Acquisto di proprietà in Georgia: imposte basse e trasferimento veloce

La Georgia è un paese straordinariamente favorevole per gli acquirenti dalla Slovacchia e dalla Repubblica Ceca: uno straniero può acquistare un appartamento in piena proprietà praticamente senza limitazioni, la registrazione nel registro nazionale dura 1-4 giorni lavorativi e i costi di transazione sono tra i più bassi in Europa — orientativamente sotto l'1% del prezzo. Inoltre, i cittadini dell'UE possono soggiornare nel paese fino a 365 giorni senza visti. Esaminiamo come funziona l'acquisto, quanto costa e su cosa prestare attenzione.

Uno straniero può comprare in Georgia?

Sì, praticamente senza limitazioni. Gli stranieri, compresi i cittadini della Slovacchia e della Repubblica Ceca, acquistano appartamenti, case, spazi commerciali e terreni non agricoli in piena proprietà (freehold), registrati nel registro nazionale NAPR. Non esiste il requisito della reciprocità, della residenza o di un'autorizzazione speciale.

L'unico divieto riguarda i terreni agricoli — la Costituzione vieta l'acquisto ai stranieri, alle aziende estere e alle aziende georgiane con partecipazione straniera; l'unica soluzione è un affitto a lungo termine fino a 49 anni. Quando si acquista una casa con un giardino, verificare sempre se il terreno non è registrato come agricolo. La proprietà in leasing non viene utilizzata per gli appartamenti; a Batumi, tuttavia, parte dei progetti funziona come aparthotel — l'unità è di proprietà, ma con regime di utilizzo alberghiero, quindi verificare lo status nel contratto.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Prenotazione dell'unità e deposito di prenotazione (solitamente 500-2.000 USD); in caso di acquisto in fase di costruzione (off-plan), firma del contratto di compravendita con lo sviluppatore con calendario dei pagamenti.
2. Il contratto di compravendita è sufficiente in forma scritta semplice — il notaio non è obbligatorio. Le parti possono firmarlo direttamente presso la Casa della Giustizia (Public Service Hall) davanti a un ufficiale NAPR. L'autenticazione notarile è consigliata in casi più complessi: pagamenti rateali, acquisto a distanza, diritto di pegno.
3. Registrazione della proprietà nel registro NAPR: generalmente entro 4 giorni lavorativi per una commissione di orientativamente 50-75 GEL; accelerato entro 1 giorno, oppure immediate, orientativamente 200-270 GEL. Il registro è online e pubblico — chiunque può verificare il proprietario e gli oneri.
4. L'acquisto a distanza è comune: procura autenticata da un notaio georgiano, da un consolato georgiano o da casa con apostille e traduzione; un avvocato locale quindi firma e registra il trasferimento.
5. Per la proprietà costruita, è possibile concludere l'intero affare in pochi giorni. Per l'off-plan, la proprietà dell'unità (o quota) viene registrata secondo il contratto — spesso solo dopo il pagamento completo; fino ad allora il diritto è solo contrattuale, quindi la qualità dello sviluppatore è fondamentale.

Commissioni e imposte all'acquisto

> Non lasciatevi spaventare da questo elenco. Non tutto viene pagato dall'acquirente — parte delle voci viene sostenuta dal venditore o dallo sviluppatore e alcuni importi sono spesso già inclusi nel prezzo pubblicizzato. Inoltre, si tratta di costi una tantum all'acquisto, non di pagamenti periodici. Per un'offerta specifica, vi calcoleremo in anticipo quanto pagherete esattamente oltre il prezzo, in modo che possiate decidere con il numero finale.

• Nessuna imposta sul trasferimento o marca da bollo — 0%.
• Commissione di registrazione NAPR: orientativamente 50-270 GEL (circa 17-90 €) a seconda della velocità.
• Notaio (facoltativo): orientativamente 100-300 GEL; avvocato per la verifica: orientativamente 500-1.500 USD o orario.
• All'acquisto da sviluppatore, l'IVA è già inclusa nel prezzo del catalogo — l'acquirente non paga nulla in più. All'acquisto da persona privata, l'IVA non è dovuta.

I costi di transazione totali sono quindi tra i più bassi in Europa — orientativamente sotto l'1% del prezzo.

Costi annuali del proprietario

L'imposta sulla proprietà è dovuta solo dal proprietario il cui reddito familiare annuale supera 40.000 GEL; per i non residenti, in pratica viene considerato il reddito da fonti georgiane (orientativamente — confermare con il vostro commercialista locale). Aliquote: con reddito da 40.000 a 100.000 GEL è lo 0,05-0,2% del valore di mercato, oltre 100.000 GEL è lo 0,8-1%. Chi non ha reddito in Georgia, in genere non paga alcuna imposta.

I costi correnti sono bassi: la gestione di un condominio a Batumi costa orientativamente 0,5-1,5 USD/m² al mese a seconda dei servizi (negli aparthotel di più) e le utenze orientativamente 30-80 USD al mese in caso di uso normale dell'appartamento.

Affitto e rendimento

Lo straniero può affittare senza licenza. Per l'affitto a lungo termine per abitazione, vi registrate presso l'Ufficio delle Entrate (Revenue Service) e pagate un'imposta forfettaria del 5% dal canone lordo senza detrazioni — si applica anche ai non residenti e viene dichiarata una volta all'anno — la dichiarazione dei redditi viene presentata entro il 1° aprile dell'anno successivo (in caso di affitto a società l'imposta viene trattenuta dall'affittuario).

L'affitto a breve termine (Airbnb, Booking) è un'area fiscalmente controversa: il 5% del canone lordo è dovuto secondo diverse fonti anche per l'affitto a breve termine a privati; alcuni operatori con servizi alberghieri si registrano come imprenditore individuale con lo status di piccola azienda e un'aliquota fiscale dell'1% sul fatturato, tuttavia l'interpretazione del Revenue Service non è uniforme — la locazione di proprietà è formalmente esclusa dallo status, quindi verificare sempre l'impostazione con il vostro commercialista locale. Una licenza speciale per l'affitto a breve termine non è ancora richiesta.

I rendimenti lordi a Batumi sono comunemente pubblicizzati del 6-10%, i numeri reali tuttavia dipendono fortemente dall'occupazione e dalla stagione. Prendete con cautela i rendimenti garantiti degli sviluppatori e leggete le condizioni.

Soggiorno e visti

I cittadini dell'UE, inclusi slovacchi e cechi, possono soggiornare in Georgia senza visti fino a 365 giorni per un ingresso — quindi per l'uso ordinario dell'appartamento non è necessario alcun permesso di soggiorno.

L'acquisto di una proprietà inoltre dà diritto di richiedere un permesso di soggiorno a breve termine del proprietario di una proprietà: dal 1° marzo 2026, la soglia minima è di 150.000 USD di valore di mercato (fino al 28 febbraio 2026 era 100.000 USD; chi ha completato la registrazione della proprietà prima, viene valutato secondo la soglia precedente). Il permesso viene emesso per 1 anno e rinnovato finché la proprietà persiste; si applica anche al coniuge e ai figli. Per investimenti più grandi (da circa 300.000 USD) esiste anche un permesso di investimento più permanente. L'acquisto non porta automaticamente alla cittadinanza.

Finanziamento

Le banche georgiane forniscono mutui ai non residenti stranieri solo in modo limitato — richiedono un deposito maggiore, reddito provato e spesso legami locali; i tassi di interesse in USD o GEL sono superiori rispetto alla Slovacchia. La pratica prevalente per le nuove costruzioni è quindi il piano di pagamento rateale senza interessi dello sviluppatore: in genere 20-30% di deposito e il resto in rate mensili di 2-5 anni, spesso fino al completamento. Un'alternativa per i clienti dalla Slovacchia/Repubblica Ceca è un prestito dalla banca domestica garantito dalla proprietà a casa — in Georgia si paga quindi "in contanti".

Rischi e cosa tenere a mente

• Piano di pagamento rateale: l'appartamento viene registrato all'acquirente solitamente solo dopo il pagamento completo — in caso di fallimento dello sviluppatore c'è il rischio di perdere quanto pagato. Verificate la proprietà del terreno, il permesso di costruzione, i progetti completati e il finanziamento dello sviluppatore; i conti in garanzia non sono standard.
• Eccesso di offerta a Batumi: una grande nuova costruzione significa il rischio di una peggiore futura vendita e minore occupazione — scegliete la location e la qualità, non solo il prezzo al m².
• "White frame" (cornice bianca): le nuove costruzioni sono standard senza pavimenti, porte e cucina; il completamento costa orientativamente 200-400 USD/m² in più — calcolatelo nel budget.
• Aparthotel vs. status di appartamento: in un aparthotel potrebbero esserci servizi alberghieri obbligatori e uso privato limitato — leggete il contratto.
• Oneri e proprietario: verificateli nel registro pubblico NAPR (online) poco prima della firma.
• Categoria del terreno: il terreno agricolo non può essere acquistato da stranieri — per le ville con giardino verificatelo.
• Rischio di cambio: i prezzi sono negoziati in USD, i redditi da affitto sono in GEL/USD.

Vendita in futuro

Se una persona fisica possiede la proprietà per più di 2 anni, il guadagno dalla vendita è completamente esente dall'imposta sul reddito. Se si vende entro 2 anni, il guadagno — la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto — è tassato al 5%. Nessuna imposta sul trasferimento in caso di vendita; l'acquirente paga solo la registrazione. I proventi della vendita possono essere liberamente trasferiti all'estero, la Georgia non ha restrizioni sui cambi.

Domande frequenti

Posso come slovacco o ceco acquistare un appartamento senza limitazioni? Sì, appartamenti e case senza alcun permesso; è vietata solo la terra agricola.

Quanto tempo impiega il trasferimento della proprietà? La registrazione nel registro NAPR dura 1-4 giorni lavorativi; l'intero affare con un appartamento finito può durare anche una settimana.

Quali imposte pagherò all'acquisto? Nessuna — solo la commissione di registrazione di orientativamente 50-270 GEL; l'IVA sulla nuova costruzione è già inclusa nel prezzo.

Devo essere presente personalmente? No, l'acquisto è comunemente gestito tramite procura con apostille attraverso un avvocato locale.

Otterrò un soggiorno con l'acquisto? Come cittadino dell'UE potete comunque restare 365 giorni senza visti; il permesso di soggiorno dalla proprietà richiede dal 1° marzo 2026 una proprietà di almeno 150.000 USD.

Quando posso vendere senza imposta? Dopo 2 anni di proprietà, il guadagno è esente; prima viene tassato al 5%.

Prossimo passo

Se la Georgia vi ha interessato, saremo lieti di discutere senza impegno il vostro budget, la scelta del progetto e l'intero processo di acquisto — la consultazione è gratuita. Scriveteci cosa state cercando e vi contatteremo.

Nel frattempo, potete dare un'occhiata alle offerte attuali in Georgia.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni orientative, non consulenza legale o fiscale.