede che uno straniero paghi il prezzo di acquisto tramite bonifico bancario dall'estero in valuta estera tramite una banca egiziana di proprietà statale. Pertanto, indirizzate i pagamenti fin dall'inizio attraverso canali bancari ufficiali, mai in contanti.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione. Si deposita una caparra orientativamente 1 000 – 5 000 USD, che sarà conteggiata nel prezzo di acquisto; in caso di rinuncia senza motivo di solito viene persa.
2. Verifica legale. Un avvocato indipendente verificherà la proprietà del venditore, i permessi di costruzione e presso lo sviluppatore che il terreno sia di sua proprietà.
3. Contratto di vendita (SPA). È stipulato in arabo e inglese; nel caso di un progetto off-plan contiene un calendario di rate vincolato alle pietre miliari della costruzione.
4. Convalida giudiziale della firma. La cosiddetta "validità della firma" (Saha Tawqi'), o eventualmente una sentenza più forte Saha wa Nafaz ("validità ed esecutività") presso la corte di Hurghada confermerà l'autenticità delle firme. È uno standard comune di protezione finché non è disponibile il Green Contract.
5. Green Contract. L'atto finale, registrato dallo stato, e la prova più forte di proprietà. Viene rilasciato solo dopo il completamento dell'edificio e solo quando l'edificio stesso è registrato. Non esiste un termine legale — la registrazione è possibile in qualsiasi momento in seguito.

Per una proprietà completata, il percorso dalla firma alla consegna richiede orientativamente 2 – 4 mesi; il Green Contract richiede più tempo. L'acquisto a distanza è comune tramite procura (tawkeel) — deve essere specifica, cioè indicare l'immobile concreto, il venditore e il limite di prezzo, e deve essere redatta presso il consolato egiziano. I notai egiziani non accettano procure generali.

Spese e tasse all'acquisto

> Non spaventatevi da questo elenco. Non tutto è pagato dall'acquirente — parte dei voci è sostenuta dal venditore o dallo sviluppatore e alcune sono già incluse nel prezzo pubblicizzato. Inoltre, si tratta di costi una tantum all'acquisto, non di pagamenti regolari. Con un'offerta specifica, vi calcoleremo in anticipo esattamente quanto pagherete oltre al prezzo, in modo da poter decidere con il numero finale.

I costi iniziali in Egitto sono inferiori a quanto molti si aspettano — principalmente perché l'imposta di trasferimento è a carico dell'altra parte:

• Imposta di trasferimento 2,5 % dal prezzo è un obbligo legale del venditore — la Legge n. 196/2008 vieta di trasferirla all'acquirente.
• Avvocato: orientativamente 1 – 3 % dal prezzo o una somma fissa.
• Convalida giudiziale e traduzioni: dell'ordine di centinaia di USD.
• Registrazione del Green Contract: la commissione è limitata dalla legge — basse migliaia di EGP più amministrazione.
• Complessivamente oltre il prezzo: orientativamente 2 – 5 % inclusa eventuale commissione agenzia; nei nuovi edifici la commissione è solitamente pagata dallo sviluppatore.

L'IVA non è normalmente addebitata separatamente nell'ordinaria vendita di un'unità residenziale da parte dello sviluppatore.

Costi annuali del proprietario

• Imposta sulla proprietà: 10 % dal valore locativo annuo netto dopo le detrazioni legali. Da aprile 2026 (Legge n. 3/2026) l'abitazione principale della famiglia con valore locativo annuo fino a 100 000 EGP (corrispondente a un valore di mercato intorno a 8 milioni di EGP) è esentata da imposta; negli appartamenti ordinari a Hurghada l'imposta è comunque nulla o molto bassa, poiché viene calcolata da un valore locativo basso dopo le detrazioni legali.
• Gestione del resort (maintenance): orientativamente 8 – 15 USD/m² all'anno a seconda del resort e dell'estensione dei servizi; a Sahl Hasheesh si aggiunge anche la commissione della comunità per la gestione della destinazione.
• Utenze: rispetto all'UE economiche — elettricità, acqua e internet ammontano a orientativamente 30 – 80 USD al mese per l'uso ordinario di un appartamento.

Affitto e resa

Uno straniero può affittare la sua proprietà. L'affitto a breve termine di tipo Airbnb è legale a Hurghada e la regolamentazione è ancora libera; tuttavia, alcuni resort chiusi lo vietano o lo limitano con il regolamento interno, quindi verificate le regole del vostro compound specifico prima dell'acquisto.

Imposta sul reddito da affitto per non residenti: il reddito egiziano è tassabile, in caso di affitto si applica una deduzione forfettaria del 50 % dei costi e il resto è soggetto a un'aliquota progressiva orientativamente 10 – 27,5 %. Se affittate la proprietà a una società di gestione, mettete in conto una commissione orientativamente 15 – 25 % dal reddito lordo.

E quanto si può guadagnare? Secondo i dati sugli affitti a breve termine a Hurghada, l'occupazione media si aggira intorno al 50 % e il reddito lordo annuale di un annuncio ordinario è dell'ordine di 4 000 – 10 000 USD; uno studio è solitamente nella metà inferiore della gamma — il risultato dipende fortemente dalla posizione e dalla qualità della gestione. I picchi stagionali sono ottobre e aprile.

Residenza e visti

L'Egitto è tra i paesi dove l'acquisto di immobili apre la strada alla residenza. Il proprietario ha il diritto di richiedere una residenza rinnovabile vincolata all'immobile:

• da un valore di 50 000 USD — residenza 1 anno,
• da 100 000 USD — residenza 3 anni,
• da 200 000 USD — residenza rinnovabile 5 anni.

La residenza non è automatica — si richiede con il contratto autenticato notarile o il Green Contract e il rinnovo costa dell'ordine di centinaia di EGP. La cittadinanza egiziana è possibile ottenere tramite il programma di investimento statale — con immobili da 300 000 USD, tuttavia solo nei progetti di proprietà statale (government-owned), non all'acquisto ordinario da un promotore privato. Per una visita ordinaria è sufficiente un e-visto per 30 giorni (estensibile in loco); una residenza senza registrazione è limitata nel tempo dal visto.

Finanziamento

I mutui locali per stranieri sono praticamente non disponibili. Lo standard è il pagamento in contanti o i piani rateali dello sviluppatore: solitamente caparra 10 – 40 % e rate su 1 – 7 anni, spesso senza interessi — il prezzo già li tiene in conto. I clienti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca finanziano comunemente l'acquisto con un prestito garantito da una proprietà domestica (mutuo americano o rifinanziamento); una banca slovacca o ceca non accetterà un immobile egiziano come garanzia.

Rischi e a cosa stare attenti

• Acquisto solo tramite procura. La trappola più comune: acquisto tramite tawkeel senza contratto e convalida giudiziale. La procura può essere revocata — insistete sempre su un contratto di vendita con convalida giudiziale, idealmente sul Green Contract.
• Terreno e permessi. Verificate che lo sviluppatore possieda il terreno e abbia il permesso di costruzione; il Green Contract sulla unità è possibile solo se ce l'ha l'edificio.
• Off-plan. Pagate secondo le pietre miliari della costruzione, non una grande somma in anticipo. Il contratto deve contenere penali per ritardo e il diritto di recedere in caso di grave ritardo; controllate i progetti completati dallo sviluppatore.
• Pagamenti. Esclusivamente tramite bonifico bancario — in futuro obbligatoriamente in valuta estera tramite banche egiziane. I pagamenti in contanti senza ricevute sono un rischio anche per futuro comprovamento dell'origine dei fondi.
• Valuta. La sterlina egiziana è volatile — i prezzi e gli affitti concordati in USD o EUR riducono il rischio di cambio.
• Avvocato. Sempre indipendente, non l'avvocato dello sviluppatore.

Vendita in futuro

Per uno straniero formalmente vale il divieto di vendita di 5 anni dall'acquisizione (Legge 230/1996); l'eccezione può essere concessa dal Primo Ministro. Nella vendita stessa, il venditore paga l'imposta di trasferimento del 2,5 % dal prezzo di vendita lordo; un'imposta separata sulla plusvalenza (capital gains) non viene addebitata inoltre nella vendita di un immobile residenziale da parte di una persona fisica. Il guadagno è legalmente repatriabile tramite banca, se l'acquisto era stato adeguatamente documentato da bonifici bancari — per questo vale la pena pagare disciplinatamente tramite conto già all'acquisto.

Domande frequenti

Riceverò un atto di proprietà come in Slovacchia? L'equivalente è il Green Contract. Finché non è disponibile (tipicamente negli edifici nuovi), la proprietà è protetta dal contratto di vendita confermato dal tribunale (validità della firma / Saha wa Nafaz).

Posso acquistare senza andare in Egitto? Sì, tramite una procura specifica rilasciata presso il consolato egiziano; le firme e la registrazione saranno gestite dall'avvocato.

Quanto pagherò oltre il prezzo? Orientativamente 2 – 5 % (avvocato, convalida giudiziale, registrazione). L'imposta di trasferimento del 2,5 % è pagata dal venditore.

Quali sono i costi annuali per un appartamento? Maintenance orientativamente 8 – 15 USD/m² all'anno più utenze economiche; l'imposta sulla proprietà è solitamente nulla o minima.

Posso affittare tramite Airbnb? Sì, è legale e comune; verificate tuttavia le regole interne del vostro resort specifico.

Mi dà l'acquisto una residenza? Sì, una residenza rinnovabile — da 50 000 USD per 1 anno, da 100 000 USD per 3 anni, da 200 000 USD per 5 anni.

Passo successivo

Se state considerando un acquisto sul Mar Rosso, saremo felici di passare in rassegna il vostro budget, gli obiettivi e i progetti specifici che li corrispondono in una consulenza gratuita. Non vi impegna a nulla — ve ne andrete con un'immagine più chiara se l'Egitto ha senso per voi. Nel frattempo potete dare un'occhiata alle offerte attuali in Egitto.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.