Acquisto di una proprietà in Ungheria: processo, tasse e cosa tenere d'occhio

L'Ungheria è per gli slovacchi e i cechi un mercato letteralmente dietro l'angolo — e per i cittadini dell'UE anche uno dei più aperti. Le proprietà residenziali vengono acquistate qui allo stesso modo degli ungheresi: a proprio nome, in piena proprietà e senza alcun permesso. Inoltre, non esiste un'imposta nazionale sulla proprietà immobiliare. Tuttavia, il processo ha le sue specifiche — da un avvocato ungherese obbligatorio attraverso un rigido deposito "foglaló" fino alla regolamentazione sempre più severa degli affitti a breve termine a Budapest. Ecco tutto ciò che devi sapere prima di firmare il contratto.

Un straniero può acquistare in Ungheria?

Sì. I cittadini dell'UE/SEE acquistano proprietà residenziali allo stesso modo degli ungheresi — a proprio nome, in piena proprietà, senza permesso. Il permesso dell'ufficio distrettuale (kormányhivatal) è necessario solo per i cittadini al di fuori dell'UE: la tassa è di circa 50 000 HUF, l'elaborazione richiede normalmente 30-60 giorni e le richieste vengono raramente respinte. I terreni agricoli e forestali sono praticamente inaccessibili a tutti gli stranieri — e anche alla maggior parte degli ungheresi senza qualifiche agricole.

Notizia importante: dal 1° luglio 2025 è in vigore la legge sulla protezione dell'identità locale. I comuni possono introdurre diritti di prelazione, condizioni per la registrazione della residenza o una "tassa di insediamento". Più di 200 comuni l'hanno già adottata, principalmente nell'agglomerato di Budapest e vicino al Balaton, e si applica a tutti i "nuovi arrivati" compresi gli ungheresi da altri comuni. Prima di acquistare al di fuori di Budapest, è sempre necessario verificare se il comune specifico ha introdotto restrizioni. Nella stessa Budapest, finora non c'è nulla che limiti l'acquisto di un appartamento per i cittadini dell'UE.

Processo di acquisto passo dopo passo

1. Selezione e verifica: l'avvocato recupererà il certificato di proprietà (tulajdoni lap) — proprietario, gravami, esecuzioni.
2. Contratto di vendita: per legge, deve essere redatto e controfirmato da un avvocato ungherese (ügyvéd), altrimenti il catasto non lo accetterà. L'avvocato lo mettiamo a disposizione noi nell'ambito del Servizio completo Globeya.
3. Deposito "foglaló": tipicamente 10% al momento della firma. Il suo regime legale è rigoroso — se l'acquirente si ritira, il deposito è perso; se il venditore si ritira, restituisce il doppio.
4. Pagamento aggiuntivo secondo il contratto: nelle nuove costruzioni secondo le fasi di costruzione, negli appartamenti finiti normalmente entro 30-60 giorni, spesso tramite deposito presso l'avvocato.
5. Iscrizione nel catasto (földhivatal) sarà presentata dall'avvocato; l'agenzia fiscale (NAV) quindi emetterà un avviso di imposta di trasferimento.

Con un appartamento finito, l'intero processo richiede normalmente 1-2 mesi. L'acquisto a distanza è possibile tramite procura con apostilla (o firmato presso il consolato ungherese) con traduzione ufficiale; le nuove costruzioni sono comunemente firmate per corrispondenza.

Tasse e tariffe all'acquisto

> Al prezzo del costruttore o del venditore si aggiunge il Servizio completo Globeya. Comprende l'intero servizio, anche quello legale: avvocato, verifica legale e traduzione dei contratti. Si paga una sola volta, alla firma del contratto, insieme all'acconto. Le imposte e gli oneri statali non sono compresi: trovate i principali qui sotto, l'importo esatto per il vostro progetto ve lo diciamo in anticipo e tutte le condizioni le esaminiamo insieme durante una consulenza.

• Imposta di trasferimento (illeték): 4% del valore di mercato fino a 1 miliardo di HUF, 2% oltre. Si paga tramite avviso NAV dopo la registrazione, non in contanti al momento della firma.
• Nuova costruzione da sviluppatore: il prezzo include l'IVA. L'aliquota ridotta del 5% si applica agli appartamenti fino a 150 m² e alle case fino a 300 m² (prorogata fino alla fine del 2026; per i permessi di costruzione rilasciati entro la fine del 2026 può essere applicata alle vendite fino alla fine del 2030); oltre questi limiti l'aliquota è del 27%. Per i nuovi appartamenti fino a 15 milioni di HUF, l'imposta di trasferimento non si applica, sopra ci sono sgravi parziali — indicativo, il calcolo esatto sarà confermato dall'avvocato.

Costi annuali del proprietario

• Non esiste un'imposta nazionale sulla proprietà immobiliare. Tuttavia, alcuni comuni e quartieri municipali applicano un'imposta locale sulla struttura (építményadó), tipicamente su appartamenti che non sono la residenza permanente del proprietario. Le aliquote variano a seconda del quartiere — nell'ordine di centinaia fino a circa 2 000 HUF/m² all'anno; deve essere verificato nel distretto specifico.
• Spese comuni del condominio (közös költség): a seconda dell'edificio e dei servizi, per un tipico appartamento di Budapest indicativamente 15 000-40 000 HUF al mese; negli edifici nuovi con ascensore, garage e reception di più.
• Energia: a seconda dei consumi.

Affitto e rendimento

Un proprietario straniero può affittare. Per l'affitto a lungo termine, l'imposta sul reddito è del 15% — la base è il reddito meno i costi effettivi o una forfetaria del 10%; i contributi sociali normalmente non si pagano sull'affitto a lungo termine ordinario di una persona fisica. Un non residente tassa gli affitti da proprietà ungheresi in Ungheria (SR e CR hanno con l'Ungheria accordi per evitare la doppia imposizione). Il rendimento lordo degli affitti a lungo termine a Budapest è indicativamente intorno al 5% (Global Property Guide, 2025).

L'affitto a breve termine a Budapest è rischio normativo: dal 1° gennaio 2025 è in vigore una moratoria sulle nuove registrazioni di alloggi a breve termine in tutta Budapest (fino alla fine del 2026), il VI distretto (Terézváros) l'ha completamente vietato dal 1° gennaio 2026 e ulteriori distretti centrali stanno considerando limiti. Le licenze esistenti rimangono valide; l'imposta forfettaria per l'alloggio privato a Budapest è 150 000 HUF per camera e anno (al di fuori di Budapest 38 400 HUF), più registrazione NTAK e tassa locale di alloggio.

Residenza e visti

L'acquisto di una proprietà non stabilisce la residenza. Tuttavia, i cittadini dell'UE non ne hanno bisogno: per una permanenza superiore a 3 mesi è sufficiente una tessera di registrazione per cittadini dell'UE (formalità gratuita) e la proprietà servirà come prova di residenza. Per i cittadini al di fuori dell'UE esiste un programma "investitore ospite" (investimento di 250 000 € in un fondo immobiliare; l'acquisto diretto di proprietà per 500 000 € è stato rimosso dalla legge e non stabilisce la residenza) — per i clienti da SR e CR è irrilevante.

Finanziamento

Le banche ungheresi finanziano principalmente richiedenti con reddito in Ungheria; un non residente senza reddito ungherese avrà difficoltà a ottenere un mutuo e con un LTV inferiore. Pratica comune per clienti da SR e CR:

• contanti,
• calendario di pagamento dello sviluppatore per nuove costruzioni — tipicamente 10-20% al contratto, il resto secondo le fasi o alla consegna,
• prestito in Slovacchia o Repubblica Ceca garantito da proprietà domestica — una banca slovacca o ceca normalmente non accetterà un appartamento ungherese in garanzia.

I prestiti agevolati dallo stato (ad esempio Otthon Start con tasso del 3% da settembre 2025) sono destinati agli acquirenti nazionali; per un cliente straniero significano principalmente un aumento dei prezzi e concorrenza all'acquisto.

Rischi e cosa tenere d'occhio

• Affitto a breve termine: la normativa si sta inasprendo (moratoria, divieto nel VI distretto) — un piano aziendale basato su Airbnb a Budapest è rischioso. L'affitto a lungo termine è un presupposto più sicuro.
• Certificato di proprietà: gravami, diritti ipotecari bancari, servitù, iscrizioni in corso — controllati dall'avvocato; senza la sua controfirma il contratto non è valido.
• Nuove costruzioni: il deposito o la garanzia bancaria non sono automatici. Verificare il finanziamento dello sviluppatore, il programma, le penalità contrattuali per ritardi e il collaudo (használatbavételi engedély) prima del saldo; verificare se si applica l'IVA al 5%.
• Legge sulla protezione dell'identità locale: all'acquisto al di fuori di Budapest verificare i diritti di prelazione del comune e le condizioni di registrazione della residenza — possono prolungare o bloccare il trasferimento.
• Prezzi: a Budapest dopo il 2025 sono cresciuti rapidamente (anche a causa del programma Otthon Start) — non pagare più del dovuto senza confrontare i prezzi al m² nel distretto.
• Riserva per l'imposta: l'imposta di trasferimento è emessa da NAV successivamente — riserva il 4% oltre il prezzo di acquisto.

Vendita in futuro

L'utile dalla vendita è tassato da un non residente in Ungheria all'aliquota del 15%, tuttavia la base si riduce a seconda della durata della detenzione: nell'anno di acquisto e nel 1° anno successivo viene tassato il 100% dell'utile, quindi 90%, 60%, 30% e dal 5° anno dopo l'acquisizione 0% — dopo 5 anni la vendita è senza imposta. Si possono detrarre i costi di acquisizione, le commissioni e gli investimenti provati nel proprio appartamento.

Domande frequenti

Come slovacco o ceco ho bisogno del permesso per acquistare? No. I cittadini dell'UE acquistano proprietà residenziali senza permesso; il permesso si applica solo ai cittadini al di fuori dell'UE.

Devo essere personalmente a Budapest durante l'acquisto? No. Una procura con apostilla (o firma presso il consolato) e un avvocato ungherese firmeranno per te.

Perché ho bisogno di un avvocato ungherese? Per legge — il catasto registrerà solo un contratto redatto e controfirmato da un avvocato ungherese. Lo mettiamo a disposizione noi nell'ambito del Servizio completo Globeya.

Posso affittare il mio appartamento tramite Airbnb? A Budapest fino alla fine del 2026 non otterrai una nuova registrazione e il VI distretto vieta affitti a breve termine dal 2026. L'affitto a lungo termine non ha limitazioni, imposta 15%.

C'è un'imposta annuale sulla proprietà in Ungheria? Nazionale no. Alcuni distretti applicano un'imposta locale sulla struttura su appartamenti che non sono la residenza permanente — deve essere verificato per distretto.

Cos'è il foglaló? Un deposito (tipicamente 10%) con regime rigoroso: se ti ritiri tu, è perso; se il venditore si ritira, ti restituisce il doppio.

Passo successivo

La scelta del distretto giusto e la verifica del certificato di proprietà determinano se l'acquisto in Ungheria sarà tranquillo. Se lo stai considerando, passeremo in rassegna la tua situazione in una consulenza gratuita e ti diremo onestamente cosa faremmo al tuo posto.

Nel frattempo, puoi dare un'occhiata alle offerte attuali in Ungheria.

Stato delle informazioni: agosto 2026. Informazioni indicative, non consulenza legale o fiscale.